BGH Urteil vom 10.07.2008 – III ZR 255/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 255/07

Verkündet am: 10. Juli 2008 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: BGHZ: BGHR:

ja nein ja

BNotO § 19 Abs. 1 Satz 1, §§ 23, 24

a) Sichergestellt ist die Eintragung eines Rechts oder einer Rechtsänderung im Allgemeinen dann, wenn hierzu nur noch das pflichtgemäße Handeln des hiermit betrauten Notars und des zuständigen Grundbuchbeamten erforderlich ist. Es genügt insoweit nicht, dass die Eintragung von dem pflichtgemäßen Verhalten eines weiteren Notars abhängt, den der mit dem Betreuungsgeschäft betraute Notar ohne Kenntnis seiner Treugeber und ohne Offenlegung der mit diesem getroffenen Absprachen einschal- tet.

b) Ein Notar, der über ihm zu treuen Händen überlassene Darlehensmittel unter Verletzung von Treuhandauflagen verfügt, den Treuhandauftrag aber vor dessen Befristung und vor dessen Widerruf durch den Treuge- ber erfüllt, haftet dem Treugeber nicht für einen Schaden, der diesem daraus entsteht, dass die Darlehensnehmer später ihren Verpflichtungen nicht mehr nachkommen.

BGH, Urteil vom 10. Juli 2008 - III ZR 255/07 - KG Berlin

LG Berlin

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 10. Juli 2008 durch den Vorsitzenden Richter Schlick, die Richter

Dr. Wurm, Dörr und Wöstmann sowie die Richterin Harsdorf-Gebhardt

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des

Kammergerichts vom 28. September 2007 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsrechtszugs zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin nimmt den beklagten Notar wegen Verstoßes gegen Treu-

handauflagen im Zusammenhang mit der Gewährung eines Darlehens an zwei

Käufer von Eigentumswohnungen auf Schadensersatz in Anspruch.

Der Beklagte beurkundete am 9. Oktober 2001 einen Kaufvertrag über

diese Wohnungen zwischen dem in dem Grundbuch nicht eingetragenen Ver-

käufer (im Folgenden: Zwischenerwerber) und den Käufern. Der Vertrag sah

eine Hinterlegung des Restkaufpreises von 242.000 DM auf Notaranderkonto

des Beklagten vor, der an den Zwischenerwerber ausgezahlt werden durfte,

wenn der lastenfreien Eigentumsumschreibung - bis auf die steuerliche Unbe-

denklichkeitsbescheinigung - keine Hindernisse mehr entgegenstanden. Der

Beklagte sollte aus der hinterlegten Summe auch die vertragsgemäße Lasten-

freistellung vornehmen. Eine Belastungsvollmacht enthielt dieser Vertrag nicht.

Der Zwischenerwerber hatte diese Wohnungen durch zwei am 2. August

2001 vom Notar W. beurkundete Verträge von der im Grundbuch ein-

getragenen Eigentümerin gekauft; der Notar W. durfte dem Zwischen-

erwerber eine die Auflassung enthaltende Ausfertigung erst nach Hinterlegung

des gesamten Kaufpreises erteilen. Der Zwischenerwerber machte von der in

diesen Verträgen enthaltenen Belastungsvollmacht der eingetragenen Eigentü-

merin keinen Gebrauch.

Die Klägerin war zur Gewährung von zwei Baufinanzierungsdarlehen

über 55.500 € und 69.500 € an die Käufer bereit und erteilte dem Beklagten den

bis zum 30. April 2002 befristeten Treuhandauftrag vom 22. Oktober 2001 mit

Änderung vom 6. November 2001, über die nachfolgend von ihr auf Notar-

anderkonto hinterlegten 242.000 DM nur nach Maßgabe des Kaufvertrags vom

9. Oktober 2001 zu verfügen und wenn die Eintragung erstrangiger Grund-

schulden über 55.500 € und 69.500 € zu ihren Gunsten und die Eigentumsum-

schreibung auf die Käufer sichergestellt seien. Der Beklagte nahm den Treu-

handauftrag mit Schreiben vom 1. November 2001 an.

Die Käufer bestellten am 1. November 2001 die beiden Grundschulden

über zusammen 125.000 €. Der Beklagte beantragte am 29. November 2001

die Eintragung der Grundschulden und am 4. Dezember 2001 die Eintragung

der Käufer als Eigentümer. Am 5. Dezember 2001 veranlasste er die Überwei-

sung der Kaufpreise aus den Verträgen vom 2. August 2001 von seinem

Anderkonto auf ein Anderkonto des Notars W. , mit dem er zuvor

über Treuhandauflagen korrespondiert hatte. Dieser beantragte seinerseits am

11. Dezember 2001 die Eigentumsumschreibung auf den Zwischenerwerber;

insoweit beantragte der Beklagte beim Grundbuchamt, seinen Antrag vom

4. Dezember 2001 erst nach den Anträgen des Notars W. zu bearbei-

ten. Ab dem 27. Dezember 2001 bis März 2002 verfügte er über den Rest des

hinterlegten Geldes. Am 21. Februar 2002 wurden zunächst der Zwischener-

werber und sodann die Käufer als Eigentümer sowie die ausbedungenen erst-

rangigen Grundschulden zugunsten der Klägerin eingetragen.

Nach Kündigung des Darlehens zur Rückzahlung im Oktober 2004 und

der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Käufer begehrt

die Klägerin vom Beklagten Rückzahlung des auf sein Anderkonto überwiese-

nen Betrags von 123.732,63 € nebst Zinsen Zug um Zug gegen Abtretung der

ihr gegen die Käufer zustehenden Ansprüche sowie der Rechte aus den

Grundschulden, soweit mit ihnen nicht auch Ansprüche aus einem mit den Käu-

fern am 12. Juni 2002 geschlossenen Darlehensvertrag gesichert wurden,

hilfsweise Feststellung seiner Ersatzpflicht. Die Klage hatte in den Vorinstanzen

keinen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die

Klägerin ihr Begehren weiter.

Die Revision ist nicht begründet.

1.

Die Klägerin hat dem Beklagten bei der Abwicklung des von ihr finanzier-

ten Kaufvertrags über den Erwerb von zwei Eigentumswohnungen mit ihrem

Schreiben vom 22. Oktober 2001 einseitige Verwahrungsanweisungen für die

Verwendung der von ihr am 8. November 2001 überwiesenen Darlehensmittel

erteilt, die dieser mit Schreiben vom 1. November 2001 angenommen hat. Der

Beklagte hat damit ein selbständiges Betreuungsgeschäft im Sinn der §§ 23, 24

BNotO übernommen, aus dem sich für ihn die Amtspflicht ergab, die ihm von

der Klägerin erteilten Anweisungen peinlich genau zu beachten (vgl. Senats-

urteile vom 8. Mai 2003 - III ZR 294/02 - NJW-RR 2003, 1434, 1435; vom

27. September 2007 - III ZR 278/06 - juris Rn. 13, jeweils m.w.N.).

2.

Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Be-

klagte in dieser Hinsicht seine Pflichten verletzt hat.

a) Nach dem Treuhandauftrag durfte er über die Darlehensmittel nur

nach Maßgabe des Kaufvertrags und weiterhin erst dann verfügen, wenn die

Eintragung erstrangiger Grundschulden zugunsten der Klägerin und die Eigen-

tumsumschreibung auf die Käufer sichergestellt waren. Sichergestellt ist die

Eintragung eines Rechts oder einer Rechtsänderung allgemein dann, wenn

hierzu nur noch das pflichtgemäße Handeln des Notars und des zuständigen

Grundbuchbeamten erforderlich ist (vgl. Senatsurteile vom 8. Mai 2003 aaO;

vom 27. September 2007 aaO Rn. 15; BGH, Urteil vom 19. März 1987 - IX ZR

166/86 - NJW 1987, 3201, 3202).

Als der Beklagte am 5. Dezember 2001 von seinem Anderkonto erste

Beträge zur Zahlung auf das Anderkonto des Notars W. anwies, wa-

ren die Eintragung der von den Käufern am 1. November 2001 bestellten

Grundschulden und die Eigentumsumschreibung auf sie noch nicht sicherge-

stellt. Zwar hatte der Beklagte die entsprechenden Anträge am 29. November

2001 und 4. Dezember 2001 an das Grundbuchamt gerichtet. Es fehlte indes

sowohl hinsichtlich der Auflassung durch den Zwischenerwerber als auch hin-

sichtlich der Grundschuldbestellungen durch die Käufer an der nach § 39 Abs. 1

GBO erforderlichen Voreintragung des Betroffenen. Auch wenn man berück-

sichtigt, dass in der Auflassung der eingetragenen Eigentümerin an den Zwi-

schenerwerber die Ermächtigung liegt, als Nichtberechtigter (§ 185 Abs. 1 BGB)

über das Wohnungseigentum zu verfügen (vgl. BGHZ 106, 108, 112), lagen

diese Auflassungserklärungen dem Grundbuchamt noch nicht vor. Ausfertigun-

gen oder beglaubigte Abschriften, die diese Auflassungserklärungen enthielten,

durften nach den Verträgen des Notars W. vom 2. August 2001 erst

nach Hinterlegung des Kaufpreises erteilt werden.

b) Dass die vom Beklagten gestellten Eintragungsanträge die entspre-

chenden Rechtsänderungen noch nicht bewirken konnten, ist ihm offenbar be-

wusst gewesen. Denn anders lässt es sich nicht erklären, dass der Beklagte

nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die Auszahlung des am 5. De-

zember 2001 auf ein Anderkonto des Notars W. überwiesenen Be-

trags von der Treuhandauflage abhängig gemacht hatte, dass der Umschrei-

bungsantrag auf den Zwischenerwerber beim Grundbuchamt eingereicht sei. Er

hat überdies, nachdem dies unter dem 11. Dezember 2001 geschehen war, den

Antrag gestellt, seinen Eigentumsumschreibungsantrag erst nach dem des No-

tars W. zu bearbeiten.

Dieses Vorgehen hat zwar im praktischen Ergebnis dazu geführt, dass

die Käufer als Eigentümer und die Grundschulden an der ausbedungenen bes-

ten Rangstelle am 21. Februar 2002 eingetragen wurden. Das ändert aber

nichts an der Beurteilung, dass der Beklagte seine Amtspflichten gegenüber der

Klägerin verletzt hat, indem er zu einem Zeitpunkt über die zu seinen treuen

Händen überlassenen Darlehensmittel verfügt hat, ohne dass die entsprechen-

den Eintragungen sichergestellt waren. Auch wenn man annehmen wollte, der

Beklagte habe sich durch die dem Notar W. erteilten Treuhandaufla-

gen abgesichert, erweitert dessen Einbindung durch den Beklagten nicht die

Möglichkeit, von einer Sicherstellung auszugehen. Insoweit ist klarzustellen,

dass eine Grundbucheintragung nur dann als "sichergestellt" angesehen wer-

den kann, wenn sie nur noch vom pflichtgemäßen Handeln des hiermit betrau-

ten Notars und des Grundbuchamts abhängt (vgl. BGH, Urteil vom 19. März

1987 aaO; Senatsurteil vom 8. Mai 2003 aaO). Wenn der Beklagte daher den

beschrittenen Weg gehen wollte, hätte er - um pflichtgemäß zu handeln - ein

Einvernehmen der Klägerin mit einer entsprechenden Modifizierung des Treu-

handauftrags einholen müssen.

3.

Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob der Beklagte vor Ablauf des

Treuhandauftrags am 30. April 2002 in der Lage gewesen wäre, die Auszahlun-

gen von seinem Anderkonto pflichtgemäß vorzunehmen. Es hat in diesem Zu-

sammenhang vor allem erwogen, dass der tatsächliche Geschehensablauf, was

die gestellten Eintragungsanträge des Notars W. anbelangt, auf den

amtspflichtwidrig veranlassten Zahlungen des Beklagten beruht habe. Eine nä-

here Klärung dieser Frage hat es jedoch nicht für notwendig erachtet, weil der

Treuhandverstoß des Beklagten nicht zu einem zurechenbaren Schaden der

Klägerin geführt habe. Zwar komme es insoweit nicht allein darauf an, dass die

Treuhandauflagen der Klägerin letztlich erfüllt worden seien, weil der Hinterle-

ger auch dagegen geschützt werden solle, dass sein noch zulässiger Widerruf

des Treuhandauftrags und die darauf gegründete Rückerstattung des Treuguts

vereitelt werde. Insoweit manifestiere sich ein Schaden allerdings nur dann,

wenn das Geld wegen einer Verletzung dieser Amtspflicht im Zeitpunkt der

Rückforderung nicht mehr vorhanden sei. Hier habe die Klägerin ihr Geld aber

erst zurückverlangt, als ihre Treuhandauflagen erfüllt und die notwendigen Ein-

tragungen nicht nur sichergestellt, sondern sogar vorgenommen gewesen sei-

en. Der erlittene Ausfall der Klägerin, die den Käufern noch am 12. Juni 2002

ein weiteres Darlehen gewährt habe, stehe nicht mit der vom Beklagten ge-

schaffenen Gefahrenlage in dem notwendigen inneren Zusammenhang. Der

Beklagte habe die Klägerin nur - wenn auch in unzulässiger Weise - dem Risiko

ausgesetzt, zwischen der Auszahlung vom 5. Dezember 2001 und dem Ein-

gang des Umschreibungsantrags vom 11. Dezember 2001 ihr Geld gegebenen-

falls nur vom Notar W. zurückverlangen zu können. Zwar könne der

Zurechnungszusammenhang auch dann zu bejahen sein, wenn die Pflichtwid-

rigkeit des Notars nichts mit den Umständen zu tun habe, die zum Scheitern

des Kaufvertrags oder des Kreditgeschäfts geführt hätten. Hier sei aber kein

Vertrag gescheitert, sondern vollständig abgewickelt worden, und der Vermö-

gensnachteil der Klägerin rühre allein aus einer Zahlungsunfähigkeit ihrer Kun-

den, die offenbar erst später zutage getreten sei. Diese Beurteilung hält rechtli-

cher Überprüfung stand.

a) Wie allgemein im Schadensersatzrecht kann auch im Notarhaftungs-

recht nur für solche Schadensfolgen Ersatz verlangt werden, die innerhalb des

Schutzbereichs der verletzten Norm liegen. Es muss sich um Folgen handeln,

die in den Bereich der Gefahren fallen, um derentwillen die Rechtsnorm erlas-

sen wurde. Deswegen muss zwischen der durch den Schädiger geschaffenen

Gefahrenlage und dem Schaden ein innerer Zusammenhang bestehen; eine

bloß zufällige äußere Verbindung genügt nicht (vgl. BGH, Urteile vom 14. März

1985 - IX ZR 26/84 - NJW 1986, 1329, 1332; vom 8. Februar 1990 - IX ZR

63/89 - NJW-RR 1990, 629, 631).

b) Für Treuhandaufträge und Treuhandverträge ist indes anerkannt, dass

der Schutzbereich nicht zu eng gezogen werden darf. Denn im Rahmen einer

Treuhandbeziehung geht es in der Regel nicht allein darum, dass - auf welchem

Wege auch immer - eine ausbedungene Sicherheit gestellt wird. Vielmehr wer-

den häufig im Einzelnen die Voraussetzungen festgelegt, unter denen ein be-

stimmtes Ziel erreicht werden soll, und von der Einhaltung und Beachtung die-

ser Voraussetzungen hängt es vielfach ab, dass komplexe Rechtsbeziehungen

zwischen mehreren Beteiligten interessengerecht abgewickelt werden. Vor al-

lem ist bei der Abwicklung eines Treuhandverhältnisses in den Blick zu neh-

men, dass der Treugeber den Auftrag bis zur bedingungsgemäßen Sicherstel-

lung jederzeit widerrufen kann und der Treuhänder die Rückgabe des zu treuen

Händen übergebenen Treuguts nicht vereiteln darf (vgl. zum Notar BGH, Urteil

vom 8. Februar 1990 aaO; zum Rechtsanwalt als Treuhänder Senatsurteil vom

6. Juni 2002 - III ZR 206/01 - NJW 2002, 2459, 2460 f).

c) Gemessen hieran ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsge-

richt dem unterlaufenen Fehler des Beklagten keine Bedeutung für den der Klä-

gerin entstandenen Schaden beigemessen hat. Dass die Käufer als Darlehens-

nehmer ihre Verpflichtungen gegenüber der Klägerin nicht erfüllt haben, beruht

auf Umständen, die mit dem dem Beklagten erteilten Treuhandauftrag in keiner

Beziehung stehen. Der Kaufvertrag über die Eigentumswohnungen ist so ab-

gewickelt worden, dass die Käufer die Stellung als Eigentümer erlangt haben.

Die darlehensweise überlassenen Mittel zur Finanzierung des Kaufpreises sind

- wenn auch nicht auflagengemäß, so doch im Ergebnis - zweckentsprechend,

insbesondere zur Ablösung der eingetragenen Belastungen, verwendet worden.

Die Käufer haben die Wohnungen frei von Belastungen erhalten, wie es der

Zwischenerwerber im notariellen Kaufvertrag übernommen hatte. Die Belastung

mit je einer Grundschuld in der vorgesehenen Höhe entsprach den Vereinba-

rungen zwischen der Klägerin und den Käufern. Dementsprechend haben die

jeweiligen Beteiligten die Kaufvertragsbeziehungen und den Treu-

handauftrag mit der Eintragung der Käufer als Eigentümer und der Grundschul-

den als ausbedungene Sicherheit zugunsten der Klägerin als abgewickelt und

erledigt angesehen. Für die Klägerin stellte sich daher am 30. April 2002 die in

den Mittelpunkt ihrer jetzigen Argumentation gestellte Frage nicht, den Treu-

handauftrag zu verlängern oder die Darlehensvaluta vom Beklagten zurückzu-

fordern.

Die Revision macht zwar geltend, es sei widersprüchlich, wenn das Beru-

fungsgericht einerseits nicht feststellen könne, dass es dem Beklagten bei

pflichtgemäßem Verhalten gelungen wäre, den Treuhandauftrag bis zu seiner

Befristung am 30. April 2002 abzuwickeln, es aber andererseits der Klägerin

versage, die unter solchen Umständen insgesamt in unzulässiger Weise aus-

gezahlten Darlehensmittel zurückzufordern. Die Besonderheit der hier vorlie-

genden Konstellation, die sich grundlegend von den Fällen unterscheidet, die

den Urteilen vom 19. März 1987 (aaO), 8. Februar 1990 (aaO) und 6. Juni 2002

(aaO) zugrunde lagen, rechtfertigt gleichwohl die Bewertung, dass der dem Be-

klagten unterlaufene Fehler nicht auf den der Klägerin letztlich entstandenen

Schaden durchschlägt. Wie der Klägerin bewusst war, war der Kaufvertrag ihrer

Kunden mit einem nicht im Grundbuch eingetragenen Zwischenerwerber abge-

schlossen. Obwohl sich dies bereits aus dem an sie mit Schreiben des Beklag-

ten vom 11. Oktober 2001 an sie übermittelten Kaufvertrag ergab, hat der Be-

klagte sie im Zusammenhang mit der Übersendung von Zweitausfertigungen

der Grundschuldbestellungsurkunden und der Annahme des Treuhandauftrags

nochmals auf die fehlende Belastungsvollmacht der Käufer hingewiesen, wor-

aus sich ergab, dass eine Abwicklung des Treuhandauftrags nicht in naher Zu-

kunft, sondern erst mit der Umschreibung auf die Käufer zu erwarten war. Der

Klägerin war daher bewusst, dass hier ein Kettengeschäft abzuwickeln war. Es

ist deshalb auch keinesfalls selbstverständlich, dass die Klägerin eine Anpas-

sung ihres Treuhandauftrags abgelehnt hätte, wenn sie der Beklagte über Hin-

dernisse bei der Abwicklung informiert hätte. Das mag aber auf sich beruhen.

Denn der Beklagte hat, auch wenn er insoweit seine Amtspflichten gegenüber

der Klägerin nicht hinreichend beachtet hat, nach Wegen gesucht, in sachge-

mäßer Weise den Treuhandauftrag jedenfalls im Ergebnis zu erfüllen, ohne in-

soweit die ihm überlassenen Darlehensmittel zweckwidrig zu verwenden. Wie

das Berufungsgericht richtig ausführt, hat er damit die Klägerin bestimmten Ri-

siken ausgesetzt, vor denen sie durch den erteilten Treuhandauftrag geschützt

werden sollte. Es liegt auf der Hand, dass der Beklagte für diese Risiken hätte

einstehen müssen. Diese Risiken, die vor allem mit der Verlässlichkeit des vom

Beklagten eingeschalteten Notars W. zusammenhingen, und auch

andere mit der Abwicklung des Kaufvertrags verbundene Risiken haben sich

jedoch nicht verwirklicht. Es besteht daher kein Grund, den Treuhandauftrag als

in irgendeiner Hinsicht nicht hinreichend erfüllt anzusehen. Dass der Darle-

hensvertrag später notleidend geworden ist, ist dem Beklagten nicht mehr zuzu-

rechnen.

4.

Das Berufungsgericht hat weitere Pflichtverletzungen des Beklagten, die

sich aus der Höhe der Kaufpreise und aus dem Fehlen einer Zwischenfinanzie-

rung für den Zwischenerwerber ergeben konnten, verneint und auch keine

Gründe für eine erweiterte Schutz- und Belehrungspflicht oder eine Pflicht ge-

sehen, seine Amtstätigkeit nach § 14 Abs. 2 BNotO zu versagen. Das ist unbe-

denklich und wird auch von der Revision nicht in Frage gestellt.

Schlick

Wurm

Dörr

Wöstmann

Harsdorf-Gebhardt

Vorinstanzen:

LG Berlin, Entscheidung vom 12.04.2006 - 84 O 94/05 -

KG Berlin, Entscheidung vom 28.09.2007 - 9 U 110/06 -