BGH Versäumnisurteil vom 27.11.2002 – VIII ZR 108/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VERSÄUMNISURTEIL

VIII ZR 108/02

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

NMV 1970 § 20

Zur Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung

Verkündet am: 27. November 2002 M a y e r , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGH, Versäumnisurteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02 -LG Berlin

AG Neukölln

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 27. November 2002 durch Richter Dr. Hübsch als Vorsitzenden und die

Richter Dr. Beyer, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Frellesen

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Anerkenntnisteil- und

Schlußurteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom

22. März 2002 im Umfang der zugelassenen Revision aufgehoben

und teilweise abgeändert.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klä-

(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)

gerin weitere 82,03

DM) zu zahlen.

Wegen des Zinsanspruchs aus 82,03

(cid:13)(cid:15)(cid:14)(cid:10)(cid:16)(cid:18)(cid:17)(cid:19)(cid:17)(cid:8)(cid:14)(cid:21)(cid:20)(cid:23)(cid:22)(cid:25)(cid:24)(cid:27)(cid:26)(cid:29)(cid:28)(cid:30)(cid:20)(cid:19)(cid:31)! !(cid:16)"(cid:20)#(cid:16)%$(cid:30)(cid:20) u-

ten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des

Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von Rechts wegen

Zwischen der Klägerin und den Beklagten bestand auf der Grundlage ei-

nes schriftlichen Mietvertrages vom 9. März 1999 ein Mietverhältnis über Wohn-

räume im Haus S. straße in B. . Es war ein monatlicher Mietzins

inklusive Nebenkostenvorauszahlungen und Umlagen von 1.557,34 DM verein-

bart. Mit Schreiben vom 29. März 1999 kündigten die Beklagten das Mietver-

hältnis "ab sofort". Die Klägerin vermietete die Wohnung zum 21. Juni 1999 an-

derweitig. Die Beklagten leisteten keine Zahlungen. Die Klägerin hat zunächst

von den Beklagten die vereinbarte Miete inklusive Nebenkostenvorauszahlun-

gen und Umlagen für die Zeit vom 11. März bis 20. Juni 1999 klageweise gel-

tend gemacht. In einer Umlagenabrechnung vom 24. November 2000 berech-

nete die Klägerin den Beklagten im Hinblick auf die Nebenkosten eine Nachfor-

derung von 160,43 DM für die Zeit vom 11. März 1999 bis 20. Juni 1999; diese

Nachforderung hat die Klägerin sodann in der Berufungsinstanz im Wege der

Klageerweiterung geltend gemacht. Das Berufungsgericht hat die Klage inso-

weit abgewiesen und die Revision "in Höhe eines Teilbetrages von 160,43 DM

nebst anteiligen Zinsen" zugelassen. Mit ihrer Revision erstrebt die Klägerin die

Verurteilung der Beklagten zur Zahlung weiterer 160,43 DM nebst Zinsen. Für

die Beklagten ist in der mündlichen Verhandlung über die Revision niemand

erschienen. Die Klägerin hat den Erlaß eines Versäumnisurteils beantragt.

I.

Über die Revision der Klägerin ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil

zu entscheiden. Inhaltlich beruht die Entscheidung allerdings nicht auf einer

Säumnisfolge, sondern auf der Berücksichtigung des gesamten Sach- und

Streitstandes (BGHZ 37, 79, 81).

II.

Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:

Die Klägerin habe keinen Anspruch auf den Nachzahlungsbetrag aus der

Betriebskostenabrechnung vom 24. November 2000. Diese sei zwar innerhalb

der Abrechnungsfrist erstellt, sei jedoch formell unwirksam. Eine Betriebskos-

tenabrechnung habe grundsätzlich eine aufgeschlüsselte und geordnete Zu-

sammenstellung der Kosten zu enthalten, ferner die Angabe und nötigenfalls

die Erläuterung des Verteilungsschlüssels sowie eine Berechnung des Anteils

des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Betriebskostenab-

rechnung der Klägerin vom 24. November 2000 stelle jedoch nicht die tatsäch-

lich geleisteten Vorschüsse der Beklagten, sondern die mietvertraglich verein-

barten Sollvorschüsse den entstandenen Kosten gegenüber.

III.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Zu Unrecht meint das Landgericht, die Nebenkostenabrechnung der Klä-

gerin vom 24. November 2000 sei formell unwirksam, weil die Klägerin von den

entstandenen Betriebskosten die von den Beklagten geschuldeten und in der

Abrechnung als "Soll-Vorschuß" bezeichneten Nebenkostenvorauszahlungen in

Abzug gebracht hat.

1. Ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung ent-

standener und von Vorauszahlungen nicht gedeckter Betriebskosten ist erst

dann fällig, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrech-

nung erstellt hat. Diese Abrechnung muß den allgemeinen Anforderungen des

§ 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnah-

men und Ausgaben enthalten. Soweit keine besonderen Abreden getroffen

sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten re-

gelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der

Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteiler-

schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Voraus-

zahlungen des Mieters (Senat, Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80,

NJW 1982, 573 unter I 2 a aa).

2. Hinsichtlich der Vorauszahlungen hat der Vermieter grundsätzlich die

vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen

in Abzug zu bringen. Denn der Mieter muß überprüfen können, welche von ihm

erbrachten Leistungen der Vermieter bei der Berechnung seiner Saldoforderung

berücksichtigt hat. Eine Abrechnung, in der lediglich die geschuldeten Vor-

schüsse aufgeführt sind, entspricht jedenfalls dann den Anforderungen an eine

ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, wenn - wie hier - zum Zeitpunkt

der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum keinerlei

Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom

Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife im

Sinne des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 eingetreten ist.

Die Beklagten haben für den hier streitigen Abrechnungszeitraum weder

Mietzahlungen noch Vorschußzahlungen auf die Betriebskosten erbracht. Bei

Erteilung der Abrechnung im November 2000 hatte die Klägerin bereits auf

Zahlung der rückständigen Miete und der Betriebskostenvorauszahlung geklagt.

Zu diesem Zeitpunkt war für das Abrechnungsjahr 1999 auch noch keine Ab-

rechnungsreife nach § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 eingetreten (vgl. jetzt auch

§ 556 Abs. 3 BGB), so daß die Klägerin noch berechtigt war, die vereinbarten

Vorauszahlungsansprüche geltend zu machen. In dieser Situation konnte die

Klägerin mit ihrer Betriebskostenabrechnung vom 24. November 2000 den sich

aus der Differenz zwischen den verauslagten Betriebskosten und den geschul-

deten Vorauszahlungen ergebenden Saldo geltend machen. Für einen durch-

schnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten

Mieter, auf den insoweit abzustellen ist (vgl. BGH aaO), war auch aus einer sol-

chen Abrechnung ohne weiteres erkennbar, daß die Klägerin die bereits einge-

klagten offenen Vorauszahlungen gesondert verlangte und mit dem Saldo der

Abrechnung von 160,43 DM lediglich den sich im Fall der Zahlung der Vor-

schüsse noch ergebenden Nachzahlungsbetrag geltend machte.

IV.

Bezüglich des Zinsanspruches bedarf es noch tatsächlicher Feststellun-

gen. Die Sache ist daher insoweit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung

an das Landgericht zurückzuverweisen.

Dr. Hübsch

Dr. Beyer

Dr. Leimert

Wiechers

Dr. Frellesen