BGH Versäumnisurteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 106/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 106/05

VERSÄUMNISURTEIL

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 5. April 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

BGB §§ 538, 307 Bb

Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene formularmäßige Klausel

"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses not- wendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jah- re)."

enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirk- sam.

BGH, Versäumnisurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05 - LG Nürnberg-Fürth

AG Nürnberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 5. April 2006 durch den Richter Dr. Beyer als Vorsitzenden, die Richter

Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel des Klägers wird das Urteil des Landgerichts

Nürnberg-Fürth, 7. Zivilkammer, vom 22. April 2005 im Kosten-

punkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Klägers er-

kannt worden ist; das Urteil des Amtsgerichts Nürnberg vom

3. Dezember 2004 wird abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.150,41 € nebst Zin-

sen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit

dem 20. April 2004 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von Rechts wegen

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung in

N. . Für Schönheitsreparaturen enthielt der Mietvertrag vom 12. August

1996 folgende Formularklauseln:

"§ 8 Erhaltung der Mietsache

…

2. Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietver- hältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ord- nungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird inso- weit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jah- re).

§ 13 Beendigung des Mietverhältnisses

…

3. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß § 8 Nr. 2, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schön- heitsreparaturen auf Grund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Maler-Fachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:

für die Schönheitsreparaturen der Die anteiligen Kosten Fenster, Türen und Heizkörper betragen bei einer Mietzeit von länger als einem Jahr 16% der Gesamtkosten, bei einer Miet- zeit von länger als 2 Jahren 33%, bei einer Mietzeit von länger als 3 Jahren 50%, von länger als 4 Jahren 66% , von länger als 5 Jahren 83% und bei einer Mietzeit von länger als 6 Jahren 100%...".

§ 18 des Mietvertrags ("Sonstige Vereinbarungen") ist maschinenschrift-

lich wie folgt ergänzt:

"Der Mieter bezieht eine renovierte Wohnung, d. h. Wände und Decken sind frisch geweißelt. Der Mieter verpflichtet sich, bei Aus- zug diese Schönheitsreparaturen, d. h. das Weißeln von Wänden und Decken fachmännisch auszuführen."

Schönheitsreparaturen nahm der Kläger während der Mietzeit, die am

13. August 1996 begonnen hatte und am 31. Januar 2004 endete, nicht vor.

Der Beklagte beauftragte einen Malerbetrieb mit Renovierungsarbeiten und ver-

rechnete die dadurch entstandenen Kosten mit dem Kautionsguthaben des

Klägers in Höhe von insgesamt 1.281,43 € (1.150,41 € nebst 131,02 € Anlage-

zinsen).

Der Kläger hat Klage auf Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von

1.150,41 € (ohne Anlagezinsen) erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abge-

wiesen, das Berufungsgericht hat ihr in Höhe von 473,07 € stattgegeben. Die

vom Beklagten zur Aufrechnung gestellten Renovierungskosten hat es zum Teil

- in Höhe von 808,36 € - für begründet erachtet und diesen Betrag von der Ge-

samtkaution (1.281,43 €) abgesetzt. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse-

nen Revision verfolgt der Kläger seinen Zahlungsanspruch hinsichtlich des

Restbetrages von 677,34 € weiter.

I.

Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in ZMR 2005, 622 veröffent-

licht ist, hat ausgeführt: Der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Kaution

sei teilweise durch Aufrechnung erloschen (§ 389 BGB). Der Beklagte könne

gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB Schadensersatz wegen der vom

Kläger nicht vorgenommenen Renovierung von Heizkörpern und Türen verlan-

gen. Er habe die Schönheitsreparaturen, die unstreitig notwendig gewesen sei-

en, nicht ausgeführt, obwohl er dazu gemäß § 8 Nr. 2 des Mietvertrags ver-

pflichtet gewesen sei. Die Formularklausel sei wirksam, denn so genannte star-

re Fristen seien nicht vereinbart worden; vielmehr werde auf die "üblichen Fris-

ten" Bezug genommen, die den gängigen Intervallen in Mustermietverträgen

entsprächen.

Die Quoten- oder Abgeltungsklausel unter § 13 Nr. 3 des Mietvertrags

sei zwar gemäß § 309 Nr. 4 BGB unwirksam, weil sie im Fall einer 100%-igen

Haftung des Mieters die Voraussetzungen des § 281 BGB umgehe. Die Un-

wirksamkeit der Quotenregelung erstrecke sich jedoch nicht auf die Überbür-

dung der Schönheitsreparaturen durch § 8 Nr. 2 des Mietvertrags. § 13 Nr. 3 sei

lediglich wegen eines formalen Aspekts unwirksam. Dies berühre die Pflicht zur

Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit nicht.

Durch die unter § 18 des Mietvertrags vorgesehene Verpflichtung des

Mieters zum Weißeln der Wände und Decken am Ende des Mietverhältnisses

entstehe allerdings ein unzulässiger "Summierungseffekt", weil der Mieter zur

Vornahme dieser Renovierungsarbeiten auf Grund von § 8 Nr. 2 bereits wäh-

rend der Mietzeit verpflichtet sei. Wegen unangemessener Benachteiligung des

Mieters sei § 8 Nr. 2 deshalb insoweit unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB). Die Un-

wirksamkeit erstrecke sich jedoch nur auf die Verpflichtung zum Weißeln der

Wände und Decken. Andere Gewerke seien davon nicht betroffen, auch nicht

das Streichen der Türen und Heizkörper. Die Verpflichtung dazu könne sprach-

lich auch dann bestehen bleiben, wenn der unwirksame Teil der Klausel keine

Anwendung fände.

Der Beklagte könne, wie das Berufungsgericht im Einzelnen ausgeführt

hat, für die Renovierung der Türen und Heizkörper Schadensersatz in Höhe von

808,36 € verlangen. Wegen der weitergehenden Forderung des Beklagten hat

es - insoweit für das Revisionsverfahren nicht von Bedeutung - die Aufrechnung

als unbegründet erachtet.

II.

Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist durch Versäumnisurteil

zu entscheiden, da der Beklagte trotz ordnungsgemäßer Ladung in der mündli-

chen Revisionsverhandlung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das

Urteil indessen nicht auf einer Säumnisfolge, sondern auf umfassender Würdi-

gung des Sach- und Streitstands (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.).

Der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Kaution (§ 15 Nr. 2 des

Mietvertrags) ist nicht, auch nicht teilweise, durch Aufrechnung gemäß § 389

BGB erloschen. Schadensersatz wegen unterlassener laufender Schönheitsre-

paraturen gemäß §§ 280, 281 BGB, die auf das am 31. Januar 2004 beendete

Mietverhältnis anzuwenden sind (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB), kann der Beklag-

te nicht verlangen. Die formularmäßige Klausel über die Verpflichtung des Mie-

ters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen (§ 8 Nr. 2) ist we-

gen unangemessener Benachteiligung unwirksam, weil sie ihm ein Übermaß an

Pflichten auferlegt (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

1. Die Auslegung der in einem Formularvertrag des Grund- & Hausbesit-

zervereins N. u. Umgebung e.V. enthaltenen Klausel durch das Beru-

fungsgericht unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Prüfung. Der

Senat geht davon aus, dass Mietvertragsklauseln, die der hier zu beurteilenden

Bestimmung unter § 8 Nr. 2 entsprechen, über den Bezirk des Berufungsge-

richts hinaus in Formularmietverträgen verwendet werden.

2. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt

und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red-

lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-

teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-

ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen

sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). Vorformulierte Fristenpläne für die

Ausführung von Schönheitsreparaturen müssen, um der Inhaltskontrolle am

Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, nach der

gefestigten Rechtsprechung des Senats so abgefasst sein, dass der Fristenplan

nur den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhal-

tungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies

muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein (Urteil vom

28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III a; Urteil vom 23. Juni

2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2; Urteil vom 13. Juli 2005

- VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416, unter II 2).

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts wird § 8 Nr. 2 des Miet-

vertrags diesen Anforderungen nicht gerecht. Die Wendung, wonach der Mieter

die "notwendig werdenden" Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat, kann aus

der Sicht des verständigen Mieters nicht allein die Bedeutung haben, dass er

Renovierungsarbeiten nur dann auszuführen hat, wenn tatsächlich Renovie-

rungsbedarf besteht und es Ausnahmen von den üblichen Fristen geben kann.

Das folgt aus Satz 2 der Klausel, in dem bestimmte Fristen genannt werden.

Die Formulierung in § 8 Nr. 2 Satz 2 "Auf die üblichen Fristen wird insoweit Be-

zug genommen (z. B. Küchen/Bäder: 3 Jahre …)" besagt für sich gesehen zwar

nicht, dass die üblichen sowie die dort beispielhaft genannten Fristen verbind-

lich oder flexibel (im Sinne einer Richtlinie) sind. Die aufgeführten Zeiträume

enthalten jedoch keine Einschränkung, wonach die vorgesehenen Fristen ledig-

lich für den Regelfall oder für einen "im Allgemeinen" entstehenden Renovie-

rungsbedarf gelten sollen. Aus der Sicht des verständigen, durchschnittlichen

Mieters soll die Bezugnahme auf die üblichen sowie die beispielhaft genannten

Fristen verbindlich sein. Es handelt sich daher um einen starren Fristenplan, der

die Unwirksamkeit der Klausel zur Folge hat (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1

BGB).

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 8 Nr. 2 Satz 1 des Mietver-

trags mit seiner nicht näher bestimmten Wendung, der Mieter sei verpflichtet,

die während der Dauer des Mietverhältnisses "notwendig werdenden" Schön-

heitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Der durchschnittliche Mieter ist

gehalten und in der Lage, eine Vertragsklausel im Zusammenhang zu lesen

und daraus ihren Sinn zu ermitteln (Senatsurteil vom 13. Juli 2005, aaO,

m.w.Nachw.). Die Formulierung "notwendig werdend" kann sich zwar - im Sinne

einer Richtlinie - auf den tatsächlichen Bedarf beziehen. Im Zusammenhang

gelesen ist die Bezugnahme auf die üblichen Fristen einschließlich der konkre-

ten Zeitangaben in Satz 2 aber als Definition der "notwendig werdenden"

Schönheitsreparaturen in Satz 1 zu verstehen. Dass dieser Begriff den in Satz 2

genannten Fristen lediglich den Charakter einer unverbindlichen Orientierungs-

hilfe verleihen soll, ist einem durchschnittlichen Mieter nicht erkennbar.

3. Die daraus folgende Unwirksamkeit der Fristenbestimmung führt zur

Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturverpflichtung. § 8 Nr. 2 Satz 1

des Mietvertrags ließe sich allein nur dann aufrechterhalten, wenn die Formu-

larklausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und in

einen unzulässigen Regelungsteil trennbar wäre (Senatsurteil vom 25. Juni

2003 - VIII ZR 344/02, NJW 2003, 2899, unter II 2; Senatsurteil vom 23. Juni

2004, aaO, unter II 3, jew. m.w.Nachw.). Hieran fehlt es. Aus der Sicht eines

unbefangenen Lesers bestimmt sich der Umfang der in Satz 1 geregelten

Schönheitsreparaturverpflichtung nach dem in Satz 2 enthaltenen (starren) Fris-

tenplan, so dass die beiden Klauseln inhaltlich miteinander verknüpft sind. Blie-

be die dem Mieter in § 8 Nr. 2 Satz 1 auferlegte Schönheitsreparaturverpflich-

tung ohne den Fristenplan bestehen, würde sie mithin aus der Sicht des Mieters

inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten. Dies wäre

jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel

(vgl. Senatsurteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775,

unter II 1 c).

4. Da die Renovierungsklausel des § 8 Nr. 2 bereits aus sich heraus der

Inhaltskontrolle nicht standhält, kann dahingestellt bleiben, ob die formularmä-

ßige Bestimmung des § 13 Nr. 3, die den Mieter im Falle der Beendigung des

Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsrepara-

turen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und dabei ihrerseits

unwirksam ist, weil sie auf den starren Fristenplan Bezug nimmt, noch zusätz-

lich gegen § 309 Nr. 4 BGB verstößt und § 8 Nr. 2 davon berührt wird. Auch auf

das vom Berufungsgericht erwähnte Zusammenwirken des § 8 Nr. 2 mit der auf

das Weißeln der Wände und Decken beschränkten Endrenovierungsvereinba-

rung in § 18 des Mietvertrags kommt es nicht mehr an.

III.

Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es

ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere tatsächliche Feststel-

lungen nicht zu treffen sind und die Sache damit zur Endentscheidung reif ist,

hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach

ist der Klage - einschließlich des Zinsanspruchs aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1

BGB - in vollem Umfang stattzugeben und das amtsgerichtliche Urteil entspre-

chend abzuändern.

Dr. Beyer

Dr. Leimert

Wiechers

Dr. Wolst

Hermanns

Vorinstanzen:

AG Nürnberg, Entscheidung vom 03.12.2004 - 25 C 8131/04 -

LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 22.04.2005 - 7 S 12672/04 -