BGH Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 1/06

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 14. Februar 2007 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 556 Abs. 3

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem

Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden,

wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein,

ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.

BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 - LG Itzehoe

AG Pinneberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-

mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 31. Januar 2007 durch den

Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richte-

rinnen Hermanns und Dr. Milger

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des

Landgerichts Itzehoe vom 25. November 2005 wird zurückgewie-

sen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.

Von Rechts wegen

Der Beklagte ist Mieter einer in W. gelegenen Wohnung der Klägerin.

Nach dem Mietvertrag vom 16./27. März 2000 hat der Mieter Vorauszahlungen

für Betriebs- und Heizkosten zu leisten. Am 13. Oktober 2003 rechnete die von

der Klägerin beauftragte Grundstücksverwalterin über die Betriebs- und Heiz-

kosten für den Abrechnungszeitraum 2002 ab. Zu Lasten des Beklagten ergab

sich eine Nachzahlungsforderung von 129,33 €. Die Abrechnung enthält Be-

triebskosten, bei denen der Gesamtbetrag bereits vorab um nicht umlagefähige

Anteile bereinigt worden ist. Die Vorwegabzüge sind in der Abrechnung zum

Teil mitgeteilt und erläutert. Bei den Posten "Grundsteuer" und "Wasser-

geld/Entwässerung" ist dies unterblieben; ein Vorwegabzug bei der Position

"Hauswart" ist unvollständig mitgeteilt.

Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung statt-

gegeben, nachdem die Klägerin die Vorausabzüge durch Schriftsatz vom

3. Februar 2005 insgesamt erläutert hatte. Auf die vom Amtsgericht zugelasse-

ne Berufung hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Beru-

fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren

weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin ste-

he kein Nachzahlungsanspruch aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung

für das Jahr 2002 zu. Die Abrechnung vom 13. Oktober 2003 entspreche nicht

den Anforderungen des § 259 BGB, wonach unter anderem eine Zusammen-

stellung der Gesamtkosten zu verlangen sei. Der Begriff der Gesamtkosten er-

fasse sämtliche Kosten, die dem Vermieter im Hinblick auf den jeweiligen Ne-

benkostenansatz entstünden. Der Vermieter dürfe die entstandenen Gesamt-

kosten nicht vorab um nicht umlagefähige Kosten bereinigen, ohne dies dem

Mieter offen zu legen. Dabei handele es sich nicht nur um einen inhaltlichen,

durch Nachbesserung heilbaren, sondern um einen formellen, zur Unwirksam-

keit der Abrechnung führenden Fehler. Nach der Rechtsprechung des Bundes-

gerichtshofs stelle die Verwendung eines falschen Umlageschlüssels zwar ei-

nen inhaltlichen und damit heilbaren Fehler dar, weil der Mieter dies selbst er-

kennen könne; diese Möglichkeit sei ihm jedoch bei nicht ausgewiesenen Ge-

samtkosten verwehrt. Eine Korrektur sei der Klägerin durch den Schriftsatz vom

3. Februar 2005 nicht mehr möglich gewesen, weil die Ausschlussfrist des

§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bereits abgelaufen gewesen sei.

Die Abrechnung sei zwar nur hinsichtlich der Einzelpositionen

"Grundsteuer", "Wassergeld/Entwässerung" sowie "Hauswart" nicht fällig. Nach

deren Abzug bestehe jedoch keine Nachzahlungsforderung mehr, so dass da-

hinstehen könne, ob die Abrechnung im Übrigen korrekt sei.

II.

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so

dass die Revision zurückzuweisen ist.

1. Das Berufungsurteil ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Die

Bezugnahme auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils ist ausreichend

(§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Zu Unrecht vermisst die Revision die Darstellung et-

waiger Änderungen oder Ergänzungen. Solche haben sich hier nicht ergeben.

Übergangenen Parteivortrag zeigt die Revision nicht auf.

2. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten

für das Jahr 2002. Ihre Nachforderung in Höhe von 129,33 € ist durch § 556

Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen.

a) Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt den Zugang einer formell ord-

nungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194). Die Abrechungsfrist

des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Ab-

rechnung gewahrt; lediglich inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf

korrigiert werden (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW

2005, 219 = WuM 2005, 61, unter II 1 a, m.w.Nachw.). Formell ordnungsgemäß

ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen

des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnah-

men und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind,

sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig

folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamt-

kosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlun-

gen (st. Rspr. des Senats; Urteil vom 17. November 2004, aaO; Urteil vom

20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 = WuM 2005, 579, unter II 2;

Urteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 = WuM

2003, 216, unter III 1; Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW

1982, 573 = WuM 1982, 207, unter I 2 a aa). Diesen Anforderungen wird die

Abrechnung der Klägerin im Hinblick auf die Zusammenstellung der Gesamt-

kosten nicht in vollem Umfang gerecht.

b) Die dem Beklagten erteilte Abrechnung war insofern fehlerhaft, als die

Klägerin nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Be-

rufungsgerichts die ihr entstandenen Gesamtkosten zum Teil, nämlich im Hin-

blick auf die Posten "Grundsteuer", "Wassergeld/Entwässerung" sowie "Haus-

wart", vorab um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat, ohne dies in der

Abrechnung vollständig mitzuteilen.

Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostentei-

le nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten

Kosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher

Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies

hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten

(Schmidt-

Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 337; Langenberg, WuM

2003, 670, 672 und NZM 2006, 641, 642 f.; Schneider in Müller/Walther, Miet-

und Pachtrecht, Stand: November 2006, § 556 Rdnr. 338; MünchKommBGB/

Schmid, 4. Aufl., § 556 Rdnr. 70; Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann,

Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 11 Rdnr. 127).

c) Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt ein formeller Mangel der

Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt (Schmidt-Futterer/Langen-

berg, aaO, § 556 Rdnr. 465; Langenberg, WuM 2003, 670, 672 und NZM 2006,

640, 643; Kinne, GE 2004, 1572, 1574; ders., in Kinne/Schach/Bieber, Miet-

und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 556 Rdnr. 76, 85; Schneider, aaO; Beyerle,

aaO; a.A. Lützenkirchen, NZM 2005, 8, 9). Zieht sich der Fehler durchgängig

durch die Abrechnung, ist sie insgesamt nicht formell ordnungsgemäß. Soweit

ein gebotener Vorwegabzug nur im Hinblick auf einzelne Ansätze unterblieben

ist, bleibt die Abrechnung im Übrigen zwar unberührt, wenn die jeweiligen Ein-

zelpositionen - wie hier - unschwer herausgerechnet werden können (Schmidt-

Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 467; Langenberg, NZM 2006, 640, 643;

Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 3329; Staudin-

ger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 121; Emmerich/Sonnenschein/Wei-

temeyer, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 74; Schneider, aaO, § 556 Rdnr. 369;

Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 806; vgl. auch LG Berlin, GE 1997,

687, 688; LG Köln, WuM 2001, 496). Das verhilft der Klage jedoch nicht zum

Erfolg. Denn das Berufungsgericht hat zutreffend und insoweit unangegriffen

festgestellt, dass nach Abzug der betroffenen Ansätze für "Grundsteuer", "Was-

sergeld/Entwässerung" sowie "Hauswart" kein Nachzahlungsanspruch der Klä-

gerin verbleibt, weil diese Positionen die Klageforderung übersteigen.

d) Eine Fehlerkorrektur hätte sich nur

innerhalb der - hier am

31. Dezember 2003 abgelaufenen - Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2

BGB zugunsten des Vermieters auswirken können. Das gebieten Wortlaut und

Zweck des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch dann, wenn erforderliche Vorwegab-

züge nicht mitgeteilt worden sind. Die Abrechnungsfrist und der durch § 556

Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Frist-

ablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden (Gesetz-

entwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks.

14/4553, S. 37). Wie der Senat bereits entschieden hat, gewährleistet dies eine

zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zu-

sammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der

Abrechnung zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder

Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung

des Vermieters rechnen muss (zuletzt Urteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05,

NJW 2006, 3350 = WuM 2006, 516, unter II 2 b aa, m.w.Nachw.). Dieses Ziel

wird verfehlt, wenn der Mieter nicht über einen Vorwegabzug informiert wird,

weil auch diese Mitteilung den Mieter in die Lage versetzen soll, den Anspruch

des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollzie-

hen. Daran ändert der Umstand nichts, dass der Mieter nach Fristablauf nicht

mehr mit einer Nachforderung rechnen muss, wenn der Vermieter einen gebo-

tenen Vorwegabzug nicht mitteilt. Der Mieter kann die Abrechnung nämlich

auch nicht daraufhin überprüfen, ob ihm ein Guthaben zusteht, wenn ihm nicht

mitgeteilt wird, ob und in welcher Höhe ein gebotener Vorwegabzug vorge-

nommen worden ist. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen

hat, haben der Schriftsatz der Klägerin vom 3. Februar 2005 ebenso wie das

vorprozessuale Schreiben der Klägerin vom 21. Mai 2004, auf welches die Re-

vision abstellen will, den Mangel nicht geheilt, weil die Abrechnungsfrist bereits

verstrichen war. Dem Interesse des Vermieters wird nach § 556 Abs. 3 Satz 3

Halbs. 2 BGB nur dann der Vorrang eingeräumt, wenn er die verspätete Gel-

tendmachung nicht zu vertreten hat. Dazu hat das Berufungsgericht keine Fest-

stellungen getroffen; übergangenen Sachvortrag der Klägerin zeigt die Revision

nicht auf.

Ball

Wiechers

Dr. Wolst

Hermanns

Dr. Milger

Vorinstanzen:

AG Pinneberg, Entscheidung vom 08.04.2005 - 63 C 420/04 -

LG Itzehoe, Entscheidung vom 25.11.2005 - 9 S 54/05 -