BGH Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 142/07
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 29. April 2009 Küpferle Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
BGB § 550
Ist ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht ab-
geschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsverein-
barung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksa-
mer Mietvertrag zustande.
BGH, Urteil vom 29. April 2009 - XII ZR 142/07 - OLG Naumburg
LG Dessau
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 29. April 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den Richter
Fuchs, die Richterin Dr. Vézina sowie die Richter Dose und Dr. Klinkhammer
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandes-
gerichts Naumburg vom 25. September 2007 wird auf Kosten der
Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin verlangt von der Beklagten rückständige Miete.
Am 15. März/14. April 1994 unterzeichneten Karl W. als Vermieter und
die Rechtsvorgängerin der Beklagten (im Folgenden: Beklagte) als Mieterin ei-
nen Mietvertrag über noch zu errichtende Gewerberäume. Die Klägerin ist,
nachdem Karl W. das Mietgrundstück an die D. AG veräußert hatte, Eigentüme-
rin des Grundstücks geworden.
Mietgegenstand waren die in Z., Schulstraße gelegenen Geschäftsräume
mit einer Fläche von 540 m² zuzüglich Außenflächen. Die als Anlage 1 zum
Mietvertrag gekennzeichnete, dem Vertrag beigefügte Grundrisszeichnung war
Bestandteil des Vertrages (§ 1 des Mietvertrages). Die Mietdauer wurde mit
13 Jahren ab Übergabe, die spätestens bis zum 31. Oktober 1995 erfolgen soll-
te, vereinbart (§ 2 Ziff. 3 des Mietvertrages). Gemäß § 4 des Mietvertrages ü-
bernahm der Mieter ab Übergabe der Mieträume die Heizkosten. Die Mietne-
benkosten wie Strom, Wasser- und Kanalverbrauch, Straßenreinigung und
Müllabfuhr sollte er - soweit möglich - direkt abrechnen. Die Kosten für die
Schnee- und Eisbeseitigung sowie die Streupflicht einschließlich der Kosten
gemäß einer gesonderten Aufstellung in Anlage 4, die unstreitig nicht erstellt
worden ist, sollten anteilig auf alle Mieter nach der Gesamtnutzfläche des Ge-
bäudes umgelegt werden (§ 4 Ziff. 3 des Mietvertrages). Gemäß § 15 des Miet-
vertrages sollten die Versicherungen auf alle Mieter umgelegt werden. Der
Vermieter war berechtigt, für die Mietnebenkosten eine angemessene monatli-
che Vorauszahlung zu verlangen, deren Abrechnung zum 30. Juni oder
31. Dezember eines Kalenderjahres erfolgen sollte (§ 4 Ziff. 4 des Mietvertra-
ges).
§ 16 Ziff. 2 des Mietvertrages lautet wie folgt:
"Dem Vermieter ist bekannt, dass der Vorstand des Mieters nach Maß- gabe seiner Geschäftsordnung diesem Vertrag zustimmen muss. Die Zustimmung erfolgt nach Vertragsabschluss in einem gesonderten Schreiben. Erfolgt die Zustimmung nicht innerhalb von vier Wochen nach beiderseitiger Unterschrift, so erlangt dieses Vertragswerk keine Rechts- gültigkeit. ..."
Am 25. September 1995 schlossen Karl W. und die Beklagte eine schrift-
liche Vereinbarung über Änderungen des Mietvertrages vom 14. April 1994, in
der sie den Mietgegenstand dahin änderten, dass die vermietete Fläche im Erd-
geschoss 665 m² beträgt, die Mieträume spätestens bis zum 30. Juni 1996 ü-
bergeben werden und der Mietzins - anstelle der ursprünglich vereinbarten
17,50 DM/m² - 16,50 DM/m², insgesamt somit 10.972,50 DM beträgt. Im No-
vember 1995 kam es nach Verhandlungen zwischen der Käuferin des Miet-
grundstücks, der D. AG, die am 21. Januar 1997 als Eigentümerin im Grund-
buch eingetragen wurde, und der Beklagten zu einer Vereinbarung über eine
Änderung des Mietvertrages. Danach wurden § 16 Ziff. 1 und § 22 Ziff. 2, die zu
Gunsten der Mieterin ein Sonderkündigungsrecht bzw. ein Vorkaufs- und Vor-
mietrecht vorsahen, gestrichen und § 22 Ziff. 3 durch die Zusicherung der Be-
klagten ergänzt, dass zur Sicherung der Bonität der in den Mietvertrag eintre-
tenden Gesellschaft die Bonität des S.-Konzerns insgesamt gelten sollte.
Die Gewerberäume wurden der Beklagten am 30. Juli 1996 übergeben.
Mit Schreiben vom 31. Dezember 2005, das der Klägerin am gleichen
Tag als Telefax zuging, kündigte die Beklagte den Mietvertrag zum 30. Juni
2006. Sie ist der Ansicht, die Schriftform sei nicht gewahrt. Deshalb sei der auf
unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietvertrag ordentlich kündbar. Ab Juli 2006
zahlte die Beklagte keine Miete mehr.
Das Landgericht hat die auf Zahlung von Miete einschließlich Nebenkos-
tenvorauszahlungen für die Zeit von Juli bis November 2006 in Höhe von
35.612,75 € gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat
das Berufungsgericht der Klage in Höhe von 32.538,85 € nebst Zinsen und wei-
teren 3.074 € nebst Zinsen Zug um Zug gegen Übersendung der Mietneben-
kostenabrechnung für das Jahr 2005 stattgegeben. Die weitergehende Beru-
fung hat es zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht
zugelassene Revision der Beklagten, mit der sie ihren Klageabweisungsantrag
weiterverfolgt.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Der Klägerin stehe aufgrund des Mietvertrages vom 14. April 1994, ge-
ändert durch den Vertrag vom 25. September 1995, der geltend gemachte An-
spruch auf rückständige Miete für die Zeit von Juli bis November 2006 zu. Die in
Höhe von monatlich 530 € netto geltend gemachte Nebenkostenvorauszahlung
für diesen Zeitraum könne sie allerdings nur Zug um Zug gegen Übersendung
der Mietnebenkostenabrechnung für 2005 beanspruchen.
Der Mietvertrag sei wirksam abgeschlossen worden, selbst wenn der
Vorstand der Beklagten diesen nicht, wie in § 16 Abs. 2 des Mietvertrages vor-
gesehen, genehmigt haben sollte. Es sei der Beklagten nämlich im Hinblick
darauf, dass sie durch Nutzung des Mietobjekts und Abschluss von Änderungs-
verträgen sowie Zahlung der Miete den Eindruck erweckt habe, ein Mietvertrag
bestehe, nach Treu und Glauben verwehrt, sich darauf zu berufen. Vielmehr
gelte entsprechend § 162 Abs. 1 BGB die Bedingung des § 16 Abs. 2 des Miet-
vertrages als eingetreten.
Die von der Beklagten zum 30. Juni 2006 ausgesprochene ordentliche
Kündigung sei im Hinblick auf die vereinbarte Vertragsdauer von 13 Jahren ab
der Übergabe im Jahr 1996 unwirksam.
Der Mietvertrag genüge der Schriftform gemäß § 550 BGB. Selbst wenn
man davon ausgehe, dass der Mietvertrag wegen der gemäß § 147 Abs. 2 BGB
verspäteten Annahmeerklärung der Beklagten am 14. April 1994 nicht unter
Einhaltung der Schriftform zustande gekommen sei, habe er spätestens durch
den Abschluss der Vereinbarung vom 25. September 1995 die erforderliche
Schriftform erhalten. Diese nehme ausdrücklich Bezug auf den Vertrag vom
14. April 1994 und bestätige ihn mit der Maßgabe der getroffenen Änderungen.
Die Einhaltung der Schriftform scheitere auch nicht daran, dass die Mietsache
nicht hinreichend bestimmbar sei. Aus der dem Mietvertrag beigefügten Grund-
risszeichnung seien Lage und Größe des von der Beklagten angemieteten Ob-
jekts im Verhältnis zur Lage und Größe der anderen Geschäfte in dem Ein-
kaufszentrum hinreichend deutlich. Das Fehlen der Angabe einer Hausnummer
sei unschädlich, weil unstreitig in der Schulstraße in Z. außer des hier in Rede
stehenden Einkaufszentrums keine Geschäftsräume vorhanden seien. Auch
nach Veränderung der vereinbarten Größe des Mietgegenstandes durch die
Vereinbarung vom 25. September 1995 seien aus dem Grundrissplan die Lage
und der Gegenstand des Mietobjekts, nämlich eine Halle, die insgesamt von der
Beklagten habe genutzt werden sollen und die klar von den benachbarten, an-
derweitig vermieteten Räumen abgegrenzt sei, erkennbar.
Ebenso sei der Zeitpunkt der Übergabe im Vertragstext hinreichend be-
stimmt.
Schließlich stehe auch die Vertragsänderung vom November 1995 der
Formwirksamkeit des Mietvertrages nicht entgegen. Denn diese enthalte keine
Verpflichtungen für einen potentiellen Grundstückserwerber und sei deshalb
nicht formbedürftig. Es könne folglich dahingestellt bleiben, ob das Auswech-
seln der entsprechenden Seiten des Ursprungsvertrages vom Willen des Ver-
mieters Karl W. gedeckt gewesen sei oder nicht und ob der Änderungsvertrag
vom November 1995 der Schriftform genüge.
Die Schriftform scheitere auch nicht daran, dass die im Mietvertrag vor-
gesehene Regelung zu den Nebenkosten hinsichtlich der Vorauszahlung und
des Umfangs der abzurechnenden Kosten stillschweigend abgeändert worden
sei. Insoweit habe es sich nur um unwesentliche Ergänzungen des Mietvertra-
ges gehandelt, die zudem für den durch das Schriftformerfordernis primär ge-
schützten Erwerber lediglich vorteilhaft seien und deshalb nicht der Schriftform
bedürften.
II.
Diese Ausführungen halten im Ergebnis einer revisionsrechtlichen Prü-
fung stand. Die Klägerin hat gegen die Beklagte aufgrund des zwischen den
Parteien bestehenden Mietvertrages einen Anspruch auf Zahlung der geltend
gemachten Miete für die Monate Juli bis November 2006, der darin enthaltenen
Nebenkostenvorauszahlungen jedoch nur Zug um Zug gegen Vorlage der Ne-
benkostenabrechnung für das Jahr 2005.
1. Entgegen der Ansicht der Revision geht das Berufungsgericht zu
Recht davon aus, dass zwischen Karl W. und der Beklagten ein Mietvertrag
über Gewerberäume abgeschlossen worden ist.
a) Dabei kann offen bleiben, ob der Mietvertrag bereits mit der Unter-
zeichnung des schriftlichen Angebots des Karl W. vom 15. März 1994 durch die
Beklagte am 14. April 1994 zustande gekommen ist oder ob die Annahmeerklä-
rung gemäß § 147 Abs. 2 BGB verspätet war. Jedenfalls ist es spätestens
durch die am 25. September 1995 von beiden Vertragsparteien unterzeichnete
Änderungsvereinbarung zu dem Abschluss eines Mietvertrages gemäß der
Mietvertragsurkunde vom 14. April 1994 mit den vereinbarten Änderungen ge-
kommen. Durch die ausdrückliche Verweisung auf den "Mietvertrag Lebensmit-
telmarkt Z. , Schulstraße vom 14.4.1994", der Bestandteil der Ände-
rungsvereinbarung sein sollte, haben sich die Vertragsparteien über den Ab-
schluss dieses Mietvertrages geeinigt.
b) Das Berufungsgericht geht weiter im Ergebnis zutreffend davon aus,
dass ein wirksamer Mietvertrag über die Gewerberäume auch dann zustande
gekommen ist, wenn der Vorstand der Beklagten die gemäß § 16 Abs. 2 des
Mietvertrages innerhalb von vier Wochen nach den beiderseitigen Unterschrif-
ten unter den Vertrag zusätzlich geforderte schriftliche Zustimmung zu dem
Vertrag nicht erteilt haben sollte. Denn die Vertragsparteien haben mit dem Ab-
schluss der mehr als ein Jahr nach der Vertragsunterzeichnung getroffenen
Vereinbarung vom 25. September 1995, die von den zur Vertretung der Beklag-
ten befugten Personen abgeschlossen wurde, zum Ausdruck gebracht, dass die
Gültigkeit des Mietvertrages nicht von der in § 16 Abs. 2 des Mietvertrages ver-
einbarten Zustimmung des Vorstands der Beklagten abhängig sein sollte, und
haben dadurch diese Bedingung übereinstimmend stillschweigend abbedun-
gen.
2. Das Berufungsgericht geht auch im Ergebnis zu Recht davon aus,
dass der Mietvertrag die für die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit von mehr
Abs. 1 BGB) und deshalb gemäß § 2 Ziff. 3 des Mietvertrages ab Übergabe der
Mieträume am 30. Juli 1996 für 13 Jahre fest abgeschlossen und somit nicht
vorzeitig ordentlich kündbar ist.
a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform des
§ 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages not-
wendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere
den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Miet-
verhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt.
Da auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugäng-
lich sind, reicht es aus, wenn der Inhalt der Vertragsbedingungen im Zeitpunkt
des Vertragsschlusses bestimmbar ist (Senatsurteil vom 2. November 2005
- XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139, 140). Werden wesentliche vertragliche Ver-
einbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in An-
lagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Verein-
barung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt,
müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörig-
keit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen
(BGHZ 142, 158, 161). Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser
Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankli-
che Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kom-
men muss (Senatsurteile BGHZ 176, 301, 306 f.; vom 9. April 2008 - XII ZR
89/06 - NJW 2008, 2181, 2182 und vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 -
NJW 2003, 1248).
b) Diesen Anforderungen genügen die hier über den Mietvertrag erstell-
ten Urkunden, nämlich die Änderungsvereinbarung vom 25. September 1995 in
Verbindung mit dem "Mietvertrag" vom 15. März/14. April 1994, und - ihren Ab-
schluss unterstellt - die Änderung vom November 1995.
aa) Der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform des Mietvertrages steht
nicht entgegen, dass Karl W. das Angebot der Beklagten vom 15. März 1994
auf Abschluss des Mietvertrages erst am 14. April 1994 und damit möglicher-
weise nach § 147 Abs. 2 BGB verspätet angenommen hat. Denn die Schriftform
der in der Urkunde vom 15. März/14. April 1994 enthaltenen vertraglichen Ver-
einbarungen ist jedenfalls - wie das Berufungsgericht zutreffend annimmt -
durch die am 25. September 1995 von beiden Vertragspartnern unterzeichnete,
wirksam abgeschlossene schriftliche Änderungsvereinbarung gewahrt. Die Ver-
einbarung nimmt ausdrücklich Bezug auf den schriftlichen Vertrag vom 14. April
1994 und bestätigt diesen mit der Maßgabe der in der Vereinbarung aufgeführ-
ten Änderungen. Aus der Gesamtheit der durch Bezugnahme zu einer gedank-
lichen Einheit verbundenen Vertragsurkunden vom 25. September 1995 und
14. April 1994 ergibt sich der Inhalt des Vertrages. Für die Einhaltung der
Schriftform ist es nicht erforderlich, dass schon die erste Vertragsurkunde vom
14. April 1994 selbst alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt (vgl. Senatsurteile
vom 9. April 2008 - XII ZR 89/06 - NJW 2008, 2181, 2183 und vom 7. Juli 1999
- XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3258; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann
2. Aufl. Kap. 6 Rdn. 75; missverständlich Palandt/Weidenkaff 68. Aufl. § 550
BGB Rdn. 17). Vielmehr genügt es, wenn diese Voraussetzungen in der Ände-
rungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ersten Vertrags-
urkunde erfüllt werden.
bb) Die Einhaltung der Schriftform scheitert auch nicht an der konkluden-
ten Aufhebung der gemäß § 16 Abs. 2 des Mietvertrages erforderlichen Ge-
nehmigung des Vorstands der Beklagten - ihre Nichterteilung unterstellt -. Denn
die Klausel betrifft lediglich die Frage, ob der Mietvertrag zustande gekommen
ist. Durch § 550 BGB soll aber in erster Linie sichergestellt werden, dass ein
späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in
ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Be-
dingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Sinn und Zweck der
Schriftform ist es hingegen nicht, ihm Gewissheit zu verschaffen, ob der Miet-
vertrag wirksam zustande gekommen ist (Senatsurteil vom 19. September 2007
- XII ZR 121/05 - NJW 2007, 3346, 3347 m.w.N.).
cc) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Mietobjekt in § 1 des
Mietvertrages i.V.m. der in Bezug genommenen, dem Mietvertrag beigefügten
Grundrisszeichnung hinreichend bestimmbar bezeichnet. Einem Erwerber, des-
sen Schutz die Schriftform in erster Linie bezweckt, wäre es möglich gewesen,
anhand des Mietvertrages - vor dem Einzug der Beklagten - festzustellen, auf
welchem Grundstück welche Räume an die Beklagte vermietet worden sind.
Für die Bestimmbarkeit des Mietgrundstücks bedurfte es - entgegen der Auffas-
sung der Revision - keiner Angabe einer Flurstücknummer oder einer Haus-
nummer. Es bestehen schon keine Anhaltspunkte dafür, dass sich in der Schul-
straße ein weiteres Grundstück befindet, welches sieben Ladengeschäfte auf-
weist, die ebenso angeordnet sind wie aus dem beigefügten Grundrissplan er-
sichtlich. Auch kann ein Erwerber mit Hilfe des Grundrissplans feststellen, ob
dieser das von ihm erworbene Grundstück betrifft. Für einen potentiellen Er-
werber ist weiter anhand des Grundrissplans ersichtlich, welche Flächen an
wen vermietet worden sind. In dem Plan sind sieben Ladengeschäfte einge-
zeichnet. Dabei handelt es sich um sechs Läden, die kleiner sind als der an die
Beklagte vermietete Laden, bei denen jeweils die Größe und die Art des betrie-
benen Geschäfts, darunter kein Lebensmittelgeschäft, angegeben sind. Nur bei
dem verbleibenden siebten Laden, der als Einziger in etwa der Größe des an
die Beklagte vermieteten Ladens entspricht, fehlt eine ausdrückliche Angabe
zur Art des betriebenen Geschäfts. Daraus kann ein potentieller Erwerber er-
kennen, dass es sich bei dieser Fläche um den Raum handelt, der Gegenstand
dieses Mietvertrages ist.
Daran ändert auch die Vergrößerung der Mietfläche von 540 m² auf
665 m² durch die Vereinbarung vom 25. September 1995 nichts. Diese Ände-
rung hat keinen Einfluss auf die Lage der Mieträume; sie enthält lediglich eine
Erweiterung der noch zu errichtenden Ladenräume. Da die Grundrisszeichnung
unstreitig nicht maßstabsgetreu ist und gemäß § 3 Ziff. 2 des Mietvertrages
Grundlage für die genaue Größe der Mieträume ein zum Zeitpunkt der Bezugs-
fertigkeit zwischen den Parteien gemeinsam ermitteltes Aufmass nach DIN 277
sein sollte, kann auch nicht darauf abgestellt werden, dass die eingezeichnete
Größe der Mieträume nicht exakt den Quadratmeterangaben im Mietvertrag
entspricht.
dd) Entgegen der Ansicht der Revision ist auch der für den Beginn der
Mietzeit maßgebliche Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjekts hinreichend be-
stimmbar und genügt damit dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB (vgl.
Senatsurteile vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139; vom
7. März 2007 - XII ZR 40/05 - NJW 2007, 1817 und vom 2. Mai 2007 - XII ZR
178/04 - NJW 2007, 3273, 3274). Für die Bestimmbarkeit des vereinbarten Ver-
tragsbeginns reicht dessen abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, den
Mietbeginn zu ermitteln. Bei der "Vermietung vom Reißbrett" genügt daher eine
Einigung der Parteien dahin, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der
Mieträume beginnen soll. Nach erfolgter Übergabe steht der Beginn des Miet-
vertrages eindeutig fest. Daran vermag - entgegen der Ansicht der Revision –
die Angabe des spätesten Termins für die Übergabe der Mieträume (30. Juni
1996) in § 2 Ziff. 2 des Mietvertrages, bei dessen Nichteinhaltung der Beklagten
ein Rücktrittsrecht eingeräumt wurde, nichts zu ändern. Die Überschreitung des
Termins und etwaige Ausübung des Rücktrittsrechts durch die Beklagte haben
lediglich Auswirkungen auf das Bestehen des Mietvertrages, nicht aber auf die
Einhaltung der Schriftform.
ee) Die Formwirksamkeit des Mietvertrages in der Fassung des Ände-
rungsvertrages vom 25. September 1995 ist auch nicht durch eine weitere Ver-
tragsänderung vom November 1995 entfallen.
Zwar beanstandet die Revision zu Recht, dass das Berufungsgericht die
Vereinbarung schon nicht für formbedürftig erachtet, weil sie keine Verpflich-
tungen für einen potenziellen Grundstückserwerber enthält. Denn der Schrift-
form bedürfen grundsätzlich auch solche Änderungen, die ausschließlich Ver-
pflichtungen des Mieters zum Inhalt haben.
Da das Berufungsgericht aber offen gelassen hat, ob die von der Beklag-
ten bestrittene Behauptung der Klägerin zutrifft, der damalige Eigentümer und
Vermieter Karl W. habe die unstreitig zwischen der Beklagten und der D. AG
ausgehandelte Vertragsänderung vom November 1995 nicht genehmigt, ist zu-
gunsten der Beklagten in der Revision das Fehlen der Genehmigung zu un-
terstellen. Dann ist die Vertragsänderung vom November 1995 aber nicht von
den Vertragspartnern und damit nicht wirksam abgeschlossen worden. Durch
das unbefugte Auswechseln der geänderten Seiten des Mietvertrages vom
14. April 1994 konnte die bei Vertragsschluss am 25. September 1995 einge-
haltene Schriftform nicht zerstört werden.
Aber auch dann, wenn der Vermieter Karl W. die zwischen der Beklagten
und der D. AG ausgehandelten Änderungen vom November 1995 genehmigt
hat und diese damit wirksam vereinbart worden sind, ist deren Schriftform durch
die einvernehmlichen Streichungen und Einfügungen der §§ 16 und 22 des
Mietvertrages in dem von den Parteien unterzeichneten Vertragstext gewahrt.
Denn es ist für die Einhaltung der Schriftform einer Urkunde ohne Belang, ob
die Unterzeichnung der Niederschrift des Urkundentextes zeitlich nachfolgt oder
vorangeht (vgl. RGZ 47, 66, 68). Es bedarf deshalb für die Rechtsgültigkeit ei-
ner Änderung des Vertragstextes keiner erneuten Unterschrift, wenn die Ver-
tragspartner sich über die Änderung einig sind und es ihrem Willen entspricht,
dass die Unterschriften für den veränderten Vertragsinhalt Gültigkeit behalten
sollen (BGH Urteile vom 7. Februar 1973 - VIII ZR 205/71 - MDR 1973, 404,
405 und vom 24. Januar 1990 - VIII ZR 296/88 - NJW-RR 1990, 518; Beschluss
vom 27. Juni 1994 - III ZR 117/93 - NJW 1994, 2300).
ff) Entgegen der Auffassung der Revision scheitert die Wahrung der
Schriftform des Mietvertrages auch nicht an einer stillschweigenden Änderung
der Vereinbarung über die Nebenkosten. Zwar geht das Berufungsgericht da-
von aus, dass der Umfang der Nebenkosten im Laufe des Vertragsverhältnis-
ses durch wiederholte unbeanstandete Abrechnung von Versicherungskosten in
den Nebenkostenabrechnungen von den Parteien dahin geändert worden sei,
dass zusätzlich zu den in § 4 des Mietvertrages aufgeführten Positionen auch
die Versicherungskosten auf die Mieter umgelegt werden könnten. Dabei über-
sieht es jedoch, dass sich bereits aus § 15 des von ihm in Bezug genommenen
Mietvertrages ergibt, dass auch die Versicherungskosten auf alle Mieter umge-
legt werden sollten und schon deshalb die Schriftform gewahrt ist.
Das Fehlen der in § 4 Ziff. 3 des Mietvertrages zu den Nebenkosten ge-
nannten Anlage 4 hat, wie das Berufungsgericht zu Recht annimmt, keine Aus-
wirkung auf die Wahrung der Schriftform, sondern hat nur zur Folge, dass Inhalt
des schriftlich geschlossenen Vertrages lediglich die Umlegung der in § 4 aus-
drücklich genannten Nebenkosten ist und im Übrigen die Regel gilt, dass der
Vermieter diejenigen Nebenkosten, deren Umlegung nicht vertraglich vereinbart
ist, selbst tragen muss.
Hahne Fuchs Vézina
Dose Klinkhammer
Vorinstanzen:
LG Dessau, Entscheidung vom 30.03.2007 - 2 O 1023/06 -
OLG Naumburg, Entscheidung vom 25.09.2007 - 9 U 89/07 -