BGH Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 132/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 132/03

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 6. April 2005 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

a) AGBG §§ 6 Abs. 2, 9 Abs. 1 Bb, Cl; BGB § 139

Zur Trennbarkeit einer in Formularmietverträgen über Geschäftsräume unbedenkli- chen salvatorischen Erhaltungsklausel von einer zugleich vereinbarten, im Hinblick auf das AGBG bedenklichen salvatorischen Ersetzungsklausel (im Anschluß an BGHZ 145, 203, 212).

b) BGB §§ 566 a.F., 133 C, 157 D

Zur Auslegung einer Klausel in einem Nachtrag zu einem langfristigen Mietvertrag, mit der sich die Parteien verpflichten, den Nachtrag dem Mietvertrag anzuheften, wenn dieser selbst aus mehreren nicht miteinander verbundenen Urkunden besteht.

c) BGB § 566 a.F.

Zur Frage, ob der für eine GmbH geleisteten Unterschrift unter einen langfristigen Mietvertrag zur Wahrung der Schriftform ein die Vertretung kennzeichnender Zustand beizufügen ist (Abgrenzung zu Senatsurteilen vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054 und vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103 f.).

BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - OLG Hamm

AG Detmold

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 6. April 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter

Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 30. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Hamm vom 26. Mai 2003 aufgehoben.

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer IV

des Landgerichts Detmold vom 14. März 2002 wird zurückgewie-

sen.

Die Klägerin trägt auch die Kosten der Rechtsmittelverfahren.

Von Rechts wegen

Die Klägerin verlangt von der Beklagten nach ordentlicher Kündigungs-

erklärung Räumung und Herausgabe eines Einkaufszentrums. Die Beklagte

beruft sich darauf, der Mietvertrag, der eine Festlaufzeit von 20 Jahren vorsehe,

entspreche der Schriftform; zumindest sei es der Klägerin nach Treu und Glau-

ben verwehrt, sich auf einen Formmangel zu berufen.

Am 25. April 1983 unterzeichneten Herr M. für die Klägerin und die

C. KG Vertriebsgesellschaft (nachstehend C.

KG) zwei Schriftstücke, von denen das eine die Überschrift "Vereinbarung" und

das andere die Überschrift "Mietvertrag" trägt.

Die "Vereinbarung" hatte auszugsweise folgenden Wortlaut:

"C. ist daran interessiert, … ein SB-Warenhaus mit Bau-

und Hobbymarkt zu betreiben. … Dieses vorausgeschickt, schließen die

Parteien den folgenden Mietvertrag:

1.) P. überläßt C. den Standort … D. ,

E. -Straße, auf der Grundlage des als Anlage beigefügten

Mietvertrages.

2.) Die Grundlaufzeit für den Mietvertrag nach Ziffer 1) beträgt 20 Jahre

seit Überlassung des umgebauten Objektes. C.

kann im Wege der Option die Grundlaufzeit um jeweils fünf Jahre

verlängern. Das Optionsrecht kann mehrmals nacheinander ausge-

übt werden.

3.) Der monatliche Mietzins pro Quadratmeter Nutzfläche des SB-

Warenhauses, ermittelt nach DIN 277, beträgt DM 10,50. Die Nutz-

fläche wird - vorbehaltlich des endgültigen Aufmaßes - gegenwärtig

mit 9.355 qm veranschlagt. …

…

7.) Beide Parteien werden unverzüglich diesen Mietvertrag unter Beach-

tung der Regelungen, die in dem beigefügten Mietvertrag enthalten

sind, vervollständigen. Die Regelungen in dieser Vereinbarung ha-

ben Vorrang gegenüber evtl. anderslautenden Regelungen im beige-

fügten Mustermietvertrag."

Der maschinenschriftlich erstellte, mit einigen handschriftlichen Zusätzen

und Änderungen versehene "Mietvertrag" vom 25. April 1983 enthielt keinen

Verweis auf die "Vereinbarung" vom selben Tage und wurde mit ihr nicht kör-

perlich verbunden. Er war in einem anderen Schriftbild als die "Vereinbarung"

gehalten und eigenständig paginiert. In § 1 Ziffer 2 wurde im Hinblick auf die

vermieteten Flächen auf einen "beigefügten bzw. noch beizufügenden" farblich

gekennzeichneten Lageplan Bezug genommen, der als "wesentlicher Bestand-

teil" des Mietvertrages bezeichnet, aber nie erstellt wurde.

In § 13 Ziffer 2 wurde folgende Regelung getroffen:

"P. bestellt für C. ein Vorkaufsrecht am Grund-

stück …, und zwar für jeden Erwerbsfall. Solange eine Eintragung im

Grundbuch nicht erfolgt ist, besteht das Recht als schuldrechtliches Vor-

kaufsrecht."

Dieses Vorkaufsrecht wurde aufgrund notarieller Bewilligung der Klägerin

vom 4. Juli 1984 am 29. Mai 1984 im Grundbuch eingetragen.

§ 20 des "Mietvertrages" lautet wie folgt:

"Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise

gegen zwingendes Recht verstoßen oder aus anderen Gründen nichtig

oder unwirksam sein, so bleibt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen

unberührt. Die nichtige oder unwirksame Bestimmung ist durch eine sol-

che zu ersetzen, die dem wirtschaftlich Gewollten in zulässiger Weise am

nächsten kommt."

Am 14. Juli 1983 unterzeichneten die gleichen Parteien einen privat-

schriftlichen "Nachtrag Nr. 1 zur Vereinbarung/Mietvertrag vom 25.04.1983", in

dem sich die Klägerin in Abänderung der Ziffer 5 der "Vereinbarung" vom

25. April 1983 verpflichtete, ein durch beigefügten Lageplan näher bezeichnetes

zusätzliches Grundstück zu erwerben, darauf weitere Parkplätze zu schaffen

und diese der C. KG für eine pauschale Jahresmiete von 100.000 DM zur Ver-

fügung zu stellen.

Im Februar 1990 vereinbarten die Vertragsparteien sowie die R.

Handelsgesellschaft oHG, Zweigniederlassung t. -Markt, der die

C. KG das Einkaufszentrum inzwischen untervermietet hatte, einen "Nachtrag 2

zum Mietvertrag vom 25.04.1983 nebst Nachtrag 1", in dem die vermietete Ge-

bäudefläche erweitert wurde. Ausweislich der Präambel des "Nachtrags 2" soll-

ten "mit der nachfolgenden Vereinbarung … alle zwischen den Beteiligten be-

stehenden Meinungsverschiedenheiten der Vergangenheit bezüglich des Miet-

objektes erledigt" sein. § 6 des "Nachtrags 2" hatte auszugsweise folgenden

Wortlaut:

"Dieser Nachtrag 2 wird Bestandteil des Hauptmietvertrages. Beide Par-

teien verpflichten sich, diesen Nachtrag 2 dem Hauptmietvertrag als Anlage

beizuheften."

Mit einer als "Vertragsübernahme" bezeichneten Vereinbarung vom

18. November 1992 mit der A. S. KG übertrug die C. KG dieser auf-

grund der ihr in § 13 Ziffer 1 des "Mietvertrages" eingeräumten Befugnis sämtli-

che Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit Wirkung zum 1. Januar

1993. Im September 1999 ging die A. S. KG in der Beklagten auf. Mit

Schreiben vom 30. September 1999, das der Beklagten am selben Tage zu-

ging, erklärte die Klägerin die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. März

2000 und widersprach einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnis-

ses nach § 568 BGB (a.F.).

Das Landgericht wies die Räumungsklage der Klägerin mit der Begrün-

dung ab, es könne dahinstehen, ob der Mietvertrag mangels Einhaltung der

Schriftform als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte. Jedenfalls habe die

Klägerin das Mietverhältnis nicht durch ordentliche Kündigung vorzeitig been-

den können, da ihr die Berufung auf einen etwaigen Formmangel nach Treu

und Glauben verwehrt sei. Denn aufgrund der als Mietvorvertrag zu qualifizie-

renden "Vereinbarung" vom 25. April 1983 habe die Beklagte Anspruch auf

Nachholung der Schriftform.

Auf die Berufung der Klägerin änderte das Oberlandesgericht diese Ent-

scheidung ab und verurteilte die Beklagte antragsgemäß zur Räumung und

Herausgabe. Dagegen richtet sich die Revision der Klägerin, die das Beru-

fungsgericht wegen grundsätzlicher Bedeutung der Frage zugelassen hat, ob

eine im Mietvertrag enthaltene salvatorische Klausel (hier: § 20 des "Mietvertra-

ges") die Vertragsparteien zur Nachholung der Schriftform verpflichtet.

Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Ur-

teils, zur Zurückweisung der Berufung der Klägerin und damit zur Wiederher-

stellung des die Klage abweisenden landgerichtlichen Urteils.

I.

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, zwischen der Klägerin und der

C. KG sei ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen, in den die Beklagte

auf Mieterseite eingetreten sei. Dem stehe nicht entgegen, daß die "Vereinba-

rung" und der "Mietvertrag" sowie der "Nachtrag 1" auf Seiten der Klägerin je-

weils von Herrn M. ohne ausdrücklichen Hinweis auf sein Handeln als deren

Vertreter unterzeichnet sei. Dessen Handeln nicht im eigenen, sondern im Na-

men der Klägerin ergebe sich unter anderem aus den Umständen des Ver-

tragsschlusses und insbesondere daraus, daß nach den Bestimmungen des

von ihm unterzeichneten Mietvertrages die Klägerin Vermieterin sein sollte. So-

weit die Klägerin mit Nichtwissen bestreite, ihm hierzu Vollmacht erteilt zu ha-

ben, sei dieses Bestreiten nach § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig. Abgesehen da-

von habe die Klägerin angesichts der langjährigen Durchführung des Vertrages

das rechtsgeschäftliche Handeln des Herrn M. zumindest nachträglich ge-

nehmigt.

Der Wirksamkeit des Mietvertrages stehe auch nicht die nach § 313

Satz 1 BGB a.F. formunwirksame Einräumung eines Vorkaufsrechts entgegen.

Zwar sei dieser Formmangel durch die spätere Eintragung des Vorkaufsrechts

im Grundbuch nicht gemäß § 313 Satz 2 BGB a.F. geheilt worden. Dies führe

aber nicht zur Gesamtnichtigkeit des Vertrages, da die hierfür grundsätzlich be-

stehende gesetzliche Vermutung des § 139 BGB durch die salvatorische Klau-

sel in § 20 Ziffer 1 des "Mietvertrages" in ihr Gegenteil verkehrt worden sei und

die Klägerin die somit bestehende Vermutung für die Wirksamkeit der mietver-

traglichen Vereinbarungen nicht widerlegt habe.

Die Klägerin habe das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung vor-

zeitig beendet, da die Vereinbarungen der ursprünglichen Vertragsparteien

nicht der Schriftform des § 566 Satz 1 BGB a.F. entsprochen hätten und der

Mietvertrag daher nach § 566 Satz 2 BGB a.F. als auf unbestimmte Zeit ge-

schlossen gelte.

Die "Vereinbarung" vom 25. April 1983 sei kein bloßer Mietvorvertrag,

der als solcher nach herrschender Auffassung nicht der Schriftform bedürfe,

sondern ein mit endgültigem Bindungswillen zustande gekommener Mietver-

trag, der in der Urkunde auch als solcher bezeichnet sei. Die Gesamtheit der

mietvertraglichen Vereinbarungen der Vertragsparteien ergebe sich indes nicht

aus einer einheitlichen Urkunde, sondern teils aus der "Vereinbarung" und teils

aus dem "Mietvertrag" vom selben Tage, mithin aus zwei gesonderten, nicht

körperlich verbundenen Urkunden, deren Einheitlichkeit auch nicht aus wech-

selseitiger Bezugnahme oder anderen, eine zweifelsfreie Zuordnung ermögli-

chenden äußeren oder inhaltlichen Merkmalen folge.

Dies gelte um so mehr, als die "Vereinbarung" auf einen "Mustermietver-

trag" Bezug nehme, der "Mietvertrag" vom selben Tage aber weder als Mu-

stermietvertrag bezeichnet sei noch - mangels im Einzelfall auszufüllender Lük-

ken - einen solchen darstelle; vielmehr erwecke der "Mietvertrag" den Eindruck

eines eigenständigen, vollständigen Vertragswerkes, das insbesondere nicht

erkennen lasse, daß er lediglich Anlage zu weiteren, ihm zudem vorgehenden

Vereinbarungen der Vertragsparteien sein solle. Zudem gehe der Verweis in § 1

Ziffer 2 des "Mietvertrages" auf einen tatsächlich nicht existierenden Lageplan

ins Leere.

Darauf, ob auch die Nachträge 1 und 2 der Schriftform entsprächen,

komme es folglich nicht mehr an.

Der Klägerin sei es auch nicht nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf

den Mangel der Schriftform zu berufen. Ein auf die Beklagte übergegangener

Anspruch auf Abschluß eines formgerechten Mietvertrages ergebe sich nicht

aus der "Vereinbarung" vom 25. April 1983, da diese keinen Mietvorvertrag dar-

stelle, der einen solchen Anspruch gewähren könne, und die Vertragsparteien

sich in Ziffer 7 dieser Vereinbarung nur zur inhaltlichen Vervollständigung ihres

Vertragswerkes, nicht aber zu dessen Niederlegung in einer formgerechten Ver-

tragsurkunde verpflichtet hätten. Es sei bereits nicht ersichtlich, daß die Ver-

tragsparteien bei Vertragsschluß Zweifel an der Einhaltung der Schriftform ge-

habt und deshalb eine Nachbesserung der Form ins Auge gefaßt hätten.

Auch die Präambel des Nachtrags 2 hindere die Klägerin nicht, sich auf

den Formmangel zu berufen. Danach hätten mit diesem Nachtrag zwar alle bis-

herigen Meinungsverschiedenheiten der beteiligten Parteien beigelegt werden

sollen; daß dazu aber auch ein Streit der Vertragsparteien über die Wahrung

der Schriftform gehört habe, sei nicht ersichtlich und erscheine wenig lebens-

nah. Auch soweit die Klägerin selbst eine Zusammenfassung der verschiede-

nen zwischen den Parteien bestehenden Vereinbarungen gewünscht habe, sei

es ihr dabei nicht um die Nachholung der Schriftform, sondern allein um inhaltli-

che Änderungen und damit letztlich um den Abschluß eines neuen Vertrages

gegangen.

Ein Anspruch der Beklagten auf Herstellung der Schriftform ergebe sich

auch nicht aus § 6 des Nachtrages 2, in dem die Vertragspartner sich verpflich-

tet hätten, "diesen Nachtrag 2 dem Hauptmietvertrag als Anlage beizuheften".

Schon der Wortlaut des § 6 umfasse nicht die "Vereinbarung" vom 25. April

1983, und auch sonst enthalte dieser Nachtrag - wie auch schon der "Mietver-

trag" - keinen erkennbaren Bezug auf die Bestimmungen jener "Vereinbarung".

Auch der Umstand, daß die Beklagte sich mit Wissen der Klägerin zu ei-

ner langfristigen Untervermietung verpflichtet habe, stehe der Berufung auf den

Mangel der Schriftform nicht entgegen. Es sei Sache der Beklagten gewesen,

den Untermietvertrag so zu gestalten, daß sie bei vorzeitiger Beendigung des

Hauptmietvertrages keine Schadensersatzpflichten träfen.

Schließlich lasse sich eine Verpflichtung der (Vertrags-)Parteien zur

Nachholung der Schriftform auch dann nicht aus der salvatorischen Erset-

zungsklausel des § 20 Satz 2 des "Mietvertrages" herleiten, wenn deren Wirk-

samkeit unterstellt werde, sei es, daß sie individuell ausgehandelt wurde oder

aber trotz erheblicher Bedenken den Anforderungen der §§ 6 Abs. 2, 9 Abs. 1

AGBG (vgl. jetzt §§ 306, 307 BGB) genüge. Denn diese Klausel sei ihrem Wort-

laut nach darauf zugeschnitten, die Rechtsfolge der Unwirksamkeit des gesam-

ten Vertrages nach § 139 BGB zu verhindern, falls einzelne Bestimmungen ge-

gen zwingendes Recht verstoßen oder aus anderen Gründen nichtig oder un-

wirksam sind. Die Frage der Schriftform sei davon nicht betroffen, weil deren

Wahrung nicht zur Nichtigkeit oder Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestim-

mungen führe. Auch seien keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß diese

Klausel im vorliegenden Einzelfall im Hinblick auf Zweifel an der Wahrung der

Schriftform vereinbart worden sei, zumal die Beklagte selbst vorgetragen habe,

diese Klausel sei bei Vertragsschluß lediglich "abgenickt" worden.

II.

Dies hält der revisionsrechtlichen Prüfung und den Angriffen der Revision

nicht in allen Punkten stand.

1. Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, das Mietver-

hältnis sei wirksam zustande gekommen. Die Räumungsklage ist mithin nicht

etwa schon deshalb aus § 985 BGB begründet, weil ein Mietverhältnis nicht

zustande gekommen wäre und die Beklagte deshalb von vornherein kein Recht

zum Besitz im Sinne des § 986 Abs. 1 BGB erworben hätte.

a) Unstreitig wollte der auf Seiten der Klägerin auftretende Herr M. mit

seiner Unterschrift nicht etwa sich selbst, sondern die Klägerin als Vermieterin

verpflichten. Dies ergibt sich, wie das Berufungsgericht zutreffend erkennt, be-

reits aus den Umständen seines Auftretens bei Vertragsunterzeichnung. Ob

seiner Unterschrift ein Vertretungszusatz beigefügt war oder nicht, ist nicht für

das Zustandekommen des Mietvertrages, sondern allenfalls für die Wahrung

der Schriftform von Belang und allein unter diesem Gesichtspunkt zu prüfen.

Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht Herrn M. auch als zum

Abschluß des Mietvertrages bevollmächtigt angesehen, weil die Klägerin die

von der Beklagten behauptete Erteilung der Vollmacht unzulässigerweise nur

mit Nichtwissen bestritten hat. Abgesehen davon wäre nicht nur in der langjäh-

rigen Durchführung des Mietvertrages, sondern auch schon in der Bewilligung

der Eintragung des Vorkaufsrechts sowie in der Vereinbarung des Nachtrags 2

eine nachträgliche Genehmigung durch die Klägerin zu sehen.

b) Der Vertrag ist auch nicht nach § 139 BGB gesamtnichtig, ohne daß

es einer Entscheidung darüber bedarf, ob die formunwirksame Einräumung ei-

nes Vorkaufsrechts durch dessen Eintragung in das Grundbuch geheilt wurde

oder nicht. Mit zutreffender Begründung hat das Berufungsgericht nämlich aus

der salvatorischen Erhaltungsklausel des § 20 Satz 1 des "Mietvertrages" ge-

folgert, daß hier entgegen der Regelung des § 139 BGB eine Vermutung für die

Wirksamkeit der von der Vereinbarung des Vorkaufsrechts nicht betroffenen

mietvertraglichen Regelungen besteht, die die Klägerin nicht hat widerlegen

können. Zu Recht hat das Berufungsgericht die Wirksamkeit dieser salvatori-

schen Erhaltungsklausel nicht in Zweifel gezogen, obwohl es an anderer Stelle

hat dahinstehen lassen, ob es sich bei den Vereinbarungen der Vertragspartei-

en um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, und für diesen Fall im Hin-

blick auf §§ 6 Abs. 2, 9 Abs. 1 AGBG Bedenken gegen die Wirksamkeit der sal-

vatorischen Ersetzungsklausel des § 20 Satz 2 des "Mietvertrages" geäußert

hat. Beide Klauseln sind nämlich inhaltlich trennbar und einzeln aus sich heraus

verständlich (vgl. BGHZ 145, 203, 212). Denn die Klausel, daß eine nichtige

oder unwirksame Bestimmung durch eine solche zu ersetzen ist, die dem wirt-

schaftlich Gewollten in zulässiger Weise am nächsten kommt, kann ohne weite-

res gestrichen werden, ohne daß darunter der Sinn der vorhergehenden Klau-

sel leidet, nach der die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen erhalten bleibt,

falls einzelne Bestimmungen des Vertrages ganz oder teilweise nichtig oder

unwirksam sind (vgl. MünchKomm-BGB/Basedow 4. Aufl. § 306 Rdn. 18). Bei

Erhaltungsklauseln einerseits und Ersetzungsklauseln andererseits handelt es

sich um zwei unterschiedliche Arten von salvatorischen Klauseln (vgl. Münch-

Komm-BGB/Mayer-Maly/Busche 4. Aufl. § 139 Rdn. 5); eine Erhaltungsklausel

ist auch in gewerbemietrechtlichen Allgemeinen Geschäftsbedingungen unbe-

denklich (vgl. Michalski/Römermann NJW 1994, 886, 887) und stellt auch für

sich allein eine sinnvolle Regelung dar.

2. Der Wahrung der Schriftform steht jedenfalls das Fehlen eines Vertre-

tungszusatzes neben der Unterschrift des Herrn M. in den Urkunden vom

25. April 1983 und in dem Nachtrag 1 hierzu nicht entgegen. Denn da M.

nicht selbst Vertragspartei werden sollte, kann seine Unterschrift auf der im

"Mietvertrag" mit "Vermieter" und in der "Vereinbarung" mit "P. " ge-

kennzeichneten Unterschriftszeile nur bedeuten, daß er mit seiner Unterschrift

die Klägerin vertreten wollte. Dabei hätte auch eine Unterzeichnung als Vertre-

ter ohne Vertretungsmacht der Schriftform nicht entgegengestanden, so daß es

auch der Kennzeichnung der Art seines Vertretungsverhältnisses nicht bedurfte.

Nur wenn von mehreren Vermietern oder Mietern oder von mehreren Gesell-

schaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts lediglich einer unterschreibt,

ist zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz erforderlich, weil andern-

falls nicht ersichtlich wäre, ob der Unterzeichnende die Unterschrift nur für sich

selbst oder aber zugleich in Vertretung der anderen leistet (vgl. Senatsurteile

vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054 und vom 5. Novem-

ber 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103 f.). Derartige Zweifel konnten hier

nicht auftreten.

3. Auch das Fehlen des in § 1 Ziffer 2 des "Mietvertrages" erwähnten La-

geplans steht der Wahrung der Schriftform nicht entgegen. Er ist entbehrlich,

weil der Mietgegenstand bereits durch die "Vereinbarung" hinreichend und ab-

schließend bezeichnet und konkretisiert oder zumindest anhand der örtlichen

Gegebenheiten konkretisierbar ist, nämlich als "Standort" (Ziffer 1 der "Verein-

barung") bzw. "Gelände" (Ziffer 6) in D. , E. -Straße, dessen Ei-

gentümerin die Klägerin ist, nebst aufstehenden und noch umzubauenden Ge-

bäuden. Daß es sich dabei um das Grundstück E. -Straße 15 handelt,

ist unstreitig und ergibt sich aus den aus dem Grundbuch ersichtlichen Eigen-

tumsverhältnissen, nicht zuletzt aber auch aus dem Einleitungssatz des von

den Vertragsparteien unterzeichneten Nachtrages 2, der auf den Mietvertrag

vom 25. April 1983 Bezug nimmt und die genaue Grundstücksbezeichnung ent-

hält. Soweit demgegenüber aus § 1 Ziffer 2 des "Mietvertrages" die Einschrän-

kung entnommen werden könnte, daß nicht das gesamte Grundstück (das

"Mietgrundstück" im Sinne der Ziffer 5 der "Vereinbarung") vermietet werden

sollte, sondern nur einzelne, durch farbliche Kennzeichnung in einem beizufü-

genden Lageplan bezeichnete Teilflächen, ist diese Einschränkung nicht Ge-

genstand der Einigung der Parteien geworden. Denn die in der "Vereinbarung"

getroffenen Regelungen, die eine solche Einschränkung des Mietgegenstandes

nicht vorsehen, haben nach der ausdrücklichen Vereinbarung der Vertragspar-

teien in Ziffer 7 der "Vereinbarung" Vorrang vor allen anderslautenden Rege-

lungen.

4. Es bedarf auch keiner abschließenden Entscheidung, ob das Beru-

fungsgericht die "Vereinbarung" zu Recht nicht als bloßen Mietvorvertrag, son-

dern als endgültige bindende Vereinbarung der Parteien angesehen hat, wofür

indes vieles spricht.

War letzteres der Fall, hat das Berufungsgericht die Schriftform zwar zu-

treffend als nicht gewahrt angesehen, weil sich die Gesamtheit der mietvertrag-

lichen Vereinbarungen der Vertragsparteien dann nicht aus einer einheitlichen

Urkunde ergibt, sondern teils aus der "Vereinbarung" und teils aus dem "Miet-

vertrag" vom selben Tage, mithin aus zwei gesonderten, nicht körperlich ver-

bundenen Urkunden, die auch nicht durch wechselseitige Bezugnahme oder

andere, eine zweifelsfreie Zuordnung ermöglichende äußere oder inhaltliche

Merkmale zu einer gedanklichen Einheit verbunden sind.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es der Klägerin aber

im vorliegenden Fall aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242

BGB) verwehrt, sich auf einen solchen Mangel der Schriftform zu berufen und

ihre vorzeitige Kündigung darauf zu stützen.

Dies folgt aus § 6 des Nachtrages 2 vom Februar 1990, demzufolge sich

die Vertragsparteien verpflichtet haben, "diesen Nachtrag 2 dem Hauptmietver-

trag als Anlage beizuheften".

a) Das Berufungsgericht hat diese Klausel nicht ausgelegt, sondern sich

auf den Hinweis beschränkt, schon der Wortlaut dieser Bestimmung umfasse

nicht die Verpflichtung, den Nachtrag (auch) der "Vereinbarung" vom 25. April

1983 beizuheften. Es hat diese Bestimmung daher als eindeutig angesehen. Ob

dies zutrifft, ist eine Rechtsfrage, die der uneingeschränkten Prüfung des Revi-

sionsgerichts unterliegt (vgl. BGHZ 32, 60, 63). Die Prüfung ergibt, daß die vom

Berufungsgericht angenommene Eindeutigkeit nicht besteht, so daß die Erklä-

rungen der Parteien vom Revisionsgericht selbst auszulegen sind.

b) Soweit die Parteien sich verpflichtet haben, den Nachtrag 2 als Anlage

dem "Hauptmietvertrag" anzuheften, kann dem schon nicht mit Sicherheit ent-

nommen werden, daß damit allein der "Mietvertrag" vom 25. April 1983 und

nicht auch die "Vereinbarung" vom selben Tage gemeint sei. Denn in der Prä-

ambel und in § 3 der Anlage 2 wird auf einen vorhandenen Untermieter (t. -

Markt) hingewiesen. Deshalb liegt zum einen das Verständnis nicht fern, daß

mit der Verwendung des Begriffs "Hauptmietvertrag" präzisiert werden sollte,

daß die Anlage nicht dem Untermietvertrag, sondern dem Vertrag zwischen den

beiden Hauptmietparteien angeheftet werden sollte.

Zum anderen legt diese Vereinbarung die Auslegung nahe, daß unter

"Hauptmietvertrag" die Gesamtheit der beurkundeten Vereinbarungen der

Hauptmietparteien zu verstehen ist. Denn der Nachtrag 2 wird eingangs als

Nachtrag "zum Mietvertrag vom 25.04.1983 nebst Nachtrag 1 vom 14.07.1983"

bezeichnet, bezieht den Nachtrag 1 also in seine Bezugnahme ein. Dieser von

beiden Vertragsparteien unterzeichnete Nachtrag ist seinerseits als Nachtrag

"zur Vereinbarung/Mietvertrag vom 25. 4. 1983" bezeichnet und ändert Ziffer 5

der "Vereinbarung" vom 25. April 1983, so daß bereits durch diesen Nachtrag

eine gedankliche Verklammerung zwischen der "Vereinbarung" vom 25. April

1983 und dem "Mietvertrag" vom selben Tage herbeigeführt wird. War aber be-

reits der Nachtrag 1 als Nachtragsvereinbarung zu dem aus beiden Urkunden

bestehenden Vertragswerk gewollt, liegt die Annahme fern, der Nachtrag 2, der

sich ausdrücklich auch auf den Nachtrag 1 bezieht, solle abweichend davon nur

ein Nachtrag zu einer dieser Urkunden, nämlich dem "Mietvertrag" vom

25. April 1983, sein und nur dieser Urkunde beigeheftet werden.

c) Jedenfalls im Wege ergänzender Auslegung des § 6 des Nachtrages 2

wäre davon auszugehen, daß diese Bestimmung die Parteien verpflichtet, eine

feste körperliche Verbindung dieses Nachtrages sowohl mit dem "Mietvertrag"

vom 25. April 1983 als auch mit der "Vereinbarung" vom selben Tage herzustel-

len, was zugleich auch den ursprünglichen Mangel der Schriftform, nämlich die

fehlende Verbindung dieser beiden Urkunden miteinander, geheilt hätte.

Denn § 6 des Nachtrages 2 hat ersichtlich den alleinigen Zweck, der

Wahrung der Schriftform zu dienen. Dieser Bestimmung ist zu entnehmen, daß

die Parteien zumindest Zweifel hatten, ob die Bezugnahme in Anlage 2 auf den

Mietvertrag vom 25. April 1983 nebst Nachtrag 1 ausreichend war, die Schrift-

form zu wahren, und deshalb den sichereren Weg der körperlichen Verbindung

der Urkunden vereinbarten. Daraus ist zugleich zu ersehen, daß beide Ver-

tragsparteien dafür sorgen wollten, ihre langfristige Bindung an den Mietvertrag

durch Wahrung der Schriftform sicherzustellen. Wäre ihnen zu diesem Zeit-

punkt bewußt gewesen, daß diese langfristige Bindung möglicherweise nicht

erst durch die Nachtragsvereinbarung 2 in Frage gestellt wurde, sofern diese

mit den früheren Urkunden nicht zu einer Einheit verbunden wurde, sondern

daß diese langfristige Bindung bereits mangels Verbindung der beiden ur-

sprünglichen Urkunden vom 25. April 1983 zweifelhaft war, hätten sie redli-

cherweise nicht nur vereinbart, die vermeintlich bislang gewahrte Schriftform

weiterhin zu wahren, sondern zugleich den ursprünglich vorhandenen Mangel

der Schriftform durch Zusammenheftung aller Urkunden zu heilen.

d) Jedenfalls verhält sich die Klägerin widersprüchlich, wenn sie sich ei-

nerseits auf den Standpunkt stellt, der Inhalt des bestehenden Mietvertrages

ergebe sich aus zwei getrennten Urkunden, zum anderen aber geltend macht,

ihre Verpflichtung, die Anlage 2 dem (Haupt-)Mietvertrag beizuheften, be-

schränke sich nur auf eine der beiden Urkunden, aus denen dieser Mietvertrag

ihrer Ansicht nach besteht.

5. Da die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts ausreichen

und weiterer Sachvortrag nicht zu erwarten ist, kann der Senat in der Sache

selbst entscheiden. Der Klägerin ist es verwehrt, sich auf einen Mangel der

Schriftform zu berufen, weil sie der Beklagten gegenüber zu dessen Heilung

verpflichtet ist, so daß sich ihre Kündigung als unwirksam erweist. Ihre Beru-

fung gegen das die Räumungsklage abweisende Urteil des Landgerichts ist

daher nicht begründet.

Hahne

Sprick

Fuchs

Ahlt

Vézina