BGH Urteil vom 20.10.2004 – VIII ZR 378/03
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
Verkündet am: 20. Oktober 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGB §§ 305c Abs. 2, 535 ff. Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formu- larmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fri- stenplans wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnis- se zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovie- rungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist (Bestätigung von BGHZ 101, 253 ff.).
BGB §§ 535 ff. Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbei- ten vor, verwandelt sich sein Erfüllungsanspruch auf Vornahme der (unterlassenen) Schön- heitsreparaturen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt. Hätte der Mieter nach dem Mietver- trag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte ausführen lassen dürfen, und hatte er die von ihm geschuldete Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht abgelehnt, braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen.
BGH, Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 - LG Darmstadt
AG Rüsselsheim
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 22. September 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die
Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkam-
mer/Berufungskammer des Landgerichts Darmstadt
vom
26. November 2003 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts
Rüsselsheim vom 26. März 2003 wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren hat die Beklagte zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin, eine gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft, ver-
langt von der Beklagten Schadensersatz wegen der Kosten von Schönheitsre-
paraturen und wegen Mietausfalls.
Die Beklagte, seinerzeit Mitglied der Klägerin, war aufgrund Dauernut-
zungsvertrags vom 19. Juli 1984 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in R.
. Das Mietverhältnis endete durch Kündigung der Beklagten am
30. April 2002.
Gemäß § 3 Abs. 8 (a) des Mietvertrags hat das Mitglied (= Mieter) nach
Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) die Schönheitsrepara-
turen auszuführen. Die AVB der Klägerin in der in den Vertrag einbezogenen
Fassung D 1981 enthalten unter anderem folgende Regelungen:
"Nr. 5 Erhaltung der überlassenen Räume
alle drei Jahre …
(2) Die vom Mitglied gemäß § 3 Abs. 8 des Vertrages übernomme- nen Schönheitsreparaturen sind während der Dauer des Vertrages ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen. … Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: in Küchen, Bädern und Duschen in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in anderen Nebenräumen … (3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder er- fordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genos- senschaft auf Antrag des Mitgliedes verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes be- züglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu ver- längern oder zu verkürzen.
alle fünf Jahre alle sieben Jahre.
Nr. 13 Rückgabe der überlassenen Wohnung … (3) Hat das Mitglied die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Nr. 5 Abs. 2 und 3 fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuho- len. …"
In einem an die Prozeßbevollmächtigten der Beklagten gerichteten
Schreiben der Klägerin vom 18. März 2002 heißt es:
"… Bei Auszug sind die Schönheitsreparaturen nach Nr. 13 III AVB rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuho-
len. Da dies unstreitig nicht erfolgt ist, könnten wir auf der Nachho- lung bestehen. Kulanterweise haben wir uns jedoch bereit erklärt, auf die Nachholung zu verzichten, sofern der Teppichboden sowie die Tapeten entfernt werden und die Wohnung ansonsten in einen ordnungsgemäßen Rückgabezustand versetzt wird. …"
Im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses befand sich die
Wohnung in einem stark abgenutzten Zustand. Die Beklagte vertrat die Auffas-
sung, zu einer Renovierung bei Auszug nicht verpflichtet zu sein; sie zog aus
der Wohnung aus, ohne Schönheitsreparaturen oder die von der Klägerin im
Schreiben vom 18. März 2002 genannten Arbeiten ausgeführt zu haben. Auf-
forderungen der Klägerin mit Schreiben vom 8. Mai 2002 und vom 4. Juni 2002
unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung kam sie nicht nach.
Die Klägerin hat die Renovierungskosten zunächst aufgrund eines Ko-
stenvoranschlags vom 18. September 2002 auf 2.248,17 € b eziffert. Sie hat
mittlerweile in der Wohnung Umbauarbeiten vorgenommen, insbesondere
Dachgauben einbauen lassen. Die Klägerin hat die Renovierungskosten auf-
grund eines Kostenvoranschlags vom 22. Januar 2003 - unter Herausrechnung
von durch die Umbaumaßnahmen betroffenen Wandflächen in der Wohnung -
zuletzt auf 1.640,99 € beziffert.
Des weiteren macht die Klägerin einen Schadensersatzanspruch wegen
Mietausfalls für die Monate Mai bis einschließlich Juli 2002 in Höhe von insge-
samt 756,96 € geltend. Sie behauptet, die Vermietung der Wohnung sei ihr in
diesem Zeitraum wegen der nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen nicht
möglich gewesen, da sie der Beklagten zunächst eine Nachfrist habe setzen
und anschließend Fachfirmen habe beauftragen müssen.
Die Klägerin hat mit ihrer Klage zunächst Zahlung der Renovierungsko-
sten in Höhe von 2.248,17 € sowie des entgangenen Mietz inses von 756,96 €
- insgesamt 3.005,13 € - nebst Zinsen verlangt. In Höhe des Differenzbetrags
zwischen den vorgenannten Kostenvoranschlägen von 607,18 € haben die Par-
teien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.
Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der zuletzt geltend gemachten Re-
novierungskosten von 1.640,99 € sowie des Mietausfallschad ens für die Mona-
te Mai und Juni 2002 von insgesamt 504,64 € nebst Zinsen stattgegeben und
die Klage wegen des weitergehenden Mietausfallschadens abgewiesen. Auf die
Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen.
Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die
Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Die Beklagte sei nach dem Mietvertrag nicht zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen verpflichtet, weil die Regelung in Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB
gemäß § 9 AGBG unwirksam sei. Sie benachteilige die Beklagte unangemes-
sen, da sie die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen habe. Eine in
vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Bestimmung, wonach dem
Mieter ein über die Mietzeit hinausgehender Abnutzungszeitraum auferlegt
werde, sei unwirksam, wenn die gemietete Wohnung bei Beginn des Mietver-
hältnisses nicht renoviert und der Vermieter hierzu auch nicht verpflichtet gewe-
sen sei. Die in Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB enthaltene Regelung könne von einem
unbefangenen Mieter nicht eindeutig dahin verstanden werden, daß lediglich
eine ab Mietbeginn laufende Fristenregelung gewollt sei. Aus der Verwendung
des Wortes "spätestens" in Nr. 5 Abs. 2 AVB ergebe sich, daß der Mieter ver-
pflichtet sei, bei Vorliegen eines entsprechenden Bedarfs zu renovieren. Dies
ermögliche es dem Vermieter, den Mieter schon vor dem Ablauf der Fristen,
möglicherweise schon bei Beginn des Mietverhältnisses, in Anspruch zu neh-
men. Die Bestimmung in Nr. 5 Abs. 3 stehe, soweit sie eine Verkürzung der
Fristen zum Gegenstand habe, in Widerspruch zu der in Nr. 5 Abs. 2 getroffe-
nen Regelung. Die Regelung werde damit insgesamt im Sinne von § 5 AGBG
unklar und sei bei kundenfeindlichster Auslegung unwirksam.
II.
Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. Die Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs gemäß § 326
Abs. 1 BGB a.F. liegen vor; die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches
in der bis zum 1. Januar 2002 geltenden Fassung sind anzuwenden, da das
Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2003 endete (Art. 229 § 5 EGBGB).
a) Die Beklagte war gemäß § 3 Ziff. 8 (a) des Mietvertrags in Verbindung
mit Nr. 13 Abs. 3 und Nr. 5 Abs. 2 und 3 der in den Mietvertrag einbezogenen
AVB zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Entgegen der Auf-
fassung des Berufungsgerichts sind Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB nicht gemäß § 9
AGBG (nunmehr § 307 BGB) unwirksam.
Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Woh-
nung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den
Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans wirksam, wenn die Renovierungsfri-
sten (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen; dies gilt
auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war
und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermie-
ter vertraglich ausgeschlossen ist (BGHZ 101, 253). Dies hat das Berufungsge-
richt nicht verkannt.
Zu Unrecht hat das Berufungsgericht allerdings Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB
dahin ausgelegt, daß sie eine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung auch
hinsichtlich vorvertraglicher Abnutzungszeiträume begründen. Entgegen der
Auffassung des Berufungsgerichts besteht zwischen den beiden vertraglichen
Regelungen auch kein Widerspruch, der zur Anwendung der Unklarheitenregel
gemäß § 5 AGBG (jetzt § 305 c Abs. 2 BGB) führt.
Die Auslegung der Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisions-
rechtlichen Prüfung, da sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Ver-
wendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Herausgeber des von
der Klägerin verwendeten Vertragsformulars ist der Gesamtverband Gemein-
nütziger Wohnungsunternehmen e.V.; von einer überregionalen Verwendung ist
daher auszugehen. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem ob-
jektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von ver-
ständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der
normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Ver-
ständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders
zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.).
Nr. 5 Abs. 2 AVB ist nach diesem Maßstab nicht zu entnehmen, daß die
Renovierungspflicht sich auf einen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum er-
streckt. Gemäß Nr. 5 Abs. 2 Satz 1 AVB sind die Schönheitsreparaturen "wäh-
rend der Dauer des Vertrages" auszuführen. Nach Satz 3 dieser Klausel sind
die Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf der dort aufgeführten Zeit-
räume auszuführen. Hieraus ergibt sich mangels gegenteiliger Anhaltspunkte,
daß der Mieter lediglich für die während der Mietzeit entstehende Abnutzung zu
Renovierungsleistungen verpflichtet ist. Der Senat hat in dem Rechtsentscheid
vom 1. Juli 1987 zu einer lediglich in einzelnen Formulierungen abweichenden,
jedoch inhaltsgleichen Klausel ausgeführt, daß sich gegen eine Auslegung, wo-
nach die Renovierungspflicht lediglich für die während der Mietzeit abgelaufe-
nen Fristen bestehe, keine Einwände erheben ließen (BGHZ 101, 253, 265 f.;
Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087 unter III d;
vgl. auch BGHZ 105, 71, 85 hinsichtlich einer Kostenabgeltungsklausel). Diese
Auslegung trifft auch für den vorliegenden Fall zu. Entgegen der Annahme des
Berufungsgerichts unterscheiden sich die beiden Klauseln nicht dadurch, daß in
der dem Rechtsentscheid zugrundeliegenden Klausel das Wort "spätestens"
gefehlt habe. Die Revision verweist mit Recht darauf, daß die Klauseln auch
insoweit identisch sind (vgl. BGHZ 101, 253, 254).
Des weiteren handelt es sich entgegen der von der Beklagten in ihrer
Revisionserwiderung vertretenen Auffassung bei der in den AVB der Klägerin
enthaltenen Fristenbestimmung nicht um einen "starren" Fristenplan, der gege-
benenfalls geeignet ist, den Mieter im Sinne des § 9 AGBG beziehungsweise
§ 307 BGB unangemessen zu benachteiligen (vgl. Senatsurteil vom 23. Juni
2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586). Die in Nr. 5 Abs. 2 der AVB enthalte-
ne Fristenbestimmung verpflichtet den Mieter nicht zur Vornahme allein am Fri-
stenplan ausgerichteter Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf einen tat-
sächlich bestehenden Renovierungsbedarf. Vielmehr ist die Klägerin gemäß
Nr. 5 Abs. 3 ihrer AVB auf Antrag des Mitglieds (Mieters) verpflichtet, die Fristen
des Plans nach billigem Ermessen zu verlängern, wenn der Zustand der Woh-
nung dies in besonderen Ausnahmefällen zuläßt; hierauf besteht ein Anspruch
des Mieters. Diese Regelung trägt dem Interesse des Mieters, die Wohnung
nicht unabhängig von einem tatsächlichen Bedarf renovieren zu müssen, hin-
reichend Rechnung.
b) Die Verpflichtung der Beklagten zur Ausführung der Schönheitsrepara-
turen war im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Gemäß
Nr. 13 Abs. 3 AVB sind die nach Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB fälligen Schönheitsre-
paraturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen.
Es kann dahinstehen, ob die Beklagte, wie sie unter Beweisantritt vorträgt, zu-
letzt im Frühjahr 2000 Schönheitsreparaturen vorgenommen hat. Zwar wären
dann bis zur Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsintervalle
nach dem Fristenplan noch nicht abgelaufen gewesen. Jedoch waren die
Schönheitsreparaturen auch in diesem Falle (erneut) fällig. Die Klägerin hat von
ihrem durch Nr. 5 Abs. 3 AVB eingeräumten Recht, die Renovierungsfristen zu
verkürzen, wirksam Gebrauch gemacht. Nach den insoweit unangegriffenen
Feststellungen des Amtsgerichts befand sich die Wohnung bei Beendigung des
Mietverhältnisses in einem stark abgenutzten Zustand und war daher renovie-
rungsbedürftig. Die Beklagte hat hiergegen in der Berufungsinstanz lediglich
eingewandt, die Klägerin habe sie zu keinem Zeitpunkt aufgefordert, Schön-
heitsreparaturen unter Verkürzung der vertraglich vereinbarten Fristen durchzu-
führen. Einer so formulierten Aufforderung bedurfte es jedoch nicht. Vielmehr ist
es für die Fristverkürzung gemäß Nr. 5 Abs. 3 AVB seitens des Vermieters er-
forderlich, aber auch ausreichend, den Mieter darauf hinzuweisen, daß ein Re-
novierungsbedarf besteht und die Schönheitsreparaturen daher fällig sind. Die-
sen Anforderungen genügt jedenfalls das an die Prozeßbevollmächtigten der
Beklagten gerichtete Schreiben der Klägerin vom 18. März 2002, in dem sie
erklärt, die - nach ihrer Auffassung nicht erfolgten - Schönheitsreparaturen sei-
en "rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen".
c) Auch die weiteren Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB a.F. liegen
vor, so daß offenbleiben kann, ob die Beklagte bereits im Zeitpunkt des Aus-
zugs die Erfüllung ihrer Renovierungsverpflichtung ernsthaft und endgültig ver-
weigert hat. Die Beklagte befand sich spätestens aufgrund des Schreibens der
Klägerin vom 8. Mai 2002 mit der Ausführung der Schönheitsreparaturen im
Verzug. Die Klägerin hat ihr anschließend mit Schreiben vom 4. Juni 2002 eine
Frist mit Ablehnungsandrohung gesetzt.
2. Die Klägerin kann von der Beklagten Schadensersatz wegen der Re-
novierungskosten in Höhe von 1.640,99 € gemäß ihrer Bezi
fferung durch Ko-
stenvoranschlag vom 22. Januar 2003 nebst beantragten Prozeßzinsen (§ 291
BGB) verlangen; der Anspruch ist nicht wegen der von der Klägerin durchge-
führten Umbauarbeiten zu kürzen.
a) Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der
Wohnung Umbauarbeiten vor, wandelt sich der Erfüllungsanspruch des Vermie-
ters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen nach der Rechtsprechung des
Senats im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsan-
spruch in Geld um, falls der Mietvertrag - wie vorliegend - nichts anderes be-
stimmt (BGHZ 92, 363, 369 ff., 372 f.; vgl. des weiteren BGHZ 151, 53, 57 f.).
Ist anzunehmen, daß der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenlei-
stung bzw. durch Verwandte oder Bekannte hätte ausführen lassen dürfen,
braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu
entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen (BGHZ 92,
363, 373).
Dies setzt jedoch voraus, daß der Mieter - wie in dem der Entscheidung
BGHZ 92, 363 zugrundeliegenden Fall - erfüllungsbereit ist. Denn nur in diesem
Falle ist anzunehmen, daß der Mieter auch tatsächlich Schönheitsreparaturen
in kostensparender Eigenleistung erbracht hätte. Steht dagegen fest, daß der
Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen ablehnt, kann der Vermieter
den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme der Schönheitsreparaturen
hätte aufwenden müssen (vgl. LG Dortmund, WuM 1985, 226; Scheuer in
Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl.,
V Rdnr. 189; Harsch in Schmid (Hrsg.), Miete und Mietprozeß, 2003, Kap. 7
Rdnr. 183 f.). Der Anspruch ist allerdings der Höhe nach durch die Ersatzvor-
nahmekosten begrenzt, die der Mieter ohne die Umbaumaßnahmen hätte lei-
sten müssen (BGHZ 92, 363, 373); ferner ist er insoweit zu kürzen, als durch
den Umbau Renovierungsaufwand entfallen ist, etwa infolge einer umbaube-
dingten Verkleinerung der Wohnfläche.
Dies ergibt sich aus der im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung
vorzunehmenden Abwägung der berechtigten Interessen des Vermieters und
des Mieters. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsrepa-
raturen ist Teil des von ihm geschuldeten Entgelts (BGHZ 92, 363, 370 f.; 101,
253, 262; 105, 71, 79 ff.). Auch nach Durchführung der Umbauarbeiten sind
Schönheitsinstandsetzungen, wenn auch - umbaubedingt - möglicherweise in
verändertem Umfang, zur Wiederherrichtung der Wohnung erforderlich (BGHZ
92, 363, 372). Der Vermieter hat daher Anspruch auf den Betrag, der - mangels
Erfüllungswillens des zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten
Mieters -, zu ihrer Vornahme erforderlich ist. Der Mieter wird hierdurch einer-
seits nicht schlechter gestellt, als wenn an der Wohnung keine Umbauarbeiten
vorgenommen worden wären, da er auch in diesem Falle die Ersatzvornahme-
kosten hätte tragen müssen; andererseits braucht er nicht mehr an Renovie-
rungsaufwand zu erstatten, als nach Umgestaltung der Mieträume noch be-
steht. Auf diese Weise erhält der Vermieter nicht mehr, als ihm vertraglich zu-
steht, und der Mieter hat nicht mehr zu leisten als das, wozu er sich vertraglich
verpflichtet hat (vgl. BGHZ 92, 363, 373).
So liegt es hier. Die Beklagte hat bereits vor Beendigung des Mietver-
hältnisses durch ihre Prozeßbevollmächtigten ihre vertragliche Verpflichtung zur
Vornahme der Schönheitsreparaturen in Abrede gestellt. Sie ist aus der Woh-
nung ausgezogen, ohne Renovierungsarbeiten vorgenommen zu haben und
hat diese auch trotz anschließender Aufforderung unter Fristsetzung mit Ableh-
nungsandrohung nicht ausgeführt.
b) Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung der erforderlichen Renovie-
rungskosten ist in der zuletzt geltend gemachten Höhe von 1.640,99 € begrün-
det. Die Beklagte hat die im Kostenvoranschlag vom 22. Januar 2003 - unter
Herausrechnung von durch die Umbaumaßnahmen betroffenen Wandflächen -
enthaltenen Kostenpositionen nicht bestritten. Soweit sie behauptet hat, es sei-
en in größerem Umfang Wandflächen von den Umbaumaßnahmen betroffen,
steht dies dem Anspruch der Klägerin, wie oben a) ausgeführt, nicht entgegen.
Daß infolge der Umbaumaßnahmen Renovierungsaufwand erspart worden ist,
ist weder vorgetragen noch ersichtlich.
3. Des weiteren kann die Klägerin gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. Scha-
densersatz wegen Mietausfalls in Höhe des vom erstinstanzlichen Gericht zu-
gesprochenen Betrags von insgesamt 504,64 € verlangen. Da s Amtsgericht hat
einen Mietausfallschaden der Klägerin infolge der nicht ausgeführten Schön-
heitsreparaturen für die Monate Mai und Juni 2002 in Höhe der jeweiligen Mo-
natsmiete von 252,32 € angenommen. Dagegen hat die Be klagte in den
Rechtsmittelverfahren keine Einwendungen erhoben.
III.
Auf die Revision der Klägerin ist das Berufungsurteil daher aufzuheben,
und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts ist zurück-
zuweisen.
Dr. Deppert
Dr. Beyer
Richter am Bundesgerichtshof Wiechers ist wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhindert
Dr. Deppert Karlsruhe, 13.10.2004
Dr. Wolst
Hermanns