BGH Urteil vom 21.02.2007 – XII ZR 249/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 21. Februar 2007 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

XII ZR 249/04

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

VZOG § 2 Abs. 3

Der Mieter eines Grundstücks das einem bestimmten, am Zuordnungsverfahren

nach dem Vermögenszuordnungsgesetz Beteiligten zugeordnet wurde, kann

nicht geltend machen, dass ein anderer am Verfahren beteiligter Zuordnungs-

prätendent Eigentümer des Grundstücks sei.

BGH, Urteil vom 21. Februar 2007 - XII ZR 249/04 - Kammergericht Berlin LG Berlin

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 21. Februar 2007 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter

Fuchs und Dr. Ahlt, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammerge-

richts in Berlin vom 1. November 2004 wird auf Kosten der Kläge-

rin zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Erstattung von Aufwendun-

gen aus einem gewerblichen Mietverhältnis gemäß § 538 Abs. 2 BGB a.F.

Im Sommer 1990 mietete die Klägerin bzw. deren Geschäftsführer von

der B. G. und H. GmbH im Aufbau (im Folgenden: BGHG) Gaststätten-

räume im Erd- und Obergeschoss eines im ehemaligen Ostteil von Berlin gele-

genen Gebäudes fest auf zehn Jahre. Das betreffende Grundstück war vor dem

Beitritt im Liegenschaftsbuch als Eigentum des Volkes eingetragen, Rechtsträ-

ger war der zum Parteivermögen der SED gehörende organisationseigene Be-

trieb Z. B (im Folgenden: VOB Z). Berechtigter Nutzer und Betreiber der

Gaststätte war der volkseigene Betrieb Gaststätten HO B., der am 18. Juli 1990

in die BGHG umgewandelt worden war. Die Beklagte ist die Rechtsnachfolgerin

der BGHG.

Das Gebäude verfügte von Anfang an nicht über eigene Anlagen zur Be-

heizung, zur Klimatisierung und zur Versorgung mit Elektrizität und Frischwas-

ser. Die Versorgung erfolgte vielmehr aufgrund eines Nutzungsvertrags mit dem

Eigentümer des angrenzenden Gebäudes. Dieses hatte in der Folge der G.

Verlag erworben. Mit Schreiben vom 9. Dezember 1993 an die Klägerin machte

die BGHG geltend, der Mietvertrag vom Sommer 1990 sei unwirksam. Hilfswei-

se kündigte sie ihn fristlos wegen angeblicher Vertragsverletzungen der Kläge-

rin, außerdem hilfsweise ordentlich zum 31. März 1994. Kurz zuvor hatte der G.

Verlag den erwähnten Nutzungsvertrag gekündigt und mitgeteilt, er werde den

klägerischen Betrieb nicht mehr versorgen. Die Klägerin forderte daraufhin die

BGHG auf, Abhilfe zu schaffen und für eine eigene Versorgung des Haus-

grundstücks zu sorgen. Dies lehnte die BGHG ab. Daraufhin begann die Kläge-

rin, selbst entsprechende Anlagen zu errichten. Am 23. Februar 1994 unter-

brach der G. Verlag die Versorgung des klägerischen Betriebs. Die Klägerin ließ

zunächst eine elektrische Heizung als Notversorgung installieren. Außerdem

sorgte sie für eine provisorische Versorgung mit Frischwasser. Wegen dieser

Aufwendungen verlangte die Klägerin in erster Instanz von der Beklagten Zah-

lung von 99.939,24 DM zuzüglich Zinsen.

Am 20. September 1994 erließ die Präsidentin der Treuhandanstalt einen

Vermögenszuordnungsbescheid, in dem sie das Eigentum an dem in Rede ste-

henden Grundstück gemäß Art. 22 Abs. 1 Satz 7, Art. 21 Abs. 3 EinigV i.V.m.

§ 1 Abs. 1 VZOG der Bundesrepublik Deutschland zuordnete. An dem Verwal-

tungsverfahren war die Beklagte, nicht aber die Klägerin beteiligt.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat

die Klägerin zusätzlich 41.699,15 DM wegen der Wiederherstellung der Funkti-

onsfähigkeit der Klimaanlage geltend gemacht. Das Kammergericht hat die

Klage wegen einer Forderung von 82.605,58 DM für dem Grunde nach gerecht-

fertigt erklärt und insoweit die Sache zur Entscheidung über die Höhe an das

Landgericht zurückverwiesen. Im Übrigen hat es die Berufung der Klägerin zu-

rückgewiesen und die Klage hinsichtlich der in zweiter Instanz geltend gemach-

ten Forderung abgewiesen.

Diese Entscheidung hat der Senat mit Urteil vom 14. April 1999 - XII ZR

60/97 - NJW 1999, 2517 insoweit aufgehoben und an das Berufungsgericht zu-

rückverwiesen, als die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und ihr erweiter-

ter Klageantrag abgewiesen worden war. Dabei ist der Senat unter anderem

davon ausgegangen, dass im Dezember 1993 die BGHG Eigentümerin des

streitgegenständlichen Grundstücks war. Daraufhin hat das Kammergericht mit

Urteil vom 6. November 2000 die Beklagte entsprechend ihrem Anerkenntnis

zur Zahlung von 1.200 DM nebst Zinsen verurteilt und im Übrigen die Berufung

der Klägerin zurückgewiesen und den erweiterten Klageantrag abgewiesen.

Hierzu hat es ausgeführt, dass die Beklagte insoweit nicht passivlegitimiert sei.

Denn seit dem 20. September 1994 sei die Bundesrepublik Deutschland auf-

grund des Zuordnungsbescheids, der auch die Klägerin binde, Eigentümerin

des Grundstücks und somit entsprechend § 571 BGB a.F. anstelle der Beklag-

ten in das Mietverhältnis eingetreten. Die Klägerin habe daher gegen die Be-

klagte keine Ersatzansprüche für Aufwendungen, die sie erst nach diesem

Zeitpunkt getätigt habe. Um solche Ersatzansprüche aber handele es sich, so-

weit die Beklagte nicht anerkannt habe. Die Revision hat das Kammergericht

nicht zugelassen.

Dieses Urteil hat das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom

7. Januar 2004 - 1 BvR 31/01 - WM 2004, 381 aufgehoben, weil das Kammer-

gericht durch die Nichtzulassung der Revision das grundrechtsgleiche Recht

der Klägerin auf den gesetzlichen Richter (Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG) verletzt

habe. Daraufhin hat das Kammergericht mit Urteil vom 1. November 2004 die

Beklagte wiederum entsprechend ihrem Anerkenntnis zur Zahlung von 613,55 €

(= 1.200 DM) nebst Zinsen verurteilt und im Übrigen die Klage abgewiesen.

Hiergegen richtet sich die nunmehr vom Kammergericht zugelassene Revision

der Klägerin, mit der diese die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von wei-

teren 28.519,22 € zu erreichen sucht.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Vertrag sei nicht etwa deshalb

insgesamt nach § 68 Abs. 2 ZGB-DDR unwirksam, weil in ihm der Klägerin ein

Vorkaufsrecht formunwirksam eingeräumt worden sei. Denn die Parteien hätten

in Nr. XV.1. eine salvatorische Erhaltungsklausel vereinbart, so dass von der

Wirksamkeit der Vereinbarungen auszugehen sei, die vom Vorkaufsrecht nicht

betroffen seien. Die Beklagte sei jedoch für die Zeit nach dem 20. September

1994 wegen des von der Präsidentin der Treuhandanstalt an diesem Tag erlas-

senen Vermögenszuordnungsbescheides nicht mehr passivlegitimiert. Zwar

habe der XII. Zivilsenat im Urteil vom 14. April 1999 ausgeführt, dass Eigentü-

merin des Grundstücks seit dem 1. Juli 1990 die Rechtsvorgängerin der Beklag-

ten, die BGHG, gewesen sei. Hierbei habe der Senat Bezug genommen auf das

Urteil des V. Zivilsenats vom 9. Januar 1998 (- V ZR 263/96 - WM 1998, 987),

das in einem Räumungsprozess zwischen der Bundesrepublik Deutschland und

der BvS gegen die hiesige Klägerin und deren Geschäftsführer ergangen sei.

Das Eigentum der BGHG, deren sämtliche Anteile sich in der Hand der Treu-

handanstalt bzw. der BvS befunden hätten, habe nach § 11 Abs. 1 Satz 2

VZOG jedoch nicht die Rückübertragung des Eigentums auf die Bundesrepublik

Deutschland ausgeschlossen. Diese sei daher mit Wirkung ab 20. September

1994 Eigentümerin des Grundstücks geworden und entsprechend § 571 BGB

a.F. in den Mietvertrag eingetreten; die Beklagte sei ausgeschieden. Dem stehe

auch § 565 Abs. 2 ZPO a.F. nicht entgegen, wonach das Berufungsgericht an

die rechtliche Beurteilung des Revisionsgerichts gebunden sei. Denn der

XII. Zivilsenat habe sich im Revisionsurteil vom 14. April 1999 - XII ZR 60/97 -

NJW 1999, 2517 nicht zum Eigentumserwerb der Bundesrepublik Deutschland

nach dem Vermögenszuordnungsgesetz geäußert. Auch die Rechtskraft des

Urteils des Bundesgerichtshofs vom 9. Januar 1998 - V ZR 263/96 - WM 1998,

97 hindere das Berufungsgericht nicht, den Eigentumserwerb der Bundesrepu-

blik Deutschland nach dem Vermögenszuordnungsgesetz anzunehmen. Zwar

habe der Bundesgerichtshof in dem genannten Urteil die Räumungsklage der

Bundesrepublik Deutschland und der BvS gegen die hiesige Klägerin und deren

Geschäftsführer mit der Begründung abgewiesen, nicht die Bundesrepublik

Deutschland, sondern die BGHG sei Eigentümerin des Grundstücks. Doch gelte

die Rechtskraft dieses Urteils nur für die Parteien des damaligen Rechtsstreits,

nicht aber für die hiesige Beklagte, die nicht Partei des Räumungsprozesses

gewesen sei (§ 325 ZPO). Daran ändere auch nichts, dass der Beklagten in

dem Räumungsprozess von der Klägerin der Streit verkündet worden sei. Denn

die Beklagte mache nicht geltend, dass der Rechtsstreit, wie er dem Richter

vorgelegen habe, unrichtig entschieden sei. Sie berufe sich vielmehr auf eine

Tatsache, über die der Bundesgerichtshof sich im Urteil vom 9. Januar 1998

nicht geäußert habe. Dies aber verwehre ihr § 68 ZPO nicht.

Nach dem Wortlaut des § 2 Abs. 3 VZOG wirke der Bescheid vom

20. September 1994 für und gegen alle an dem Zuordnungsverfahren Beteilig-

ten. Zwar sei die Klägerin an dem Zuordnungsverfahren nicht beteiligt gewesen.

Dies aber bedeute nicht, dass der Bescheid gegen sie nicht wirke. Denn Betei-

ligte im Sinne des § 2 Abs. 3 VZOG könnte nur der Antragsteller und sonstige

für das Vermögenszuordnungsverfahren in Betracht kommende potentielle Zu-

ordnungsberechtigte sein. Diese Eigenschaft aber habe die Klägerin nicht. Ge-

genüber solchen Dritten, die - wie die Klägerin - unter keinen denkbaren Um-

ständen als Zuordnungsberechtigte in Betracht kämen, wirke der Bescheid

nach außen hin ohne weiteres. Da somit der Mietvertrag mit dem 20. Septem-

ber 1994 auf die Bundesrepublik Deutschland übergegangen sei, ergebe sich

ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte lediglich in Höhe des von dieser

anerkannten Betrages. Im Übrigen aber seien die Aufwendungen der Klägerin

nach dem 20. September 1994 entstanden, so dass die Klägerin gegen die Be-

klagte keine weiteren Ersatzansprüche habe.

II.

Diese Ausführungen halten im Ergebnis einer revisionsrechtlichen Über-

prüfung stand.

1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der

Mietvertrag nicht insgesamt nach § 68 Abs. 2 ZGB-DDR unwirksam ist, weil in

ihm unter Nr. XII. 3. der Klägerin ohne Einhaltung der gesetzlichen Form, die

nach § 306 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR die notarielle Beglaubigung der Unter-

schriften gefordert hätte, ein Vorkaufsrecht eingeräumt worden ist. Vielmehr hat

es aus der salvatorischen Erhaltungsklausel in Nr. XIV. 1. des Mietvertrages

zutreffend geschlossen, dass hier entgegen der Regelung des § 68 Abs. 2

ZGB-DDR, der in etwa dem § 139 BGB entspricht, eine Vermutung für die Wirk-

samkeit der von der Vereinbarung des Vorkaufsrechts nicht betroffenen miet-

vertraglichen Regelungen besteht, die die Beklagte nicht widerlegt hat (vgl.

Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226). Inso-

weit wird das Urteil von den Parteien auch nicht angegriffen.

2. Weiter hat sich das Berufungsgericht zu Recht durch § 565 Abs. 2

ZPO a.F. (jetzt § 563 Abs. 2 ZPO) nicht gehindert gesehen, davon auszugehen,

dass mit dem Zuordnungsbescheid vom 20. September 1994 die Bundesrepu-

blik Deutschland Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks gewor-

den ist. Denn der Senat ist in seinem Urteil vom 14. April 1999 unter Bezug-

nahme auf das Urteil des V. Zivilsenats vom 9. Januar 1998 - V ZR 263/96 -

WM 1998, 987 f. lediglich davon ausgegangen, dass die Rechtsvorgängerin der

Beklagten, die BGHG, am 1. Juli 1990 (rückwirkend) Eigentümerin des Grund-

stücks geworden ist und die Beklagte bei Ausspruch der Kündigung im Dezem-

ber 1993 Eigentümerin des Grundstücks war. Eine eventuelle spätere Änderung

der Rechtslage durch den Zuordnungsbescheid vom September 1994 war dafür

ohne Bedeutung. Die Rechtskraft des Urteils des V. Zivilsenats, mit dem die

Klage der Bundesrepublik Deutschland gegen die Beklagte auf Räumung des

streitgegenständlichen Grundstücks abgewiesen wurde, da die Bundesrepublik

Deutschland nicht Eigentümerin des Grundstücks sei, erstreckt sich nicht auf

das vorliegende Verfahren. Dies ergibt sich, wie das Kammergericht zutreffend

ausführt, schon daraus, dass die Parteien jenes Verfahrens und des vorliegen-

den Verfahrens nicht identisch sind. Schließlich ist im vorliegenden Verfahren

irrelevant, dass die Klägerin in dem vorgenannten Räumungsprozess der Be-

klagten den Streit verkündet hatte. § 68 ZPO ist hier nämlich schon deswegen

nicht anwendbar, weil die Klägerin von der Beklagten nicht Regress wegen ei-

nes ihr ungünstigen Ausgangs des Vorprozesses verlangt (vgl. Zöller/Vollkom-

mer ZPO 25. Aufl. § 68 Rdn. 4). Auch die Parteien stellen das Berufungsurteil in

den genannten Punkten nicht in Frage.

3. Die Klägerin macht geltend, dass der Vermögenszuordnungsbescheid

vom 20. September 1994 ihr gegenüber keine Rechtswirkungen entfalte. Des-

halb sei die Beklagte über diesen Zeitpunkt hinaus passivlegitimiert und ihr

deshalb nach § 538 Abs. 2 BGB a.F. zum Ersatz der getätigten Aufwendungen

verpflichtet. Dem ist jedoch nicht zu folgen.

a) Insbesondere ergibt sich nicht, wie die Klägerin meint, bereits aus dem

Wortlaut des § 2 Abs. 3 VZOG, dass der Bescheid nicht gegenüber der Klägerin

wirke. Zwar heißt es in der genannten Vorschrift, dass der Bescheid für und

gegen alle an dem Verfahren Beteiligten wirke. Daraus kann jedoch nicht im

Umkehrschluss gefolgert werden, dass der Bescheid für alle Personen, die, wie

die Klägerin, am Verfahren nicht beteiligt waren, keine Wirkung entfalte. Zwar

hat der Bundesgerichtshof, worauf die Klägerin verweist, bereits entschieden,

dass ein Zuordnungsbescheid mangels Beteiligung eines Dritten am Zuord-

nungsverfahren für diesen nicht bindend ist (BGH Urteil vom 23. Februar 2001

- V ZR 463/99 - WM 2001, 1002, 1004). Jener Fall war jedoch dadurch gekenn-

zeichnet, dass der Dritte selbst Eigentumsansprüche geltend machte. Dies ist

bei der Klägerin nicht der Fall. Sie ist vielmehr mit dem jeweiligen Eigentümer

nur schuldrechtlich verbunden. Hinzu kommt, dass die Klägerin nicht etwa be-

hauptet, ein Dritter sei in Wahrheit Eigentümer des Grundstücks. Vielmehr be-

streitet sie den nach § 2 Abs. 3 VZOG ausdrücklich verbindlichen Regelungsin-

halt des Zuordnungsbescheids, wonach nämlich im Verhältnis der am Zuord-

nungsverfahren beteiligten Beklagten und der Bundesrepublik Deutschland letz-

tere Eigentümerin des Grundstücks ist. Mit dieser Einwendung ist die Klägerin

jedoch nach Sinn und Zweck des Zuordnungsverfahrens ausgeschlossen. Die-

ses bezweckt nämlich eine endgültige und abschließende Klärung der materiell-

rechtlichen Zuordnungslage zwischen den Beteiligten (BGH Urteil vom 14. Juli

1995 - V ZR 39/94 - ViZ 1995, 592, 593 f.; Schmidt-Räntsch/Hiestand Rechts-

handbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR § 2 VZOG

Rdn. 37; Wilhelms VIZ 1994, 465, 466; BT-Drucks. 12/103 S. 57). Dieser Zweck

aber wäre verfehlt und der Grundsatz der Rechtssicherheit verletzt, wenn auch

nach Bestandskraft eines Zuordnungsbescheids noch jeder Dritte geltend ma-

chen könnte, das Eigentum stehe einem anderen am Verfahren beteiligten Zu-

ordnungsprätendenten zu als dem, dem das Eigentum durch den Bescheid für

die Verfahrensbeteiligten verbindlich zugeordnet worden ist.

Nach Meinung der Revision widerspricht es elementaren Verfassungs-

grundsätzen wie Art. 20 Abs. 3 GG und Art. 103 Abs. 1 GG, den Bestimmungen

des Vermögenszuordnungsrechts privatrechtsgestaltende Wirkung auch ge-

genüber solchen Personen zuzumessen, die am Verfahren nicht beteiligt sind.

Die Zuordnung von Eigentum zwischen Trägern öffentlicher Gewalt im Rahmen

des Zuordnungsverfahrens dürfe Dritten, wie der Klägerin, nicht entgegengehal-

ten werden können, wenn sie weder Kenntnis noch Gelegenheit gehabt hätten,

zuvor in dem Vermögenszuordnungsverfahren gehört zu werden und in irgend-

einer Weise Einfluss zu nehmen.

Dem kann jedoch nicht zugestimmt werden. Die Klägerin ist durch den

Eigentumswechsel lediglich in ihrer Stellung als Mieterin betroffen. Dem Mieter

gibt die Rechtsordnung jedoch kein Recht, am Wechsel im Eigentum des ge-

mieteten Grundstücks mitzuwirken oder auch nur angehört zu werden. Vielmehr

werden seine Interessen dadurch gewahrt, dass gemäß § 566 BGB (§ 571 BGB

a.F.) der neue Eigentümer anstelle des alten Eigentümers in das ursprüngliche

Mietverhältnis als Vermieter eintritt. Dies ist aber auch dann der Fall, wenn

durch einen bestandskräftigen Zuordnungsbescheid das Eigentum an einem

Grundstück festgestellt oder übertragen wird (vgl. BGHZ 133, 363, 367 f.; Se-

natsurteil vom 17. Mai 1995 - XII ZR 235/93 - WM 1995, 1679, 1680 m.w.N.).

b) Weiter macht die Revision geltend, der Zuordnungsbescheid vom

20. September 1994 sei unwirksam, weil obsolet. Eine Eigentumszuordnung

nach Art. 22 Abs. 1 EinigV wäre zugunsten der Bundesrepublik Deutschland

nur dann in Betracht gekommen, wenn sich das streitgegenständliche Gebäude

im Zeitpunkt des Beitritts noch in der Rechtsträgerschaft des VOB Z befunden

hätte. Dies sei jedoch nicht der Fall gewesen. Deshalb sei die Eigentumszuord-

nung gemäß Art. 22 Abs. 1 Satz 7 EinigV gegenstandslos. Zu diesem Ergebnis

sei auch der V. Senat in seinem Urteil vom 9. Januar 1998 - V ZR 263/96 - WM

1998, 987, 989 gekommen.

Hierauf kommt es jedoch nicht an. Selbst wenn der Vermögenszuord-

nungsbescheid vom 20. September 1994 unrichtig wäre, so bliebe seine Wirk-

samkeit hiervon unberührt. Die Rechtswidrigkeit eines Verwaltungsakts zieht

nicht seine Nichtigkeit nach sich. Vielmehr bedürfte es nach § 44 VwVfG hierzu

eines besonders schweren Mangels, der jedenfalls nicht schon dann vorläge,

wenn der Bescheid eine fehlerhafte Zuordnung vorgenommen haben sollte.

Die Wirkung des Bescheids trat gemäß § 1 Abs. 2 VZOG in Verbindung

mit § 2 Abs. 1 a VZOG mit seiner Unanfechtbarkeit ein. Bestandskräftig wurde

der Bescheid gemäß § 2 Abs. 1 Satz 7 VZOG hier schon mit seinem Erlass, da

er nach vorheriger Einigung der am Zuordnungsverfahren beteiligten Beklagten

und der Bundesrepublik Deutschland ohne Widerrufsvorbehalt ergangen ist.

Hahne

Fuchs

Ahlt

Vézina

Dose

Vorinstanzen:

LG Berlin, Entscheidung vom 01.08.1995 - 32 O 793/94 -

KG Berlin, Entscheidung vom 01.11.2004 - 8 U 20/04 -