BGH Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 223/06
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
Verkündet am: 4. April 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
BGB §§ 126, 550, 573 Abs. 2 Nr. 2
Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Ei-
genbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gemäß § 550 Satz 1
BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.
BGH, Urteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06 - LG Frankfurt am Main
AG Bad Homburg
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit
Schriftsatzfrist bis zum 9. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die
Richter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns und
Dr. Hessel
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts
Frankfurt am Main, 17. Zivilkammer, vom 20. Juli 2006 in der Fas-
sung des Berichtigungsbeschlusses vom 18. August 2006 wird zu-
rückgewiesen.
Die Beklagten tragen die Kosten des Revisionsverfahrens.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Durch den Kauf des Hausgrundstücks F. straße in S.
traten die Kläger als Vermieter in den von den Beklagten als Mieter mit der Vor-
eigentümerin geschlossenen Mietvertrag vom 21. November 1991 über eine
Dreizimmerwohnung ein. In § 27 des Mietvertrags mit der Überschrift "Sonstige
Vereinbarungen" ist eingetragen: "- siehe Anlagen -".
Die Kläger sprachen mit Schreiben vom 26. August 2002 und vom
31. August 2004 gegen die Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietver-
trags jeweils zum Ablauf des nächsten Jahres aus. Daneben erklärten sie mit
Schreiben vom 29. Januar 2004 und 26. Juli 2004 fristlose Kündigungen des
Mietverhältnisses. Die ordentlichen Kündigungen begründeten die Kläger mit
Eigenbedarf ihrer erwachsenen Tochter.
Die Beklagten widersprachen den Kündigungen und bestritten die Rich-
tigkeit der zur Begründung der Kündigungen vorgetragenen Tatsachen. Hin-
sichtlich der Kündigungen wegen Eigenbedarfs berufen sich die Beklagten auf
die von ihnen vorgelegte Version der Anlage zu § 27 des Mietvertrags, die unter
anderem folgenden Satz enthält:
"12. Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf wird verzichtet".
Demgegenüber behaupten die Kläger, die von ihnen in den Rechtsstreit
eingeführte Version der Anlage zu § 27 des Mietvertrags, die keine Bestimmung
zu einer Kündigung wegen Eigenbedarfs enthält, sei von den Mietvertragspar-
teien in den Mietvertrag einbezogen worden.
Bei beiden von den Parteien vorgelegten Versionen der Anlage zu § 27
des Mietvertrags handelt es sich jeweils um ein einzelnes, loses Blatt mit der
Überschrift "§ 27 - Sonstige Vereinbarungen" ohne weitere Hinweise auf ein
bestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften oder Paraphen.
Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der von
den Beklagten gemieteten Wohnung abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger
hat das Landgericht die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung
verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die
Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:
Die Kündigung vom 26. August 2002 wegen Eigenbedarfs der Tochter
der Kläger sei wirksam. Dabei könne dahinstehen, welchen Inhalt die gemäß
§ 27 des Mietvertrags vorgesehene Anlage habe. Denn selbst wenn sie in der
von den Beklagten vorgelegten Version vereinbart worden sei, fehle es ihr an
BGB aF), weil sie weder mit dem Mietvertrag verbunden noch unterzeichnet sei,
noch im Text auf den Hauptvertrag Bezug nehme.
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs sei daher vertraglich nicht ausge-
schlossen gewesen und auch im Übrigen formell ordnungsgemäß erklärt wor-
den. Der Eigenbedarf der Kläger sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme
nachgewiesen, das Räumungsverlangen somit berechtigt.
II.
Das Berufungsurteil hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so
dass die Revision zurückzuweisen ist.
Die Kläger haben das Mietverhältnis wirksam gemäß § 573 Abs. 1
Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs gekündigt.
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist zwischen den Mietvertragspartei-
en nicht ausgeschlossen worden, so dass auch die Kläger als Erwerber des
Grundstücks nicht gemäß § 566 BGB einer Beschränkung der Kündigung we-
gen Eigenbedarfs unterliegen.
Soll ein Kündigungsausschluss für längere Zeit als ein Jahr gelten, so ist
hierfür Schriftform erforderlich (§ 550 Satz 1 BGB). Wird die Schriftform nicht
eingehalten, so ist das Mietverhältnis ohne Beachtung der Kündigungsbe-
schränkung, frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohn-
raums, kündbar (§ 550 Satz 2 BGB). Das ist hier der Fall.
1. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass eine Vereinba-
rung über den Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs für mehr als ein
Jahr der Schriftform des § 550 BGB bedarf.
a) Nach einer Ansicht ist die vertragliche Regelung allerdings dann nicht
formbedürftig, wenn der Vermieter lediglich auf bestimmte Kündigungsgründe,
wie beispielsweise die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2
BGB, verzichtet, weil sich nur ein genereller Kündigungsverzicht unmittelbar auf
die Dauer des Mietverhältnisses auswirke (LG Mannheim ZMR 1978, 54;
Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II
Rdnr. 730). Wenn nur das Kündigungsrecht einer Partei ausgeschlossen werde,
handele es sich nicht um die Befristung eines Vertrags, so dass keine Schrift-
form erforderlich sei (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 60).
b) Nach anderer Ansicht, der sich auch das Berufungsgericht ange-
schlossen hat, genügt bereits der Ausschluss lediglich bestimmter Kündigungs-
gründe, etwa wegen Eigenbedarfs, um die Formbedürftigkeit zu bejahen (LG
Berlin WuM 1991, 498; LG Hamburg ZMR 2001, 895; Sonnenschein, NZM
2000, 1, 8 f. m.w.N.). Die Schriftform sei nach dem Sinn und Zweck des § 550
BGB auch für den eingeschränkten, einseitigen Kündigungsverzicht erforder-
lich.
c) Letztere Ansicht trifft zu. Die Gegenmeinung ist nicht mit dem Sinn und
§ 566 BGB aF entspricht, verfolgt vor allem den Zweck, es dem Grundstücks-
erwerber, der in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, zu erleichtern, sich über
den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten (BGHZ 136,
357, 370; BGHZ 52, 25, 28). Hauptzweck des Schriftformerfordernisses (neben
Warn- und Beweisfunktion) ist also der Schutz des Informationsinteresses eines
potentiellen Grundstückserwerbers (Bub/Treier/Heile, aaO, II Rdnr. 726).
Dies gilt auch im Fall des - eingeschränkten - Kündigungsverzichts we-
gen Eigenbedarfs. Ohne Einhaltung der Schriftform würde dem Erwerber an-
hand des Mietvertrags die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht zur
Kenntnis gelangen, obwohl gerade der Erwerber von Wohnraum nicht selten
ein gesteigertes Interesse an dem Sonderkündigungsrecht haben wird. Für den
Erwerber ist - worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist - nicht nur ein
genereller Kündigungsausschluss von entscheidender Bedeutung, sondern
auch eine wesentliche Kündigungsbeschränkung, die auf Dauer gilt. Der Aus-
schluss der Eigenbedarfskündigung stellt eine nicht unwesentliche Einschrän-
kung des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums (Art. 14 GG) des Erwer-
bers dar.
2. Das Berufungsgericht hat entgegen der Ansicht der Revision auch
nicht die Anforderungen an die Wahrung der Schriftform gemäß § 126 BGB ver-
kannt.
Wenn die Vertragschließenden wesentliche Bestandteile des Mietver-
trags - dazu gehört hier der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung - nicht in
die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstücke ausla-
gern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst
aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bestimmungen ergibt, muss zur
Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in
geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden (BGH, Urteil vom
15. November 2006 - XII ZR 92/04, NZM 2007, 127, unter 2 c). Das ist hier
nicht geschehen. Die Zusatzvereinbarung - gleich in welcher der von den Par-
teien vorgelegten Versionen - ist weder mit dem Mietvertrag verbunden noch
unterzeichnet worden und nimmt im Text nicht auf den Hauptvertrag Bezug.
Eine zweifelsfreie Zuordnung einer der Anlagen zur Haupturkunde des Mietver-
trags ist nach den zutreffenden Feststellungen des Berufungsgerichts damit
nicht gegeben.
Der bloße Hinweis in § 27 des Mietvertrags auf nicht näher bezeichnete
"Anlagen" reicht entgegen der Auffassung der Revision zur Wahrung der
Schriftform nicht aus. Zu Unrecht beruft sich die Revision für ihre abweichende
Auffassung auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18. Dezember
2002 (XII ZR 253/01, NJW 2003, 1248, unter 2 a). Mit dem von der Revision
aus dem Zusammenhang gerissenen Satz, für den Schutzzweck des § 566
BGB aF reiche es aus, dass ein späterer Grundstückserwerber durch die Ver-
weisung im Hauptvertrag auf die Existenz einer Anlage hingewiesen werde, hat
der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung lediglich die Entbehrlich-
keit einer ausdrücklichen Rückverweisung einer Anlage auf den Mietvertrag
begründet, aber nicht ausgesprochen, der bloße Hinweis auf Anlagen zum
Mietvertrag genüge bereits dem Schriftformerfordernis.
3. Soweit das Berufungsgericht das Vorliegen der tatsächlichen Gründe
für die Eigenbedarfskündigung der Kläger festgestellt hat, erhebt die Revision
keine Rüge. Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich.
Ball
Wiechers
Dr. Wolst
Hermanns
Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Bad Homburg, Entscheidung vom 22.11.2005 - 2 C 66/04 (19) -
LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 20.07.2006 - 2/17 S 130/05 -