BGH Urteil vom 26.04.2007 – VII ZR 210/05
VII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am: 26. April 2007 Heinzelmann, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
BGB § 633
Hat sich der Veräußerer von Wohnungseigentum in den Verträgen mit den Erwer-
bern zu umfassenden Modernisierungsarbeiten sowie zur Aufstockung des Gebäu-
des mit zwei zusätzlichen Geschossen verpflichtet, so sind derartige Arbeiten nach
Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar und rechtfertigen die Anwend-
barkeit von Werkvertragsrecht auf Mängel der gesamten Bausubstanz (im Anschluss
an BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542 = NZBau
2005, 216 = ZfBR 2005, 263).
BGH, Urteil vom 26. April 2007 - VII ZR 210/05 - OLG Karlsruhe
LG Karlsruhe
Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 22. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die Richter
Dr. Haß, Prof. Dr. Kniffka, Bauner und Dr. Eick
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 28. Juli 2005 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, verlangt von der
Beklagten Kostenvorschuss für Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigen-
tum.
Die Wohnungseigentümer erwarben von 1997 bis 2004 von der Beklag-
ten Wohnungen in ehemaligen Gebäuden der amerikanischen Streitkräfte. Zu
ihnen gehören die 32 Wohnungseigentümer, die im Berufungsurteil als Kläger
aufgeführt sind. Die Beklagte hatte zuvor die Gebäude gekauft, modernisiert
und mit zwei weiteren Stockwerken aufgestockt.
Die Erwerbsverträge betreffend die Wohnungen im Altgebäudebestand
enthielten unter anderem jeweils die Verpflichtung der Beklagten zur Durchfüh-
rung folgender Leistungen: Wärmeschutzfassade, Wärmedämmung, Kellerde-
cke, neue Fenster und Rollläden, (teilweise) neue Eingangstüren, neu zu errich-
tender Balkon, zusätzlich einzubauendes WC, Erneuerung der Dachentwässe-
rung, neue Treppenhaustürelemente, Überarbeitung der Heizungstechnik, Ein-
bau neuer Steigleitungen für Wasser, Modernisierung der Bäder, Innenan-
stricharbeiten, Wärmeschutzmaßnahmen und Überarbeitung der Böden. Be-
standteil der Verträge über die Wohnungen im Aufstockungsbereich der beiden
neuen oberen Etagen waren weitergehende Baubeschreibungen mit umfassen-
den Pflichten zur Neuherstellung.
In allen notariellen Erwerbsverträgen war folgende Klausel enthalten:
"Die Gewährleistung für Sachmängel hinsichtlich der nicht renovierten
Altsubstanz wird gänzlich ausgeschlossen. Der Käufer erwirbt das Objekt inso-
weit wie es steht und liegt …"
Seit 2001 trat in den Wohnungen eine Braunfärbung des Leitungswas-
sers auf.
Durch Mehrheitsbeschluss
der
Eigentümerversammlung
vom
15. September 2001 wurde die Hausverwaltung beauftragt, ein selbständiges
Beweisverfahren gegen die Beklagte durchzuführen. Da sich die Beklagte nach
Vorlage des Gutachtens weigerte, die als Ursache der Wasserfärbung erkann-
ten korrodierten Steigleitungen aus verzinktem Stahlrohr im Altbaubestand aus-
zutauschen, und lediglich kulanzhalber eine Phosphatierungsanlage einbauen
wollte, fasste die Mehrheit der Eigentümerversammlung am 17. März 2004 fol-
genden Beschluss:
"Die Verwalterin wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft er-
mächtigt, im Namen und auf Rechnung der Eigentümergemeinschaft einen
Rechtsanwalt zu beauftragen, gerichtlich gegen die V. GmbH wegen der im
selbständigen Beweisverfahren … festgestellten Mängel vorzugehen und eine
Kostenvorschussklage zu erheben."
Der Klageerhebung der "Wohnungseigentümer der Eigentumswohnanla-
ge …, namentlich aufgeführt in der anliegenden Liste …" war eine im Prozess
mehrfach aktualisierte Liste aller Wohnungseigentümer beigefügt.
Das Landgericht hat der auf Zahlung von 377.000,- € gerichteten Klage
stattgegeben, das Berufungsgericht hat das landgerichtliche Urteil abgeändert
und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt
die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils
und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
1. Das Berufungsgericht hält die Wohnungseigentümergemeinschaft
nicht für rechtsfähig. Kläger des Rechtsstreits seien die Wohnungseigentümer.
I.
2. Nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Be-
schluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 172, 177; Urteil vom
24. Juni 2005 - V ZR 350/03, NJW 2005, 3146) ist die Gemeinschaft der Woh-
nungseigentümer ein rechtsfähiger Verband sui generis. Ihre Rechtsfähigkeit ist
nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt,
bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemein-
schaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Diese
Änderung der Rechtsprechung hat der für die Rechtsstreitigkeiten aus Woh-
nungseigentümergemeinschaften zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichts-
hofs umfassend und überzeugend begründet. Der Senat hat sich ihr ange-
schlossen (Urteile vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05 und 50/06, zur Veröffent-
lichung in BGHZ bestimmt).
3. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als insoweit rechts- und
parteifähiger Verband unter den von der Rechtsprechung unter Berücksichti-
gung der Interessen der Wohnungseigentümer und des Veräußerers bestimm-
ten Voraussetzungen befugt, die Rechte der Erwerber wegen Mängeln an der
Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums geltend zu machen und gerichtlich
durchzusetzen. Diese Befugnis leitet sich aus der gesetzlichen Ermächtigung
des § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG ab. Sie verleiht der Wohnungseigentümer-
gemeinschaft im Prozess die Stellung eines gesetzlichen Prozessstandschaf-
ters. Das hat der Senat in der Sache VII ZR 236/05 ausführlich begründet. Dar-
auf wird Bezug genommen.
4. Die Wohnungseigentümergemeinschaft "R.
hat beschlossen, die Ansprüche der Erwerber geltend zu machen.
Damit hat sie von ihrer Verwaltungskompetenz Gebrauch gemacht, die Ansprü-
che der Erwerber wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich zu zie-
hen und diese Ansprüche als Wohnungseigentümergemeinschaft zu verfolgen.
Die damit erhobene Klage ist eine Klage des insoweit rechtsfähigen Verbandes.
Dementsprechend hat der Senat das Rubrum nach Anhörung der Parteien be-
richtigt. Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass
auch bei äußerlich unrichtiger Bezeichnung grundsätzlich das Rechtssubjekt als
Partei anzusehen ist, das durch die fehlende Bezeichnung nach deren objekti-
vem Sinn betroffen werden soll. Diese Grundsätze gelten auch, wenn sich die
klagende Partei selbst
fehlerhaft bezeichnet hat
(BGH, Urteil vom
14. September 2005 - VIII ZR 117/04, NJW-RR 2006, 42; BGH, Urteil vom
15. Januar 2003 - XII ZR 300/99, NJW 2003, 1043; Wenzel, ZWE 2006, 2, 10;
Briesemeister, ZWE 2006, 15, 19).
1. Das Berufungsgericht führt aus, den Erwerbern stehe gegen die Be-
II.
klagte kein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die Kosten der Besei-
tigung des Mangels der Trinkwasserfärbung aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. oder
enthaltene Gewährleistungsausschluss für den Altbaubestand entgegen. Dieser
sei nicht wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 10 a) AGBG bzw. § 309 Nr. 8 b) aa)
BGB n.F. unwirksam, denn bei den Erwerbsverträgen handele es sich nicht um
Verträge über die Lieferung einer neu hergestellten Sache. Die von der Beklag-
ten übernommene Herstellungsverpflichtung sei einer Verpflichtung zur Neu-
herstellung nicht vergleichbar. Um diese Voraussetzungen zu erfüllen, müssten
Bauleistungen in ihrer Gesamtheit von ihrem Umfang und ihrer Bedeutung her
ein solches Gewicht haben, dass die Erwerber nach ihrem Empfängerhorizont
von einer umfassenden Sanierungstätigkeit des Veräußerers hätten ausgehen
können, die einer Neuherstellung des Gebäudes gleichkomme. Das sei deshalb
nicht der Fall, weil durch die Umbau- und Renovierungsarbeiten nicht in den die
Gebäude bautechnisch prägenden Baubestand wie Fundamente, Außenwände
und Geschossdecken eingegriffen worden sei und weil die Erwerber durch den
deutlichen Hinweis auf den Haftungsausschluss für den nicht betroffenen Altbe-
stand auch keine dahingehende Erwartungshaltung hätten haben können.
2. Das hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Feststellungen
des Berufungsgerichts tragen den angenommenen Haftungsausschluss der
Beklagten für Mängel der Bausubstanz nicht.
a) Beim Erwerb von Altbauten ist Werkvertragsrecht anwendbar, wenn
der Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist.
Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Um-
fang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für
die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vor-
handene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags.
Ohne Bedeutung ist es, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich
selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben (vgl. BGH, Urteil vom 8. März
2007 - VII ZR 130/05, zur Veröffentlichung bestimmt; Urteil vom 6. Oktober
2005 - VII ZR 117/04, BGHZ 164, 225; Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR
257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263; Urteil vom
29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167 f).
Dies gilt auch dann, wenn die vom Veräußerer übernommenen Arbeiten
vor Vertragsschluss bereits ausgeführt wurden (BGH, Urteil vom 16. Dezember
2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005,
263). Daran dürfte sich durch die Neuregelung des Schuldrechts für nach dem
1. Januar 2002 abgeschlossene Erwerbsverträge nichts geändert haben; dies
kann aber offen bleiben. Eventuelle kaufvertragliche Gewährleistungsansprüche
sind nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits. Die Klägerin macht auf der Grund-
lage der ihr erteilten, ihre Prozessstandschaft begründenden Ermächtigung nur
werkvertragliche Vorschussansprüche der Erwerber geltend, soweit diesen sol-
che Ansprüche gemäß der jeweils für sie maßgeblichen Vertragslage zustehen
können.
b) Nach diesen Grundsätzen haftet die Beklagte für Sachmängel der ge-
samten Bausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts.
Die Beklagte hat sich in den Verträgen mit den Erwerbern aller Wohnun-
gen zu umfangreichen Maßnahmen verpflichtet, die dem gesamten, zuvor als
Wohngebäude der amerikanischen Streitkräfte genutzten Objekt einen neuen
Charakter gaben. Dazu dienten sowohl umfangreiche Renovierungs- und Mo-
dernisierungsarbeiten im Altbaubestand als vor allem auch die Aufstockung mit
zwei Geschossen. Derartige Arbeiten sind sowohl aus der Sicht der Erwerber
der Wohnungen in den neuen Obergeschossen als auch der übrigen Erwerber
derart umfassend, dass sie nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten ver-
gleichbar sind und die Anwendung des Werkvertragsrechts auf Mängel der ge-
samten Bausubstanz rechtfertigen. Das ergibt sich zunächst daraus, dass die
beiden oberen Stockwerke vollständig neu errichtet sind. Der Umstand, dass
die Obergeschosse auf den Altbau aufsetzen und dessen Substanz und Instal-
lationen für die Funktionsfähigkeit der Wohnungen eine Rolle spielen, nimmt
diesen Wohnungen nicht den Charakter von Neubauwohnungen. Darüber hin-
aus ist der Altbaubestand einer umfangreichen Modernisierung unterzogen
worden. Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass die Baumaßnahmen für das ge-
samte Gebäude technisch und funktional aufeinander abgestimmt sein müssen.
So sind die Maßnahmen zur Aufstockung der Obergeschosse von wesentlicher
Bedeutung für das Gesamtbauwerk, z.B. in statischer Hinsicht wie auch für den
Schutz durch das neue Dach. Auch sonstige weitere Maßnahmen, wie z.B. der
Heizungs- und Sanitärtechnik, können nicht isoliert beurteilt werden. Dem vom
Berufungsgericht hervorgehobenen Umstand, dass in den Baubestand der
Fundamente, Außenwände und Geschossdecken nicht eingegriffen wurde,
kommt keine besondere Bedeutung zu. Das ist häufig auch bei einer so ge-
nannten Kernsanierung nicht anders (vgl. dazu BGH, Urteil vom 16. Dezember
2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263;
Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167).
Ebenso wenig spielt für die Beurteilung der Frage, ob die übernommenen
Bauleistungen Neubauarbeiten vergleichbar sind, eine Rolle, ob der Veräußerer
der Wohnungen mit der Vertragsgestaltung zum Ausdruck gebracht hat, dass er
für die Mängel der unberührt gebliebenen Bausubstanz nicht haften will, wie
das Berufungsgericht wohl meint. Eine derartige formularmäßige Beschränkung
der Haftung ist gemäß § 11 Nr. 10 a) AGBG nicht möglich (BGH, Urteil vom
7. Mai 1987 - VII ZR 368/85, BGHZ 100, 391, 397 f; Urteil vom 16. Dezember
2004 - VII ZR 257/03, aaO). Das gilt auch für Verträge, die nach dem 31. De-
zember 2001 geschlossen worden sind, § 309 Nr. 8 b) aa) BGB n.F..
c) Das bedeutet nicht, dass der Veräußerer für alle Fehlfunktionen der
unberührt gebliebenen Altbausubstanz haftet. Seine Verpflichtung zur Gewähr-
leistung hängt vielmehr davon ab, inwieweit ein Mangel der Werkleistung vor-
liegt. Dazu ist zu prüfen, welche Beschaffenheit die Parteien vereinbart haben.
Bei der Auslegung der Beschaffenheitsvereinbarung ist die berechtigte Erwar-
tung des Erwerbers an die Bauleistung von Bedeutung. Danach kann allein aus
dem Umstand, dass alte Rohre in dem Gebäude verblieben, nicht hergeleitet
werden, dass deren Korrosion und die Braunfärbung des Wassers der verein-
barten Beschaffenheit entsprechen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004
- VII ZR 257/03, aaO). Das mag bei den Erwerbsverträgen aus 2001 und da-
nach, in denen auf die Braunfärbung des Wassers hingewiesen worden sein
soll, anders zu beurteilen sein.
III.
Das Berufungsurteil ist aufzuheben und die Sache an das Berufungsge-
richt zurückzuverweisen. Dieses wird die bisher folgerichtig unterlassenen Fest-
stellungen zu den Voraussetzungen des Vorschussanspruchs nachzuholen ha-
ben.
Dressler Haß Kniffka
Bauner Eick
Vorinstanzen:
LG Karlsruhe, Entscheidung vom 26.11.2004 - 4 O 254/04 -
OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 28.07.2005 - 8 U 289/04 -