BGH Urteil vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 307/07

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 25. Juni 2008 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 573a

Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB wird nicht dadurch ausge-

schlossen, dass in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr

als zwei Wohnungen weitere Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als

(dritte) Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden, wenn diese

weiteren Räume schon bei Abschluss des Mietvertrages, für dessen Kündigung der

Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume

genutzt worden sind.

BGH, Urteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07 - LG Waldshut-Tiengen

AG Waldshut-Tiengen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 25. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst

sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer

des Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 8. November 2007 wird

zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-

gen.

Von Rechts wegen

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der von der Klägerin erklärten

Kündigung des mit der Beklagten zu 1 (künftig: die Beklagte) am 1. August

2005 geschlossenen Mietvertrages über eine Fünfzimmerwohnung im Anwesen

M. straße 1 in W. .

Die Beklagte bewohnt die Mieträume seitdem mit ihrer im Oktober 2001

geborenen Tochter. Die Eltern der Beklagten, die Beklagten zu 2 und zu 3, hal-

ten sich über weite Teile des Jahres ebenfalls in der Wohnung auf; zumindest

ein Schlaf- und ein Badezimmer der knapp 180 Quadratmeter großen Wohnung

stehen ihnen weitgehend zur alleinigen Nutzung zur Verfügung. Sie verfügen

über eine eigene Wohnung in einem anderen Ort und ermöglichen es durch

ihren Aufenthalt in der Wohnung in der M. straße in W. ihrer

Tochter, einer Vollzeitbeschäftigung nachzugehen. Sie beaufsichtigen während

der Abwesenheit der Beklagten deren Kind. Im Mietvertrag wurde deshalb die

Gesamtzahl der Personen, die die Wohnung beziehen würden, mit "vier" ange-

geben.

Die Wohnung der Beklagten liegt in einem Haus, welches teils zu Wohn-,

teils zu Gewerbezwecken genutzt wird. Über das gesamte Erdgeschoss erstre-

cken sich die Betriebsräume einer Wäscherei, die - in der Rechtsform einer

GmbH - von der Klägerin und deren Ehemann betrieben wird. Die Wohnung der

Beklagten, zu der eine an der Außenfassade verlaufende Treppe führt, liegt

oberhalb der Wäscherei im ersten Obergeschoss in der nördlichen Haushälfte.

Die Klägerin bewohnt mit ihrem Ehemann andere Räume im ersten Oberge-

schoss sowie das gesamte Dachgeschoss.

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis unter Berufung auf § 573a

Abs. 1 BGB zum 31. März 2007.

Da die Beklagten zu 1 bis 3 die Wohnung nicht räumten, hat die Klägerin

Klage auf Räumung und Herausgabe erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage

abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht antragsgemäß

erkannt. Dagegen wenden sich die Beklagten mit ihrer vom Berufungsgericht

zugelassenen Revision.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-

führt:

Die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin sei wirksam,

ohne dass es eines berechtigten Interesses der Klägerin nach § 573 Abs. 1,

Abs. 2 BGB bedürfe. Denn die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung

nach § 573a BGB seien erfüllt.

Die Wohnung der Beklagten liege in einem Gebäude, in welchem sich

nur noch eine weitere Wohnung befinde, die von der Klägerin bewohnt werde.

Die Existenz der Gewerberäume schließe das Sonderkündigungsrecht nach

§ 573a Abs. 1 BGB nicht aus. Die an zwei Auszubildende des Betriebs vermie-

teten Zimmer stellten keine Wohnung, sondern nur unselbständige Wohnräume

dar, die bei der Berechnung der Gesamtzahl der Wohnungen nicht zu berück-

sichtigen seien. Unerheblich sei, dass sich früher noch eine dritte abgeschlos-

sene Wohnung im Haus befunden habe, da diese Räume bereits vor Begrün-

dung des Mietverhältnisses der Parteien umgewidmet worden seien und ihre

ursprüngliche Zweckbestimmung damit verloren hätten. Die Wohnungen der

Parteien lägen in einem (einzigen) Gebäude. Zwar verfüge die Wohnung der

Beklagten im ersten Obergeschoss über einen separaten Eingang, der Sozial-

kontakte der Beklagten mit den Nutzern der anderen Gebäudehälfte deutlich

reduziere. Durch den sich über das gesamte Erdgeschoss hinziehenden Wä-

schereibetrieb, aber auch durch die sich über die gedachte Mitte des Baukör-

pers ausdehnenden Dachgeschossräume seien die beiden, nach Fassadenges-

taltung ohnehin nicht voneinander abgesetzten Hälften des Hauses jedoch so

miteinander verzahnt, dass sie sich dem Betrachter als bauliche Einheit präsen-

tierten. Die gegeneinander verschobenen Wohnebenen und die unmittelbare

bauliche Verbindung der Wohnung der Beklagten mit dem darunter liegenden

Wäschereibetrieb begründeten eine funktionale Einheit, die durch den separa-

ten Zugang zur Wohnung der Beklagten nicht aufgehoben werde.

Eine dritte Wohnung befinde sich nicht im Haus. Die von der Klägerin zu

Wohnzwecken genutzten Räume im ersten Obergeschoss und im Dachge-

schoss bildeten eine zusammengehörende Einheit, auch wenn sie durch das

Treppenhaus getrennt seien. Im ersten Obergeschoss befänden sich zwar in

der südlichen Gebäudehälfte neben der Wohnung der Klägerin weitere Räume,

die von ihrer baulichen Ausstattung und ihrer funktionalen Zuordnung zueinan-

der unschwer als Wohnung genutzt werden könnten. Die frühere Wohnungs-

nutzung durch die Mutter der Klägerin sei jedoch aufgehoben. Die ehemalige

Küche sei vor Beginn des Mietverhältnisses der Parteien zum Sozialraum der

Arbeitnehmer der Wäscherei und ein angrenzender Wohnraum zum Büro des

Gewerbebetriebes umfunktioniert worden.

Die Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, die Beendigung des

Mietverhältnisses sei für sie und ihre Tochter eine besondere Härte. Insoweit

fehle jeder Vortrag dazu, dass der Beklagten das Beschaffen einer angemes-

senen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen nicht möglich sei.

Die Räumungsklage sei auch gegenüber den Beklagten zu 2 und zu 3

zulässig, weil die Beklagte zu 1 ihnen mit Zustimmung der Klägerin den Mit-

gebrauch der Wohnung eingeräumt habe.

II.

Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die

Revision zurückzuweisen ist.

1. Zutreffend hat das Landgericht die Zulässigkeit der Klage auch ge-

genüber den Beklagten zu 2 und zu 3 bejaht, obwohl diese im Mietvertrag nicht

als Mieter aufgeführt sind. Zwar meint die Revision, der Klägerin fehle deshalb

ein Rechtsschutzbedürfnis. Dem kann nicht zugestimmt werden. Nach der

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zwar für die Räumung einer Woh-

nung gegenüber einem Besitzdiener kein gegen ihn gerichteter Titel erforder-

lich, wohl aber gegenüber dem Mitbesitzer (Beschluss vom 19. März 2008

- I ZB 56/07, NZM 2008, 400, Tz. 9 ff.). Die Beklagten zu 2 und 3 sind hinsicht-

lich eines Teiles der Mietwohnung jedenfalls Mitbesitzer und nicht lediglich Be-

sitzdiener. Ihnen stehen nach den von der Revision nicht angegriffenen Fest-

stellungen des Berufungsgerichts zumindest zwei Zimmer (ein Schlaf- und ein

Badezimmer) zur weitgehend alleinigen Nutzung zur Verfügung. Dabei ist es

unerheblich, dass sie diese Räume nicht ständig, sondern nur über "weite Teile

des Jahres" nutzen. Die Beklagten zu 2 und zu 3 haben in Bezug auf diese

Zimmer auch nicht den Weisungen ihrer Tochter Folge zu leisten; dieses wäre

ein Merkmal für bloße Besitzdienerschaft (§ 855 BGB).

Das Rechtsschutzinteresse der Klägerin gegenüber den Beklagten zu 2

und zu 3 ist auch nicht deshalb zu verneinen, weil diese Beklagten über ihre

Prozessbevollmächtigten der Klägerin ausdrücklich haben erklären lassen, sie

hätten keinen selbständigen Gebrauch an der Mietsache und würden auszie-

hen, wenn ihre Tochter zum Auszug verpflichtet sei. Diese Erklärung verleiht

der Klägerin nicht die erforderliche Sicherheit, dass sich die Beklagten zu 2 und

zu 3 einer möglichen Zwangsvollstreckung eines allein gegen die Beklagte zu 1

gerichteten Titels nicht doch widersetzen werden.

2. Zu Unrecht meint die Revision, im Streitfall seien die Voraussetzungen

für eine „erleichterte Kündigung“ nach § 573a BGB nicht gegeben.

a) Die Revision ist der Ansicht, die Vorschrift sei nur anzuwenden, wenn

es aufgrund der Beschaffenheit des Gebäudes Berührungspunkte für die Le-

bensräume der Parteien gebe und dadurch ein erhöhtes Konfliktpotenzial zwi-

schen den Parteien bestehe. Wenn dagegen ein Gebäude - wie hier - verschie-

dene Eingänge und Flure aufweise und nach außen der Eindruck von zwei ge-

trennten Gebäuden entstehe, wie dies insbesondere bei Doppel- und Reihen-

häusern der Fall sei, finde § 573a BGB keine Anwendung. Das ist nicht richtig.

Für diese Ansicht spricht zwar der Zweck der Vorschrift, dem Vermieter

dann eine erleichterte Möglichkeit zur Beendigung eines Mietverhältnisses ein-

zuräumen, wenn aufgrund der vorhandenen räumlichen Enge die erforderliche

Harmonie der Parteien nicht mehr gewährleistet ist. Diese gesetzgeberische

Intention hat im Wortlaut der Vorschrift allerdings keinen Niederschlag gefun-

den. Deshalb ist aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit das

Sonderkündigungsrecht auch dann gegeben, wenn Vermieter und Mieter in

dem gemeinsam bewohnten Gebäude keine Gelegenheit zum Zusammentref-

fen haben, wenn es insbesondere - wie hier - an einem gemeinsamen Trep-

penhaus und an einem gemeinsamen Hauseingang fehlt und auch sonstige

gemeinschaftlich zu nutzende Räume oder Flächen nicht vorhanden sind (OLG

Saarbrücken, NJW-RR 1993, 20 ff.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl.,

§ 573a BGB Rdnr. 12, jeweils auch mit Nachweisen zur abweichenden Mei-

nung). Ohne Erfolg vergleicht die Beklagte das von ihr bewohnte Haus mit ei-

nem Reihen- oder Doppelhaus. Solche Häuser werden als "selbständig" ange-

sehen. Doch ist hier das bewohnte Haus weder nach seiner Bautechnik (keine

Trennung etwa durch eine Brandschutzmauer) noch durch seine äußere Er-

scheinung einem Reihen- oder Doppelhaus vergleichbar.

b) Die Revision bringt vor, das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB

sei deshalb nicht gegeben, weil das Gebäude mehr als zwei Wohnungen auf-

weise. Es gebe außer dem Wäschereibetrieb und den Wohnungen der Parteien

noch Räume, die von ihrer baulichen Ausstattung und ihrer funktionalen Zuord-

nung unschwer als Wohnung genutzt werden könnten. Das verhilft der Revision

nicht zum Erfolg. Nach dem Gesetzeswortlaut kommt es darauf an, ob sich im

Gebäude mehr als zwei Wohnungen befinden. Durch den Umstand, dass sich

abgesehen von zwei Wohnungen noch Gewerbe- und andere Räume im Haus

befinden, wird die Anwendbarkeit der Vorschrift nicht ausgeschlossen. Die Vor-

gängerregelung zu § 573a BGB betraf zwar ausschließlich "Wohngebäude"

(§ 564b Abs. 4 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung). Da-

nach schied die Anwendung der Vorschrift bei Gebäuden aus, die sowohl zu

Wohn- als auch zu Gewerbezwecken genutzt wurden. Diese Beschränkung auf

reine Wohngebäude hat der Gesetzgeber mit der Neuregelung durch das Miet-

rechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, S. 1149) aber bewusst nicht

beibehalten (Haas, Das neue Mietrecht - Mietrechtsreformgesetz, Bundesan-

zeiger 2001, S. 242). In diesem Zusammenhang ist nicht von Bedeutung, dass

im Gebäude Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Woh-

nung eignen und in der Vergangenheit als Wohnung für die Mutter der Klägerin

genutzt wurden. Entscheidend ist vielmehr, dass diese weiteren Räume schon

vor Abschluss des hier zugrunde liegenden Mietvertrages nicht mehr als Woh-

nung, sondern als gewerbliche Räume für den Wäschereibetrieb genutzt wur-

den.

Zutreffend hat das Landgericht auch die von der Klägerin und ihrem

Ehemann bewohnten Räume als eine Wohnung gewertet, obwohl sie auf zwei

Stockwerke verteilt sind. Eine solche Aufteilung einander ergänzender Räume

hindert nicht die Annahme einer (einzigen) Wohnung.

3. Letztlich meint die Revision, das Landgericht habe die nach § 574

Abs. 1 BGB erforderliche Abwägung der beiderseitigen Interessen fehlerhaft

vorgenommen. Einen revisionsrechtlich bedeutsamen Fehler zeigt sie jedoch

nicht auf. Das Revisionsgericht hat den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum

der Instanzgerichte zu respektieren. Es kann regelmäßig nur überprüfen, ob

das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder etwa wesentliche Tatum-

stände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt oder Erfahrungssätze nicht

verletzt hat (Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005,

143, unter II 2). Einen solchen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf.

Ball Dr. Wolst Hermanns

Dr. Milger Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Waldshut-Tiengen, Entscheidung vom 20.04.2007 - 7 C 254/06 -

LG Waldshut-Tiengen, Entscheidung vom 08.11.2007 - 2 S 32/07 -