BGH Urteil vom 18.07.2008 – V ZR 97/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

V ZR 97/07

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 18. Juli 2008 L e s n i a k, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

ja

ja

ja

Nachschlagewerk:

BGHZ:

BGHR:

WEG § 3

Ist die Begrenzung des Sondereigentums nach dem Aufteilungsplan und der Bauaus-

führung eindeutig, kann Sondereigentum an einem Raum auch dann entstehen,

wenn es an einer tatsächlichen Abgrenzung des Raums gegen fremdes Sonderei-

gentum fehlt.

BGH, Urt. v. 18. Juli 2008 - V ZR 97/07 - OLG München

LG Traunstein

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 18. Juli 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Richter

Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts München vom 28. März 2007 aufgeho-

ben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Firma h. Hausbau- und Baubetreuungs GmbH (h. GmbH) war

Eigentümerin eines Grundstücks in S. , das sie mit einem Dreifamilien-

haus bebauen wollte. Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 8. Mai 1990 teil-

te sie das Grundstück gemäß § 8 WEG. Die Teilungserklärung beschreibt das

jeweilige Sondereigentum nicht mit Worten, sondern verweist dazu auf den

"beizuheftenden" Aufteilungsplan. Nach diesem besteht die Wohnung Nr. 3 aus

einem Hobbyraum im Dachgeschoss sowie aus Küche, Diele, Bad, Schlafzim-

mer, Wohnzimmer und Balkon im Obergeschoss des Hauses. Die Wohnung

Nr. 2 besteht aus Räumen im Erdgeschoss und einem an den Wohnraum der

Wohnung Nr. 3 angrenzenden, etwa 24 qm großen Wohnraum im Oberge-

schoss.

Mit anschließend beurkundetem Vertrag vom selben Tag verkaufte die

h. GmbH die Wohnung Nr. 3 dem Kläger. Das zuständige Landratsamt be-

scheinigte die Abgeschlossenheit der Wohnungen. Die Wohnungsgrundbücher

wurden unter Bezugnahme auf den Aufteilungsplan angelegt. Das Wohnungs-

eigentum wurde dem Kläger am 15. Juli 1992 aufgelassen; am 14. Oktober

1992 wurde der Kläger in das Wohnungsgrundbuch eingetragen.

Die Ausführung des Gebäudes weicht im Obergeschoss von dem Auftei-

lungsplan ab. Die in dem Plan verzeichnete Türöffnung zwischen der Diele und

dem Wohnzimmer der Wohnung Nr. 3 besteht nicht. Das Zimmer ist nicht ge-

gen den angrenzenden Wohnraum der Wohnung Nr. 2 abgeschlossen, sondern

bildet mit diesem zusammen einen etwa 49 qm großen Raum, der allein von

der Wohnung Nr. 2 aus zugänglich ist.

Die Wohnung Nr. 2 verkaufte die h. GmbH 1993 den Eheleuten F. ,

den Streithelfern der Beklagten. Bestandteil des Kaufvertrags ist eine Baube-

schreibung, die der tatsächlichen Ausführung des Gebäudes entspricht. Die

Eheleute F. verkauften die Wohnung 1999 dem Vater der Beklagten, der sie

2002 der Beklagten weiter übertrug.

Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zur Herausgabe und Räumung

des nach der Teilungserklärung zu seiner Wohnung gehörenden Raums im

Obergeschoss zu verurteilen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit

der Berufung hat der Kläger den Räumungs- und Herausgabeanspruch weiter-

verfolgt und darüber hinaus beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die Abtren-

nung der nach seiner Auffassung der zu seiner Wohnung gehörenden Fläche

aus dem von der Beklagten genutzten Wohnraum zu dulden. Das Oberlandes-

gericht hat der Berufung und der erweiterten Klage stattgegeben. Mit der von

dem Senat zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung

des landgerichtlichen Urteils und die Abweisung der im Berufungsverfahren er-

weiterten Klage.

I.

Das Berufungsgericht hält die geltend gemachten Ansprüche für begrün-

det. Es meint, der Kläger habe das Wohnungseigentum in dem im Grundbuch

eingetragenen Umfang erworben. So habe es der Geschäftsführer der h.

GmbH, L. , dem Kläger aufgelassen. Ob L. dabei einem Irrtum unterle-

gen sei, könne dahin gestellt beleiben, weil eine Anfechtung nicht behauptet sei.

Soweit die Entgegennahme der Bauausführung entsprechender Pläne und die

Besichtigungen der Wohnung durch den Kläger vor der Auflassung den Schluss

zuließen, dieser sei damit einverstanden gewesen, das Sondereigentum an

dem Wohnzimmer nicht zu erwerben, sei dies ohne Bedeutung, weil der Kläger

an der Auflassung nicht selbst mitgewirkt habe, sondern von L. vertreten

worden sei. Durch einen gutgläubigen Erwerb der Beklagten oder ihrer Rechts-

vorgänger habe der Kläger das Eigentum an dem streitigen Raum nicht verlo-

ren. Die geltend gemachten Ansprüche seien auch nicht verwirkt.

Das hält rechtlicher Nachprüfung teilweise nicht stand.

II.

1. Das Berufungsgericht geht im Rahmen der Prüfung von §§ 985, 1004

Abs. 1 BGB, 15 Abs. 3 WEG davon aus, dass an dem streitigen Teil des Wohn-

raums Sondereigentum entstanden ist. Das ist entgegen der Meinung der Revi-

sion nicht zu beanstanden.

Wird ein noch nicht bebautes Grundstück nach § 8 WEG geteilt, entsteht

Sondereigentum mit der Herstellung der jeweiligen Wohnung bzw. Teileigen-

tumseinheit (Senat, BGHZ 110, 36, 38), spätestens mit der Herstellung des Ge-

bäudes. Abweichungen der Bauausführung von dem Aufteilungsplan berühren

das Entstehen des Sondereigentums solange nicht, wie die Abgrenzung des

Sondereigentums gegen das Gemeinschaftseigentum und das weitere Sonder-

eigentum in dem Gebäude nicht unmöglich ist (Senat, Urt. v. 5. Dezember

2003, V ZR 447/01, ZfIR 2004, 108, 110 m.w.N.).

a) Ob es zur Entstehung von Sondereigentum notwendig ist, dass dieses

gegen das Gemeinschaftseigentum oder anderes Sondereigentum räumlich

abgeschlossen wird, ist umstritten.

aa) Hierzu wird teilweise vertreten, dass Sondereigentum nicht an durch

bloße "Luftschranken“ begrenzten Teilräumen entstehen könne (OLG Düssel-

dorf NJW-RR 1988, 590; OLG Koblenz WE 1992, 19; Riecke/Schmid/Elzer,

WEG, 2. Aufl., § 3 Rdn. 83; Lutter, AcP 1964, 122, 148). Demgegenüber wird

überwiegend angenommen, zur Entstehung von Sondereigentum reiche es hin,

dass dieses gegen sonstiges Sondereigentum und gegen das Gemeinschafts-

eigentum eindeutig abgrenzbar ist (OLG Celle OLGZ 1981, 106, 108; BayObLG

DNotZ 1999, 212, 213; KG ZfIR 2001, 745, 747; OLG Zweibrücken FGPrax

2006, 103, 104; Staudinger/Rapp, BGB [2005], § 3 WEG Rdn. 76, 78a; Weit-

nauer/Briesemeister, WEG, 9. Aufl., § 3 Rdn. 42; Merle, WE 1989, 116, 118;

ders., WE 1992, 11; Abramenko, ZMR 1998, 741, 742; Armbrüster, ZfIR 2004,

113, 114, ders., ZWE 2005, 182, 188, 190). Danach kann unterschiedliches

Sondereigentum an Teilen eines Raumes bestehen; die Außengrenzen der im

Aufteilungsplan vorgesehenen Trennwand begrenzen das Sondereigentum ge-

gen das Gemeinschaftseigentum bzw. das Mitsondereigentum an der nicht er-

richteten Trennwand (vgl. zu letzterem Senat, BGHZ 146, 241, 248).

bb) Dem schließt sich der Senat an. Ziel des Wohnungseigentumsgeset-

zes ist es, durch die rechtliche Verselbständigung des Wohnungs- und Tei-

lungseigentums gegenüber dem Miteigentum den Erwerb von Immobiliareigen-

tum zu fördern. Hierzu ist das Wohnungseigentum dem Eigentum an einem

Grundstück grundsätzlich gleich gestellt. Es besteht aus dem Sondereigentum

und dem Miteigentum an dem Grundstück. Das Sondereigentum ist als Allein-

eigentum ausgestaltet, das aus der gemeinschaftlichen Berechtigung der Mitei-

gentümer des Grundstücks gelöst ist (vgl. Staudinger/Rapp, aaO, § 1 WEG

Rdn. 45 ff.). Zu dessen Abgrenzung tritt der Aufteilungsplan an die Stelle der

Vermessung und katastermäßigen Erfassung. Er ist der Eintragungsbewilligung

beizufügen. Durch die Bezugnahme der Eintragung auf die Bewilligung wird der

Aufteilungsplan Inhalt des Grundbuchs, § 7 Abs. 3 WEG (Senat, BGHZ 130,

159, 166 f.), und sichert so die sachenrechtlich notwendige Bestimmtheit (Bay-

ObLG FGPrax 2003, 57, 58 m.w.N.; OLG Zweibrücken FGPrax 2006, 103, 104;

Weitnauer/Briesemeister, aaO, § 7 WEG Rdn. 12, 20).

Wird ein Gebäude abweichend von dem Aufteilungsplan errichtet, führte

die Verneinung der Entstehung von Sondereigentum aufgrund des Fehlens ei-

ner tatsächlichen Abgrenzung dazu, dass der Schutz zumindest zunächst ver-

sagt, den das Wohnungseigentumsgesetz bieten soll, weil Gemeinschaftseigen-

tum entstünde. Das liefe dem Ziel der gesetzlichen Regelung zuwider.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Erfordernis der Abge-

schlossenheit des Sondereigentums. Das Erfordernis der Abgeschlossenheit

bedeutet nach § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG ebenso wenig eine notwendige Voraus-

setzung für das Entstehen von Sondereigentum (BayObLG Rpfleger 1980, 295;

OLG Düsseldorf DNotZ 1970, 42; Weitnauer/Briesemeister, aaO, § 3 Rdn. 64)

wie die zum Vollzug der Teilung im Grundbuch notwendige Bescheinigung der

Abgeschlossenheit des Sondereigentums durch die Baubehörde. Diese dient

der Erleichterung der Prüfung des Eintragungsantrags durch das Grundbuch-

amt (Weitnauer/Briesemeister, aaO, § 7 Rdn. 21) und ist nicht Voraussetzung

für dessen Entstehen (BayObLGZ 1981, 332; Riecke/Schmid/Elzer, aaO, § 3

WEG Rdn. 62; Röll, Rpfleger 1983, 380, 382). Für das Entstehen des Sonder-

eigentums ist die Bescheinigung vielmehr ohne Bedeutung, sofern die Eintra-

gung in das Grundbuch erfolgt (Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. § 3

Rdn. 37).

Dem entspricht es, dass der Senat entschieden hat, dass die Aufhebung

der Abgeschlossenheit den Bestand des Sondereigentums unberührt lässt (Se-

nat, BGHZ 146, 241, 246). In der Sache macht es insoweit keinen Unterschied,

ob die Abgeschlossenheit nachträglich aufgehoben wird oder ob sie schon bei

der Errichtung des Gebäudes fehlt.

b) Vorliegend entspricht die Bauausführung nur insoweit nicht dem Auf-

teilungsplan, als der streitgegenständliche Teil der Wohnung Nr. 3 gegen die

Wohnung der Beklagten nicht abgeschlossen und nur von hierher zugänglich

ist. Der nach dem Aufteilungsplan zur Wohnung Nr. 3 gehörende Wohnraum

lässt sich nach Lage und Umgrenzung ohne weiteres identifizieren. Die Außen-

grenzen der jeweiligen Teile des Raumes entsprechen dem Aufteilungsplan.

Obwohl die zwischen den Wohnräumen der Parteien vorgesehene Trennwand

nicht errichtet worden ist, ist die Abgrenzung der Räume gegeneinander auf-

grund der in dem Aufteilungsplan angegebenen Maße eindeutig. Der Grundriss

beider Wohnungen und die Aufteilung des Gebäudes im Übrigen sind nicht be-

rührt.

2. Voraussetzung der von dem Kläger geltend gemachten Ansprüche ist

jedoch weiter, dass der Kläger Eigentümer des nach dem Aufteilungsplan zu

der Wohnung Nr. 3 gehörenden Wohnraums ist. Das setzt voraus, dass dem

Kläger das Wohnungseigentum insoweit von h. GmbH aufgelassen worden

ist. Dass es sich so verhält, findet in den Feststellungen des Berufungsgerichts

keine Grundlage.

a) Gegenstand der am 15. Juli 1992 erklärten Auflassung ist nach dem

Wortlaut der über die Auflassung errichteten Urkunde "der in Band 33 Blatt

1159 … (des Grundbuchs verzeichnete) Vertragsgrundbesitz" und damit neben

dem Miteigentum an dem Grundstück das im Wohnungsgrundbuch unter Be-

zugnahme auf den Aufteilungsplan eingetragene Sondereigentum, so wie es in

dem Plan verzeichnet ist. Hierauf kann die Feststellung des Inhalts der Auflas-

sung entgegen der Meinung des Berufungsgerichts jedoch nicht beschränkt

werden. Gegenstand der Auflassung ist nämlich auch dann das von den Partei-

en mit ihren Erklärungen übereinstimmend Gewollte, wenn der Wortlaut ihrer

Erklärungen hiervon abweicht (st. Rechtspr., vgl. Senat, Urteil vom 7. Dezem-

ber 2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039 m.w.N.; MünchKomm-

BGB/Kanzleiter, 4. Aufl., § 925 Rdn. 22; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 925

Rdn. 37; Staudinger/Pfeifer, BGB [2004], § 925 Rdn. 68). Das wird von dem

Berufungsgericht übersehen.

b) Hierzu führt das Berufungsgericht aus, es sei durchaus möglich, dass

L. bei der Auflassung vom 15. Juli 1992 der unzutreffenden Meinung ge-

wesen sei, das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 umfasse den Wohn-

raum im Obergeschoss nicht. Ob es sich so verhalten hat, hat es dahin gestellt

sein lassen.

Aus Rechtsgründen kann auf die unterbliebene Feststellung nicht ver-

zichtet werden. L. hat die Auflassung nicht nur für die h. GmbH erklärt,

sondern die Auflassungserklärung in Vollmacht des Klägers für diesen entge-

gengenommen. Damit kommt es für die Feststellung, was der Kläger durch die

Auflassung erwerben wollte, gemäß § 166 Abs. 1 BGB auf den Willen von L.

an. Stimmten der Wille des Klägers, vertreten durch L. , und dessen Wil-

le als Geschäftsführer der h. GmbH überein, den nach dem Aufteilungsplan

zur Wohnung Nr. 3 gehörenden Wohnraum im Obergeschoss nicht auf den

Kläger zu übertragen, wäre das Wohnungseigentum insoweit dem Kläger nicht

aufgelassen worden. Die Bezeichnung des Wohnungseigentums in der Auflas-

sungserklärung ginge fehl (vgl. zum übereinstimmenden Irrtum bei der Be-

zeichnung eines Grundstücks Senat, Urt. v. 13. Juni 1991, V ZR 90/91, NJW-

RR 1992, 152, 153; Urt. v. 7. Dezember 2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038,

1039). Aufgelassen wäre nicht das im Wohnungsgrundbuch unter Bezugnahme

auf den Aufteilungsplan eingetragene Wohnungseigentum, sondern das bei Ab-

gabe der Auflassungserklärung übereinstimmend Gewollte, nämlich das mit

dem Miteigentum an dem Grundstück verbundene Sondereigentum an dem

Hobbyraum im Dachgeschoss und sowie an Küche, Diele, Bad und Flur im

Obergeschoss des Hauses (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 1006, 1007,

zur Verwechslung der Bezifferung von Wohnungseigentum im Aufteilungsplan).

Die Eintragung des Klägers in das Grundbuch hätte mangels Übereinstimmung

von Eintragung und Auflassung nicht dazu geführt, dass der Kläger das Eigen-

tum an dem nach dem Aufteilungsplan zu der Wohnung Nr. 3 gehörenden

Wohnraum im Obergeschoss erworben hätte, aus dem er die gegen die Beklag-

te geltend gemachten Ansprüche herleitet. Das Verständnis, das L. mit der

Auflassungserklärung verband, ist mithin erheblich. Die zu diesem unterbliebe-

ne Feststellung ist nachzuholen.

3. Soweit das Berufungsgericht die Möglichkeit eines Verlustes des Ei-

gentums an dem nach der Eintragung im Grundbuch zur Wohnung des Klägers

gehörenden Wohnraum durch einen gutgläubigen Erwerb der Eheleute F.

und die Verwirkung der von dem Kläger geltend gemachten Ansprüche ver-

neint, erhebt die Revision keine Rügen. Rechtsfehler sind insoweit auch nicht

ersichtlich.

Krüger Klein Stresemann

Czub Roth

Vorinstanzen:

LG Traunstein, Entscheidung vom 08.11.2006 - 2 O 223/06 -

OLG München, Entscheidung vom 28.03.2007 - 3 U 5433/06 -