BGH Urteil vom 20.06.2007 – VIII ZR 303/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 303/06

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 558

Verkündet am: 20. Juni 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB steht nicht entgegen, dass die Aus-

gangsmiete unter der - seit Vertragsbeginn unveränderten - ortsüblichen Vergleichs-

miete liegt (Fortführung von BGH, Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW

2005, 2521).

BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06 - LG Halle

AG Halle-Saalkreis

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 20. Juni 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter

Dr. Koch

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer

des Landgerichts Halle vom 25. Oktober 2006 wird zurückgewie-

sen.

Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-

gen.

Von Rechts wegen

Die Beklagten mieteten von der Klägerin mit Vertrag vom 19. August

2004 eine 56,98 qm große Wohnung in H. zu einem monatlichen Mietzins

von 227,92 € (4,-- € je qm). Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich damals

auf 4,60 € je qm.

Mit Schreiben vom 26. September 2005 verlangte die Klägerin von den

Beklagten unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel Zustimmung zu ei-

ner Erhöhung der Miete um 15,-- € monatlich ab 1. Dezember 2005. Auch die

erhöhte Miete lag mit 4,26 € je qm noch unter der unveränderten ortsüblichen

Vergleichsmiete von 4,60 € je qm. Die Beklagten stimmten der verlangten Miet-

erhöhung nicht zu.

Das Amtsgericht hat die Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der Netto-

miete auf 242,92 € ab 1. Dezember 2005 abgewiesen. Auf die Berufung der

Klägerin hat das Landgericht die Beklagten entsprechend dem Antrag der Klä-

gerin verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen

die Beklagten ihr Begehren auf Klageabweisung weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-

führt:

Der Klägerin stehe gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung

zur Mieterhöhung um 15 € auf 242,92 € monatlich ab dem 1. Dezember 2005

zu. Die Klägerin habe in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 26. September

2005 die Jahresfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB sowie die 15-monatige Frist

für den Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Erhöhungsverlangens gemäß § 558

Abs. 1 Satz 1 BGB beachtet, und die verlangte Miete liege sogar noch unter der

ortsüblichen Vergleichsmiete. Dass sich die ortsübliche Miete seit Beginn des

Mietverhältnisses nicht geändert und auch der ursprünglich vereinbarte Mietzins

bereits unter der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen habe, sei unerheblich,

weil sich eine derartige Einschränkung aus dem Wortlaut des § 558 BGB nicht

ergebe und auch nicht im Wege der teleologischen Reduktion herleiten lasse.

Der Zweck der Norm liege einerseits darin, dem Vermieter einen angemesse-

nen marktorientierten Ertrag zu garantieren, andererseits aber den Mieter vor

überhöhten Mietforderungen des Vermieters zu schützen. Den Interessen des

Mieters werde jedoch durch die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB und

die Wartefrist von insgesamt 15 Monaten seit der letzten Mieterhöhung hinrei-

chend Rechnung getragen, zumal die nach einem Mieterhöhungsverlangen zu

zahlende Miete jedenfalls nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen

könne.

Der vom Gesetzgeber verfolgte Zweck, die Wirtschaftlichkeit des Haus-

besitzes zu erhalten, entfalle nicht deshalb, weil die Klägerin bewusst eine un-

terhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart habe. Die

Klägerin verhalte sich auch nicht treuwidrig, wenn sie nach Ablauf der einjähri-

gen Wartefrist trotz unveränderter Marktverhältnisse eine Mieterhöhung verlan-

ge. Die Beklagten hätten den Vorteil einer besonders günstigen Miete immerhin

15 Monate nutzen können, und auch die nach Erhöhung zu zahlende Miete lie-

ge noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.

II.

Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so

dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Beklagten sind gemäß § 558 BGB

verpflichtet, der von der Klägerin verlangten Mieterhöhung für die von ihnen

bewohnte Wohnung um 15 Euro auf 242,92 € monatlich zuzustimmen.

1. Zutreffend und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsge-

richt davon ausgegangen, dass die Klägerin mit ihrem Schreiben vom

26. September 2005, in dem sie Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf einen

noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins begehrt,

die einjährige Sperrfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB und die 15-monatige War-

tefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB eingehalten hat. Bedenken gegen die for-

melle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens (§ 558a BGB) werden von der

Revision nicht erhoben und sind auch nicht ersichtlich.

2. Der von der Klägerin verlangten Mieterhöhung steht nicht entgegen,

dass bereits der ursprünglich vereinbarte Mietzins unterhalb der ortsüblichen

Vergleichsmiete lag. Entgegen der Auffassung der Revision ist dem Berufungs-

gericht darin beizupflichten, dass sich eine derartige Einschränkung der dem

Vermieter durch § 558 BGB eingeräumten Möglichkeit zur Erhöhung der Miete

bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete weder aus dem Gesetzeswortlaut noch

aus dem Zweck der gesetzlichen Regelung ergibt.

a) § 558 Abs. 1 BGB setzt nach seinem Wortlaut - abgesehen von der

einjährigen Sperrfrist für das Mieterhöhungsverlangen und der Wartefrist von 15

Monaten bis zum Wirksamwerden einer Mieterhöhung - lediglich voraus, dass

die vereinbarte Miete im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens unterhalb der

ortsüblichen Vergleichsmiete liegt; zur Höhe der Ausgangsmiete verhält sich die

Vorschrift nicht (Senatsurteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005,

2621, unter II 2 d). Es ist mithin nicht erforderlich, dass sich die ortsübliche Ver-

gleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht hat; ebenso wenig bietet der Wortlaut

des § 558 BGB Anhaltspunkte für eine Begrenzung der Mieterhöhung auf den

Betrag einer seit Vertragsschluss erfolgten Steigerung der ortsüblichen Ver-

gleichsmiete.

b) Die von der Revision befürwortete Einschränkung des Anspruchs des

Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung lässt sich auch aus dem Geset-

zeszweck nicht herleiten. Die gesetzliche Regelung der Mieterhöhung in

§§ 558 ff. BGB soll, wie das Berufungsgericht richtig erkannt hat, die Wirtschaft-

lichkeit des Hausbesitzes erhalten. Den Interessen des Mieters wird dabei

durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-

monatige Wartezeit, die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB sowie durch

das Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB ausreichend Rechnung getragen.

aa) Die gesetzlichen Bestimmungen zur Erhöhung der Miete für Wohn-

raum in §§ 558 ff. BGB sind erforderlich, weil der Mieter aus sozialen Gründen

vor einer Kündigung weitgehend geschützt werden soll und dem Vermieter eine

Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ausdrücklich verwehrt ist (§ 573

Abs. 1 Satz 2 BGB), er also nicht im Wege einer Änderungskündigung für die

Zukunft eine höhere (marktgerechte) Miete erzielen kann. Diese dem Vermieter

im Rahmen der Sozialpflichtigkeit des Eigentums auferlegten Beschränkungen

verlangen vor dem Hintergrund des verfassungsrechtlich geschützten Eigen-

tums einen Ausgleich, den der Gesetzgeber mit dem Anspruch des Vermieters

auf Mietzinsanpassung im Rahmen des Vergleichsmietensystems gefunden

hat; dadurch wird es dem Vermieter ermöglicht, eine am örtlichen Markt orien-

tierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu

erzielen (vgl. BVerfGE 37, 132, 140, 142; 53, 352, 357; 79, 80, 85; Staudin-

ger/Emmerich BGB (2006), § 558 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl.,

§ 557 Rdnr. 1 f., § 558 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht,

9. Aufl., § 558 Rdnr. 47).

bb) Diese Zielrichtung des Gesetzes, dem Vermieter einen Ausgleich für

die ihm auferlegten Einschränkungen zur Verfügung zu stellen, trifft auch auf

den Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günsti-

ge Miete vereinbart hat, denn auch dieser unterliegt den Kündigungsbeschrän-

kungen des sozialen Mietrechts und kann eine Mieterhöhung nicht im Wege der

Änderungskündigung durchsetzen. Auch nach dem Sinn und Zweck der gesetz-

lichen Regelung kommt es deshalb nicht darauf an, ob sich die ortsübliche Ver-

gleichsmiete seit Vertragsschuss oder seit der letzten Mieterhöhung verändert

hat oder ob die ursprünglich vereinbarte Miete unterhalb der ortsüblichen Ver-

gleichsmiete lag (LG Freiburg WuM 1981, 212; vgl. auch MünchKomm/Artz,

aaO, § 558 Rdnr. 27); für eine teleologische Reduktion des § 558 BGB ist mit-

hin kein Raum.

c) Entgegen der Auffassung der Revision widerspricht diese Wertung

auch nicht den Grundsätzen der Privatautonomie. Dem Mieter, dem es gelun-

gen ist, einen wegen der niedrigen Miete für ihn besonders vorteilhaften Vertrag

abzuschließen, bleibt die zunächst vereinbarte günstige Miete in jedem Fall für

die Dauer von 15 Monaten erhalten; sofern die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3

BGB) eingreift oder der Vermieter - wie hier - eine an sich mögliche Mieterhö-

hung nicht vollständig ausschöpft, liegt die von ihm zu entrichtende Miete sogar

noch für einen weiteren Zeitraum unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Ein schützenswertes Vertrauen des Mieters, dass ihm der Vorteil einer

unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete darüber hinaus auf

Dauer verbleibt, kann sich angesichts der Regelung des § 558 BGB grundsätz-

lich nicht bilden. Der Mieter muss im Gegenteil von vornherein damit rechnen,

dass in dem (eingeschränkten) Rahmen des § 558 BGB eine stufenweise An-

passung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt, sofern die Parteien nicht

eine Erhöhung der Miete durch Vereinbarung ausgeschlossen haben oder sich

der Ausschuss aus den Umständen ergibt (§ 557 Abs. 3 BGB). Derartige Um-

stände sind hier aber nicht ersichtlich und werden auch von der Revision nicht

vorgebracht. Sie liegen insbesondere nicht schon darin, dass die ortsübliche

Vergleichsmiete die vereinbarte Miete bereits bei Vertragsabschluss überschritt.

Ein rechtsgeschäftlicher Wille der Parteien, die vereinbarte Miete als solche

oder einen (prozentualen oder betragsmäßigen) Abstand der Miete von der je-

weiligen ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer festzulegen, ergibt sich daraus

nicht. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin den Beklagten

derart weitgehend entgegenkomme und auf die ihr durch die gesetzliche Rege-

lung des § 558 BGB eingeräumte Möglichkeit der Mieterhöhung (teilweise) ver-

zichten wollte. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt das Mieterhö-

hungsverlangen der Klägerin aus diesem Grund auch nicht gegen Treu und

Glauben (§ 242 BGB).

Ball

Dr. Frellesen

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Koch

Vorinstanzen:

AG Halle (Saale), Entscheidung vom 28.04.2006 - 92 C 840/06 -

LG Halle, Entscheidung vom 25.10.2006 - 2 S 137/06 -