BGH Urteil vom 08.03.2007 – VII ZR 130/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 8. März 2007 Heinzelmann, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

VII ZR 130/05

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB §§ 242 A, 633 ff.

a) Ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter oder so zu behandelnder Häuser ist auch in einem notariellen Individu- alvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 17. September 1987 - VII ZR 153/86, BGHZ 101, 350, 353).

b) Von einer eingehenden Erörterung und ausführlichen Belehrung kann nur aus- nahmsweise abgesehen werden, wenn sich der Notar davon überzeugt hat, dass sich der Erwerber über die Tragweite des Haftungsausschlusses und das damit verbundene Risiko vollständig im klaren ist und den Ausschluss dennoch ernsthaft will.

BGH, Urteil vom 8. März 2007 - VII ZR 130/05 - OLG Düsseldorf

LG Düsseldorf

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 8. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die Richter

Dr. Haß, Dr. Kuffer, Bauner und die Richterin Safari Chabestari

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 9. Zivilsenats des

Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 9. Mai 2005 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin nimmt die Beklagten wegen Mängeln an dem von ihr erwor-

benen Anwesen als Gesamtschuldner auf Schadensersatz, hilfsweise Minde-

rung in Anspruch.

Mit notariellem Vertrag vom 4. September 2000 erwarb die Klägerin von

den Beklagten ein Einfamilienhaus ("Gebäude I") mit Nebengebäude ("Gebäu-

de II") zum Preis von 450.000 DM.

Die Beklagten hatten das Einfamilienhaus mit Ausnahme des Daches in

Eigenleistung teilsaniert. Sie hatten unter anderem die Bodenplatte, die Zwi-

schendecke zum Obergeschoss, sämtliche Zwischenwände einschließlich der

Wandverkleidung und die Versorgungsleitungen erneuert. Die von den Beklag-

ten eingeschaltete Maklerin hatte zu diesem Anwesen ein Kurzexposé mit einer

Baubeschreibung verfasst, das der Klägerin zugeleitet wurde. Darin sind die

von den Beklagten im Zeitraum ab 1997 erbrachten Leistungen im Einzelnen

aufgeführt. Die Sanierung und Renovierung der Erdgeschossräume wird als

abgeschlossen angegeben. Darüber hinaus ist ausgeführt, welche Leistungen

in dem auch von der Klägerin als sanierungsbedürftig erkannten Dachgeschoss

ausgeführt werden müssen. Der Umbau des Nebengebäudes zu Wohnzwecken

wird als möglich bezeichnet.

Der notarielle Erwerbsvertrag, der auf das Kurzexposé mit der Baube-

schreibung nicht Bezug nimmt, enthält unter Nr. 7 bezüglich der Gewährleistung

u.a. folgende Regelungen:

"7.1

Der Kaufgegenstand wird verkauft in dem Zustand, in dem er sich am heutigen Tag befindet. Für die Größe des Grundstücks über- nimmt der Verkäufer keine Gewähr. Er haftet auch nicht für offene oder versteckte Sachmängel, es sei denn, dass er solche dem Käu- fer arglistig verschwiegen hat. Der Verkäufer erklärt, dass ihm nichts darüber bekannt ist, dass zur Sanierung des Gebäudes I der Anlage 1 gesundheitsgefährdende Materialien, wie z.B. Formalde- hyd, verwandt worden sind.

Der Verkäufer tritt dem Käufer etwaige Gewährleistungsansprüche gegenüber Dritten ab, ohne Gewähr für Bestand und Durchsetz- barkeit dieser Ansprüche."

Die Klägerin wurde am 13. Dezember 2000 als Eigentümerin im Grund-

buch eingetragen. Nach Vertragsschluss stellte sich heraus, dass die von den

Beklagten vorgenommenen Sanierungsarbeiten mangelhaft ausgeführt waren.

Infolge eines Sturmschadens drang Feuchtigkeit durch das ungeschütz-

te, sanierungsbedürftige Dach in die Räume des Einfamilienhauses ein. Das

Gebäude musste nachfolgend aufgrund einer Ordnungsverfügung des Bauauf-

sichtsamtes vom 8. April 2004 abgerissen werden.

Die Klägerin wirft den Beklagten vor, die Mängel ihrer in Eigenleistung

ausgeführten Sanierungsarbeiten arglistig verschwiegen und den Umbau des

Nebengebäudes zu Wohnzwecken vorgetäuscht zu haben. Sie verlangt Zah-

lung bezifferten Schadensersatzes sowie die Feststellung, dass die Beklagten

zum Ersatz weiteren Schadens verpflichtet sind.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist

ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die

Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Beru-

fungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Auf das Schuldverhältnis der Parteien sind die bis zum 31. Dezember

2001 geltenden Rechtsvorschriften anwendbar (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).

I.

Das Berufungsgericht führt aus, die Klägerin könne von den Beklagten

weder Schadensersatz wegen Nichterfüllung noch Minderung verlangen.

Nach dem Exposé und der Baubeschreibung sei Ziel der von den Be-

klagten ausgeführten Arbeiten die Herstellung einer "neuen Immobilie" gewe-

sen. Das ursprünglich Mitte des 19. Jahrhunderts errichtete Haus habe danach

vollständig an den heutigen Wohnstandard herangeführt werden sollen. Außer

den ursprünglichen Außenmauern habe nahezu nichts von der alten Bausub-

stanz erhalten bleiben sollen. Das Objekt sei zu diesem Zweck von den Beklag-

ten vollständig entkernt und beginnend vom Erdgeschossfußboden neu aufge-

baut worden. Dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Umbauarbeiten

noch nicht abgeschlossen gewesen seien, ändere nichts daran, dass die um-

fangreichen Sanierungsarbeiten zu einem neuwertigen Zustand des Hauses

geführt hätten, Vertragsgegenstand insoweit also nicht lediglich ein Altbau ge-

wesen sei. Wegen der bereits von den Beklagten erbrachten Arbeiten sei daher

grundsätzlich Werkvertragsrecht anzuwenden.

Für die ihrem Werk anhaftenden Mängel hafteten die Beklagten jedoch

nicht. Ein arglistiges Verhalten sei nicht feststellbar, die Haftung im Übrigen

gemäß § 637 BGB wirksam ausgeschlossen.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs könne der

in einem Individualvertrag enthaltene formelhafte Ausschluss der Gewährleis-

tung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter Häuser gemäß § 242 BGB

unwirksam sein, wenn die einschneidenden Rechtsfolgen einer solchen Frei-

zeichnung nicht von vornherein zwischen den Vertragsparteien eingehend erör-

tert würden und der Erwerber darüber nachhaltig belehrt werde. Bei der im Ver-

trag enthaltenen Klausel, wonach der Veräußerer für offene oder versteckte

Sachmängel nicht hafte, sofern er diese dem Erwerber nicht arglistig ver-

schwiegen habe, handele es sich um einen formelhaften Gewährleistungsaus-

schluss, der in einer Vielzahl von "Kaufverträgen" über Altimmobilien enthalten

sei und von den Notaren routinemäßig vorgeschlagen werde. Diese Vertrags-

bestimmung sei daher der Inhaltskontrolle gemäß § 242 BGB zu unterziehen,

wobei entscheidend auf das Zustandekommen der Klausel abzustellen sei. Der

Umstand, dass der Notar keine ausdrückliche Belehrung über den konkret for-

mulierten Haftungsausschluss für eventuelle Mängel erteilt habe, führe allein

nicht zur Unwirksamkeit der Klausel. Deren Bedeutung müsse im Gesamtzu-

sammenhang der Gewährleistungsvereinbarung unter Nr. 7.1 des Vertrags und

der dazu erfolgten Erörterungen gesehen werden. Diese hätten es der Klägerin

ermöglicht, den Gewährleistungsausschluss und seine Tragweite zu erfassen.

Der Haftungsausschluss sei im Notartermin konkret angesprochen worden. Der

Notar habe bei der Gewährleistungsausschlussklausel innegehalten und die

Klägerin gefragt, ob sie das Objekt persönlich besichtigt und begutachtet habe,

da dies angesichts eines vertraglichen Ausschlusses der Mängelhaftung ange-

raten sei. Die gewählte, nicht unverständlich abgefasste Klausel könne auch ein

Laie verstehen. Die Klägerin habe eingeräumt, dass ihr bereits von ihrer Ausbil-

dung her bekannt gewesen sei, was der Ausschluss der Haftung für Mängel

bedeute. Darüber hinaus seien weitere Einzelheiten der Klauseln unter Nr. 7.1

des Vertrags zwischen den Parteien ausgehandelt worden. Die Klägerin habe

die Aufnahme der Klausel hinsichtlich der gesundheitsgefährdenden Materialien

veranlasst und darauf bestanden, etwaige Gewährleistungsansprüche gegen-

über Dritten abgetreten zu bekommen. Gerade die Forderung nach Aufnahme

dieser Formulierung belege ein sehr differenziertes Verständnis der Klägerin

von der Mangelausschlussklausel, so dass es keiner weiteren Erläuterungen

durch den Notar bedurft habe.

II.

Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung im wesentlichen Punkt

nicht stand. Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen den angenomme-

nen Haftungsausschluss der Beklagten für die Mängel des veräußerten Anwe-

sens nicht.

Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass sich hinsichtlich

des Gebäudes I die Gewährleistung nach Werkvertragsrecht richtet.

1. Beim Erwerb von Altbauten ist Werkvertragsrecht anwendbar, wenn

der Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist.

Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Um-

fang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für

die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vor-

handene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags

Ohne Bedeutung ist es, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich

selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben (vgl. BGH, Urteil vom

6. Oktober 2005 - VII ZR 117/04, BGHZ 164, 225; Urteil vom 16. Dezember

2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005,

263; Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167 f).

Dies gilt auch dann, wenn die vom Veräußerer übernommenen Arbeiten

vor Vertragsschluss bereits ausgeführt wurden (BGH, Urteil vom 16. Dezember

2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005,

263). Unerheblich ist, ob bei der Ausführung der Arbeiten bereits die Absicht

bestand, das Objekt zu veräußern.

2. Nach diesen Grundsätzen haften die Beklagten nach Werkvertrags-

recht für die Mängel, die das Gebäude I nach der für die Herstellungspflichten

der Beklagten maßgeblichen Beschaffenheitsvereinbarung aufweist.

a) Für die vertraglichen Pflichten der Beklagten entscheidend ist das der

Klägerin zugeleitete Kurzexposé mit der beiliegenden Baubeschreibung, das

Inhalt des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrags geworden ist. Dem

steht nicht entgegen, dass dieses Kurzexposé mit der Baubeschreibung nicht

mitbeurkundet worden ist und sich die Herstellungsverpflichtung der Beklagten

damit nicht unmittelbar aus dem notariellen Erwerbsvertrag ergibt. Dies begrün-

det zwar erhebliche Zweifel an der Formwirksamkeit des Vertrags (BGH, Urteil

vom 6. Oktober 2005 - VII ZR 117/04, BGHZ 164, 225, 228). Diesen Zweifeln

braucht jedoch nicht nachgegangen zu werden, da eine eventuelle Formunwirk-

samkeit infolge der Eintragung der Klägerin im Grundbuch nach erfolgter Auf-

lassung geheilt wäre.

b) In der dem Kurzexposé beiliegenden Baubeschreibung wurde zu-

nächst aufgeführt, welche Baumaßnahmen von den Beklagten zur Sanierung

des Altbaus bereits durchgeführt worden waren. Danach wurde das Haus nach

kompletter Entkernung, nämlich Entfernung der Bodenplatte im Erdgeschoss,

der Zwischendecke zum Obergeschoss, aller Zwischenwände und der Wand-

verkleidungen im Erd- und Obergeschoss, des Innenputzes und aller Ver- und

Entsorgungsleitungen im Erdgeschoss vollständig neu aufgebaut und im Ober-

geschoss teilsaniert. Unter anderem wurde eine neue Bodenplatte gegossen,

eine neue Holzzwischendecke zum Obergeschoss installiert und eine dahinfüh-

rende Treppe montiert. Das Ziegelmauerwerk wurde, soweit erforderlich, abge-

tragen und ebenso wie die Innenwände neu aufgemauert. Im Erdgeschoss

wurden Elektroleitungen, Wasser- und Heizungsrohre, Abwasserleitungen, Te-

lefon-, Lautsprecher-, Antennen- und Datenleitungen unter Putz verlegt und

zum Obergeschoss geführt. Die Fenster und die Hauseingangstür wurden er-

neuert.

Sodann wurden die Arbeiten aufgeführt, die zur vollständigen Sanierung

des Gebäudes noch ausstanden, insbesondere Montage eines neuen Dach-

stuhls, Dacheindeckung erneuern, Isolieren und Verkleiden der Dachstuhlin-

nenseite, sowie Elektro- und Sanitärinstallationen im Obergeschoss. Diese Ar-

beiten sollten nicht von den Beklagten geschuldet sein, sondern von der Kläge-

rin übernommen werden.

c) Die von den Beklagten ausgeführten Arbeiten haben ihrem Umfang

und ihrer Bedeutung nach ein derart prägendes Gewicht, dass die Klägerin da-

von ausgehen konnte, Vertragsgegenstand sei, soweit es um das Gebäude I

geht, ein Objekt, das durch eine umfassende, einer Neuherstellung gleichkom-

mende Sanierung gekennzeichnet ist. Dass nicht alle für erforderlich erachteten

Arbeiten von den Beklagten bereits vorgenommen oder noch von ihnen durch-

zuführen waren, vielmehr insoweit gleichsam Eigenleistungen der Klägerin in

Aussicht genommen wurden, steht dieser Beurteilung und der daraus folgenden

Anwendung von Werksvertragsrecht auf die das Gebäude I betreffenden Ver-

einbarungen nicht entgegen.

d) Für welche werkvertraglichen Verpflichtungen die Beklagten im Ein-

zelnen einzustehen haben, richtet sich nach der Beschaffenheitsvereinbarung,

die die in der Baubeschreibung als noch ausstehend bezeichneten Sanierungs-

arbeiten ausnimmt. Soweit Mängel darauf beruhen, dass Letztere nicht oder

nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurden, besteht keine Gewährleistungspflicht

der Beklagten. Im Übrigen haften sie nach Werkvertragsrecht für die Baumän-

gel, die das Gebäude I aufweist.

3. Die dargestellte werkvertragliche Haftung für die Mängel des Gebäu-

des I haben die Parteien in Nr. 7.1 des notariellen Vertrags nicht wirksam aus-

geschlossen, § 242 BGB.

a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei

der Klausel, der Verkäufer hafte nicht für offene oder versteckte Sachmängel,

es sei denn, dass er solche dem Käufer arglistig verschwiegen habe, um einen

formelhaften Gewährleistungsausschluss. Das Berufungsgericht geht bean-

standungsfrei davon aus, dass die Regelungen zur Gewährleistung individuell

vereinbart sind.

b) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats ist ein formelhafter

Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter

oder so zu behandelnder Häuser auch in einem notariellen Individualvertrag

gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber

unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen einge-

hend erörtert worden ist (BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03,

aaO, S. 546; Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 168 f;

Urteil vom 17. September 1987 - VII ZR 153/86, BGHZ 101, 350, 353).

c) Die einschneidenden Rechtsfolgen des Gewährleistungsausschlusses

sind nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Rahmen der notariellen

Beurkundung des Erwerbsvertrags zwischen den Parteien nicht eingehend erör-

tert worden. Eine ausführliche Belehrung der Klägerin durch den Notar hat nicht

stattgefunden.

Von einer eingehenden Erörterung und ausführlichen Belehrung der Klä-

gerin konnte auch nicht ausnahmsweise abgesehen werden. Eine derartige

Ausnahme kann nur unter solchen Umständen in Betracht kommen, unter de-

nen ein beurkundender Notar unter Beachtung seiner Pflichten aus § 17

BeurkG auf eine Belehrung der Parteien verzichten kann, also dann, wenn sich

der Notar davon überzeugt hat, dass sich die Beteiligten über die Tragweite ih-

rer Erklärungen und das damit verbundene Risiko vollständig im Klaren sind

und dennoch die konkrete Vertragsgestaltung ernsthaft wollen (vgl. BGH, Urteil

vom 27. Oktober 1994 - IX ZR 12/94, NJW 1995, 330, 331). Die Voraussetzun-

gen einer solchen Ausnahme hat das Berufungsgericht nicht festgestellt.

Die Klägerin ist dadurch, dass der Notar bei der Verlesung der Aus-

schlussklausel "innegehalten" und nachgefragt hat, ob sie das Objekt persönlich

besichtigt und begutachtet habe, nicht auf die besondere Problematik der Frei-

zeichnungsklausel aufmerksam gemacht worden. Nicht ausreichend ist auch

die bloße Tatsache, dass der Klägerin von ihrer Ausbildung her die grundsätzli-

che Bedeutung eines Haftungsausschlusses für Mängel bekannt war und die

Freizeichnungsklausel nicht unverständlich abgefasst ist. Dass der Klägerin die

volle Tragweite des Haftungsausschlusses bewusst war, lässt sich auch nicht

daraus folgern, dass sie auf einer besonderen Regelung betreffend der Ver-

wendung gesundheitsgefährdender Materialien und auf der Abtretung von Ge-

währleistungsansprüchen gegenüber Dritten bestanden hat.

Dressler

Haß

Kuffer

Bauner

Safari Chabestari

Vorinstanzen:

LG Düsseldorf, Entscheidung vom 28.09.2004 - 6 O 598/03 -

OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 09.05.2005 - I-9 U 179/04 -