BGH Urteil vom 04.06.2008 – VIII ZR 292/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 4. Juni 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

VIII ZR 292/07

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 242 Cd; § 573 Abs. 2 Nr. 2

Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum

Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben

Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt

sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen;

eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs

gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt

frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst (im Anschluss an BGH,

Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463).

BGH, Urteil vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07 - LG München I

AG München

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 4. Juni 2008 durch den Richter Wiechers als Vorsitzenden, den Richter

Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter

Dr. Achilles

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 14. Zivilkammer

des Landgerichts München I vom 17. Oktober 2007 in der Fas-

sung des Berichtigungsbeschlusses vom 11. Dezember 2007 auf-

gehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Der Kläger ist Testamentsvollstrecker über den Nachlass der verstorbe-

nen P. , zu dem ein Wohnhaus in M. gehört, in dessen

fünften Stock die Beklagte aufgrund eines Mietvertrags aus dem Jahr 1982 eine

Wohnung bewohnt.

Der Kläger erklärte mit Schreiben vom 2. Juni 2005 wegen Eigenbedarfs

der Alleinerbin die Kündigung des Mietverhältnisses zum 28. Februar 2006. Die

Mieter einer im vierten Stock desselben Hauses belegenen Wohnung gleichen

Zuschnitts kündigten mit Schreiben vom 30. Dezember 2005 zum 31. März

2006 das Mietverhältnis über ihre Wohnung.

Mit seiner Klage verlangt der Kläger Räumung und Herausgabe der

Wohnung der Beklagten. Die Beklagte ist der Ansicht, die Kündigung sei vom

Kläger nicht als Vermieter, sondern nur in Vertretung für die Erbin ausgespro-

chen worden und deswegen unwirksam. Weiter bestreitet sie den Eigenbedarf.

Außerdem meint sie, der Kläger habe seine Anbietpflicht bezüglich der Woh-

nung im vierten Stock verletzt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat

die hiergegen eingelegte Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit seiner vom

Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Räu-

mungsanspruch weiter.

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Zwar sei die Kammer entgegen der Ansicht des Amtsgerichts der Auffas-

sung, dass die Kündigung hinreichend deutlich zum Ausdruck bringe, dass sie

von dem Kläger als Testamentsvollstrecker in eigenem Namen erklärt worden

sei. Dieses Problem bedürfe jedoch keiner Vertiefung, weil die Kündigung des-

halb unwirksam sei, weil der Kläger seine Anbietpflicht verletzt habe. Da die im

vierten Stock gelegene Wohnung der Beklagten nicht zur Anmietung angeboten

worden sei, sei die Kündigung gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich.

Das Gericht verkenne dabei nicht, dass nach der Entscheidung des Bun-

desgerichtshofs vom 9. Juli 2003 (NJW 2003, 2604 f.) eine solche Anbietpflicht

grundsätzlich nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bestehe. Der vom Bun-

desgerichtshof herangezogene Gesichtspunkt, dass andernfalls derjenige Mie-

ter privilegiert werde, der sich bei wirksamer Kündigung trotz Ablaufs der Kün-

digungsfrist zu Unrecht noch in der Wohnung aufhalte, vermöge im vorliegen-

den Fall aber nicht zu begründen, dass die Anbietpflicht auf den Ablauf der

Kündigungsfrist der Beklagten begrenzt sei. Die Klage sei erst am 12. April

2006 rechtshängig geworden. Die Alternativwohnung sei mit Ablauf des Monats

März 2006 frei gewesen. Außerdem habe der Mieter dieser Alternativwohnung

die Wohnung selbst gekündigt. Der Vermieter habe also annehmen können,

dass der Mieter zum Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen werde. Auch beste-

he die Anbietpflicht unabhängig davon, ob die Annahme eines Mietvertragsan-

gebots seitens des Klägers durch die Beklagte wahrscheinlich gewesen wäre

oder nicht.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Nach

den bisher getroffenen Feststellungen hat das Berufungsgericht den vom Klä-

ger geltend gemachten Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und

Herausgabe der gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs der Ei-

gentümerin gekündigten Wohnung der Beklagten zu Unrecht verneint.

1. Keinen durchgreifenden Bedenken begegnet allerdings - entgegen der

Gegenrüge der Revisionserwiderung - die Auffassung des Berufungsgerichts,

die Kündigung des Klägers vom 2. Juni 2005 bringe hinreichend deutlich zum

Ausdruck, dass sie von ihm als Testamentsvollstrecker in eigenem Namen er-

klärt worden sei. Diese Annahme beruht auf der tatrichterlichen Auslegung ei-

ner Individualerklärung, die nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesge-

richtshofs revisionsrechtlich nur beschränkt darauf überprüfbar ist, ob gesetzli-

che Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Er-

fahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (BGHZ 154,

132, 133; 168, 64, 69, jew. m.w.N.). Derartige Rechtsfehler zeigt die Revisions-

erwiderung nicht auf. Der von ihr angeführte Wortlaut des Kündigungsschrei-

bens ist nicht so eindeutig, dass die Auslegung des Berufungsgerichts damit

unvereinbar wäre.

2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger jedoch

keine Pflicht zur Anbietung einer Alternativwohnung verletzt (§ 242 BGB).

Wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, muss der wegen Ei-

genbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigt kündigende Vermieter

dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben

Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung

stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anbieten (Se-

natsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 - noch zu § 564b

Abs. 2 Nr. 2 BGB aF, nunmehr § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Diese Voraussetzun-

gen sind hier nicht erfüllt.

Die Wohnung im vierten Obergeschoss ist erst zum Ablauf des Monats

März 2006 und damit einen Monat nach Ende des Mietverhältnisses der Be-

klagten gekündigt worden. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Beklagte - den geltend

gemachten Eigenbedarf unterstellt - bei rechtmäßigem Verhalten ihre Wohnung

bereits geräumt haben müssen. Deswegen ist auch unerheblich, ob der Kläger

darauf vertrauen durfte, dass die Mieter der Wohnung im vierten Stock gemäß

ihrer eigenen Kündigung am 31. März 2006 ausziehen würden. Unerheblich ist

weiter, dass die - im März 2006 eingereichte - Klageschrift der Beklagten erst

am 12. April 2006 zugestellt worden ist. Dieser Klage hätte es nicht bedurft,

wenn die Beklagte sich rechtmäßig verhalten und ihre Wohnung Ende Februar

2006 geräumt hätte. Die gegenteilige Ansicht des Berufungsgerichts würde auf

eine nachvertragliche Treuepflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter hi-

nauslaufen. Eine solche Pflicht mit dem Inhalt, dass noch eine Anbietpflicht für

die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses bestände, ist jedoch nicht an-

zuerkennen (Senatsurteile, aaO, unter II 2; BGHZ 165, 75, 82 f.; die gegen die-

ses Urteil eingelegte Verfassungsbeschwerde hat das BVerfG, NJW 2006,

2033, nicht zur Entscheidung angenommen). Eine über den Ablauf der Kündi-

gungsfrist hinaus zeitlich weiter ausgedehnte Anbietpflicht würde den allgemei-

nen Prinzipien des Privatrechts von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zuwi-

derlaufen, die vornehmlich bei der Rechtswirkung einerseitiger Gestaltungser-

klärungen, wie hier der Wohnungskündigung, zu beachten sind (BGHZ, aaO,

79). Sie würde zu einer systemwidrigen Durchbrechung der Grundsätze über

die rechtsgestaltende Wirkung von Kündigungserklärungen führen (BGHZ, aaO,

82 f.). Zugleich würde das berechtigte Interesse des Vermieters, auf die Rechts-

folgen einer wirksamen Kündigung vertrauen und seine Planung danach aus-

richten zu können, erheblich eingeschränkt (BGHZ, aaO, 84).

III.

Auf die Revision des Klägers ist das Berufungsurteil daher aufzuheben.

Da das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob der von der Beklagten bestrit-

tene Eigenbedarf besteht, ist die Sache noch nicht zur Endentscheidung reif.

Sie ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge-

richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Wiechers

Dr. Frellesen

Dr. Milger

Dr. Hessel

Dr. Achilles

Vorinstanzen:

AG München, Entscheidung vom 07.06.2006 - 424 C 9195/06 -

LG München I, Entscheidung vom 17.10.2007 - 14 S 10935/06 -