BGH Urteil vom 16.11.2007 – V ZR 45/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 16. November 2007 Weschenfelder Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

V ZR 45/07

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 463 a.F.

Liegen die Kosten, die erforderlich sind, um die Kaufsache in einen mangelfreien Zu-

stand zu versetzen, erheblich über deren mangelbedingten Minderwert, kann der

Käufer als Nichterfüllungsschaden grundsätzlich nur den Minderwert ersetzt verlan-

gen.

BGH, Urt. v. 16. November 2007 - V ZR 45/07 - OLG Düsseldorf

LG Düsseldorf

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 16. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den

Richter Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter

Dr. Czub und Dr. Roth

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandes-

gerichts Düsseldorf vom 12. Februar 2007 wird auf Kosten der

Klägerin zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Mit notariellem Vertrag vom 24. Oktober 2000 erwarb die Klägerin von

der Beklagten für 2 Mio. DM ein Grundstück, das mit einem 1959 errichteten

Mehrfamilienhaus bebaut ist. Der Vertrag enthält einen Gewährleistungsaus-

schluss sowie als Anlage eine Liste mit sämtlichen Mietverhältnissen und An-

gaben über Miethöhe, Nebenkosten und Wohnflächen. Diese Liste, so heißt es

in dem Vertrag, sei zwischen den Vertragsbeteiligten verbindlich und damit Ver-

tragsinhalt.

In der Liste aufgeführt waren zwei Dachgeschosswohnungen mit Wohn-

flächen von 48 bzw. 38 qm. Diese waren allerdings ohne baurechtliche Geneh-

migung und entgegen den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen ausgebaut wor-

den.

Die Klägerin verlangt deshalb Schadensersatz wegen Fehlens einer zu-

gesicherten Eigenschaft der Kaufsache. Durch rechtskräftiges Urteil vom

20. Oktober 2003 ist der Klage dem Grunde nach stattgegeben worden. Im vor-

liegenden Betragsverfahren berechnet die Klägerin ihren Schaden – unter Hin-

weis darauf, dass die baurechtliche Genehmigung anders nicht zu erreichen

sei – anhand der Kosten eines heutigen Anforderungen entsprechenden Dach-

ausbaus, die sie mit 217.099,78 € beziffert.

Der nach der Ertragswertmethode ermittelte Verkehrswert des Grund-

stücks betrug im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit zwei (genehmigten) Man-

sardenwohnungen 1.990.000 DM und ohne die Mansardenwohnungen

1.900.000 DM. Den Differenzbetrag (46.016,27 €) hat das Oberlandesgericht

zuerkannt und die Klage im Übrigen abgewiesen.

Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die

Klägerin ihren Zahlungsantrag weiter, soweit ihm nicht entsprochen worden ist.

Die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Revision.

I.

Das Berufungsgericht meint, die Klägerin könne die Kosten zur Herstel-

lung genehmigungsfähiger Dachgeschosswohnungen nicht ersetzt verlangen.

Der nach § 463 Satz 1 BGB a.F. berechtigte Käufer dürfe seinen Schaden zwar

grundsätzlich anhand der zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten

berechnen. Dies diene aber nur der Vereinfachung und ändere nichts an dem

Grundsatz, dass der Verkäufer nicht die Herstellung eines mangelfreien Zu-

stands, sondern den Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts der Sache

schulde. Hierbei müsse es bleiben, wenn die Herstellungskosten erheblich über

dem Minderwert lägen. Zudem habe die Beklagte nicht die Gewähr dafür über-

nommen, dass das Dachgeschoss zu einer modernen, heutigen Wohnverhält-

nissen entsprechenden Wohnung ausgebaut werden könne. Sie habe lediglich

zugesichert, dass der angegebene Mietertrag aufgrund einer baurechtlich zu-

lässigen Vermietung erzielt werde. Hätten die Parteien gewusst, dass eine

Baugenehmigung für die Mansardenwohnungen nicht erteilt und ohne Umbau

auch nicht zu erlangen war, hätten sie den Vertrag entweder nicht abgeschlos-

sen oder aber den Kaufpreis um den für die Dachgeschosswohnungen ange-

setzten Ertrag verringert.

II.

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.

1. Das Berufungsgericht nimmt ohne Rechtsfehler an, dass die Frage, ob

die Klägerin ihren Schaden auf der Grundlage der für einen genehmigungsfähi-

gen Dachgeschossausbau entstehenden Kosten berechnen darf, nicht schon

durch das Grundurteil vom 20. Oktober 2003 entschieden ist. Zwar heißt es dar-

in, die nach § 463 Abs. 1 BGB a. F. auszugleichende mangelbedingte Wertdif-

ferenz könne nach den Kosten für die Herrichtung des Kaufgegenstands in ei-

nen vertragsgerechten Zustand bestimmt werden. Hieran ist das Berufungsge-

richt jedoch nicht gebunden.

Rechtskraft und innerprozessuale Bindungswirkung eines Grundurteils

(§ 304 ZPO) beziehen sich nur auf den Grund des Anspruchs. Ausführungen zu

einem dem Betragsverfahren vorbehaltenen Punkt, insbesondere zur Höhe ei-

ner Forderung oder eines Schadens, nehmen an der Rechtskraft des Grundur-

teils dagegen nicht teil und entfalten für das weitere Verfahren auch keine Bin-

dungswirkung nach § 318 ZPO (vgl. BGHZ 10, 361, 362; BGH, Urt. v. 4. Mai

2005, VIII ZR 123/04, NJW-RR 2005, 1157, 1158; Urt. v. 12. Juli 1963, IV ZR

314/62, MDR 1964, 214, 215; Urt. v. 29. Oktober 1959, III ZR 150/58, VersR

1960, 248, 251). So liegt es hier. Die von der Revision angeführte Passage in

dem Grundurteil vom 20. Oktober 2003 betrifft die richtige Art der Schadensbe-

rechnung und damit die Höhe des Klageanspruchs. Daher ist die Klärung, wel-

chen Schaden die Klägerin ersetzt verlangen kann – da hiervon nicht aus-

nahmsweise die für den Erlass eines Grundurteils notwendige Feststellung ab-

hängt, dass der geltend gemachte Anspruch mit hoher Wahrscheinlichkeit be-

steht (vgl. dazu Senat, Urt. v. 7. Mai 2004, V ZR 77/03, NJW 2004, 2526,

2527) –, dem Betragsverfahren vorbehalten.

Im Übrigen reicht die Bindungswirkung eines Grundurteils nur so weit,

wie das erkennende Gericht einen Streitpunkt tatsächlich entscheiden wollte

(vgl. Senat, Urt. v. 7. Mai 2004, V ZR 77/03, aaO). Das Berufungsgericht hat in

seinem Grundurteil lediglich die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur

Berechnung des Nichterfüllungsschadens bei Wahl des sog. kleinen Schadens-

ersatzes wiedergegeben. Eine abschließende Entscheidung darüber, ob es der

Klägerin auch dann möglich ist, ihren Schaden nach den für den Dachge-

schossausbau erforderlichen Kosten zu berechnen, wenn der durch das Fehlen

der zugesicherten Eigenschaft begründete Minderwert des Hauses deutlich ge-

ringer ist, war ersichtlich nicht beabsichtigt.

2. a) In der Sache legt das Berufungsgericht seiner Entscheidung zutref-

fend die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zugrunde, wonach

der Anspruch aus § 463 BGB a.F. auf Ausgleich des Wertunterschieds zwi-

schen der mangelfreien und der mangelhaften Sache gerichtet ist, wenn der

Gläubiger, wie hier, den sog. kleinen Schadensersatz wählt. Dabei ist es zwar

grundsätzlich zulässig, diese Differenz nach den Kosten für eine Herrichtung

des verkauften Gegenstands in einen mangelfreien Zustand zu berechnen (vgl.

Senat, BGHZ 108, 156, 160; Urt. v. 7. Mai 2004, V ZR 77/03, NJW 2004, 2526,

2528; Urt. v. 10. Juni 1998, V ZR 324/97, NJW 1998, 2905; Urt. v. 14. Juni

1996, V ZR 105/95, NJW-RR 1996, 1332, 1333; Urt. v. 9. Oktober 1964, V ZR

109/62, NJW 1965, 34 f.; BGH, Urt. v. 26. Januar 1983, VIII ZR 227/81, NJW

1983, 1424, 1425).

Hierbei handelt es sich allerdings nur um eine vereinfachte Form der Be-

rechnung des auszugleichenden Minderwerts. Ihr liegt die Erwägung zugrunde,

dass die zur Beseitigung des Mangels bzw. zur Herstellung der zugesicherten

Eigenschaft erforderlichen Kosten meist einfacher zu ermitteln sind und im Re-

gelfall dem mangelbedingten Minderwert der Sache entsprechen oder doch na-

he kommen. Diese Berechnungsmöglichkeit ändert aber nichts daran, dass der

Verkäufer – auf der Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum

31. Dezember 2001 geltenden Fassung – nicht zur Beseitigung des Mangels

bzw. zur Herstellung der zugesicherten Eigenschaft der Sache verpflichtet ist,

sondern den Wertunterschied zwischen der mangelfreien und der mangelhaften

Sache auszugleichen hat (vgl. Senat, BGHZ 108, 156, 160; Urt. v. 10. Juni

1998, V ZR 324/97, NJW 1998, 2905). Ein eigenständiger, unmittelbar auf Er-

satz der Herstellungskosten gerichteter Schadensersatzanspruch steht dem

Käufer mangels entsprechenden Primäranspruchs hingegen nicht zu. Bleibt die

mangelbedingte Wertminderung der Sache – wie hier – deutlich hinter den Kos-

ten für die Herstellung der zugesicherten Eigenschaft zurück und ist diese Ab-

weichung, was zugunsten der Klägerin zu unterstellen ist, nicht nur mit einem

fehlenden Abzug „neu für alt“ bei den Herstellungskosten zu erklären (vgl. hier-

zu Senat, Urt. v. 7. Mai 2004, V ZR 77/03, NJW 2004, 2526, 2528), kann der

Käufer daher nur Ersatz des Minderwerts der Sache verlangen.

b) Ein weitergehender, auf Ersatz der Herstellungskosten gerichteter An-

spruch der Klägerin ergibt sich auch nicht aus dem Inhalt der Zusicherung. Dem

steht bereits die rechtsfehlerfreie und von der Revision nicht angegriffene Aus-

legung des Berufungsgerichts entgegen, wonach Gegenstand der Zusicherung

nur ein bestimmter, auf baurechtlich unbedenklicher Grundlage erzielbarer

Mietertrag des Hauses ist. Zudem enthält die Zusicherung keine Anhaltspunkte

für den Willen der Beklagten, eine über die Rechtsfolgen des § 463 Satz 1 BGB

a.F. hinausgehende Haftung zu übernehmen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

III.

Krüger

Schmidt-Räntsch

Stresemann

Czub

Roth

Vorinstanzen:

LG Düsseldorf, Entscheidung vom 24.04.2002 - 2a O 309/01 -

OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 12.02.2007 - I-9 U 134/02 -