BGH Urteil vom 25.09.2008 – VII ZR 35/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VII ZR 35/07

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 25. September 2008 Heinzelmann, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 328 a.F.

Verpflichtet sich der vom Veräußerer einer noch zu errichtenden Eigentums-

wohnung mit der Bauleitung beauftragte Architekt diesem gegenüber zur Er-

stellung von Bautenstandsberichten, die Grundlage für die von den Erwerbern

bei der finanzierenden Bank zu beantragende ratenweise Auszahlung des Er-

werbspreises sein sollen, kommt dem Vertrag drittschützende Wirkung zu-

gunsten der Erwerber zu.

BGH, Urteil vom 25. September 2008 - VII ZR 35/07 - OLG Schleswig

LG Itzehoe

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 25. September 2008 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die

Richter Dr. Kuffer, Prof. Dr. Kniffka, die Richterin Safari Chabestari und den

Richter Halfmeier

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 7. Zivilsenats des

Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom

1. Februar 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als auf

die Berufung des Beklagten zu 2 die Klage abgewiesen worden

ist.

In diesem Umfang wird die Sache zur neuen Verhandlung und

Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an

das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Kläger nehmen den Beklagten zu 2, einen Architekten, wegen un-

richtiger Bautenstandsberichte auf Schadensersatz in Anspruch.

Der am Revisionsverfahren nicht mehr beteiligte Beklagte zu 1 war Ei-

gentümer eines eingeschossigen Zweifamilienhauses. 1995 erwirkte er auf der

Grundlage der von dem Beklagten zu 2 gefertigten Pläne eine Baugenehmi-

gung für den Ausbau von zwei Dachgeschosswohnungen. Im gleichen Jahr

wurde auch der Anbau zweier Balkone baurechtlich genehmigt.

Unter Bezugnahme auf die Baugenehmigung begründete der Beklagte

zu 1 Wohnungseigentum mit drei Miteigentumsanteilen.

Die Kläger erwarben im November 1995 von dem Beklagten zu 1 die im

Dachgeschoss zu errichtende Wohnung Nr. 3. Der Erwerbspreis war in acht

Raten nach einem Zahlungsplan zu entrichten. Die für die Raten 2 bis 8 erfor-

derlichen Bautenstandsberichte waren im Auftrag des Beklagten zu 1 von dem

Beklagten zu 2, dem die Leistungen nach den Leistungsphasen 6 bis 8 des

§ 15 HOAI übertragen worden waren, zu erstellen. Mit einem zur Vorlage bei

der den Erwerbspreis

finanzierenden Bank bestimmten Schreiben vom

22. Februar 1996 erklärte der Beklagte zu 2 verbindlich, der verantwortliche

Bauleiter des Bauvorhabens zu sein und die von der Bank genehmigten und mit

Prüfvermerk versehenen Baupläne einschließlich der dazu gehörigen Baube-

schreibung zu kennen. Er bestätigte, dass das Bauvorhaben nach diesen Plä-

nen errichtet werden solle. Außerdem gab er an, nach Baubeginn, Rohbaufer-

tigstellung und Bezug/Fertigstellung unter Beachtung der ihm überlassenen Un-

terlagen eine dem jeweiligen Bautenstand entsprechende Bestätigung ab-

zugeben.

Der Beklagte zu 2 hat sieben Bautenstandsberichte gefertigt. Die Kläger

haben die letzte Rate, die aufgrund des achten Bautenstandsberichts zu zahlen

gewesen wäre, nicht bezahlt. Die tatsächliche Bauausführung entspricht nicht

der im Erwerbsvertrag in Bezug genommenen Baugenehmigung. Außerdem

weisen sowohl das Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum teils

erhebliche Mängel auf. Die Kläger haben den Beklagten zu 1 mit Erfolg wegen

der Mängel des Objekts auf großen Schadensersatz in Anspruch genommen.

Das Urteil ist inzwischen rechtskräftig.

Den Beklagten zu 2 haben die Kläger als Gesamtschuldner neben dem

Beklagten zu 1 auf Schadensersatz in Höhe von 166.793,57 € zuzüglich Zinsen

verklagt. Sie machen geltend, der Beklagte zu 2 habe in den Bautenstandsbe-

richten weder auf die Mängel noch auf die nicht der Baugenehmigung entspre-

chende Ausführung des Bauvorhabens hingewiesen. Seine unrichtigen Bauten-

standsberichte seien Grundlage für die Auszahlung der Raten durch die finan-

zierende Bank gemäß dem Zahlungsplan gewesen. Wären die Bautenstands-

berichte zutreffend erstellt worden, hätten die Kläger die Zahlungen nicht veran-

lasst, sondern von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht.

Das Landgericht hat den Beklagten zu 2 verurteilt, als Gesamtschuldner

mit dem Beklagten zu 1 an die Kläger zur gesamten Hand 143.842,56 € nebst

Zinsen zu zahlen. Es hat dem Architektenvertrag im Hinblick auf die zu erstel-

lenden Bautenstandsberichte drittschützende Wirkung zugesprochen. Das Be-

rufungsgericht hat auf die Berufung des Beklagten zu 2 die gegen ihn gerichtete

Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstreben die

Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit der Beru-

fung des Beklagten zu 2 stattgegeben wurde, und zur Zurückverweisung der

Sache an das Berufungsgericht.

Auf das Rechtsverhältnis der Parteien sind die bis 31. Dezember 2001

geltenden Rechtsvorschriften anwendbar (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).

I.

Das Berufungsgericht hat festgestellt, dass das von den Klägern erwor-

bene Sondereigentum und insbesondere das Gemeinschaftseigentum viele,

teils auch schwerwiegende Mängel aufweist und die Kläger deshalb von dem

Beklagten zu 1 vollständige Rückabwicklung des Erwerbsvertrags und weiter-

gehenden Schadensersatz verlangen können. Es hat des Weiteren festgestellt,

dass die Bauausführung von der vertraglich in Bezug genommenen Bauge-

nehmigung abweicht. Einen Mangel der Werkleistung hat es daraus im Hinblick

auf die von ihm angenommene nachträgliche Genehmigung durch die Baube-

hörde nicht abgeleitet.

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, den Klägern stehe gegen den

Beklagten zu 2 selbst dann kein Schadensersatzanspruch zu, wenn dieser den

mangelhaften Zustand des Bauvorhabens hätte erkennen können und müssen

und mithin die von ihm dem Beklagten zu 1 erteilten und von diesem mit Wis-

sen des Beklagten zu 2 an die finanzierenden Kreditinstitute weitergeleiteten

Bautenstandsberichte falsch gewesen seien. Selbst wenn man einem „schlich-

ten“ Architektenvertrag potentiell drittschützende Wirkung zusprechen wollte,

fehle es für einen Schadensersatzanspruch der Kläger im konkreten Fall an

zwei zentralen Voraussetzungen. Es sei nicht erkennbar, dass der Beklagte zu

1 ein besonderes Interesse gehabt habe, die Kläger in den Schutzbereich des

Architektenvertrags einzubeziehen. Außerdem fehle es an dem erforderlichen

Schutzbedürfnis, da die Kläger gegen den Beklagten zu 1 einen inhaltsgleichen

vertraglichen Anspruch hätten.

Für einen Schadensersatzanspruch nach § 826 BGB fehle es in Bezug

auf die Kläger an einer Schädigungsabsicht des Beklagten zu 2. Dieser habe

allenfalls die Banken, für die die Bautenstandsberichte bestimmt gewesen sei-

en, schädigen wollen; ein Schaden der Kläger sei allenfalls ein Reflex.

II.

Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Die Begründung, mit der das Berufungsgericht den Klägern einen Scha-

densersatzanspruch auf der Grundlage eines Vertrags mit Schutzwirkung für

Dritte abgesprochen hat, ist nicht tragfähig.

1. Die Kläger waren in den Schutzbereich des zwischen den Beklagten

geschlossenen Architektenvertrags einbezogen.

a) Der Beklagte zu 2 war von dem Beklagten zu 1 mit der Erstellung der

Bautenstandsberichte beauftragt. Er gab die Bautenstandsberichte nicht nur

gegenüber dem Beklagten zu 1 ab, sondern bescheinigte den Bautenstand je-

weils auf einem von ihm und dem Darlehensnehmer zu unterzeichnenden

"Auszahlungsauftrag für ein Grundschulddarlehen". Ihm war dementsprechend

bekannt, dass seine Bautenstandsberichte vor allem im Verhältnis zu Dritten,

nämlich zu der finanzierenden Bank und zu den die jeweiligen Auszahlungsauf-

träge als Darlehensnehmer erteilenden Klägern, von Bedeutung waren. Die Klä-

ger sind damit unmittelbar mit den von dem Beklagten zu 2 zu erbringenden

Leistungen in Berührung gekommen.

b) Eines besonderen Interesses des Beklagten zu 1, die Kläger in den

Schutzbereich des Architektenvertrags einzubeziehen, bedurfte es nicht. Der

Beklagte zu 2 war als bauleitender Architekt tätig und hat sich als solcher der

finanzierenden Bank gegenüber ausgewiesen. Seinen Bautenstandsberichten

kam daher eine besondere Beweiskraft zu. Sie waren in hohem Maße geeignet,

Vertrauen in die Richtigkeit der ausgewiesenen Bautenstände zu erwecken. Bei

dieser Sachlage steht die zu vermutende Gegenläufigkeit der Interessen des

Beklagten zu 1 und der Kläger deren Einbeziehung in den Schutzbereich des

Architektenvertrags nicht entgegen (vgl. BGH, Urteil vom 13. Mai 2004 - III ZR

368/03, BGH NJW-RR 2004, 1356; Urteil vom 7. Februar 2002 - III ZR 1/01,

BauR 2002, 814 = NZBau 2002, 229 = ZfBR 2002, 485; Urteil vom 2. April 1998

- III ZR 245/96, BGHZ 138, 257, 261; Urteil vom 10. November 1994 - III ZR

50/94, BGHZ 127, 378, 380).

2. Ein Schadensersatzanspruch der Kläger scheitert auch nicht daran,

dass ihnen - wie das Berufungsgericht annimmt - ein gleichgerichteter Scha-

densersatzanspruch gegen den Beklagten zu 1 zusteht. Der von den Parteien

vereinbarte Zahlungsplan orientiert sich an der Makler- und Bauträgerverord-

nung. Die Bautenstandsberichte 2 bis 8 dienten dem Zweck, dem Beklagten zu

1 nur Zahlungen zukommen zu lassen, die dem Wert des vertragsgemäß zu

erstellenden Bauvorhabens entsprachen und damit der Absicherung der Kläger

im Hinblick auf eine eventuell unzureichende Leistungserbringung durch den

Beklagten zu 1. In einem solchen Fall, in dem die Tätigkeit des Architekten ge-

rade dazu dient, die Kläger vor Überzahlung und damit letzten Endes vor einem

Verlust dieser Zahlung bei Zahlungsunfähigkeit ihres Vertragspartners zu

schützen, entfällt ihre Schutzwürdigkeit nicht deshalb, weil sie Schadensersatz-

ansprüche gegen den Beklagten zu 1 besitzen (vgl. BGH, Urteil vom 13. Mai

2004 - III ZR 368/03, aaO; Urteil vom 10. März 2005 - VII ZR 220/03, BauR

2005, 1052, 1054 = NZBau 2005, 397 = ZfBR 2005, 460).

3. Ein Schadensersatzanspruch kann den Klägern auch nicht deshalb

abgesprochen werden, weil - so die Ausführungen des Berufungsgerichts zu

§ 826 BGB - nicht ihnen, sondern nur der finanzierenden Bank ein Schaden

entstanden sei. Der Schaden ist den Klägern entstanden, weil sie die Bank zur

Auszahlung der jeweiligen Raten veranlasst haben und zur Zurückzahlung die-

ser Beträge aufgrund des mit der Bank geschlossenen Darlehensvertrags ver-

pflichtet sind.

III.

Das Berufungsgericht wird nach Zurückverweisung der Sache zu prüfen

haben, ob und inwieweit die jeweiligen Bautenstandsberichte fehlerhaft waren

und diese Fehlerhaftigkeit für die Auszahlung der Beträge nach dem Zahlungs-

plan kausal geworden ist. Dabei wird zu berücksichtigen sein, dass die Bauten-

standsberichte bereits dann objektiv fehlerhaft gewesen sein dürften, wenn

nicht auf eine von der Baugenehmigung und der vertraglich vereinbarten Aus-

führung abweichende Bauausführung hingewiesen wurde. Denn der Beklagte

zu 2 hat gegenüber der Bank bestätigt, dass das Bauvorhaben nach den von

dieser genehmigten und mit Prüfvermerk versehenen Bauplänen errichtet wer-

den sollte. Auf die Frage, ob die geänderte Bauausführung zu einem späteren

Zeitpunkt baurechtlich genehmigt wurde, kommt es in diesem Zusammenhang

nicht an.

Dressler

Kuffer

Kniffka

Safari Chabestari

Halfmeier

Vorinstanzen:

LG Itzehoe, Entscheidung vom 27.06.2003 - 3 O 17/01 -

OLG Schleswig, Entscheidung vom 01.02.2007 - 7 U 86/03 -