BGH Urteil vom 07.03.2007 – XII ZR 40/05
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 7. März 2007 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
BGB § 566 a.F.
Die Vereinbarung in einem Vorvertrag, dass ein langfristiges Mietverhältnis be-
gründet werden soll, unterliegt nicht dem Formerfordernis des § 566 BGB a.F.
Sie verpflichtet die Parteien aber zur Mitwirkung am Zustandekommen des
schriftlichen und damit der Form des § 566 BGB a.F. genügenden Hauptvertra-
ges.
BGH, Urteil vom 7. März 2007 - XII ZR 40/05 - OLG Naumburg
LG Stendal
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 7. März 2007 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter
Fuchs, Dr. Ahlt, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 9. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts Naumburg vom 1. Februar 2005 aufgehoben.
Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-
dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Be-
rufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin nimmt die Beklagte wegen vergeblicher Planungsaufwen-
dungen aus einer vertraglichen Absprache in Anspruch.
Die Parteien trafen am 7. Oktober 1999 eine als "Mietvertrag" bezeichne-
te Vereinbarung, mit der sich die Klägerin verpflichtete, der Beklagten gegen
Entgelt ein noch zu errichtendes Altenpflegeheim zur Nutzung zu überlassen.
Im Vertrag heißt es u.a.:
"§ 1 Mietobjekt
1. Der Vermieter wird Eigentümer der Immobilie - A. D. - in S. . Auf dem Grundstück wird ein Senioren-Pflegeheim (Mietobjekt) errichtet.
2. Der Vermieter vermietet an den Mieter ein fertig gestelltes, be- triebs- und benutzungsfähiges Seniorenpflegeheim mit insgesamt ca. 180 Betten gemäß folgenden Anlagen, die Bestandteil dieses Vertrages sind:
Anlage 1: Lageplan
Anlage 2: Baubeschreibung
Anlage 3: Baugenehmigung
Anlage 4: Ausführungszeichnungen (soweit vorhanden)
...
6. Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt mit Fertigstellung zu ü- bernehmen. Als Fertigstellungstermin gilt der Zeitpunkt gemäß § 5 jedoch der Zeitpunkt der behördlichen Abs. 2, spätestens Gebrauchsabnahme. ...
§ 2 Vertragsdauer
1. Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von 20 Jahren fest verein-
bart. Es beginnt mit dem in § 1 Abs. 6 genannten Termin.
...
§ 5 Übergabe des Mietgegenstandes
...
2. Den verbindlichen Übergabetermin wird der Vermieter spätestens
vier Monate vorher dem Mieter schriftlich mitteilen.
§ 16 Sonstiges
...
2. Vermieter und Mieter sind berechtigt, vom Mietvertrag zurückzu- treten, wenn die Baugenehmigung, bezogen auf die geplante, in diesem Mietvertrag vorgesehene Nutzung, versagt wird und wenn die geplante Finanzierung, bezogen auf die Gesamtkonzeption und die Bonität des Hauptmieters, nicht zustande kommt.
3. Dieser Mietvertrag gilt weiterhin vorbehaltlich der Beibringung aller
behördlichen Genehmigungen."
Die Klägerin begann mit Planungen für das Objekt. Mit Schreiben vom
23. Juli 2001 kündigte die Beklagte die Vereinbarung unter Berufung auf § 16
des Vertrages. Die Klägerin nahm den von ihr gestellten Baugenehmigungsan-
trag zurück. Zwischen den Parteien besteht Streit, ob es sich bei der getroffe-
nen Vereinbarung bereits um einen bindenden Mietvertrag oder lediglich um
einen Vorvertrag handelt. Die Gründe, die dazu geführt haben, dass der Vertrag
nicht durchgeführt wurde, sind zwischen den Parteien ebenfalls streitig.
Die Klägerin verlangt Ersatz der ihr mit dem Abschluss des Vertrages
erwachsenen Aufwendungen. Das Landgericht hat der Klage dem Grunde nach
stattgegeben. Es ist von einem rechtswirksamen Mietvertrag ausgegangen, den
die Beklagte durch ihre unberechtigte Kündigung verletzt habe. Das Berufungs-
gericht hat das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen.
Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und
zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.
1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Klägerin stehe kein An-
spruch auf Schadensersatz zu. Dabei könne dahinstehen, ob es sich bei der
zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung um einen Mietvertrag oder
lediglich einen Vorvertrag dazu handele.
Bejahe man mit dem Landgericht einen Mietvertrag, so habe dieser
mangels Einhaltung der Schriftform gemäß § 566 BGB a.F. ordentlich gekündigt
werden können. Dabei könne offen bleiben, ob die Schriftform schon deshalb
nicht gewahrt sei, weil die in § 1 Abs. 2 genannten Anlagen der Vereinbarung
nicht beigefügt gewesen seien. Zu den wesentlichen Punkten, die dem Schrift-
formerfordernis unterlägen, gehöre die Dauer des Vertrages. Werde der Vertrag
mit einer Festlaufzeit (hier: 20 Jahre) geschlossen, unterlägen Anfangs- und
Enddatum der Beurkundungspflicht. Nur wenn sich beide Daten aus der Urkun-
de ergäben, könne ein Erwerber verlässlich erkennen, für welchen Zeitraum der
Mietvertrag - noch - bestehe. Das gelte insbesondere für die Fälle, in denen das
Mietobjekt bei Vertragsschluss noch nicht existiere, sondern erst errichtet wer-
den solle. In einem solchen Fall könnten der Zeitpunkt des Vertragsschlusses
und derjenige des Vertragsbeginnes um Jahre auseinander liegen. Im vorlie-
genden Fall datiere der Vertrag vom Oktober 1999, während das Vertragsver-
hältnis erst mit dem Zeitpunkt der Fertigstellung habe beginnen sollen. Dieser
Zeitpunkt sei bei Vertragsschluss weder bestimmt noch bestimmbar gewesen.
Folge man der Ansicht, dass es sich bei der Vereinbarung noch nicht um
den Mietvertrag selbst, sondern nur um einen Vorvertrag handele, ergebe sich
kein anderes Ergebnis. Zwar unterliege der Vorvertrag nicht dem Formerforder-
nis. Formbedürftig sei erst die Abrede, durch die der Vorvertrag zum endgülti-
gen Vertrag werde. Im vorliegenden Fall sei bereits nicht ersichtlich, dass es
dann überhaupt einen Mietvertrag gäbe, jedenfalls gäbe es keinen, der der
Schriftform des § 566 BGB a.F. entspreche. Die Beklagte wäre im Ergebnis
auch bei Annahme eines Mietvertrages, der ohne Beachtung der Form zustan-
de gekommen wäre, nicht gehindert gewesen, den Vertrag zu kündigen.
2. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen
Nachprüfung nicht stand.
a) Der Wirksamkeit der getroffenen Vereinbarung steht nicht entgegen,
dass dem Vertrag die in § 1 Abs. 2 genannten Anlagen nicht beigefügt waren.
Zwar gehört die Einigung über den Vertragsgegenstand zum wesentlichen Ver-
tragsinhalt. Dieser muss zumindest bestimmbar sein (Schmidt-Futterer/Blank
Mietrecht 9. Aufl. vor § 535 Rdn. 11). Das ist hier der Fall. Nach § 1 Abs. 2 der
Vereinbarung sollte der Vermieter auf dem Grundstück "A. D. " ein
Senioren-Pflegeheim mit insgesamt 180 Betten errichten und dem Mieter zur
Nutzung überlassen. Die Überlassungsverpflichtung bezog sich auf das gesam-
te Gebäude. Damit war der Vertragsgegenstand hinreichend individualisiert.
b) Die Schriftform scheitert nicht daran, dass die Parteien die in § 1
Abs. 2 genannten Anlagen der Vereinbarung nicht beigefügt haben. Zwar ge-
hört auch der Mietgegenstand zu den wesentlichen und damit formbedürftigen
Elementen eines langfristigen Mietvertrages (vgl. BGH, Senatsurteil vom
2. November 2005 - XII ZR 233/03 - NJW 2006, 140). Danach muss der Miet-
gegenstand im Vertrag so ausreichend individualisiert sein, dass er für einen
BGB) in erster Linie schützen will, ausreichend bestimmbar ist. Das ist hier der
Fall. Mietgegenstand sollte nach seiner Fertigstellung ein "betriebs- und benut-
zungsfähiges Seniorenpflegeheim mit insgesamt 180 Betten" auf dem Grund-
stück " A. D. " sein. Damit war das gesamte Gebäude vermietet, das
der Vermieter auf dem Grundstück errichten würde, unabhängig davon, welche
Größe und Ausstattung es im Einzelnen aufweisen und wo genau es auf dem
Grundstück entstehen würde. Den Anlagen, die bei Vertragsschluss erst zu ei-
nem geringen Teil vorhanden waren, kam insoweit kein eigener Erklärungswert
zu; sie dienten lediglich der Verdeutlichung des im formgültig abgeschlossenen
Vertrag enthaltenen Mietgegenstandes (Orientierungshilfe). Der Streitfall unter-
scheidet sich wesentlich von den Fällen, in denen nur Teile eines Gebäudes
vermietet werden und für einen Rechtsnachfolger aus dem Mietvertrag nicht
ersichtlich ist, um welche Teile es sich dabei handelt (vgl. dazu Senatsurteil
vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03 - NJW 2006, 140).
c) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus,
dass die Dauer des Mietvertrages zu den wesentlichen Vertragsbedingungen
gehört und deshalb formbedürftig ist. Der Senat hat - nach Verkündung des Be-
rufungsurteils - entschieden, dass die Vertragsdauer nicht bestimmt angegeben
werden muss, sondern die Form gewahrt ist, wenn die Einigung über die Dauer
beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt (Senatsurteil vom 2. November
2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139). Dafür genügt es, dass der Sachverhalt
so genau bestimmt ist, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel am Ver-
tragsbeginn verbleibt. Der Senat hat deshalb in der Vereinbarung, dass das
Mietverhältnis "mit der Übergabe der Mieträume" beginnen solle, einen ausrei-
chend bestimmbaren Beginn des Mietverhältnisses gesehen (Senatsurteil aaO).
Nichts anderes gilt im Streitfall. Gemäß § 2 Abs. 1 der vertraglichen Ver-
einbarung sollte das Mietverhältnis mit dem in § 1 Abs. 6 genannten Fertigstel-
lungstermin beginnen. Als Fertigstellungstermin bestimmt § 1 Abs. 6 Satz 2 den
Zeitpunkt, den der Vermieter als Übergabetermin verbindlich festlegt. Aufgrund
dieser Beschreibung lässt sich der Beginn des Mietverhältnisses - nach Mittei-
lung des verbindlichen Übergabetermins - eindeutig bestimmen. Mit der Mittei-
lung des - zunächst unbestimmten - Übergabetermins steht der Beginn des
Mietverhältnisses fest, wird aus dem bestimmbaren ein bestimmter Termin.
d) Mit Erfolg wendet sich die Revision auch gegen die Auffassung des
Berufungsgerichts, bei Annahme eines Vorvertrages wäre die Beklagte nicht
gehindert, diesen zu kündigen. Im Ausgangspunkt geht das Berufungsgericht
allerdings zutreffend davon aus, dass ein Vorvertrag nicht den Formerfordernis-
sen des § 566 BGB a.F. unterliegen würde (BGH, Urteile vom 7. Oktober 1953
- VI ZR 20/53 - BB 1953, 958 und vom 4. Juni 1961 - VIII ZR 132/60 - BB 1961,
1027). Dem schließt sich der Senat an.
Die Ausführungen des Berufungsgerichts legen demgegenüber aber den
Schluss nahe, dass es entgegen der von ihm gewählten Formulierung der Mei-
nung war, aus einem formlosen Vorvertrag könne kein Anspruch auf Abschluss
eines - formgerechten - Hauptvertrages bestehen. Diese Auffassung ist unzu-
treffend. Ist im Vorvertrag vereinbart, dass ein langfristiges Mietverhältnis be-
gründet werden soll, so sind beide Parteien zur Mitwirkung am Zustandekom-
men des schriftlichen und damit der Form des § 566 BGB a.F. genügenden
Hauptvertrages verpflichtet (Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraum-
miete Kap. 3 Rdn. 20; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht 9. Aufl. Vor § 535
Rdn. 107). Daneben bestehen vertragliche Nebenpflichten, insbesondere dahin,
alles zu unterlassen, was dem Abschluss des Hauptvertrages entgegenstehen
könnte. Werden diese Verpflichtungen verletzt, so kann der jeweils andere Ver-
tragsteil Schadensersatz verlangen
(Lindner-Figura/Oprée/Stellmann aaO
Rdn. 25; Schmidt-Futterer/Blank aaO Rdn. 106). Die unberechtigte Kündigung
des Vorvertrages bzw. die Weigerung, einen formgerechten Hauptvertrag abzu-
schließen, wären solche zum Schadensersatz führenden Verletzungen des
Vorvertrages.
3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Die Beklagte
hat sich darauf berufen, dass sie - unabhängig von der Einhaltung der Schrift-
form - nach § 16 des Vertrages zur Kündigung berechtigt gewesen sei, weil die
Klägerin ihrerseits ihren Verpflichtungen nicht nachgekommen sei. Das Landge-
richt hat dazu Beweis erhoben. Da das Berufungsgericht keine Feststellungen
hierzu getroffen hat, ist eine Entscheidung darüber, ob der Klägerin ein An-
spruch auf Schadensersatz zusteht, dem Senat derzeit nicht möglich.
Hahne
Fuchs
Ahlt
Vézina
Dose
Vorinstanzen:
LG Stendal, Entscheidung vom 18.08.2004 - 23 O 46/03 -
OLG Naumburg, Entscheidung vom 01.02.2005 - 9 U 108/04 -