BGH Urteil vom 26.09.2003 – V ZR 217/02
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR: ja
Verkündet am: 26. September 2003 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
WEG § 15 Abs. 1; BGB § 434 a.F.
Wird ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum
verkauft, so haftet dem Kaufobjekt ein Rechtsmangel an.
BGH, Urt. v. 26. September 2003 - V ZR 217/02 - OLG Karlsruhe
LG Heidelberg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 26. September 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel, die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und die Richterin
Dr. Stresemann
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 1. Zivilse-
nats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 5. Juni 2002
aufgehoben, soweit die Klage in Höhe von 67.147,96
u-
züglich der hieraus verlangten Zinsen abgewiesen worden
ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Ver-
handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Re-
visionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwie-
sen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Den Beklagten gehörte eine Eigentumswohnung in H. . Das mit
dem Miteigentum von 134,13/1000 an dem Grundstück verbundene Sonderei-
gentum besteht nach der Teilungserklärung aus den im zweiten Obergeschoß
des Hauses M. platz gelegenen Räumen ("Schlafen, Wohnen, Diele, Kü-
che, Bad, WC"), einem - über eine Innentreppe erreichbaren - Speicher und
(cid:0)
einer Dachterrasse. Tatsächlich sind aus dem Speicher ein Bad und ein aus-
gebauter Raum abgeteilt, den die Beklagten als Schlafzimmer nutzten. Die
Wohnfläche beträgt nach Berechnung des Bauaufsichtsamts 105,19 m².
Im März 1998 annoncierten die Beklagten die Wohnung zum Verkauf.
Die Wohnfläche gaben sie hierbei mit 120 qm an. Die Klägerin wurde auf das
Inserat aufmerksam und besichtigte die Wohnung mehrfach. Auf das Fehlen
eines Heizkörpers im Schlafraum angesprochen, verwies der Beklagte zu 2
darauf, gern kühl zu schlafen. Mit Notarvertrag vom 30. März 1998 verkauften
die Beklagten der Klägerin die Wohnung. Von dem auf 682.500 DM vereinbar-
ten Kaufpreis entfallen 660.000 DM auf die Wohnung, 22.500 DM auf mitver-
kauftes Inventar. Zur Gewährleistung der Beklagten heißt es im Vertrag:
㤠4
1. Der Verkäufer haftet dem Käufer dafür, daß der Kaufgegen- stand frei von im Grundbuch eingetragenen, vom Käufer in die- ser Urkunde nicht ausdrücklich übernommenen Belastungen und frei von sonstigen, nicht übernommenen privatrechtlichen Bin- dungen in Besitz und Eigentum des Käufers übergeht und keiner Sozialbindung wegen der Gewährung öffentlicher Mittel unter- liegt. ... 3. Besondere Eigenschaften des Kaufgegenstands werden nicht zugesichert. Der Käufer hat das Objekt besichtigt und übernimmt es, wie es steht und liegt. Die Haftung des Verkäufers für heute etwa bestehende Sach- mängel, die Haftung für die Richtigkeit des im Grundbuch einge- tragenen oder amtlich ermittelten Flächenmaßes und für die Er- trags- und Verwendungsfähigkeit des Kaufgegenstandes wird ausgeschlossen. ...“
Im Juni 1998 wandte sich die Klägerin wegen der Installation eines
Heizkörpers in dem Schlafraum an den Verwalter der Wohnungseigentümer-
gemeinschaft. Der Verwalter wies sie darauf hin, daß die Teilungserklärung die
Nutzung des Speichers zu Wohnzwecken nicht erlaube und die für eine solche
Nutzung notwendige Baugenehmigung nicht vorliege. Die von der Klägerin
nachträglich beantragte Genehmigung wurde rechtskräftig versagt, weil der
Raum im Speichergeschoß weder die zur Nutzung als Wohnraum erforderliche
Höhe noch die notwendigen Brandschutzeinrichtungen aufweist.
Die Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten ihr das Fehlen der zur
Nutzung des Speichers als Wohnraum notwendigen Genehmigung arglistig
verschwiegen. Sie hat beantragt, die Beklagten zur Zahlung von
(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:3)(cid:0)(cid:2)(cid:4)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:14)(cid:13)(cid:16)(cid:15)(cid:17)(cid:9)(cid:19)(cid:18)(cid:6)(cid:20)(cid:22)(cid:21)(cid:23)(cid:18)(cid:24)(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:16)(cid:25)(cid:3)(cid:21)(cid:27)(cid:26)(cid:28)(cid:1)(cid:29)(cid:26)(cid:31)(cid:30)(cid:31)(cid:21) (cid:9)!(cid:7)(cid:12)(cid:21)(cid:27)(cid:18)#"%$&(cid:9)
(cid:21)(’%(cid:7)(cid:12))(cid:29)(cid:5)*(cid:21)+(cid:9)(cid:12)(cid:20),(cid:30)-(cid:9)(cid:19)(cid:18)/.*(cid:21)(cid:27)(cid:18)
140.000 DM/71.580,86
Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Senat zugelasse-
nen Revision erstrebt die Klägerin die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung
von 67.147,96
(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:3)(cid:0)(cid:2)(cid:4)(cid:2)(cid:5) (cid:7)!(cid:9)
(cid:11)(cid:14)(cid:13)0(cid:15)1(cid:9)2(cid:18)(cid:2)(cid:20)(cid:22)(cid:21)(cid:27)(cid:18)#"
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Klägerin aus § 463
Satz 2 BGB a.F. Es meint, das Fehlen der zur Nutzung des Speichergeschos-
ses als Wohnraum notwendigen baurechtlichen Genehmigung bedeute einen
Sachmangel der Wohnung, wegen dessen die Gewährleitung der Beklagten im
Kaufvertrag ausgeschlossen worden sei. Daß die Beklagten den Mangel der
Klägerin arglistig verschwiegen hätten, sei nicht bewiesen. Daß die Nutzung
des Speichers als Wohnraum genehmigungspflichtig sei, hätten die Beklagten
nicht zu erkennen brauchen. Auch soweit ihre Angabe der Fläche der Woh-
nung unzutreffend sei, könne ihnen ein arglistiges Verhalten nicht nachgewie-
sen werden.
II.
Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurück-
verweisung der Sache an das Berufungsgericht.
1. Gegen die Feststellung des Berufungsgerichts, den Beklagten könne
ein arglistiges Verhalten im Hinblick auf die Minderfläche der Wohnung nicht
nachgewiesen werden, erhebt die Revision keine Einwendungen. Rechtsfehler
sind insoweit auch nicht ersichtlich.
2. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Feststellung des Be-
rufungsgerichts, die Beklagten hätten das Fehlen der zur Nutzung des Spei-
chergeschosses zu Wohnzwecken notwendigen Genehmigung nicht arglistig
verschwiegen. Der Senat hat die Angriffe der Revision auf das Verfahren des
Berufungsgerichts geprüft. Sie greifen nicht durch. Von einer Darstellung wird
gem. § 564 Satz 1 ZPO abgesehen.
3. Die Revision hat jedoch deshalb Erfolg, weil die Beklagten der Kläge-
rin nach den Grundsätzen des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen
dafür ersatzpflichtig sind, daß das Speichergeschoß auch nach der Teilungser-
klärung nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Das bedeutet einen
Rechtsmangel der Wohnung. Diesen Mangel hätten die Beklagten erkennen
und hierüber die Klägerin bei den Verhandlungen über den Abschluß des Ver-
trages vom 30. März 1998 aufklären müssen.
a) Die Bestimmung des umbauten Raumes im obersten Geschoß des
Hauses als Speicher ist Inhalt des Grundbuchs geworden. Es handelt sich um
eine die Nutzung des Sondereigentums der Klägerin einschränkende Zweck-
bestimmung mit Vereinbarungscharakter gem. § 5 Abs. 4, § 8 Abs. 2 Satz 1, §
10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG, die der Nutzung des Dachgeschosses als
Wohnung entgegensteht (vgl. BayObLG WuM 1993, 697, 699; NJW-RR 1994,
527, 528; 1996, 463; OLG Düsseldorf, ZfIR 2000, 296, 297; Pick in Bär-
man/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 13 Rdn. 48, 51; Schulze
in Nieden-
führ/Schulze, WEG, 6. Aufl., § 15 Rdn. 5; Staudinger/Kreuzer, BGB,
Hierüber darf sich die Klägerin nicht ohne die Zustimmung der übrigen Mitei-
gentümer hinwegsetzen. Andernfalls kann jeder Miteigentümer gem. § 1004
Abs. 1 Satz 2 BGB, § 15 Abs. 3 WEG von der Klägerin verlangen, die verein-
barungswidrige Nutzung des Speichers zu unterlassen (vgl. BGH, Urt. v.
29. November 1995, XII ZR 230/94, WM 1996, 487, 488). Insoweit weist das
der Klägerin verkaufte Sondereigentum nicht, wie die Revision meint, einen
Sachmangel, sondern einen Rechtsmangel auf. Er folgt nicht aus der Beschaf-
fenheit des verkauften Sondereigentums, sondern aus der gegen die Klägerin
wirkenden Vereinbarung der Miteigentümer, den zu der Wohnung der Klägerin
gehörenden Raum im Dachgeschoß des Hauses nicht zu Wohnzwecken zu
nutzen.
Daß die Miteigentümer die Nutzung des Speichers als Wohnraum der-
zeit dulden, läßt den Mangel nicht entfallen. Sie sind weder verpflichtet, diese
Nutzung auf Dauer hinzunehmen, noch wirkt die Duldung der derzeitigen Mit-
eigentümer gegen die künftigen Erwerber der Wohnungen des Hauses. Um
dies zu erreichen, bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung, an der alle
Miteigentümer mitwirken müssen, und die zur Wirkung gegen einen Rechts-
nachfolger in das Miteigentum in das Grundbuch eingetragen werden muß
b) Ob die Beklagten der Klägerin wegen des Rechtsmangels der ver-
schulden, bedarf keiner Entscheidung. Ihre Ersatzpflicht folgt nämlich schon
daraus, daß sie die Beschränkung der Befugnis zur Nutzung des Speicherge-
schosses kennen mußten und die Klägerin hierauf bei den Vertragsverhand-
lungen nicht hingewiesen haben (c.i.c.). Der so begründete Anspruch wird von
der Haftung des Verkäufers für einen Rechtsmangel der verkauften Sache
nicht verdrängt (st. Rechtspr., vgl. BGHZ 65, 246, 253; Senatsurt. v.
21. Dezember 1984, V ZR 206/83, NJW 1985, 2697, 2698; v. 17. Mai 1991,
V ZR 92/90, NJW 1991, 2700; u. v. 6. April 2001, V ZR 394/99, WM 2001,
1302, 1303).
Unstreitig beruhte die für die Eigentümergemeinschaft jährlich erstellte,
den Beklagten übermittelte Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten auf
der Annahme einer Wohnfläche ihrer Wohnung von 87,22 qm, wie sie sich aus
der Teilungserklärung ergibt. Die offensichtliche Differenz zu den tatsächlichen
Gegebenheiten mußte den Beklagten zumindest bei der Vorbereitung des Ver-
kaufs der Wohnung Anlaß sein, sich der rechtlichen Grundlage ihrer über die-
ses Maß hinausgehenden Nutzung ihrer Wohnung zu vergewissern. Bei An-
wendung der geschuldeten Sorgfalt (§ 276 Abs. 1 BGB a.F.) mußte ihnen be-
kannt sein, daß es sich bei ihrer Wohnung nach der Teilungserklärung nicht
um eine 3 1/2-Zimmerwohnung handelte, wie die Klägerin aufgrund ihrer Be-
sichtigungen der Wohnung annehmen mußte, sondern um eine 2 1/2-
Zimmerwohnung mit einem nicht zu Wohnzecken nutzbaren Raum im Dachge-
schoß. Hierauf hatten die Beklagten die Klägerin auch ohne eine entsprechen-
de Frage hinzuweisen. Dieser Verpflichtung sind die Beklagten nicht nachge-
kommen. Sie schulden der Klägerin daher nach den Regeln des Verschuldens
bei den Vertragsverhandlungen den Betrag, um den die Klägerin die Wohnung
ohne das schädigende Verhalten der Beklagten billiger erworben hätte (vgl.
Senatsurt. v. 6. April 2001, V ZR 394/99, WM 2001, 1302, 1304).
Die zur Gewährleistung der Beklagten im Kaufvertrag vereinbarte Re-
gelung steht dem nicht entgegen. Das Berufungsgericht hat die Auslegung des
Vertrages insoweit unterlassen. Da weiterer Vortrag der Parteien hierzu nicht
zu erwarten ist, ist sie dem Senat möglich. Nach der gebotenen engen Ausle-
gung
(MünchKomm-BGB/Westermann, 4. Aufl. § 443 Rdn. 2; Staudin-
ger/Köhler, BGB [1995], § 434 Rdn. 37) der Haftungsausschlußklausel in be-
zug auf Sachmängel und die Verwendungsfähigkeit des Kaufgegenstands ist
die Haftung der Beklagten wegen des Rechtsmangels der verkauften Wohnung
durch den Kaufvertrag nicht beschränkt. Daher kann dahin gestellt bleiben, ob
der Ausschluß der Haftung für einen Rechtsmangel der Kaufsache auch die
Haftung des Verkäufers wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen
ausschließt, die darauf beruht, daß der Verkäufer auf einen solchen Mangel
vorwerfbar nicht hingewiesen hat.
III.
Zur einer abschließenden Entscheidung ist der Senat nicht in der Lage,
weil es an Feststellungen zur Höhe des Schadens der Klägerin fehlt. Diese
sind nachzuholen.
Wenzel Krüger Klein
Gaier Stresemann