BGH Urteil vom 15.11.2006 – XII ZR 92/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 92/04

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 15. November 2006 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB §§ 540, 550

Zum Umfang der Auskunft, die der gewerbliche Vermieter vom Mieter verlangen

kann, wenn dieser um die Erlaubnis zur Untervermietung nachsucht.

BGH, Urteil vom 15. November 2006 - XII ZR 92/04 - OLG Dresden LG Chemnitz

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 15. November 2006 durch die Richter Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt, die Richterin

Dr. Vézina und den Richter Dose

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 16. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Dresden vom 29. April 2004 aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Parteien streiten, ob die Beklagte ein gewerbliches Mietverhältnis

wegen Versagung der Zustimmung zur Untervermietung außerordentlich kündi-

gen konnte.

Die Beklagte mietete am 28. November 1994 von der Rechtsvorgängerin

der Klägerin für die Dauer von fünfzehn Jahren eine Gewerbefläche von

644,16 m² in einem Einkaufszentrum von insgesamt 22.000 m². Nach § 1

Abs. 2 des Vertrages erfolgte die Vermietung "zum Betrieb eines N. Le-

bensmittelmarktes bzw. zu Verkaufs- und Lagerzwecken von Waren aller Art

aus den für derartige Einzelhandelsbetriebe typischen Sortimentsbereichen".

Die Beklagte verpflichtete sich, ihren Betrieb während der üblichen Geschäfts-

zeiten geöffnet zu halten und den dauernden Betrieb der Mietfläche als Einzel-

handelsbetrieb zu gewährleisten.

§ 11 des Mietvertrages lautet:

"1. Nach vorheriger schriftlicher Zustimmung durch den Vermieter kann

der Mieter das Mietobjekt ganz oder teilweise und zur ausschließlichen

Nutzung als Einzelhandelsfläche untervermieten oder unterverpachten.

…

2. Die Haftung der Mieterin für sämtliche Verpflichtungen aus diesem

Vertrag bleibt im Falle jeder Art von Untervermietung unverändert beste-

hen.

3. Die Vermieterin kann die Zustimmung zur Untervermietung nur aus

wichtigem Grund versagen. Ein wichtiger Grund ist insbesondere dann

gegeben, wenn im Bereich der genehmigten Einzelhandelsfläche ein Un-

termietverhältnis begründet werden soll, das geeignet ist, die Einzelhan-

delsgenehmigungen für den Mietgegenstand zu gefährden oder durch

die Untervermietung eine Konkurrenzsituation zu einem anderen Mieter

des Objektes entsteht."

Mit Schreiben vom 25. September 2002 bat die Beklagte unter Hinweis

auf ihre negative Ertragssituation um Zustimmung zur Untervermietung an ei-

nen "Sonderpostenhändler für asiatische Lebensmittel und Geschenkartikel".

Die Klägerin erwiderte mit Schreiben vom 10. Oktober 2002:

"… Vor einer endgültigen Entscheidung bezüglich der Untervermietung

bitten wir Sie, uns noch folgende Dinge mitzuteilen:

Person des Untermieters Daten zur Beurteilung der Zuverlässigkeit und Bonität. Mietbedingungen, insbesondere die Miethöhe, im Untermietverhältnis.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir erst nach Vorlage dieser Informati-

on unsere Prüfung fortsetzen können. …"

Die Beklagte entgegnete am 30. Oktober 2002:

"… Es handelt sich bei unserem Untermieter um Herrn N. M. .

Etwaige Angaben zu Zuverlässigkeit und Bonität des Untermieters sind

für ihre Beurteilung nicht von Relevanz. Ebenso sind wir nicht verpflich-

tet, Angaben zur vereinbarten Mietzinshöhe und sonstiger Nebenleistun-

gen des Untermieters zu machen. Sie können aber in jedem Fall davon

ausgehen, dass der hier vereinbarte Mietzins nicht die im Hauptmietver-

hältnis fixierte Miethöhe erreicht. …"

Am 19. November 2002 schrieb die Klägerin:

"… Auf der Grundlage der uns zur Verfügung gestellten Informationen

können wir Ihnen leider keine Zustimmung zur Untervermietung erteilen.

Entgegen Ihrer Auffassung sind Angaben zur Bonität des Untermieters

sowie die Mietbedingungen, insbesondere auch die Miethöhe, selbstver-

ständlich von Relevanz. Nur durch diese Angaben werden wir in die La-

ge versetzt zu prüfen, ob in der Person des Untermieters ein wichtiger

Grund vorliegt. Es steht Ihnen natürlich frei, uns diese Informationen

nachzureichen. …"

Mit Schreiben vom 9. Dezember 2002 kündigte die Beklagte das Miet-

verhältnis wegen der Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung au-

ßerordentlich zum 30. Juni 2003. Da die Beklagte seit 1. Juli 2003 keine Miete

mehr bezahlte, kündigte die Klägerin ihrerseits im März 2004 das Mietverhältnis

fristlos.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Miete für den Monat Juli 2003 in Höhe

von 9.275,10 € nebst Zinsen geltend gemacht. Das Landgericht hat die Klage

abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht nach

Klageerweiterung die Beklagte zur Zahlung von 9.275,10 € nebst Zinsen sowie

zur weiteren Zahlung von 18.550,20 € nebst Zinsen für August und September

2003 verurteilt. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der vom Oberlandesge-

richt zugelassenen Revision.

Die Revision hat Erfolg und führt zur Aufhebung des angefochtenen Ur-

teils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

1. Das Oberlandesgericht, dessen Entscheidung in NZM 2004, 461 ver-

öffentlicht ist, hat ausgeführt, die Klägerin könne die Miete für Juli bis Septem-

ber 2003 verlangen. Die Beklagte habe keinen Grund zur außerordentlichen

Kündigung des Mietverhältnisses gehabt. Die Ablehnung der Untervermietung

im Schreiben der Klägerin vom 19. November 2002 sei einer Verweigerung im

Sinne von § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gleichzustellen. Die Klägerin habe

lediglich deutlich gemacht, dass sie mangels ausreichender Information über

die Person des Untermieters, dessen Bonität und Zuverlässigkeit, sowie man-

gels Angabe der Mietbedingungen die Untervermietung nicht erlaube, aber bei

Nachreichung von Informationen gegebenenfalls eine Erlaubnis erteilen werde.

Die Beklagte habe die weiter geforderten Informationen mitteilen müssen, um

der Klägerin eine ausreichende Prüfung zu ermöglichen, ob ein wichtiger Grund

zur Versagung der Erlaubnis vorliege.

Welche Angaben ein Mieter über die Person, an die er untervermieten

wolle, machen müsse, sei in der Rechtsprechung nicht abschließend geklärt.

§ 11 des Mietvertrages sehe ebenso wie das Gesetz eine Versagung der Zu-

stimmung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes vor. Diese Regelung die-

ne der Wahrung der Interessen beider Parteien. Eine Versagung der Erlaubnis

sei nur dann gerechtfertigt, wenn dem Vermieter die Untervermietung unter

Abwägung der beiderseitigen Interessen unzumutbar sei. Ob seine Interessen

im Falle der Untervermietung gewahrt seien, könne der Vermieter nur bei aus-

reichender Information durch den Mieter prüfen. Dazu bedürfe er ausreichender

Angaben über die Person des Untermieters, zumindest dann, wenn er sie aus-

drücklich verlange. Nur wenn Name, Adresse, Geburtsdatum und Beruf des

Untermieters bekannt seien, sei dem Vermieter eine Beurteilung und die Einho-

lung von Auskünften möglich. Werde ihm - wie hier - nur der Name mitgeteilt,

zudem ein ausländischer Name, dessen richtige Schreibweise nicht überprüfbar

sei, scheitere jedwedes Auskunftsbegehren. Ein berechtigtes Interesse bestehe

auch an der Kenntnis der Solvenz des Untermieters, weil sie Rückschlüsse

darauf zulasse, ob der Untermieter ernsthaft und mit einer gewissen Gewähr

auf Dauer das beabsichtigte Gewerbe in den Mieträumen betreiben werde. Ei-

nem Vermieter sei regelmäßig an einer geringen Fluktuation und an der Ver-

meidung von Leerständen gelegen. Das gelte um so mehr, wenn er - wie hier -

eine Betriebspflicht vereinbart habe und das Mietverhältnis noch mehr als sechs

Jahre andauere. Der Wert der Immobilie hänge im Wesentlichen von der Boni-

tät des Mieters und der Laufzeit des Vertrages ab. Zudem sei der kontinuierli-

che Betrieb des Geschäfts gerade für die Anziehungskraft eines Einkaufszent-

rums und dessen Attraktivität für andere Mieter von Bedeutung. Durch die Zu-

stimmung zur Untervermietung entfalle die Betriebspflicht des Mieters, da der

Vermieter gegen den Untermieter keinen Anspruch auf Betrieb des Geschäfts

habe. Die Pflicht zur Information über die Solvenz des Untermieters entfalle

nicht deshalb, weil die Beklagte als solventes Unternehmen für den vollen Miet-

zins weiter hafte. Das Interesse des Vermieters erschöpfe sich nicht im Erhalten

der Miete, sondern sei auf kontinuierliches Betreiben des Einkaufszentrums

gerichtet.

Des Weiteren müssten dem Vermieter die wesentlichen Bedingungen

des Untermietvertrages wie Nutzungsart, Miethöhe, Laufzeit des Vertrages, et-

waige Kündigungsmöglichkeiten und die Übernahme einer Betriebspflicht auf

Nachfrage mitgeteilt werden. Nur dann sei ihm eine Einschätzung möglich, ob

seine Interessen gewahrt seien. Übernehme der Untermieter eine Betriebs-

pflicht für die Restlaufzeit des Mietvertrages, dürfte die Befürchtung einer Fluk-

tuation zumeist ausgeräumt sein. Dazu diene auch die Angabe der Dauer des

Mietverhältnisses. Aus ihr könne der Vermieter ersehen, ob er das Mietobjekt

zum vorgesehenen Zeitpunkt zurückerhalte. Bei der Vereinbarung einer kürze-

ren Laufzeit als der Restlaufzeit des (Haupt-)Mietvertrages müsse der Vermie-

ter unter Umständen damit rechnen, dass es zu weiteren Wechseln komme.

Auch die Miethöhe könne für den Vermieter von entscheidender Bedeutung

sein, weil sie ihm die Einschätzung ermögliche, ob der vorgesehene Untermie-

ter in der Lage sein werde, das von ihm vorgesehene Gewerbe wirtschaftlich zu

führen. Die Beklagte könne sich nicht darauf berufen, dass sie sich durch Offen-

legung dieser Untermietbedingungen gegenüber ihrem Untermieter schadens-

ersatzpflichtig mache. Zum einen könne sie vereinbaren, dass das Untermiet-

verhältnis erst mit Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung wirksam werde,

zum anderen werde sie in der Regel bereits vor dem endgültigen Aushandeln

der Bedingungen Vorstellungen haben, zu welchen Bedingungen sie zur Unter-

vermietung bereit sei, damit sich diese für sie rechne.

2. Das Urteil hält einer rechtlichen Nachprüfung nur zum Teil stand.

a) Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen,

dass die Beklagte nicht zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 540 Abs. 1

Satz 2 BGB berechtigt war, weil die Voraussetzungen dieser Bestimmung nicht

vorlagen. Die Klägerin hat die Untervermietung nicht endgültig verweigert, son-

dern - berechtigterweise - von der Erteilung weiterer Auskünfte abhängig ge-

macht.

aa) Nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis

außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (§ 580 a Abs. 2 BGB) kündigen, wenn

der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, ohne dass in der

Person des Dritten hierfür ein wichtiger Grund vorliegt. Der Mieter hat einen

Anspruch auf generelle Erlaubnis der Untervermietung. Er muss die Erlaubnis

vielmehr für einen bestimmten Untermieter einholen. Die Erlaubnis zur Unter-

vermietung bezieht sich nur auf die Person, für die sie erteilt wird (Staudin-

ger/Emmerich BGB 2003 § 540 Rdn. 10).

bb) Um dem Vermieter die Entscheidung zu ermöglichen, ob er die Er-

laubnis zur Untervermietung wegen in der Person des Dritten liegender Gründe

verweigern kann, ohne dadurch das Recht zur außerordentlichen Kündigung

auszulösen, muss der Mieter dem Vermieter den Dritten namentlich benennen

(Blank/Börstinghaus Miete 2. Aufl. § 540 Rdn. 41; Staudinger aaO) und - auf

Nachfrage - nähere Angaben zur Person machen. Maßgebend sind in erster

Linie die persönlichen Verhältnisse des Dritten. So ist es von Bedeutung, ob er

eine Störung des Hausfriedens befürchten lässt, etwa weil er mit einem ande-

ren Mieter verfeindet oder als streitsüchtig und unverträglich bekannt ist.

Daneben ist das Gewerbe des Dritten - hier von der Beklagten allerdings mitge-

teilt - wegen etwaiger Konkurrenz für den Vermieter oder andere Mieter von

Wichtigkeit (MünchKomm/Schilling BGB 4. Aufl. § 540 Rdn. 22). Zu Recht

macht die Revision geltend, dass die Beklagte den Dritten, an den sie unter-

vermieten wollte, namentlich benannt und der Kläger weitere Angaben zur Per-

son nicht verlangt hat. An fehlenden Angaben zu den persönlichen Verhältnis-

sen hätte das Berufungsgericht deshalb die Wirksamkeit der außerordentlichen

Kündigung nicht scheitern lassen dürfen.

cc) Zutreffend hat das Berufungsgericht aber entschieden, dass der

Vermieter auch Angaben über die wirtschaftliche Situation des künftigen Un-

termieters verlangen durfte. Zwar wird in Rechtsprechung und Literatur die Auf-

fassung vertreten, dass die wirtschaftlichen Verhältnisse, insbesondere die

Kreditwürdigkeit des Dritten, keinen wichtigen Grund für die Versagung abge-

ben können (zum Streitstand: Herrlein/Kandelhard Mietrecht 2. Aufl. § 540 BGB

Rdn. 27 m.w.N.), weil der Vermieter ausreichend abgesichert sei, wenn die

wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters - wie vorliegend - keinen Anlass zur

Besorgnis gäben. Der Untermieter begründe keinen Vertrag mit dem Haupt-

vermieter. Er müsse daher weder den Hauptmietzins aufbringen noch unterlä-

gen seine Sachen dem Pfandrecht des Hauptvermieters. Hinzu komme, dass

der Hauptmieter für das Verschulden des Untermieters nach § 540 Abs. 2 BGB

einzustehen habe (Kandelhardt aaO).

Diese Auffassung bezieht sich in erster Linie auf die Untervermietung

von Wohnraum (LG Hamburg WuM 1991, 585, 586; LG Berlin NZM 2002, 947,

948; Sternel Mietrecht 3. Aufl. II Rdn. 255) und ist auf gewerbliche Mietverhält-

nisse nicht ohne weiteres übertragbar. Für die gewerbliche Miete wird ein Be-

dürfnis des Vermieters bejaht, die wirtschaftlichen Verhältnisse des Untermie-

ters zu erfahren (OLG Hamm DWW 1996, 162 m. Anm. Weskamp; Schmidt-

Futterer/Blank Mietrecht 8. Aufl. § 540 Rdn. 56; Sternel aaO Fn. 82; Neuhaus

Handbuch der Geschäftsraummiete 2. Aufl. § 17 Rdn. 816). Ob diese Auffas-

sung für alle gewerblichen Mietverhältnisse zutrifft, kann dahinstehen. Jeden-

falls dann, wenn - wie vorliegend - der Hauptmieter eine Betriebspflicht über-

nommen hat, wird das Interesse des Vermieters nicht allein durch dessen Sol-

venz gedeckt. Das Interesse des Vermieters geht, worauf das Berufungsgericht

zutreffend hinweist, in einem solchen Fall dahin, dass der Betreiber des Mietob-

jekts nicht allzu häufig wechselt und das Objekt nicht leersteht. Dadurch würde

die Wertschätzung der gesamten Anlage leiden und die Vermietbarkeit insge-

samt beeinträchtigt (Schmidt-Futterer/Blank aaO; Sternel aaO; Neuhaus aaO;

Blank/Börstinghaus aaO). Der Vermieter hat deshalb ein elementares Interesse

zu erfahren, wie die wirtschaftliche Situation des ins Auge gefassten Untermie-

ters ist.

Dem kann nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, die Betriebspflicht

des Hauptmieters bleibe auch bei Untervermietung weiter bestehen. Ob das so

ist, ist bereits zweifelhaft, bedarf aber keiner Klärung. Denn auch die weiter be-

stehende Betriebspflicht des Hauptmieters könnte den Vermieter nicht vor

Schaden bewahren. Wenn der Untermieter insolvent wird und am Ende der Un-

termietzeit keine neuen Räume anmieten kann und deshalb weiter in dem Ob-

jekt verbleibt, bis der Vermieter auf Räumung klagt und vollstreckt (vgl. Neu-

haus aaO Rdn. 819), leidet das Mietobjekt insgesamt. Diese Gefährdung kann

durch die Solvenz des Hauptmieters nicht ausgeräumt werden.

dd) Aus diesen Gründen ist das Berufungsgericht - entgegen der Auffas-

sung der Revision - auch zutreffend davon ausgegangen, dass die Klägerin be-

rechtigt war, die wesentlichen Bedingungen der geplanten Untervermietung,

insbesondere die Miethöhe, zu erfahren. Der Vermieter hat ein Interesse, in

Erfahrung zu bringen, ob der Untermieter zu den geplanten Bedingungen das

beabsichtigte Geschäft wirtschaftlich betreiben kann (OLG Hamm aaO;

Schmidt-Futterer aaO Rdn. 43; Neuhaus aaO Rdn. 816; Blank/Börstinghaus

aaO) oder ein Scheitern zu befürchten ist. Insbesondere ist für ihn von Wichtig-

keit, dass der Untermietvertrag keine längere Laufzeit als der Hauptmietvertrag

aufweist oder durch Option ermöglicht, aber auch, dass nicht durch eine zu kur-

ze Laufzeit alsbald eine neue Untervermietung nötig wird.

Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung dagegen geltend, der Mieter

könne keine Auskunft erteilen, solange die Vertragsverhandlungen nicht zum

Abschluss gekommen seien; einer Berichtspflicht über den Stand der Vertrags-

verhandlungen stehe ein legitimes Geheimhaltungsinteresse des Mieters ent-

gegen und ein seriöses Verhandeln sei ihm nicht möglich, solange er mangels

Genehmigung den Vertragsgegenstand nicht sicher zur Verfügung stellen kön-

ne. Diesen Problemen kann der Mieter ohne Schwierigkeiten damit begegnen,

indem er den Untermieter rechtzeitig darauf hinweist, dass die Untervermietung

nur mit Zustimmung des Hauptvermieters möglich ist und diese nach Abschluss

der Verhandlungen noch eingeholt werden muss. Um überflüssige Verhandlun-

gen mit einem Interessenten zu vermeiden, kann der Mieter den Vermieter vor-

ab befragen, ob grundsätzlich Einverständnis mit einer Untervermietung be-

steht. Lehnt der Vermieter die Untervermietung von vornherein generell und

ausnahmslos ab, so kann der Mieter nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kündigen,

auch wenn er dem Vermieter noch keine konkreten Interessenten für die Unter-

vermietung benannt hat (Staudinger aaO Rdn. 16 mit Rechtsprechungsnach-

weisen).

b) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die gesetzliche Schriftform

des § 550 BGB sei nicht gewahrt, weil die Parteien die ursprünglich vereinbarte

Nebenkostenpauschale von monatlich 2.000 € zuzüglich MWSt ab 1. Januar

2003 auf 750 € reduziert, diese Vereinbarung aber nicht schriftlich niedergelegt

hätten. Darauf kann sich die Beklagte schon deshalb nicht berufen, weil die

Vereinbarung allein ihr zugute gekommen ist (BGHZ 65, 49, 55).

Auch die Rüge, es fehle an der Schriftform, weil den Unterschriften nicht

zu entnehmen sei, in welcher Funktion die Vertreter gehandelt hätten, und sich

nicht ergebe, dass der Vertrag im Rahmen der Vertretungsmacht der handeln-

den Personen abgeschlossen worden sei, hat keinen Erfolg. Da die Unterzeich-

nenden nicht selbst Parteien werden sollten, können ihre Unterschriften auf den

im Mietvertrag mit "Vermieter-Stempel und rechtsverbindliche Unterschrift(en)"

sowie "Mieter-Stempel und rechtsverbindliche Unterschrift(en)" gekennzeichne-

ten Unterschriftzeilen nur bedeuten, dass sie mit ihren Unterschriften das jewei-

lige Unternehmen vertreten wollten. Denn selbst eine Unterzeichnung als Ver-

treter ohne Vertretungsmacht hätte der Wahrung der Schriftform nicht entge-

gengestanden, so dass es der Kennzeichnung der Art des Vertretungsverhält-

nisses nicht bedurfte (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - BGH Re-

port 2005, 1096).

c) Mit Erfolg rügt die Revision aber, die Schriftform des § 550 BGB sei

deshalb nicht gewahrt, weil im Mietvertrag zur Lage und Individualisierung des

Mietobjektes sowie der mitvermieteten Parkplätze auf eine farbliche Markierung

in einem - angeblich - angehefteten Lageplan verwiesen worden sei, der Lage-

plan aber nicht beigefügt gewesen sei. Entgegen der Auffassung der Revisi-

onserwiderung enthält § 1 des Mietvertrages keine ausreichende Individualisie-

rung des Mietobjektes. In dem zwischen den Vertragsparteien abgeschlosse-

nen Mietvertrag wird zur Bezeichnung des Mietobjektes auf einen Lageplan

verwiesen. Dieser ist aber nicht zu den Akten gereicht worden, und es fehlt je-

der Vortrag der Klägerin dazu, dass er bei Vertragsschluss vorgelegen hat und

dem Mietvertrag beigefügt war. Im Gegenteil findet sich auf S. 16 des vorgeleg-

ten Mietvertragsexemplars beim Verzeichnis der Anlagen "Projektplan …" und

"Grundriss ..." jeweils der handschriftlich eingefügte Vermerk "Fehlt!". Damit

spricht bereits der eigene Vortrag der Klägerin dafür, dass der Lageplan, auf

den zur Individualisierung des Mietobjektes verwiesen wurde, dem Vertrag nicht

beilag. Dass der im Berufungsverfahren auf Auflage des Gerichts vorgelegte

Lageplan dem ursprünglichen Mietvertrag beigefügt war, ist weder vorgetragen

noch ersichtlich. Dass die Beklagte diesen Lageplan gekannt hat, ist entgegen

der Auffassung der Revisionserwiderung für die Erfüllung der Schriftform ohne

Bedeutung.

Wenn die Vertragschließenden wesentliche Bestandteile des Mietvertra-

ges - dazu gehört die genaue Bezeichnung des Mietgegenstandes (Senatsurteil

vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03 - NJW 2006, 140, 141) - nicht in die

Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstücke auslagern,

so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem

Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bestimmungen ergibt, muss zur Wahrung

der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigne-

ter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden (Senatsurteil vom 10. Oktober

2001 - XII ZR 93/99 - NJW-RR 2002, 8, 9). Da diese Voraussetzungen für die

Einhaltung der Schriftform nicht festgestellt worden sind, ist für die Revisionsin-

stanz davon auszugehen, dass der Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzli-

chen Kündigungsfrist gekündigt werden konnte (Senatsurteil aaO).

3. Der Senat ist nicht in der Lage, selbst abschließend zu entscheiden.

Dass mangels Einhaltung der Schriftform eine ordentliche Kündigung des Miet-

vertrages in Betracht kommt, ist in den Tatsacheninstanzen weder von den Par-

teien noch vom Gericht gesehen worden. Hätte das Berufungsgericht dies ge-

sehen, hätte es der Klägerin einen entsprechenden Hinweis (§ 139 ZPO) geben

müssen. Es ist jedenfalls nicht auszuschließen, dass die Klägerin nach einem

solchen Hinweis in der Lage gewesen wäre, die in dem schriftlichen Mietvertrag

erwähnte Anlage vorzulegen und darzulegen, dass diese Anlage bei Vertrags-

schluss vorgelegen hat, so dass in ihr das Mietobjekt hinreichend genau be-

zeichnet ist und dass die Zusammengehörigkeit der Anlage mit dem schriftli-

chen Mietvertrag zweifelsfrei kenntlich gemacht worden ist.

Sollte sich herausstellen, dass die Schriftform eingehalten und somit eine

ordentliche Kündigung nach § 550 BGB nicht möglich war, wird das Berufungs-

gericht zu prüfen haben, ob hinsichtlich der geltend gemachten Vorauszahlun-

gen für die Nebenkosten nicht bereits Abrechnungsreife eingetreten ist mit der

Folge, dass eine Vorauszahlung nicht mehr verlangt werden kann (vgl.

Schmidt-Futterer/Langenberg aaO § 556 Rdn. 455).

Sprick

Fuchs

Ahlt

Vézina

Dose

Vorinstanzen:

LG Chemnitz, Entscheidung vom 13.01.2004 - 1 O 2683/03 -

OLG Dresden, Entscheidung vom 29.04.2004 - 16 U 237/04 -