BGH Urteil vom 19.09.2007 – XII ZR 198/05
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am: 19. September 2007 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
BGB § 550
Regeln die Parteien die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzli-
chen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertrags-
bedingungen und bedarf der Schriftform.
BGH, Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05 - OLG Brandenburg
LG Potsdam
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 19. September 2007 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die
Richter Sprick, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Ahlt
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des Brandenbur-
gischen Oberlandesgerichts vom 5. Oktober 2005 wird auf Kosten
der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Parteien streiten darüber, ob sich ein zwischen ihnen bestehendes
Mietverhältnis aufgrund einer Verlängerungsklausel über den 14. Juni 2004
hinaus fortgesetzt hat und ob ggf. die Beklagte den Mietvertrag wegen eines
Formfehlers in gesetzlicher Frist wirksam kündigen konnte.
Der Rechtsvorgänger der Klägerin vermietete mit schriftlichem Vertrag
vom 26. Mai 1992 der Beklagten Geschäftsräume im Einkaufszentrum S. in R.
Als jährlicher Mietzins wurden 205.500 DM (monatlich somit 17.125 DM) zuzüg-
lich gesetzlicher MWSt vereinbart. Nach § 2 Nr. 3 des Vertrages sollte der jähr-
liche Mietzins in vierteljährlichen Raten jeweils zum 15. des zweiten Monats
eines Quartals entrichtet werden. In § 3 des Mietvertrages heißt es:
"1. Das Mietverhältnis beginnt am 15.06.92 und läuft 12 Jahre…
2. ...
3. Nach Ablauf der Mietzeit (einschließlich der Optionszeiträume) ver-
längert sich das Mietverhältnis jeweils um drei Jahre, falls es nicht
seitens einer Vertragspartei spätestens 12 Monate vor seiner Been-
digung gekündigt wird.
4. Der Mieter erhält das Recht, das Mietverhältnis durch einseitige Er-
klärung um 3 x 3 Jahre zu verlängern. Die Erklärung ist in einer Frist
von sechs Monaten vor dem jeweiligen Ablauf per Einschreiben dem
Vermieter zuzustellen."
Mit Schreiben vom 17. November 2003 kündigte die Beklagte das Miet-
verhältnis zum 14. Juni 2004, ersatzweise zum nächstmöglichen Termin. Die
Klägerin widersprach der Kündigung. Die Beklagte zahlte den vereinbarten
Mietzins für Juni 2004 anteilig und räumte die gemieteten Flächen. Die Klägerin
hat die in Rede stehenden Geschäftsräume ab 15. September 2004 bis zum
31. Dezember 2004 allerdings nur gegen Zahlung von pauschalen monatlichen
Betriebskosten weitervermietet. Die Klägerin verlangt von der Beklagten für die
Zeit von Juni bis einschließlich Dezember 2004 insgesamt 55.276,59 € nebst
Zinsen. Die Beklagte begehrt widerklagend die Feststellung, dass das Mietver-
hältnis zwischen den Parteien zum 15. Juni 2004 geendet habe und nicht bis
zum 15. Juni 2007 fortbestehe.
Das Landgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die
Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandes-
gericht das erstgerichtliche Urteil geändert und die Beklagte lediglich zur Zah-
lung der restlichen Miete für Juni 2004 in Höhe von 5.416,95 € nebst Zinsen
verurteilt. Weiterhin hat es auf die Widerklage festgestellt, dass das Mietver-
hältnis zwischen den Parteien mit Ablauf des 30. Juni 2004 geendet habe und
nicht bis zum 14. Juni 2007 fortbestehe. Im Übrigen hat es Klage und Widerkla-
ge abgewiesen. Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Oberlandesgericht zu-
gelassene Revision der Klägerin, mit der sie die Wiederherstellung des landge-
richtlichen Urteils erstrebt.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Das Mietverhältnis zwischen den
Parteien habe nicht gemäß § 3 Nr. 1 des Mietvertrages mit Ablauf des 14. Juni
2004 sein Ende gefunden. Vielmehr habe es sich entsprechend § 3 Nr. 3 des
Mietvertrages um drei Jahre verlängert, weil es nicht seitens einer Vertragspar-
tei spätestens zwölf Monate vor seiner Beendigung "gekündigt" worden sei.
Zwar sei die genannte Verlängerungsklausel nicht eindeutig. Aus ihr gehe im
Gegensatz zur Meinung der Beklagten aber nicht hervor, dass es zu einer au-
tomatischen Vertragsverlängerung nur komme, wenn der Mieter wenigstens
eines der drei in § 3 Nr. 4 des Mietvertrages eingeräumten Optionsrechte aus-
geübt habe. Vielmehr spreche für das Eingreifen der Verlängerungsklausel be-
reits nach Ablauf der regulären Mietzeit von 12 Jahren, dass unter dem Ablauf
der Mietzeit, an den § 3 Nr. 3 des Mietvertrages anknüpfe, vertragssystema-
tisch das reguläre Mietende verstanden würde. Auch habe das Nebeneinander
von automatischer Vertragsverlängerung einerseits und Optionsrecht des Mie-
ters andererseits durchaus Sinn. Insbesondere könne der Mieter einer zunächst
fristgerechten Kündigungserklärung des Vermieters bis sechs Monate vor Ab-
lauf der Mietzeit durch Ausübung der Option noch die vertragsbeendigende Wir-
kung nehmen. Mit der Gewährung von Optionsrechten bringe der Vermieter
dem Mieter ein wesentlich größeres Vertrauen entgegen als mit der bloßen
Vereinbarung einer automatischen Vertragsverlängerung. Nehme man diese
schon nach dem Ende der regulären Mietzeit an, so stehe dies nicht in offen-
sichtlichem Widerspruch zu den Mieterinteressen. Im Übrigen habe die Beklag-
te durch ihr eigenes Verhalten, nämlich dadurch, dass sie mit Schreiben vom
17. November 2003 den Vertrag "gekündigt" habe, ein deutliches Zeichen dafür
gesetzt, dass sie selbst von einer automatischen Vertragsverlängerung ausge-
he.
Das Mietverhältnis habe jedoch aus anderen Gründen mit dem 30. Juni
2004 geendet. Der Beklagte habe den Vertrag zu diesem Zeitpunkt mit seinem
Schreiben vom 17. November 2003 in gesetzlicher Frist wirksam gekündigt. Die
Parteien hätten nämlich, wie die Klägerin unwidersprochen vorgetragen habe,
die Zahlungsweise der Miete "mündlich bzw. konkludent" von quartalsweise auf
forderliche Schriftform nicht mehr gewahrt gewesen. Auch betreffe diese Ver-
tragsänderung nicht lediglich einen unwesentlichen Punkt. Dies zeige sich dar-
an, dass von der Fälligkeitsregelung der Miete das Recht des Vermieters zur
außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543
Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB abhänge. Ob etwa das Vertragsverhältnis schon im
zweiten Monat der Nichtzahlung der Miete oder erst im zweiten Quartal vom
Vermieter mit sofortiger Wirkung einseitig beendet werden könne, mache - auch
für einen potentiellen Grundstückserwerber - einen großen Unterschied. Die
vorgenommene Änderung hinsichtlich des Zeitpunkts der Mietzahlungen sei
auch weder auf ein Jahr beschränkt gewesen noch habe sie von einem der Ver-
tragspartner einseitig widerrufen werden können. Die ordentliche Kündigung
des Mietverhältnisses durch die Beklagte verstoße auch nicht gegen Treu und
Glauben, da die Änderung die Beklagte nicht einseitig begünstigt habe.
II.
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung in den
wesentlichen Punkten stand.
1. Das Oberlandesgericht hätte allerdings feststellen müssen, ob es sich
bei der Verlängerungs- und der Optionsklausel in § 3 Nr. 3 und 4 des Mietver-
trages um, wie von der Beklagten behauptet, von der Klägerin gestellte Allge-
meine Geschäftsbedingungen oder, wie von der Klägerin behauptet, um Indivi-
dualvereinbarungen handelte. Insbesondere stand der Annahme Allgemeiner
Geschäftsbedingungen nicht entgegen, dass die Klauseln von der Klägerin bzw.
deren Rechtsvorgängerin nur einmal verwendet werden sollten. Denn die Klä-
gerin hat vorgetragen, dass sie die Klauseln aus einem mit der T.-Gruppe ab-
geschlossenen Mietvertrag, bei dem diese die Vertragsbedingung gestellt habe,
übernommen habe. In diesem Fall aber wären die Klauseln im Sinne von § 305
Abs. 1 Satz 1 BGB für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert. Als Allgemeine
Geschäftsbedingungen aber hätten die Klauseln z.T. nach anderen Regeln
ausgelegt werden müssen als den vom Berufungsgericht angewandten. Da die
Auslegung der Verlängerungsklausel - wovon auch das Berufungsgericht aus-
geht - zu keinem eindeutigen Ergebnis führt, wäre § 305 c Abs. 2 BGB an-
wendbar. Dies hätte zur Folge, dass zu Lasten der Klägerin die Auslegung vor-
zuziehen wäre, nach der sich das Vertragsverhältnis erst mit Ende einer Opti-
onszeit verlängert hätte (vgl. zur Auslegung entsprechender Klauseln in Allge-
meinen Geschäftsbedingungen Senatsurteile vom 14. Dezember 2005 - XII ZR
236/03 - ZMR 2006, 266 und - XII ZR 241/03 - NZM 2006, 137).
Für das vorliegende Revisionsverfahren kann jedoch dahinstehen, ob es
sich bei den genannten Klauseln um Allgemeine Geschäftsbedingungen han-
delt oder nicht. Denn Revision hat nur die Klägerin eingelegt, zu deren Lasten
sich die mangelnden Feststellungen des Oberlandesgerichts jedoch nicht aus-
wirken. Darüber hinaus ist das Oberlandesgericht zutreffend davon ausgegan-
gen, dass die Kündigung der Beklagten vom 17. November 2003 das Vertrags-
verhältnis zwischen den Parteien jedenfalls zum 30. Juni 2004 beendet hat.
2. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist es zur Wahrung der
Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentli-
chen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie
Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben
(Senatsurteile vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139, 140;
vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 - NJW 2003, 1248; BGHZ 142, 158,
161; ebenso Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und
Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 95 ff.; Both in Herrlein/Kandelhard Mietrecht 3. Aufl.
rungen gelten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag. Sie bedür-
fen deshalb ebenfalls der Schriftform, es sei denn, dass es sich um unwesentli-
che Änderungen handelt (Blank/Börstinghaus Miete 2. Aufl. § 550 Rdn. 41;
Wolf/Eckert/Ball aaO Rdn. 113; Emmerich/Sonnenschein Miete 9. Aufl. § 550
Rdn. 19; a.A. Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 9. Aufl. § 550 Rdn. 41, nach
dessen Meinung es bei einem Mietvertrag keine unwesentlichen Abreden gibt).
Das Berufungsgericht hat eine wesentliche Änderung des Vertrages dar-
in gesehen, dass die Parteien "mündlich oder konkludent" die Zahlungsweise
der Miete von quartalsweise auf monatlich umgestellten hätten.
In diesem Zusammenhang rügt die Revision, dass keine Partei in ihrem
Vortrag auch nur angedeutet habe, die Mietvertragsparteien hätten sich auf ei-
ne monatliche Zahlungsweise in Abänderung des ursprünglichen Vertrages ge-
einigt. Zu der abweichenden Handhabung sei es gekommen, weil die Beklagte
den Mietzins - ohne jede Absprache mit dem damaligen Vermieter - monatlich
überwiesen und der damalige Vermieter dies hingenommen habe. Jedenfalls
aber sei eine etwaige rechtlich erhebliche Absprache, wonach der Mietzins mo-
natlich zu zahlen sei, von jeder Mietvertragspartei frei widerrufbar.
Dem ist jedoch nicht zu folgen. Die Klägerin hat unwidersprochen bereits
in der Klageschrift und später mit Schriftsatz vom 27. September 2004 vorge-
tragen, die Parteien hätten die ursprünglich im Mietvertrag vorgesehene Rege-
lung der vierteljährlichen Mietzahlung einvernehmlich auf monatliche Mietzah-
lungen umgestellt. Von diesem Vortrag ist die Klägerin vor den Instanzgerichten
nicht abgerückt. Revisionsrechtlich ist es daher nicht zu beanstanden, dass das
Berufungsgericht hinsichtlich der Zahlungsweise der Miete von einer bindenden
Vertragsänderung ausgegangen ist. Nach Abschluss der Tatsacheninstanzen
ist der Revision das Nachschieben neuen Sachvortrags verwehrt.
Das Berufungsgericht hat bei der ihm obliegenden Beurteilung, ob die
vorliegende Änderung der Zahlungsweise wesentlich ist oder nicht, darauf ab-
gestellt, dass sich hierdurch die Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsver-
zugs zugunsten der Klägerin änderte. Wie die Revision einräumt, hätte die Klä-
gerin, wenn die Beklagte die Miete nicht mehr bezahlt hätte, das Mietverhältnis
infolge der Änderung bereits nach zwei Monaten kündigen können, während
dies bei der ursprünglichen vierteljährlichen Zahlungsverpflichtung erst nach
fünf Monaten der Fall gewesen wäre (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Dass
das Oberlandesgericht die Änderung der Zahlungsweise deshalb als wesentlich
bewertet hat, liegt im Rahmen seines tatrichterlichen Beurteilungsspielraums,
ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und entspricht auch der Auffassung
des Senats. Da die Vereinbarung nicht schriftlich niedergelegt ist, leidet der
Mietvertrag an einem Formmangel, weshalb er gemäß § 550 BGB als auf un-
bestimmte Zeit geschlossen gilt und nach § 580 a Abs. 2 BGB ordentlich ge-
kündigt werden konnte.
Im Gegensatz zur Meinung der Revision verstößt die Beklagte nicht ge-
gen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn sie sich auf diesen Formmangel be-
ruft. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, handelt treuwidrig, wer eine
später getroffene Abrede, die lediglich ihm vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie
nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihm inzwi-
schen lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen (vgl. BGHZ 65, 49, 55). Diese
Voraussetzungen lagen hier nicht vor. Die Umstellung der Zahlungsweise hat
der Beklagten keinen rechtlichen Vorteil gebracht, auch wenn die geänderte
Zahlungsweise für die Beklagte "praktischer" gewesen sein sollte.
Hahne
Sprick
Prof. Dr. Wagenitz ist urlaubsbe- dingt verhindert zu unterschreiben.
Fuchs
Ahlt
Hahne
Vorinstanzen:
LG Potsdam, Entscheidung vom 30.12.2004 - 10 O 327/04 -
OLG Brandenburg, Entscheidung vom 05.10.2005 - 3 U 24/05 -