BGH Urteil vom 10.07.2008 – IX ZR 128/07
IX. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
Verkündet am: 10. Juli 2008 Preuß Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
BGB § 541 a.F.
Dem Mieter, der Räume von einem nicht verfügungsberechtigten Vermieter
gemietet hat, wird der vertragsmäßige Gebrauch bereits dadurch entzogen,
dass der wahre Berechtigte nicht bereit ist, den Mieter die Mietsache zu den mit
dem Vermieter vereinbarten Konditionen nutzen zu lassen.
BGH, Urteil vom 10. Juli 2008 - IX ZR 128/07 - OLG Celle
LG Hannover
Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 10. Juli 2008 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Ganter und die Richter
Raebel, Prof. Dr. Kayser, Prof. Dr. Gehrlein und Dr. Pape
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 3. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts Celle vom 4. Juli 2007 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Kläger mietete mit Vertrag vom 27. Juni 1994 von der Gemeinde
B. Räume zu Wohn- und Gewerbezwecken. Dem Kläger
wurde in dem Mietvertrag ein "Vormiet- und Vorkaufsrecht" eingeräumt. Er in-
vestierte erhebliche Mittel in den Um- und Ausbau der Räumlichkeiten. Am
2. Dezember 1994 erfuhr der Kläger, dass nicht die vermietende Gemeinde,
sondern die Bundesrepublik Deutschland Eigentümerin des Anwesens war.
Diese ließ den Mietvertrag, den der Kläger mit der Gemeinde abgeschlossen
hatte, nicht gegen sich gelten, bot dem Kläger aber an, er könne die Räumlich-
keiten zu einem um ein Mehrfaches höheren Mietzins, als er mit der Gemeinde
vereinbart war, von ihr mieten. Darauf ließ sich der Kläger nicht ein. Er räumte
das Gebäude im August 1995. Infolgedessen sind seine Investitionen für ihn
weitgehend verloren.
Deswegen wollte der Kläger die Vermieterin auf Schadensersatz in An-
spruch nehmen. Zu diesem Zweck beauftragte der Kläger den verklagten
Rechtsanwalt. Nachdem der Kläger dem Beklagten im Mai 2003 vorgeworfen
hatte, er habe in dieser Angelegenheit lediglich fruchtlos korrespondiert, aber
noch keine Klage erhoben, antwortete der Beklagte mit Schreiben vom 22. Mai
2003, er habe bisher keinen Auftrag zur gerichtlichen Geltendmachung der An-
sprüche gehabt und "zwischenzeitlich dürfte Verjährung oder Verwirkung einge-
treten sein". Daraufhin unterblieb die Klageerhebung.
Beide Parteien gehen davon aus, dass die Ansprüche damals noch nicht
verjährt waren, dass sie es jedoch inzwischen sind. Der Kläger nimmt den Be-
klagten
im Wege des Schadensersatzes auf Zahlung des Betrages
- 43.073,31 € - nebst Zinsen in Anspruch, der ihm seines Erachtens bei recht-
zeitiger Geltendmachung gegenüber der Gemeinde als Schadensersatz zuge-
standen hätte. In den Vorinstanzen hatte die Klage keinen Erfolg. Mit seiner
vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Begehren weiter.
Entscheidungsgründe
Das Rechtsmittel führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Beklagte habe seine anwalts-
vertraglichen Pflichten verletzt. Seine Äußerung in dem Schreiben vom 22. Mai
2003, dass Ansprüche gegen die Gemeinde verjährt sein dürften, sei objektiv
unrichtig und geeignet gewesen, den Kläger von der rechtzeitigen Geltendma-
chung der Ansprüche gegenüber der Gemeinde abzuhalten. Durch die Pflicht-
verletzung sei jedoch kein Schaden entstanden. Der Kläger habe gegenüber
der Gemeinde keine Ansprüche gehabt. Ein vertraglicher Anspruch aus den
den, weil die Drittberechtigte dem Kläger den vertragsgemäßen Gebrauch der
Mietsache nicht entzogen habe. Zwar seien die Verhandlungen über den Ab-
schluss eines neuen Mietvertrages gescheitert. Indes habe die Drittberechtigte
daraus bis zum Auszug des Klägers keine Konsequenzen gezogen. Weder ha-
be sie dem Kläger eine Frist zur Herausgabe der Mietsache gesetzt noch die
gerichtliche Geltendmachung ihrer Herausgabeansprüche angekündigt. Der
Kläger habe das Mietobjekt aus freien Stücken geräumt. Aus dem "Vormiet-
und Vorkaufsrecht" habe der Kläger nichts gegen die Gemeinde herleiten kön-
nen, weil es formnichtig gewesen sei. Da nicht davon ausgegangen werden
könne, dass der Gemeinde die Unwirksamkeit der getroffenen Regelung be-
wusst gewesen sei, seien auch Ansprüche des Klägers aus Verschulden bei
den Vertragsverhandlungen (c.i.c.) ausgeschlossen.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
II.
1. Die Ansicht des Berufungsgerichts, eine Rechtsmängelhaftung der
dem Kläger den vertragsmäßigen Gebrauch der gemieteten Sache nicht "ent-
zogen" habe, weshalb es im Verhältnis des Klägers zum Beklagten an einem
durch die Pflichtverletzung verursachten Schaden fehle, ist rechtlich nicht halt-
bar.
a) Zutreffend ist allerdings, dass der bloße Bestand von Rechten Dritter,
die dem Besitzrecht des Mieters vorgehen, noch keine Leistungsstörung dar-
stellt. Der Dritte muss seine Rechte geltend gemacht haben, so dass der Ver-
mieter seiner Verpflichtung zur Überlassung bzw. Belassung der Sache in dem
geschuldeten Zustand ganz oder teilweise nicht mehr nachkommen kann. Des-
wegen bestimmt der hier noch anwendbare § 541 BGB a.F., dass die Vorschrif-
ten der §§ 537, 538, des § 539 Satz 1 und des § 540 BGB a.F. entsprechende
Anwendung nur dann finden, wenn durch das Recht eines Dritten dem Mieter
der vertragsmäßige Gebrauch der gemieteten Sache ganz oder zum Teil ent-
zogen wird. Unter derselben Voraussetzung kann der Mieter auch nach neuem
Recht (§ 536 Abs. 3, § 536a Abs. 1 BGB n.F.) Schadensersatz verlangen.
Entziehung des (vertragsmäßigen) Gebrauchs ganz oder zu einem Teil
im Sinne des § 541 BGB a.F., § 536 Abs. 3 BGB n.F. bedeutet nichts anderes
als eine Störung des Mieters in dem ihm zustehenden Gebrauch (BGH, Beschl.
v. 12. Mai 1999 - XII ZR 134/97, NJW-RR 1999, 1239, 1240; Staudin-
ger/Emmerich, BGB Neubearbeitung 2006 § 536 Rn. 45; Erman/Jendrek, BGB
eine derartige Störung ist nicht erforderlich, dass der Dritte seine Rechte tat-
sächlich durchsetzt oder gerichtlich geltend macht. Vielmehr kann nach der
höchstrichterlichen Rechtsprechung, der die Literatur folgt, schon die bloße
mündliche Androhung des Dritten ausreichen, sein Recht geltend zu machen,
wenn sie für den Mieter Anlass genug ist, daraufhin den Gebrauch zu unterlas-
sen oder aufzugeben (BGH, Urt. v. 18. Januar 1995 - XII ZR 30/93, NJW-RR
1995, 715; Beschl. v. 23. Dezember 1998 - XII ZR 49/97, NJW-RR 1999, 845;
Urt. v. 15. Oktober 1999 - V ZR 141/98, NJW 2000, 291, 294; Staudinger/
Emmerich, aaO § 536 Rn. 46).
Mit dieser Rechtsprechung ist die Ansicht des Berufungsgerichts nicht
vereinbar, die Drittberechtigte habe im vorliegenden Fall dem Kläger den (ver-
tragsmäßigen) Gebrauch der Mietsache nicht entzogen, weil sie dem Kläger
weder eine Frist zur Herausgabe der Mietsache gesetzt noch die gerichtliche
Geltendmachung ihrer Herausgabeansprüche angekündigt habe. Die Bundes-
republik Deutschland war nicht bereit, den Kläger die Mietsache zu den mit der
Gemeinde vereinbarten Konditionen nutzen zu lassen. Bereits dadurch hat sie
dem Kläger den vertragsmäßigen Gebrauch streitig gemacht. Im Übrigen hat
sie ihn später - nach seinem Auszug - auf Zahlung eines erhöhten Mietzinses
bzw. einer Nutzungsentschädigung für die gesamte Nutzungsdauer und dar-
über hinaus verklagt. Dass der Kläger ausgezogen ist, bevor die Bundesrepu-
blik Deutschland weitere Konsequenzen zog, ist unerheblich. Es kann den für
den Rechtsmangel verantwortlichen Vermieter nicht entlasten, dass sich der
Mieter dem Rechtsstandpunkt des Drittberechtigten frühzeitig gebeugt hat. Hät-
te er hinhaltenden Widerstand geleistet, wäre durch den damit verbundenen
Aufwand nur der Schaden vergrößert worden. Dafür müsste letztlich der Ver-
mieter einstehen.
b) Der Einwand der Revisionserwiderung, der "vertragsmäßige" Ge-
brauch habe dem Kläger nicht entzogen werden können, weil das Mietverhält-
nis mit der Gemeinde bis Ende des Jahres 1994 befristet gewesen sei, also im
Zeitpunkt der Räumung und Herausgabe nicht mehr bestanden habe, greift
nicht durch.
Zum einen hatte die Befristung des schriftlichen Mietvertrages nach dem
Vortrag des Klägers ihren Grund darin, dass das Mietverhältnis zunächst nur
die Zeit bis zu der von beiden Seiten beabsichtigten Veräußerung des Objekts
an den Kläger überbrücken sollte. Beiderseits erwartete man, dass die Kaufver-
handlungen bis Ende 1994 abgeschlossen sein würden. Auf jeden Fall - also
auch dann, wenn der (direkte) Verkauf an den Kläger binnen dieser Frist nicht
zustande kommen oder ganz scheitern würde - sollte ihm eine darüber hinaus
gehende, ja sogar langfristige Nutzung der Immobilie möglich sein. Deshalb hat
man ihm in dem Mietvertrag ein "Vormiet- und Vorkaufsrecht" eingeräumt. Ge-
genteiliges hat das Berufungsgericht nicht festgestellt.
Selbst wenn man dieses Vorbringen außer Acht lässt, ergab sich das
Recht des Klägers zum "vertragsmäßigen" Gebrauch aus § 568 Satz 1 BGB
a.F. Danach galt, wenn nach dem Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache
von dem Mieter fortgesetzt wurde, das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit
verlängert, sofern nicht der Vermieter oder der Mieter seinen entgegenstehen-
den Willen binnen einer Frist von zwei Wochen dem anderen Teil gegenüber
erklärte. Das Berufungsgericht hat festgestellt, dass der Kläger den Miet-
gebrauch über den 31. Dezember 1994 hinaus fortgesetzt hat; zu einer Erklä-
rung des der Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegenstehenden Willens
fehlen Feststellungen. Die Vorschrift des § 568 Satz 1 BGB a.F. galt sowohl für
die Wohnungsmiete als auch für die gewerbliche Miete (Staudinger/Emmerich,
BGB 13. Bearbeitung § 568 Rn. 5; MünchKomm-BGB/Voelskow, 2. Aufl. § 568
Rn. 4; vgl. auch OLG Düsseldorf BB 1991, 720, 721).
2. Auf diesem Rechtsfehler kann das angefochtene Urteil beruhen.
a) Allerdings hätte die Gemeinde keinen Schadensersatz gemäß §§ 538,
541 BGB a.F. geschuldet, wenn der Mietvertrag insgesamt nichtig gewesen
wäre. Davon ist jedoch nicht ohne weiteres auszugehen.
Der Tatrichter hat angenommen, dass das Vorkaufsrecht nur im Falle
notarieller Beurkundung wirksam gewesen wäre. Das wird von den Parteien
nicht in Frage gestellt und erscheint rechtlich bedenkenfrei (BGH, Urt. v. 7. No-
vember 1990 - XII ZR 11/89, NJW-RR 1991, 205, 206; v. 9. Januar 2003
- IX ZR 422/99, NJW 2003, 1940, 1941 f; Palandt/Putzo, aaO § 463 Rn. 2). Ob
die Nichtigkeit des Vorkaufsrechts den gesamten Mietvertrag, einschließlich des
Vormietrechts, erfasst (§ 139 BGB), ist in den Vorinstanzen nicht geprüft wor-
den. Dies ist nachzuholen.
Die Gesamtnichtigkeit liegt allerdings nicht nahe. Dem Kläger wird ein
Mietvertrag ohne Vorkaufsrecht, der ihm immerhin ein Recht zum Besitz ver-
schaffte, immer noch lieber gewesen sein als überhaupt kein Mietvertrag. Die
der Vermieterin vorbehaltene Möglichkeit, die Miete (maßvoll) zu erhöhen, dürf-
te daran nichts Entscheidendes ändern.
b) Falls der Mietvertrag insgesamt nichtig gewesen sein sollte, könnte
der Kläger sich möglicherweise auf eine Haftung der Gemeinde wegen Ver-
schuldens bei den Vertragsverhandlungen (c.i.c.) berufen.
aa) Entgegen der Ansicht der Revision bedeutete es allerdings noch kein
Verschulden der Gemeinde bei den Vertragsverhandlungen, dem Kläger ein
formnichtiges Vorkaufsrecht eingeräumt zu haben. Zwar können kommunale
Selbstverwaltungskörperschaften wegen Verschuldens bei Vertragsschluss haf-
ten, wenn sie nicht darauf hinweisen, dass ein von ihnen abgeschlossener Ver-
trag der aufsichtsbehördlichen Genehmigung bedarf (BGHZ 142, 51 ff.). Im vor-
liegenden Fall ist eine besondere Verantwortlichkeit der Gemeinde, die als nor-
maler Teilnehmer am Zivilrechtsverkehr auftrat, jedoch nicht zu erkennen. Bei-
de Seiten hatten darauf Bedacht zu nehmen, die gesetzlich vorgeschriebene
Form zu wahren.
bb) Auf der Grundlage des bislang unwiderlegten Vortrags des Klägers
durfte dieser indes - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - darauf ver-
trauen, das Objekt werde ihm - falls der von den Mietvertragsparteien ins Auge
gefasste Abschluss des Kaufvertrages nicht zustande kommen sollte - länger-
fristig wenigstens zur Miete verbleiben. Dieses Vertrauen konnte er schon vor
der Vornahme der Investitionen aus der ihm durch die Gemeinde vermittelten
Überzeugung schöpfen, mit der wahren Eigentümerin der Immobilie verhandelt
zu haben.
c) Falls der Mietvertrag nicht insgesamt nichtig gewesen sein, die Evikti-
den sollte, wird die Haftung wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlun-
gen in dem hier vorliegenden Fall, dass das Mietobjekt dem Mieter bereits über-
lassen worden war, durch die §§ 536 ff BGB ausgeschlossen. Diese enthalten,
soweit es um Mängel der Mietsache geht, eine abschließende Sonderregelung
(vgl. BGHZ 63, 132, 137; 136, 102, 106; BGH, Urt. v. 29. November 1995
- XII ZR 230/94, NJW 1996, 714). Soweit die Rechtsprechung für die Rechts-
mängelhaftung beim Kauf einen Vorrang gegenüber dem allgemeinen Recht
der Leistungsstörungen abgelehnt hat (vgl. BGHZ 65, 246, 252 f; BGH, Urt. v.
21. Dezember 1984 - V ZR 206/83, NJW 1985, 2697, 2698: v. 17. Mai 1991
- V ZR 92/90, NJW 1991, 2700; v. 19. November 1999 - V ZR 321/98, NJW
2000, 803, 804; v. 6. April 2001 - V ZR 394/99, NJW 2001, 2875; v.
26. September 2003 - V ZR 217/02, NJW 2004, 364 f), ist dies bei der Miete
ausdrücklich nicht übernommen worden (dies übersieht Emmerich in Festschrift
für Honsell, 2002, S. 209, 213). Daran ist jedenfalls für den vorliegenden Fall
festzuhalten. Bezieht sich das Verschulden bei den Vertragsverhandlungen
darauf, dass der Vermieter dem Mietinteressenten den unzutreffenden Eindruck
vermittelt, er verhandele mit dem wahren Berechtigten und könne im Falle der
Einigung ein Recht zum Besitz erwerben, wird ein dem Mieter entstandener
Schaden, der nur aus der Entziehung der Sache durch den Drittberechtigten
resultieren kann, bereits durch § 541 BGB a.F., § 536 Abs. 3 BGB n.F. zurei-
chend erfasst.
III.
Das angefochtene Urteil ist somit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die
Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen (§ 563
Abs. 1 Satz 1 ZPO), weil sie noch nicht zur Endentscheidung reif ist.
Das Berufungsgericht wird sich mit der Frage befassen müssen, ob der
Mietvertrag wirksam war. Die Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht wei-
ter die Gelegenheit, nochmals auf die Pflichtverletzung und das Verschulden
des Beklagten einzugehen, die dieser in der mündlichen Verhandlung vor dem
Senat bezweifelt hat.
Ganter Raebel Kayser
Gehrlein Pape
Vorinstanzen:
LG Hannover, Entscheidung vom 15.01.2007 - 20 O 149/06 -
OLG Celle, Entscheidung vom 04.07.2007 - 3 U 57/07 -