BGH Urteil vom 06.07.2005 – VIII ZR 322/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 322/04

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 6. Juli 2005 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin, als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

BGB § 558

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich

die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom gerichtlichen Sachverständi-

gen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet.

BGH, Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04 - LG Lübeck AG Lübeck

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 25. Mai 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter

Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 14. Zivilkammer

des Landgerichts Lübeck vom 21. Oktober 2004 aufgehoben. Die

Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Lübeck

vom 26. März 2004 wird zurückgewiesen.

Die Beklagten tragen die Kosten der Rechtsmittelverfahren.

Von Rechts wegen

Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 1. Juli 2000 eine Wohnung der

Klägerin in L. , die sie seit 15. August 2000 bewohnten. Die Miete für die 78 m2 große Wohnung betrug 460,16 € (5,90 €/m 2).

Die Klägerin forderte die Beklagten unter Hinweis auf den Mietspiegel

der Stadt L. mit Schreiben vom 28. September 2002 und einem weiteren

Schreiben vom 4. November 2002 auf, einer Erhöhung der Kaltmiete mit Wir- kung ab 1. Januar 2003 auf 485 € (6,22 €/m 2) zuzustimmen. Da die Beklagten

das Mieterhöhungsbegehren ablehnten, hat die Klägerin Klage auf Zustimmung

zu der verlangten Mieterhöhung erhoben. Das Amtsgericht hat ein Gutachten

eines Sachverständigen eingeholt; dieser hat für die örtliche Vergleichsmiete eine Bandbreite von 5,75 € bis 6,23 €/m 2 ermittelt.

Das Amtsgericht hat der Klage mit Wirkung ab 1. Februar 2003 stattge-

geben und sie im übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das

Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage insgesamt

abgewiesen. Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurück-

weisung die Beklagten beantragen, verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Zwischen den Parteien sei nur noch die Frage streitig, ob der Klägerin

ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gegenüber den Beklagten zustehe, obwohl sich die gezahlte Ausgangsmiete von 5,90 €/m 2 innerhalb der

vom Sachverständigen festgestellten Bandbreite der örtlichen Vergleichsmiete

befinde. Da nach der gesetzlichen Regelung ein Mieterhöhungsverlangen erst

ermöglichen solle, die örtliche Vergleichsmiete zu erzielen, könne in einem sol-

chen Fall eine Erhöhung gemäß § 558 BGB nicht erfolgreich verlangt werden.

Diese Auffassung sei unter der Geltung des Gesetzes zur Regelung der Miet-

höhe in Literatur und Rechtsprechung unstreitig gewesen. An dieser Rechtslage

habe sich durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 nichts geän-

dert. Deshalb sei nach wie vor Voraussetzung eines wirksamen Erhöhungsver-

langens, daß die Ausgangsmiete unter dem Niveau der örtlichen Vergleichsmie-

te liege.

II.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht

stand.

1. Das Berufungsurteil wird den prozessualen Mindestanforderungen des

§ 540 ZPO noch gerecht, auch wenn es die Anträge der Parteien, die diese im

Berufungsverfahren gestellt haben, nicht wiedergibt (vgl. BGHZ 154, 99 f.). Da

das Berufungsurteil keine neuen Prozeßerklärungen der Parteien enthält und

die Klage unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils abgewiesen worden

ist, wird hinreichend deutlich, daß die Beklagten das Urteil der Vorinstanz in

vollem Umfang angefochten haben, während die Klägerin durch einen Antrag

auf Zurückweisung der Berufung dessen Aufrechterhaltung erstrebt hat.

2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht den von der Klägerin geltend

gemachten Anspruch aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf den Betrag von 485 €, umgerechnet 6, 22 €/m 2, verneint.

a) Dabei ist es zunächst zutreffend davon ausgegangen, daß auf die von

der Klägerin erklärte Mieterhöhung, wie sich aus Art. 229 § 3 Ziff. 2 EGBGB

ergibt, die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB anzuwenden sind, weil das Mieter-

höhungsverlangen nach dem 1. September 2001 gestellt wurde.

b) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin in Verbindung mit ihrem

Schreiben vom 4. November 2002 ist ausreichend erklärt und begründet wor-

den, mithin im Sinne des § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB formell wirksam.

c) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sind die Voraussetzun-

gen des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB hier erfüllt. Danach kann der Vermieter die

Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Ver-

gleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung

eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB

wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem üblichen Entgelt für vergleichba-

ren Wohnraum gebildet. Wie der Senat ausgeführt hat, handelt es sich bei der

ortsüblichen Vergleichsmiete nicht um einen punktgenauen Wert, die Ver-

gleichsmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer bestimmten Spanne (Urteil

vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, WuM 2005, 394, unter II 2 b). Indes erfor-

dert die Feststellung, ob die verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt oder

die ortsübliche Miete übersteigt, im Prozeß eine konkrete Ermittlung der ortsüb-

lichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete (Senat aaO). Dies

wird - soweit kein qualifizierter Mietspiegel nach § 558 d BGB vorhanden ist - in

der Regel durch Sachverständigengutachten festgestellt werden können. Maß-

stab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens ist dann die vom Sach-

verständigen ermittelte Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete

innerhalb der Mietspiegelspanne.

d) Soweit das Berufungsgericht angenommen hat, ein wirksames Mieter-

höhungsverlangen nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB setze zusätzlich voraus, daß

die bisher gezahlte Miete nicht - wie hier - innerhalb der Spanne der ortsübli-

chen Vergleichsmiete, sondern darunter liege, ist dies nicht richtig. Allerdings

wird die Auffassung vertreten, ein Mieterhöhungsverlangen sei unberechtigt,

wenn sich bereits die Höhe der Ausgangsmiete im Rahmen der ortsüblichen

Vergleichsmiete hält (Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 558 Rdnr. 4, 16).

Dies trifft nicht zu (so auch Gelhaar, MDR 1981, 446 ff.; Barthelmess, Wohn-

raumkündigungsschutzgesetz-Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 60; vgl.

auch Senat, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 250/03 = NJW 2004,

1379).

(1) Die Ansicht des Berufungsgerichts findet schon im Wortlaut des § 558

BGB keine Stütze. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB ist lediglich die verlangte

Miete der Höhe nach durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt, zur Höhe

der Ausgangsmiete verhält sich die Vorschrift nicht. Gleiches gilt für die Rege-

lungen des § 558 Abs. 3 bis Abs. 5 BGB und - zur formellen Wirksamkeit eines

Erhöhungsverlangens - des § 558 a Abs. 4 BGB, die ebenfalls nur die Höhe des

verlangten Mehrbetrags betreffen.

(2) Das gefundene Ergebnis entspricht auch den Interessen der Ver-

tragsparteien. Ein Vermieter hat die Möglichkeit, die Zustimmung zu einer Miet-

erhöhung berechtigterweise schon dann zu verlangen, wenn die Bandbreite der

konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete eine höhere Miete zuläßt. Müßte der

Vermieter dagegen zuwarten, bis aufgrund einer allgemeinen Steigerung der

ortsüblichen Vergleichsmieten die Ausgangsmiete unterhalb der Spanne des

Mietspiegels liegt, wäre er gehalten, stets den höchstzulässigen Betrag am obe-

ren Ende der Spanne zu fordern, da ihm eine spätere Erhöhung innerhalb der

Spanne verwehrt wäre. Eine derartige Anhebung auf eine wesentlich höhere

Miete wird dabei in vielen Fällen an der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB

scheitern, der eine Erhöhung der Miete nach § 558 Abs. 1 BGB auf 20 % inner-

halb von drei Jahren begrenzt. Dies kann dazu führen, daß der Vermieter nicht

die gesamte nach dem Mietspiegel vorgegebene Spanne zur Begründung sei-

nes Mieterhöhungsverlangens ausschöpfen kann, sondern von vornherein auf

eine niedrigere Miete beschränkt ist. Auch für den Mieter kann eine jeweils

maßvolle Mieterhöhung in angemessenen Zeitabständen vorteilhafter sein als

eine Mieterhöhung in beträchtlicher Höhe, selbst wenn diese erst nach längerer

Zeit erfolgt. Im ersteren Fall kann sich der Mieter entsprechend dem allgemei-

nen Anstieg der Lebenshaltungskosten und der Entwicklung der Löhne und

Gehälter leichter auf moderatere Mieterhöhungen einstellen (Gelhaar, aaO,

S. 447).

3. Damit stehen dem Mieterhöhungsverlangen keine gesetzlichen Hin-

dernisse entgegen. Dies gilt auch für die Höhe der geforderten Miete. Der von

der Klägerin verlangte und vom Amtsgericht zugesprochene Betrag von 6,22 €/m 2 liegt innerhalb der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Ver-

gleichsmiete, die der Sachverständige festgestellt hat. Hiergegen haben sich

die Parteien nicht gewendet.

3. Da die Sache zur Endentscheidung reif ist, kann der Senat in der Sa-

che selbst entscheiden und unter Aufhebung des Berufungsurteils die Berufung

der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückweisen (§§ 562 Abs. 1,

563 Abs. 3 ZPO).

Dr. Deppert

Wiechers

Dr. Wolst

Dr. Frellesen

Hermanns