BGH Urteil vom 22.10.2008 – VIII ZR 283/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 283/07

Verkündet am: 22. Oktober 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: BGHZ: BGHR:

ja nein ja

BGB §§ 307 Bb, Cl, 535

Die in einem Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel

"Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tape- zieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind hand- werksgerecht auszuführen.

Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein:

in Küchen, Bädern und Duschen in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in anderen Nebenräumen

alle drei Jahre, alle fünf Jahre, alle sieben Jahre.

Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurück- zugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schön- heitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzuge- ben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden."

hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand.

BGH, Urteil vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07 - LG Hamburg

AG Hamburg-Altona

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 22. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter

Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Ham-

burg, Zivilkammer 16, vom 9. Oktober 2007 im Kostenpunkt und

insoweit aufgehoben, als auf die Berufung der Beklagten die Klage

in Höhe von 7.400,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunk-

ten über dem Basiszinssatz seit dem 9. März 2007 im Hinblick auf

den Schadensersatzanspruch der Kläger wegen nicht vorgenom-

mener Schönheitsreparaturen abgewiesen worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung

und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,

an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Kläger in H. . Der

am 17./20. Mai 1996 geschlossene Formularmietvertrag der Parteien sah in

§ 17 Nr. 2 ("Instandhaltung der Mieträume") vor:

"Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schön- heitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsre- paraturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und

Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksge- recht auszuführen.

Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein:

in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zu- stand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Zif- fer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden."

Das Mietverhältnis endete vertragsgemäß zum 30. Juni 2006. Durch

Schreiben vom 4. Juli 2006 forderten die Kläger die Beklagten unter Fristset-

zung bis zum 24. Juli 2006 erfolglos zur Vornahme von Schönheitsreparaturen

auf. Die dafür entstehenden Kosten belaufen sich nach einem von den Klägern

vorprozessual eingeholten Gutachten auf 7.400,48 € netto. Das Amtsgericht hat

die Beklagten unter anderem zur Zahlung dieser Summe nebst Zinsen verur-

teilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insoweit

abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen

die Kläger ihr Zahlungsverlangen insoweit weiter.

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht (Landgericht Hamburg, NZM 2008, 40) hat, soweit

für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Den Klägern stehe kein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von

7.400,48 € wegen der Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen gemäß § 280

Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Die Beklagten seien nicht verpflich-

tet gewesen, bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen vor-

zunehmen.

Die in § 17 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene Klausel schränke den Mie-

ter unangemessen ein, da die Verpflichtung, die Holzteile in einem bestimmten

Farbton zurückzugeben, dazu führe, dass der Mieter unabhängig von seiner

letzten Renovierung zur Neudekoration verpflichtet sei, sofern er die Holzteile in

rechtlich zulässiger Weise in einem Farbton gestrichen habe, der den Vorgaben

der Klausel nicht entspreche. Die Klausel enthalte somit eine Verpflichtung, die

gegebenenfalls über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehe. Dies

führe zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, die gemäß § 307

Abs. 2 Nr. 1 BGB die Unwirksamkeit der mit der gesetzlichen Regelung nicht zu

vereinbarenden Klausel zur Folge habe.

Zwar sei der Mieter, der eine ungewöhnliche Farbgestaltung wähle, auch

dann zur Neudekoration verpflichtet, wenn eine Renovierungspflicht nicht be-

stehe. Dies beruhe allerdings auf einer Vertragsverletzung. Eine solche sei je-

doch nicht bereits dann anzunehmen, wenn die Holzteile nicht in "Weiß oder in

hellen Farbtönen" gestrichen zurückgegeben würden, da Anstriche im mittleren

Helligkeitsbereich keine Verpflichtung zur Neurenovierung unabhängig von ih-

rem Zustand auslösten. Sofern der Mieter aber eine Farbgestaltung wähle, die

nicht durch den Zustand bei Vertragsbeginn vorgegeben oder nicht als weiß

oder hell zu werten sei, sei er gemäß § 17 Nr. 2 des Mietvertrags verpflichtet,

die Holzteile unabhängig von ihrem Zustand neu zu streichen. Dies führe zu

einer unangemessenen Belastung des Mieters und zur Unwirksamkeit der

Klausel.

Als Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Farbwahl

sei die Überbürdung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparatu-

ren schlechthin unwirksam. Zwar ließe sich der unangemessene Regelungsteil

ohne Weiteres streichen. Dies bedeute aber eine inhaltliche Veränderung der

dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und

eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der unangemessenen Formu-

larvertragsregelung, die auch dann nicht zulässig sei, wenn die Verpflichtung

als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln

enthalten seien. Die Klauseln seien miteinander verknüpft, da sich der Inhalt der

Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zumindest im Hin-

blick auf die Holzteile aus den Vorgaben der Klausel ergebe, sodass die Strei-

chung zu einer inhaltlichen und damit nicht zulässigen Umgestaltung der Klau-

sel führen würde. Das gelte auch in Anbetracht der Tatsache, dass die Klausel

auf Lackteile beschränkt sei. Auch darin sei ein Verstoß gegen das Übermaß-

verbot zu sehen.

II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Überprüfung nicht stand.

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An-

spruch der Kläger gegen die Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung

gemäß § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB wegen unterlassener Schönheitsrepara-

turen nicht verneint werden. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist

die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten

Mieter nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

1. Die formularmäßige Übertragung der laufenden Schönheitsreparatu-

ren auf die Beklagten gemäß § 17 Nr. 2 Satz 1 bis 4 des Mietvertrags sieht kei-

nen unzulässigen starren Fristenplan vor, denn diese Bestimmungen ermögli-

chen die Berücksichtigung des tatsächlichen Abnutzungsgrades der Mieträume.

Der Senat kann die Klausel selbst auslegen, weil das Berufungsgericht dies

unterlassen hat und weitere Feststellungen dazu nicht zu erwarten sind (vgl.

Senatsurteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07, WuM 2008, 219 = NJW

2008, 1218, Tz. 18 m.w.N.). Zwar führt eine formularvertragliche Bezugnahme

auf "die üblichen Fristen" zu einem starren Fristenplan und damit zur Unwirk-

samkeit einer Renovierungsklausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (Senatsur-

teil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, WuM 2006, 377 = NJW 2006, 2113: "Auf

die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen."). Die hier verwendete

abgeschwächte Formulierung "Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in

den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein …" (§ 17 Nr. 2 Satz 4

des Mietvertrags) verleiht dem Fristenplan jedoch - für den durchschnittlichen

Mieter erkennbar - den Charakter einer lediglich unverbindlichen Orientierungs-

hilfe. Etwas anderes macht auch die Revisionserwiderung nicht geltend.

2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts führt die formularver-

tragliche Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf die Beklagten

auch nicht im Zusammenwirken mit § 17 Nr. 2 Satz 6 des Mietvertrags zu einer

unangemessenen Benachteiligung des Mieters.

a) Die Klausel differenziert zwischen "lackierten" Holzteilen, die (allein) in

dem bei Vertragsbeginn "vorgegebenen" Farbton zurückzugeben sind, und "far-

big gestrichenen" Holzteilen, die außer in dem ursprünglichen Farbton auch in

Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden können. Das ist,

wie sich aus dem Sinnzusammenhang der beiden Regelungen ergibt, so zu

verstehen, dass mit lackierten Holzteilen solche Holzteile gemeint sind, die nicht

mit einem deckenden Farbanstrich versehen, sondern mit Klarlack oder einer

transparenten Lasur gestrichen sind.

b) Die Verpflichtung des Mieters, lackierte bzw. farbig gestrichene Holz-

teile in keinem anderen als den nach der Klausel zulässigen Farbtönen zurück-

zugeben, ist für sich genommen unbedenklich und führt auch nicht zu einer un-

angemessenen Einschränkung des Mieters bei der Vornahme der ihm übertra-

genen Schönheitsreparaturen.

aa) Die Klausel beschränkt sich in ihrem unmittelbaren Anwendungsbe-

reich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung bei Beendigung des

Mietverhältnisses. Auf diesen Zeitpunkt bezogen ist sie - isoliert betrachtet -

schon deswegen unbedenklich, weil für die Zeit nach Beendigung des Mietver-

hältnisses ein Interesse des Mieters an einer seinen Vorstellungen entspre-

chenden farblichen Gestaltung der Wohnung nicht mehr besteht, das gegen

das Interesse des Vermieters, die Mieträume in der von ihm gewünschten farb-

lichen Gestaltung zurückzuerhalten, abzuwägen wäre.

bb) Allerdings wird ein wirtschaftlich vernünftig denkender Mieter sich

schon während des laufenden Mietverhältnisses bei einem erforderlich werden-

den Neuanstrich der Holzteile von der Überlegung leiten lassen, dass er bei der

Wahl einer farblichen Gestaltung, die nicht der für den Zeitpunkt der Rückgabe

vereinbarten entspricht, Gefahr läuft, bei seinem Auszug den Anstrich erneuern

zu müssen, auch wenn dies nach dem Grad der Abnutzung noch nicht erforder-

lich wäre. Ein auf die Vermeidung unnötiger Kosten bedachter Mieter wird da-

her schon bei Anstricharbeiten während des laufenden Mietverhältnisses eine

farbliche Gestaltung wählen, die der für den Zeitpunkt der Rückgabe geschulde-

ten entspricht. Die daraus

resultierende

faktische Einschränkung der

- grundsätzlich anzuerkennenden - Freiheit des Mieters, sich in den Mieträumen

nach seinem Geschmack einzurichten, ist jedoch hinzunehmen.

(1) Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils bereits bei der Beur-

teilung einer Farbwahlklausel für die laufenden Schönheitsreparaturen ent-

schieden hat, ist dem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Wei-

tervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende

des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst

vielen Mietinteressenten akzeptiert wird (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 - VIII

ZR 224/07, NJW 2008, 2499, Tz. 18 m.w.N. aus der Rechtsprechung der In-

stanzgerichte und der Literatur). Der Senat hat daher bereits ausgesprochen,

dass eine nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bezogene Farb-

wahlklausel, die den Mieter nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt,

sondern ihm eine Bandbreite ("neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten")

vorgibt, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für

weite Mieterkreise annehmbar ist, den Mieter nicht unangemessen benachteiligt

(Senatsurteil aaO).

Dasselbe gilt für die hier zu beurteilende Klausel, soweit sie die "farbig

gestrichenen" Holzteile betrifft. Sie legt den Mieter nicht auf einen bestimmten

Farbton fest, sondern belässt ihm neben dem ursprünglich vorhandenen Farb-

ton einen ausreichenden Entscheidungsspielraum in der Bandbreite heller Farb-

töne. Dass der Mieter mit der Beschränkung auf helle Farbtöne oder die Farbe

Weiß auf ein Spektrum festgelegt wird, das möglicherweise enger ist als die

Bandbreite an farblichen Gestaltungen, die noch nicht als Vertragsverletzung

anzusehen wären, rechtfertigt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts

nicht die Annahme einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Eine

unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB ist dann gegeben,

wenn der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch einseitige Ver-

tragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertrags-

partners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange

hinreichend zu berücksichtigen (st. Rspr., z.B. BGHZ 90, 280, 284). Das ist hier

nicht schon deswegen anzunehmen, weil die von den Klägern verwendete

Klausel die Grenzen des Erlaubten enger zieht und damit Gestaltungsmöglich-

keiten ausschließt, die dem Mieter ohne die Klausel erlaubt wären. Vielmehr

bedarf es innerhalb des dem Mieter grundsätzlich Erlaubten einer umfassenden

Würdigung der Interessen beider Parteien. Dem Interesse des Mieters, sich in

den Mieträumen nach seinem Geschmack einzurichten, steht das Interesse des

Vermieters gegenüber, die Wohnung in einer neutralen farblichen Gestaltung

zurückzuerhalten, die für einen möglichst großen Kreis von Mietinteressenten

akzeptabel ist. Wenn die Klausel diesen Interessenwiderstreit dahin löst, dass

sie den Mieter auf ein Maß an Gestaltungsfreiheit beschränkt, das zwar enger

ist als der durch die Grenze zur Vertragswidrigkeit bestimmte Spielraum, ihm

aber noch eine gewisse Bandbreite an Wahlmöglichkeiten belässt, so wird der

Mieter dadurch noch nicht unangemessen benachteiligt.

(2) In Bezug auf "lackierte" Holzteile fehlt es allerdings an einem Gestal-

tungsspielraum hinsichtlich der farblichen Gestaltung, weil die Klausel den Mie-

ter insoweit auf den allein zulässigen ursprünglichen - bei Vertragsbeginn "vor-

gegebenen" - Farbton festlegt. Bei umfassender Würdigung der hierdurch be-

rührten Interessen der Parteien ist aber auch diese weitgehende Beschränkung

der Gestaltungsmöglichkeit des Mieters nicht zu beanstanden. Denn auf Seiten

des Vermieters fällt der Umstand ins Gewicht, dass bei einer transparenten La-

ckierung oder Lasur - anders als bei einem deckenden Farbanstrich - eine Ver-

änderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Ein-

griff in die Substanz der lackierten/lasierten Holzteile (Abschleifen) rückgängig

gemacht werden kann. Eine Veränderung der Mieträume, die eine Substanzver-

letzung zur Folge hat, ist dem Mieter aber nicht gestattet.

III.

Mit der gegebenen Begründung kann das Berufungsurteil daher keinen

Bestand haben, soweit es mit der Revision angegriffen worden ist. Es ist daher

insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentschei-

dung reif, weil das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folge-

richtig - zum Grund des von den Klägern geltend gemachten Schadensersatz-

anspruchs wegen des Unterlassens geschuldeter Schönheitsreparaturen und

zur Höhe des behaupteten Schadens keine Feststellungen getroffen hat. Die

Sache ist daher im Umfang der Aufhebung des Berufungsurteils an das Beru-

fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1, 3 ZPO).

Ball

Wiechers

Dr. Wolst

Dr. Frellesen

Hermanns

Vorinstanzen: AG Hamburg-Altona, Entscheidung vom 20.03.2007 - 316 C 233/06 - LG Hamburg, Entscheidung vom 09.10.2007 - 316 S 35/07 -