BGH Urteil vom 23.04.2008 – XII ZR 62/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 62/06

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

ja

ja

Verkündet am: 23. April 2008 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB §§ 536, 305 c Abs. 2, 307 Abs. 2 Bb, Cf

Eine vom Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formular-

mäßige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn

die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter

nicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung

insoweit vollständig ausschließt und dem Mieter nicht die Möglichkeit der

Rückforderung der Miete nach § 812 BGB belässt.

Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen

unwirksam.

BGH, Urteil vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06 - LG Hamburg

AG Hamburg-Harburg

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 23. April 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter

Sprick, Fuchs und Dr. Ahlt sowie die Richterin Dr. Vézina

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 7. Zivilkammer des

Landgerichts Hamburg vom 2. März 2006 aufgehoben.

Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-

dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Be-

rufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Kläger verlangen von den Beklagten Zahlung eines unstreitigen Ne-

benkostenguthabens von 1.429,46 €. Gegen diesen Anspruch rechnen die Be-

klagten mit einem Anspruch auf restliche Miete auf und fordern widerklagend

weitere restliche Miete von 723,22 €.

Die Kläger mieteten mit Vertrag vom 21. Januar 1999 von den Beklagten

Gewerberäume zum Betrieb eines physikalischen Therapiezentrums. Sie zahl-

ten ab Juni 2001 eine geminderte Miete. Ab diesem Zeitpunkt begannen auf

dem Nachbargrundstück Bauarbeiten. Zunächst wurde das Nachbargebäude

abgerissen. Sodann wurden von der dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten

als Nebenintervenientin beigetretenen Generalunternehmerin die H. Arkaden

errichtet. Die Abriss- und Neubauarbeiten waren mit erheblichen Lärm- und Er-

schütterungsbelastungen für das Mietobjekt verbunden.

Die Beklagten sind der Ansicht, die Minderung sei gemäß § 16 des Miet-

vertrages ausgeschlossen. Dieser lautet wie folgt:

"Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. Verkehrsumleitung, Stra- ßensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird (z.B. Umsatz- und Geschäfts- rückgang)."

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattge-

geben. Die Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wenden

sich die Kläger mit der vom Landgericht zugelassenen Revision.

Die Revision der Kläger hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Beru-

fungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsge-

richt.

Das Oberlandesgericht ist der Ansicht, der in § 16 des Mietvertrages

vereinbarte Minderungsausschluss sei wirksam. Die Klausel verstoße insbe-

I.

sondere nicht gegen § 307 BGB, denn sie benachteilige die Mieter nicht unan-

gemessen. Diesen bleibe die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung gemäß

§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB und die Befreiung von der Mietzahlungspflicht bei voll-

ständiger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache. Zudem sehe die

Klausel lediglich einen sachlich eng begrenzten Minderungsausschluss für ge-

wisse vom Vermieter nicht zu vertretende Umweltmängel vor. Wegen dieses

sachlich begrenzten Minderungsausschlusses komme es, selbst wenn durch

die Klausel auch bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche der Mieter

ausgeschlossen sein könnten, nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung

der Mieter. Schließlich verbleibe den Mietern die Möglichkeit, sich von den Ver-

mietern Entschädigungsansprüche gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB gegen die

Nachbarn abtreten zu lassen.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die

Mietminderung bei der Geschäftsraummiete - anders als bei der Wohnraummie-

te - eingeschränkt werden kann. Dies folgt aus einem Umkehrschluss zu § 536

Abs. 4 BGB (Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 9. Aufl. § 536 BGB

Rdn. 426). Eine solche Einschränkung ist grundsätzlich auch formularmäßig

möglich.

2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts hält die Bestimmung in

§ 16 des Mietvertrages jedoch einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307

BGB nicht stand.

a) Der Inhaltskontrolle vorgeschaltet ist der gegebenenfalls durch Ausle-

gung zu ermittelnde objektive Inhalt der Klausel. Der Senat ist an die Auslegung

des Berufungsgerichts nicht gebunden. Da nunmehr auch gegen Berufungsur-

teile der Landgerichte eine Revision stattfinden kann, vermag der Senat die

Klausel selbst auszulegen, ohne dass es darauf ankommt, ob die Klausel über

den Bezirk des Oberlandesgerichts (oder auch nur eines Landgerichts) hinaus

verwendet wird (Senatsurteil vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06 - Grundei-

gentum 2008, 120; BGH Urteil vom 5. Juli 2005 - X ZR 60/04 - NJW 2005,

2919, 2921).

b) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt

und typischen Sinn ausgehend von ihrem Wortlaut einheitlich so auszulegen,

wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der

Interessen der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Kreise ver-

standen werden (st. Rspr. vgl. BGHZ 77, 116, 118; 102, 384, 389 f.; Ulmer/

Brandner/Hensen AGB-Recht 10. Aufl. § 305c BGB Rdn. 76 m.w.N.).

Nach dem Wortlaut der hier streitigen Klausel ist eine Minderung der

Miete ausgeschlossen, wenn die Nutzung der Mietsache durch Umstände be-

einträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Ob der in der Klausel

geregelte Ausschluss sich nur auf die Verwirklichung der Minderung durch so-

fortigen Abzug von der geschuldeten Miete bezieht, oder ob der Ausschluss

dem Mieter auch das Recht nimmt, die überzahlte Miete gemäß § 812 BGB zu-

rückzufordern, lässt sich der Klausel nicht zweifelsfrei entnehmen. Die Klausel

lässt vielmehr beide Auslegungen zu.

Der Bundesgerichtshof hat die von ihm bislang überprüften, eine Miet-

minderung ausschließenden Klauseln dahin verstanden, dass sie nicht das

Minderungsrecht schlechthin, sondern nur dessen Verwirklichung durch Abzug

vom geschuldeten Mietzins ausschließen und den Mieter insoweit auf Bereiche-

rungsansprüche verweisen (BGHZ 91, 375, 382 f.; Senatsurteil vom 27. Januar

1993 - XII ZR 141/91 - NJW-RR 1993, 519, 520). Diese Klauseln enthielten al-

lerdings - anders als die vorliegende Klausel - weitere, den Ausschluss der Min-

derung einschränkende Konkretisierungen (BGHZ 91, 375: Der Mieter kann

gegenüber dem Mietzins kein Minderungsrecht geltend machen; Senatsurteil

vom 27. Januar 1993 aaO: Auf das Recht zur Minderung [Herabsetzung des

Pachtzinses] verzichtet der Pächter, soweit nicht mit rechtskräftig festgestellten

Forderungen die vorgenannten Rechte geltend gemacht werden.).

Die hier zu beurteilende Klausel enthält keine vergleichbare Einschrän-

kung. Sie lässt deshalb von ihrem Wortlaut her auch die Auslegung zu, dass

der Ausschluss der Minderung endgültig sein und dem Mieter nicht das Recht

verbleiben soll, die überzahlte Miete gemäß § 812 BGB zurückzufordern.

Die Klausel ist folglich mehrdeutig, ohne dass die Möglichkeit besteht,

die Mehrdeutigkeit im Rahmen der objektiven Auslegung zu beseitigen. In die-

sem Fall greift die Auslegungsregel des § 305 c Abs. 2 BGB ein, wonach Zwei-

fel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Ver-

wenders gehen. Dies führt jedenfalls dann, wenn eine Auslegungsvariante ge-

gen § 307 BGB verstößt, dazu, dass die kundenfeindlichste Variante sich

durchsetzt (Staudinger/Schlosser [2006] § 305 c Rdn. 108 m.w.N.; Ulmer/

Brandner/Hensen AGB-Recht 10. Aufl. § 305 c BGB Rdn. 91). Danach ist hier

von der Auslegung auszugehen, nach der die Minderung endgültig ausge-

schlossen ist.

2. In dieser Auslegung verstößt die Klausel gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1

BGB.

a) Nach § 307 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedin-

gungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen

Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Be-

nachteiligung liegt im Zweifel vor, wenn die Klausel mit wesentlichen Grundge-

danken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu verein-

baren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

b) Nach ständiger Rechtsprechung benachteiligen Minderungsbeschrän-

kungen in Geschäftsraummietverträgen, die den Mieter bei Vorliegen eines den

Gebrauch einschränkenden Mangels einstweilen zur Zahlung der vollen Miete

verpflichten und ihn wegen der überzahlten Miete auf einen Rückzahlungsan-

spruch (§ 812 BGB) verweisen, den Mieter nicht unangemessen (BGHZ 91,

375, 382 f.; Senatsurteil vom 27. Januar 1993 - XII ZR 141/91 - NJW-RR 1993,

519, 520; OLG Hamm NJW-RR 1998, 1020; KG NZM 2002, 526; LG Hamburg

NZM 2004, 948 f.; OLG Düsseldorf MDR 2005, 1045; OLG Karlsruhe MDR

2006, 745). Diese Ansicht wird auch in der Literatur vorwiegend vertreten

(Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 9. Aufl. § 536 BGB Rdn. 426 f.; Wolf/

Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts

9. Aufl. Rdn. 363;

Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete

Kap. 14 Rdn. 305; Bub in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraum-

miete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 518; Kraemer ebenda III Rdn. 1373; Fritz Gewerbe-

raummietrecht 4. Aufl. Rdn. 171 b).

Solche Klauseln, die nur die Einbehaltung des Minderungsbetrages von

der laufenden Miete ausschließen, dem Mieter jedoch die Möglichkeit belassen,

den geminderten Teil der Miete nach § 812 BGB zurückzufordern, tragen dem

berechtigten Interesse des Vermieters an der fortlaufenden pünktlichen Zahlung

der vereinbarten Miete Rechnung. Um seine Immobilie ohne Liquiditätsproble-

me bewirtschaften und finanzieren zu können, ist der Vermieter auf den voll-

ständigen pünktlichen Eingang der laufenden Mietzahlungen angewiesen. Ein

direkter Abzug des Minderungsbetrages aufgrund vom Mieter behaupteter um-

strittener Mängel kann dazu führen, dass der Vermieter bis zur rechtskräftigen

gerichtlichen Klärung, ob die behaupteten Mängel bestehen, nicht mehr in der

Lage ist, die laufenden Bewirtschaftungs- und Kapitalkosten aufzubringen (vgl.

Horst Abkopplungsklauseln im Gewerbemietrecht S. 88 ff.). Das sich daraus

ergebende Sicherungsinteresse des Vermieters rechtfertigt es, die Verwirkli-

chung des Minderungsrechts durch Abzug von der laufenden Miete jedenfalls

insoweit auszuschließen, als das Minderungsrecht nicht unstreitig oder rechts-

kräftig festgestellt ist, und den Mieter wegen eines Rückzahlungsanspruchs der

überzahlten Miete auf eine gesonderte Klage (§ 812 BGB) zu verweisen.

c) Demgegenüber benachteiligt der endgültige Ausschluss der Minde-

rung, der dem Geschäftsraummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen

Gebrauch einschränkenden Mangels auch den Rückzahlungsanspruch ver-

wehrt, den Mieter unangemessen gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Senatsurteil

vom 12. März 2008 - XII ZR 147/05 - zur Veröffentlichung bestimmt). Die Min-

derung ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips und

hat daher die Aufgabe, die Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen si-

cherzustellen (Senatsurteil BGHZ 163, 1, 6; Emmerich/Sonnenschein Miete

9. Aufl. § 536 Rdn. 30; LG Hamburg NZM 2004, 948 f.). Ein vollständiger Aus-

schluss der Minderung durch formularvertragliche Regelung verletzt deshalb

das zu den wesentlichen Grundgedanken des Schuldrechts gehörende Prinzip

der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung. Das gilt auch, soweit - wie im

vorliegenden Fall - der Minderungsausschluss allein Mängel betrifft, die der

Vermieter nicht zu vertreten hat. Denn die Minderung setzt kein Verschulden

auf Seiten des Vermieters voraus. Der Mieter kann vielmehr selbst dann min-

dern, wenn der Vermieter nicht über die Möglichkeit zur Beseitigung des Man-

gels verfügt (Kraemer in Bub/Treier aaO Kap III Rdn. 1363, 1330, 1344 m.w.N.;

LG Hamburg aaO). Insoweit wird dem Vermieter die Vergütungsgefahr aufer-

legt. Er verliert den Anspruch auf die vereinbarte Gegenleistung, weil er die von

ihm geschuldete Leistung, die Überlassung der Mietsache in einem zum ver-

tragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand, nicht erbringen kann. Ein voll-

ständiger Ausschluss der Minderung bei von Dritten zu verantwortenden Ein-

schränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs ist mit diesen wesentlichen

Grundgedanken der Minderung nicht vereinbar. Der Mieter müsste die volle

Miete entrichten, ohne eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Er könnte

die zuviel gezahlte Miete nicht zurückfordern und bliebe gegebenenfalls über

einen langen Zeitraum endgültig zur vollen Mietzahlung verpflichtet, obwohl ihm

der Vermieter den geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauch nur erheblich ein-

geschränkt gewähren kann. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung

des Mieters gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Der Einwand, die partielle Verlagerung der Vergütungsgefahr auf den

Mieter stelle keine Missachtung des Prinzips der Äquivalenz von Leistung und

Gegenleistung dar, denn das BGB kenne vergleichbare Verlagerungen der

Vergütungsgefahr auf den Leistungsgläubiger in §§ 446, 447, 644, 645, 326

Abs. 2 BGB (HansOLG Hamburg ZMR 2004, 432, 433, Woitkewitsch ZMR

2004, 401, 402), überzeugt nicht. Diesen gesetzlichen Ausnahmeregelungen ist

ebenso wie den Ausnahmeregelungen in §§ 536 b, 536 c Abs. 2 BGB, in denen

die Minderung ausgeschlossen ist, gemeinsam, dass sie eine Verlagerung der

Vergütungsgefahr auf den Leistungsgläubiger nur in Fällen vorsehen, in denen

dies aus Gründen, die dem Leistungsgläubiger zuzurechnen sind, interessenge-

recht ist.

Die Störung des Äquivalenzprinzips wird auch nicht dadurch kompen-

siert, dass der Mieter als Besitzer gegebenenfalls von dem die Beeinträchtigung

verursachenden Dritten gemäß § 906 Abs. 2 BGB einen angemessenen Aus-

gleich in Geld verlangen kann. Die Grenze der Zumutbarkeit im Sinne von

§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB beurteilt sich nicht nach mietrechtlichen Vorschriften.

Schon deshalb entsprechen die nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auszugleichen-

den Beeinträchtigungen nicht ohne weiteres dem Umfang des Minderungs-

rechts. Darüber hinaus würde dem Mieter zusätzlich das Risiko der Insolvenz

des die Beeinträchtigung verursachenden Dritten auferlegt (LG Hamburg aaO).

3. Da das Landgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellun-

gen dazu getroffen hat, ob die von den Klägern behaupteten, teilweise bestrit-

tenen Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs vorgelegen haben,

war der Rechtsstreit an das Landgericht zurückzuverweisen, damit es die erfor-

derlichen Feststellungen nachholen kann.

Hahne

Sprick

Fuchs

Ahlt

Vézina

Vorinstanzen: AG Hamburg-Harburg, Entscheidung vom 26.09.2005 - 643 C 25/03 - LG Hamburg, Entscheidung vom 02.03.2006 - 307 S 179/05 -