BGH Urteil vom 07.02.2007 – VIII ZR 145/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 145/06

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 7. Februar 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 573c Abs. 4; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10

Haben die Beteiligten nach dem 31. August 2001 den Beitritt eines weiteren Mieters

zu einem im Übrigen unverändert fortbestehenden Wohnraummietvertrag vereinbart,

wirkt eine vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes 2001 wirksam formularver-

traglich vereinbarte Regelung der Kündigungsfristen auch gegenüber dem Beitreten-

den, wenn die Kündigung vor dem 1. Juni 2005 zugegangen ist.

BGH, Urteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06 - LG Berlin

AG Schöneberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 7. Februar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers

und Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63

des Landgerichts Berlin vom 24. März 2006 wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-

gen.

Von Rechts wegen

Mit Vertrag vom 20. September 1991 mietete die Beklagte zu 1 von den

Klägern zu 1, 4 und 5 und der Rechtsvorgängerin der Kläger zu 2 und 3 eine

Wohnung in der B. straße in B. . § 2 des schriftlichen Vertrages lau-

tet auszugsweise:

"... Das Mietverhältnis beginnt am 01.11.1991 und endet am 30.09.1995. Es verlängert sich jedoch jeweils um ein Jahr, wenn es nicht gekündigt ist. (Kündigungsfristen siehe 2.)

2. Kündigungsfristen ...: Die Kündigungsfrist beträgt

- 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger

als 5 Jahre vergangen sind,

- 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre

vergangen sind,

- 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre

vergangen sind,

- 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jah-

re vergangen sind."

In einem "1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 20.09.1991" vereinbarten die

Kläger und die Beklagten am 12. Juni 2002:

"Mit Wirkung zum 1. Juni 2002 wird Frau I. G. in den beste- henden Mietvertrag mit aufgenommen. Der Mietvertrag wird somit mit Frau B. G. und Frau I. G. zusammen fortgeführt.

- Alle übrigen Punkte aus dem bestehenden Mietvertrag bleiben unverändert. -"

Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom

22. Dezember 2003 zum 31. März 2004. Nachdem die Kläger der Vertragsbe-

endigung widersprochen hatten, kündigten die Beklagten erneut mit Schriftsatz

vom 6. Dezember 2004 vorsorglich fristlos und hilfsweise zum 31. Januar 2005,

wobei sie sich hierbei auf ein Sonderkündigungsrecht wegen der Durchführung

von Modernisierungsmaßnahmen beriefen.

Das Amtsgericht hat der auf Zahlung der Miete für die Monate Mai und

Juni 2004 gerichteten Klage stattgegeben und auf die Hilfswiderklage entschie-

den, das Mietverhältnis sei mit Ablauf des 31. Januar 2005 beendet worden.

Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen und die Revi-

sion zugelassen. Mit ihrem Rechtsmittel wenden sich die Beklagten gegen ihre

Verurteilung zur Zahlung und begehren weiter die Feststellung, das Mietver-

hältnis habe (bereits) am 31. März 2004 geendet.

Die Revision der Beklagten hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die Beklagten schuldeten die für Mai und Juni 2004 verlangte Miete, weil

das Mietverhältnis nicht durch das Kündigungsschreiben vom 22. Dezember

2003 zum 31. März 2004 beendet worden sei. Die vertragliche Vereinbarung

der Kündigungsfristen sei wirksam. Denn die Befristung des Mietverhältnisses

habe nicht länger als vier Jahre gedauert. Die Kündigungsmöglichkeiten der

Beklagten richteten sich nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Miet-

recht, das aufgrund der Überleitungsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz

durch das neue Recht nicht verdrängt werde. Etwas anderes ergebe sich auch

nicht aus der mit Wirkung zum 1. Juni 2002 erfolgten Aufnahme der Beklagten

zu 2 in das Mietverhältnis.

II.

Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü-

fung stand, so dass die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist.

Die Beklagten schulden die Miete für Mai und Juni 2004 nach § 535

Abs. 2 BGB. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, das Mietver-

hältnis sei nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 22. Dezember 2003

zum 31. März 2004 beendet worden. Die im Mietvertrag vom 20. September

1991 unter § 2 getroffene Regelung zur "Mietzeit und ordentlichen Kündigung"

war wirksam vereinbart und galt auch noch zum Zeitpunkt des Zugangs der

Kündigung vom 22. Dezember 2003.

1. Die vertragliche Regelung zur Kündigungsfrist (Ziff. 2 des Mietvertra-

ges) war nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Recht wirksam. Ein

Verstoß gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. liegt nicht vor. Zwar ist nach die-

ser Vorschrift eine Vereinbarung unwirksam, wenn die Kündigung nur für den

Schluss bestimmter Kalendermonate zulässig sein soll. Doch die inzwischen

ersetzte Vorschrift war auch während ihrer Geltungszeit nicht auf befristete

Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel - wie hier - anzuwenden (Senatsur-

teil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a bb).

2. Das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) und

das Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetz-

buch vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1425) haben diese Rechtslage nicht verän-

dert.

a) Nach § 573c Abs. 4 BGB i.d.F. vom 1. September 2001 ist eine Rege-

lung unwirksam, wenn dabei zum Nachteil des Mieters von § 573c Abs. 1 BGB

abgewichen wird. Das ist vorliegend zwar der Fall. Doch nach Art. 229 § 3

Abs. 10 Satz 1 EGBGB ist § 573c Abs. 4 BGB nicht anzuwenden, weil die Kün-

digungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden

sind.

b) Ob die entsprechende Vereinbarung der Parteien durch eine Allge-

meine Geschäftsbedingung getroffen wurde, kann dahinstehen. Denn nach

Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB würde in diesem Fall § 573c Abs. 4 BGB

dann anzuwenden sein, wenn die Kündigung der Beklagten den Klägern am

1. Juni 2005 oder danach zugegangen wäre. Die Kündigung der Beklagten ist

jedoch vor diesem Zeitpunkt den Klägern zugegangen.

c) Auch das Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes vom

26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) hat diese rechtliche Situation nicht verän-

dert. Nach Art. 229 § 5 EGBGB, der Überleitungsvorschrift zum Schuldrechts-

modernisierungsgesetz, ist auf Schuldverhältnisse, die - wie im Streitfall - vor

dem 1. Januar 2002 entstanden sind, das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zu

diesem Tag geltenden Fassung anzuwenden, soweit nicht ein anderes be-

stimmt ist. Dennoch ist die zum 1. September 2001 in Kraft getretene Vorschrift

des § 573c BGB nicht einschlägig. Denn Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB geht als

spezielle Übergangsregelung für die Anwendung des § 573c Abs. 4 BGB der

- später erlassenen - allgemeinen Regelung für bestehende Schuldverhältnisse

nach Art. 229 § 5 EGBGB vor (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04,

NJW 2005, 1572 unter II 2 b; vgl. auch Börstinghaus, NJW 2005, 1900, 1901).

3. Die Wirksamkeit der vereinbarten Kündigungsregeln wurde auch nicht

durch den Eintritt der Beklagten zu 2 in das Mietverhältnis am 1. Juni 2002 be-

einträchtigt. Entgegen der Ansicht der Revision band vielmehr die am

20. September 1991 zwischen der Beklagten zu 1 und den damaligen Vermie-

tern getroffene Regelung über die Kündigungsfristen nunmehr auch die Beklag-

te zu 2. Dies liegt bereits nach dem Wortlaut der zugrunde liegenden dreiseiti-

gen Einigung nahe. Danach wurde die Beklagte zu 2 "... in den bestehenden

Mietvertrag ... aufgenommen". Der Mietvertrag sollte "zusammen weitergeführt"

werden.

Dieser eindeutige Wille der Beteiligten, den bisherigen Mietvertrag un-

verändert nunmehr auch mit der Beklagten zu 2 fortzusetzen, müsste allein

dann zurücktreten, wenn der Inhalt der Vereinbarung zwingendes Recht verlet-

zen würde. Das ist nicht der Fall. Es ist vielmehr Ausdruck eines allgemeinen

Rechtsgedankens, dass ein Schuldverhältnis nach seinen Voraussetzungen,

seinem Inhalt und seinen Wirkungen dem Recht untersteht, das zur Zeit der

Verwirklichung des Entstehungstatbestandes galt (MünchKommBGB/Krüger,

4. Aufl., Art. 170 EGBGB Rdnr. 3). Auch für die Anwendbarkeit des "neuen"

Rechts nach dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz ist der Zeitpunkt des

Entstehens des Schuldverhältnisses für die Frage entscheidend, ob altes oder

neues Schuldrecht anzuwenden ist. Tritt jemand einem vor der Rechtsänderung

geschlossenen Vertrag bei, so ist auch für ihn das ursprünglich geltende Recht

maßgeblich (Krüger, aaO, Art. 229 § 5 Rdnr. 3 f.). Etwas anderes gilt nur dann,

wenn die Änderung den Vertrag in seinem sachlichen Kern zu einem neuen

Geschäft macht (Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 11. Aufl., EGBGB Art. 229 § 5

Rdnr. 7). Das ist hier nicht anzunehmen. Zwar hat der Senat im Urteil vom

2. Juli 1975 (BGHZ 65, 49, 53) den Beitritt eines zweiten Mieters zu einem Ver-

trag über einen Geschäftsraum als nicht nur nebensächliche Vertragsänderung

bezeichnet. Diese Aussage wurde im Zusammenhang mit der Frage getroffen,

ob der Beitritt eines weiteren Mieters formbedürftig nach § 566 BGB a.F. (jetzt

§ 550 BGB) ist. Sie ist vor dem Hintergrund zu werten, dass das Schriftformer-

fordernis vor allem dem Informationsbedürfnis eines möglichen Grundstückser-

werbers dient. Dessen Interesse an klaren und für ihn unschwer feststellbaren

mietrechtlichen Verhältnissen wird durch die Einhaltung der Schriftform bei ei-

nem Schuldbeitritt gewahrt. Diese Überlegungen sind nicht von Bedeutung,

wenn es um die Bewertung eines schriftlichen Vertragsbeitritts zu der Frage

geht, ob wegen des Beitritts neues Recht anzuwenden ist.

Auch nach den Vorschriften der §§ 563 ff. BGB über den gesetzlich an-

geordneten Wechsel auf der Mieterseite übernehmen ein- oder beitretende Mie-

ter den Vertrag in der bisherigen rechtlichen Gestaltung (vgl. Schmidt-

Futterer/Gather, 9. Aufl., § 563 Rdnr. 28). Ist dies bei einem gesetzlich ange-

ordneten Eintritt auf der Mieterseite anzunehmen, hat dies auch bei einem Bei-

tritt aufgrund eines Vertrages zu gelten, bei dem die Weiterführung des beste-

henden Mietvertrages vereinbart wurde. Die Möglichkeit eines Sonderkündi-

gungsrechts in den genannten Vorschriften (z.B. § 563a Abs. 2 BGB) erklärt

sich daraus, dass der Mieter ohne Rücksicht auf seinen Willen kraft Gesetzes

Partei des Vertrages wurde. Im Streitfall hingegen beruht der Beitritt auf dem

Willen der Beteiligten.

Angesichts der klaren Formulierung der Vereinbarung zum Vertragsbei-

tritt kann auch nicht angenommen werden, für die beiden Mieterinnen würden

unterschiedliche Kündigungsfristen gelten. Dies war nicht nur nicht gewollt,

sondern würde auch zu einer erheblichen Rechtsunklarheit führen.

Ball

Wiechers

Dr. Wolst

Hermanns

Dr. Milger

Vorinstanzen:

AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 09.08.2005 - 19 C 306/04 -

LG Berlin, Entscheidung vom 24.03.2006 - 63 S 291/05 -