BGH Beschluss vom 23.10.2008 – V ZB 89/08
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
vom
23. Oktober 2008
in der Notarkostensache
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
KostO § 30 Abs. 2
Der Geschäftswert für die Beglaubigung der Unterschriften unter einen Beschluss
über die Bestellung eines Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist
nach § 30 Abs. 2 KostO zu bestimmen.
Bei der Ermessensentscheidung, ob von dem Regelwert abzuweichen ist, sind die
Umstände des Einzelfalls, darunter insbesondere die wirtschaftliche Bedeutung des
Geschäfts für die Beteiligten, zu berücksichtigten.
BGH, Beschluss vom 23. Oktober 2008 - V ZB 89/08 - KG Berlin
LG Berlin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 23. Oktober 2008 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein, Dr. Schmidt-
Räntsch, Dr. Czub und Dr. Roth
beschlossen:
Auf die weitere Beschwerde des Kostengläubigers wird der Be-
schluss der Zivilkammer 82 des Landgerichts Berlin vom
19. September 2007 aufgehoben.
Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten
der weiteren Beschwerde, an das Beschwerdegericht zurückver-
wiesen.
Der Gegenstandswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde
beträgt 370 €.
Gründe
I.
Die Kostenschuldnerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, be-
schloss in ihrer Eigentümerversammlung vom 24. Mai 2006, die amtierende
Verwalterin für weitere fünf Jahre zu bestellen. In ihrem Auftrag beglaubigte der
Kostengläubiger nacheinander die auf der Versammlungsniederschrift vollzoge-
nen Unterschriften des Vorsitzenden der Versammlung, des Vertreters des
Verwaltungsbeirats und der Wohnungseigentümerin H. K. . Für die Be-
glaubigungen stellte er je eine 2,5/10 Gebühr aus einem Geschäftswert von
255.052,98 € in Rechnung. Dieser Betrag entspricht einem Zehntel des Ge-
samtwerts der Wohnanlage, den der Kostengläubiger anhand der Gesamt-
wohnfläche und der Angaben von H. K. über den Quadratmeterpreis
ihrer Wohnung errechnet hatte. In seiner Kostenberechnung vom 14. August
2006 sind die Vorschriften der §§ 32, 45 Abs. 1 KostO zitiert. Die Angabe des
Geschäftswerts ist mit dem Zusatz "10%" versehen. Unter einem der drei Be-
glaubigungsvermerke wird sie außerdem wie folgt erläutert: "941,85 € x
2.708 qm = 2.550.529,80 €".
Mit ihrer Beschwerde hat die Kostenschuldnerin die Höhe des Ge-
schäftswerts beanstandet und die Ansicht vertreten, die Bestellung des Verwal-
ters sei nach dem jährlichen Verwalterhonorar zu bewerten. Das Landgericht
hat den Regelwert von 3.000 € (§ 30 Abs. 2 Satz 1 KostO) angenommen und
die Kostenberechnung entsprechend herabgesetzt. Hiergegen richtet sich die
von dem Landgericht zugelassene weitere Beschwerde des Kostengläubigers,
der das Kammergericht stattgeben möchte. Es sieht sich daran jedoch durch
den Beschluss des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 6. Mai 1988 (Grundeigen-
tum 1988, 769) gehindert und hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof
vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist statthaft (§ 156 Abs. 4 Satz 4 KostO i.V.m. § 28 Abs. 2
FGG). Das vorlegende Gericht und das Oberlandesgericht Stuttgart sind unter-
schiedlicher Auffassung darüber, wie der Geschäftswert des Beschlusses einer
Wohnungseigentümergemeinschaft über die Bestellung des Verwalters zu be-
stimmen ist. Das vorlegende Gericht vertritt die Ansicht, der Wert der Wohnan-
lage sei geeignet, eine Abweichung von dem Regelwert nach § 30 Abs. 2 Satz
1 KostO zu begründen. Demgegenüber hält das Oberlandesgericht Stuttgart
(aaO, 769 f.) die Berücksichtigung dieses wirtschaftlichen Anhaltspunktes für
unzulässig. Das rechtfertigt die Vorlage. Denn die auf weitere Beschwerde er-
gangene Vergleichsentscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart beruht auf
der abweichenden Beurteilung der streitigen Rechtsfrage. Dass sie vor der Ein-
führung des Vorlageverfahrens bei der Notarkostenbeschwerde ergangen ist,
steht der Vorlage nicht entgegen (vgl. nur Senat, BGHZ 164, 355, 357 und zu-
letzt Beschl. v. 3. April 2008, V ZB 115/07, NJW 2008, 2192, jeweils m.w.N.).
An die Auffassung des vorlegenden Gerichts, dass die Rechtsfrage für die Ent-
scheidung über die weitere Beschwerde erheblich sei, ist der Senat - soweit es
um die Statthaftigkeit der Vorlage geht - gebunden (vgl. nur Senat, aaO, jeweils
m.w.N.).
III.
Die weitere Beschwerde ist zulässig (§ 156 Abs. 2 Satz 1 und 2, Abs. 4
KostO). Sie hat auch in der Sache Erfolg. Denn die Entscheidung des Be-
schwerdegerichts beruht auf einer ermessensfehlerhaften Bestimmung des Ge-
schäftswerts und damit auf einer Verletzung des Rechts (§ 156 Abs. 2 Satz 3
KostO).
1. Das Beschwerdegericht ist allerdings zu Recht davon ausgegangen,
dass der Geschäftswert für die Beglaubigung des Beschlusses über die Bestel-
lung des Verwalters nach § 30 Abs. 2 KostO zu bestimmen ist. Das folgt unmit-
telbar aus den Vorschriften der Kostenordnung und ist heute nicht mehr umstrit-
ten (vgl. nur OLG Braunschweig OLGR 2007, 577, 578; OLG Düsseldorf JurBü-
ro 1992, 551; OLG Hamm JurBüro 1983, 1554, 1556; OLG Stuttgart aaO, 769;
AG Freiburg Rpfleger 1985, 378; Rohs in Rohs/Wedewer, KostO, § 29 Rdn. 5a;
Korintenberg/Bengel/Tiedtke, KostO, 17. Aufl., § 29 Rdn. 4, 7; Korinten-
berg/Reimann, aaO, § 30 Rdn. 88; Becker/Filzek, KostO, 3. Aufl., § 30 Rdn. 4;
Staudinger/Bub, BGB [2005], § 26 WEG Rdn. 527; Merle in Bärmann/
Pick/Merle, WEG, 9.Aufl., § 26 Rdn. 267; Bund, JurBüro 2003, 578; Grziwotz,
MietRB 2007, 293; Lappe, NJW 1989, 3254, 3259; ders., KostRsp. KostO § 30
Nr. 68; Mümmler, JurBüro 1981, 837, 840; 1985, 1147, 1150; Tiedtke, ZNotP
2007, 360; ders., Notarkosten im Grundstücksrecht, 2. Aufl., Rdn. 1096; a.A.
[§ 30 Abs. 1 KostO] noch LG Heilbronn, BWNotZ 1983, 174 und Bayerische
Notarkasse, MittBayNot 1977, 173, 176).
a) Gemäß § 45 Abs. 1 Satz 2 KostO ist die Beglaubigung einer Unter-
schrift ebenso zu bewerten wie die Beurkundung der unterzeichneten Erklä-
rung. Für Beschlüsse von Gesellschaften und anderen Vereinigungen (§ 47
KostO), die - wie die Wohnungseigentümergemeinschaft - nicht unter die Son-
derregelung des § 41c Abs. 1 KostO fallen, gilt daher § 29 Satz 1 KostO. Da-
nach bestimmt sich der Geschäftswert nach § 30 Abs. 2 KostO, es sei denn,
dass der Gegenstand des Beschlusses einen bestimmten Geldwert hat.
b) Letzteres setzt - wie in § 41c Abs. 1 KostO und § 27 Abs. 1 KostO
a.F. - voraus, dass sich der für die Bewertung maßgebende Betrag ohne weite-
res aus dem Inhalt des Beschlusses und den ihn betreffenden Unterlagen erse-
hen oder zumindest errechnen lässt; ein durch Schätzung ermittelter Wert ge-
nügt hingegen nicht (h.M.; vgl. vor allem OLG Braunschweig aaO, 578; OLG
Düsseldorf aaO, 551; OLG Hamm aaO, 1556 und OLG Stuttgart aaO, 769;
aber auch BayObLGZ 1960, 1, 5 f.; 1979, 223, 224 f.; 1990, 133, 137 f., 138 f.;
OLG Celle MittBayNot, 2007, 246, 247; OLG Hamm DNotZ 1994, 126, 128;
OLG Karlsruhe BWNotZ 1995, 69, 70; OLG München ZNotP 2006, 359; OLG
Zweibrücken DNotZ 1972, 119 f.; Rohs, aaO, § 41c Rdn. 13; Reuter, BB 1989,
714, 715 f.; a.A. Korintenberg/Bengel/Tiedtke, aaO, § 41c Rdn. 25, 30 [vgl.
aber auch Rdn. 52]; Heckschen, DB 1989, 29, 31; Janke, MittRhNotK 1989, 77,
78; Lappe, NJW 1989, 3254, 3258 f. u.ö.; Mümmler, JurBüro 1989, 1231, 1233
f.; Schmidt, BB 1989, 1290 f.). Denn § 30 Abs. 1 KostO lässt eine Schätzung
nur zu, wenn der Wert sich aus den Vorschriften der Kostenordnung nicht ergibt
und auch sonst nicht feststeht, wenn er also unbestimmt ist und darum einer
Bestimmung nach freiem Ermessen bedarf (vgl. Senat, BGHZ 165, 125, 131
und 132 f.). Für diesen Fall verweist § 29 Satz 1 KostO aber unmittelbar auf den
zweiten Absatz von § 30 KostO und schließt damit die Anwendung des ersten
Absatzes aus.
c) Gemessen daran hat der Beschluss über die Bestellung des Verwal-
ters nach § 26 WEG keinen bestimmten Geldwert. Er ist auf die unmittelbare
Begründung wohnungseigentumsrechtlicher Befugnisse und Pflichten gerichtet
und konstitutiver Bestandteil des zweistufigen Aktes, mit dem der Verwalter sein
Amt erhält (Senat, BGHZ 152, 46, 58 m.w.N.). Der Wert dieses Gegenstands
lässt sich nicht ohne weiteres in Geld beziffern. Er kann auch nicht nach §§ 25
Abs. 2, 39 Abs. 2 KostO aus der Vergütung des Verwalters errechnet werden.
Denn der Verwaltervertrag, in dem die Vergütung geregelt ist, hat einen ande-
ren Gegenstand. Er dient dazu, die Rechtsposition des Verwalters im Verhältnis
zu den Wohnungseigentümern auszugestalten, und ist deshalb streng von dem
Akt der Bestellung zu trennen (vgl. nur Senat, aaO, 58 und Staudinger/Bub,
BGB [2005], § 26 WEG Rdn. 132 m.w.N.). Dessen Wert wird also nicht durch
die Verwaltervergütung bestimmt. Er könnte zwar nach deren Höhe geschätzt
werden, eine solche Schätzung führte aber gerade nicht zu einem bestimmten
Geldwert im Sinne von § 29 Satz 1 KostO. Dass der Geschäftswert einer woh-
nungseigentumsrechtlichen Streitigkeit über die Bestellung des Verwalters, die
nach dem bis zum 30. Juni 2006 geltenden Recht in dem Verfahren der freiwil-
ligen Gerichtsbarkeit zu entscheiden war, grundsätzlich nach der Verwalterver-
gütung bemessen wurde (vgl. nur Senat, Beschl. v. 19. September 2002, V ZB
30/02, FGPrax 2003, 13, 18 – insoweit nicht in BGHZ 152, 46 ff. abgedruckt –
und Staudinger/Wenzel, aaO, § 49 WEG Rdn. 22; jeweils m.w.N), steht dem
nicht entgegen. Denn im Unterschied zu § 29 KostO setzt die insoweit vorrangi-
ge Vorschrift des § 48 Abs. 3 WEG a.F. keinen bestimmten Geldwert voraus.
2. Entgegen der Auffassung des vorlegenden Gerichts ist auch nicht zu
beanstanden, dass das Beschwerdegericht den Geschäftswert selbst neu be-
stimmt hat.
a) Gemäß § 30 Abs. 2 KostO ist der Geschäftswert regelmäßig auf
3.000 € anzunehmen; er kann nach Lage des Falls aber auch niedriger oder
höher, jedoch nicht über 500.000 € angenommen werden. Die Entscheidung
hierüber steht im Ermessen des Notars, der als unabhängiger Träger eines öf-
fentlichen Amtes (§ 1 BNotO) einen öffentlich-rechtlichen Gebührenanspruch
geltend macht (vgl. Senat, Beschl. v. 14. Dezember 2006, V ZB 115/06, NJW-
RR 2007, 784, 785 m.w.N.). Im Rahmen der Beschwerde nach § 156 Abs. 1
KostO kann sie daher nur eingeschränkt überprüft werden, nämlich darauf, ob
der Notar von seinem Ermessen Gebrauch gemacht, alle wesentlichen Um-
stände beachtet und die Grenzen des ihm eingeräumten Ermessens eingehal-
ten hat (ganz h.M.; vgl. KG DNotZ 1994, 713, 717; OLG Düsseldorf NJW-RR
1996, 126, 127; OLG Hamm MittBayNot 2006, 448, 449; OLG Frankfurt Mitt-
BayNot 2006, 360; OLG Zweibrücken JurBüro 1981, 1059; Rohs, aaO, § 30
Rdn. 3a und § 156 Rdn 48; Korintenberg/Bengel/Tiedtke, aaO, § 156 Rdn 65;
Becker/Filzek, aaO, § 30 Rdn. 1, 5; Hartmann, Kostengesetze, 38. Aufl., § 156
KostO Rdn. 31; Baumann, Rpfleger 1987, 220; differenzierend Lappe, DNotZ
1994, 718, 720 f. u.ö.; a.A. OLG Köln FGPrax 2000, 126, 127).
Wenn das Beschwerdegericht einen solchen Ermessensfehler feststellt,
ist es jedoch befugt, nach eigenem Ermessen über eine mögliche Abweichung
von dem gesetzlichen Regelwert zu entscheiden (a.A. insoweit OLG Zwei-
brücken und Baumann, jeweils aaO). Der Vorrang des Notarermessens wird
durch diese - prozessökonomisch gebotene - Einschränkung nicht wesentlich
beeinträchtigt. Denn der Notar kann die beanstandete Kostenberechnung noch
während des Beschwerdeverfahrens ändern und dabei auch eine ermessens-
fehlerfreie Wertbestimmung nachholen (so zutreffend Rohs, aaO, § 156 Rdn.
48).
b) Das Beschwerdegericht hat diese Grundsätze beachtet und zutreffend
erkannt, dass der Kostengläubiger das ihm eingeräumte Ermessen fehlerhaft
ausgeübt hat.
aa) Bei der Ermessensentscheidung nach § 30 Abs. 2 Satz 2 KostO ist
von dem in Satz 1 bestimmten Wert auszugehen, der - wie das Wort "regelmä-
ßig" zeigt - für die Mehrzahl der Fälle gelten soll. Die Annahme eines niedrige-
ren oder höheren Werts ist zwar nicht auf seltene Ausnahmefälle beschränkt,
sie erfordert aber eine auf den Einzelfall abgestellte Bewertung (Begründung
des Entwurfs für das Gesetz zur Änderung und Ergänzung kostenrechtlicher
Vorschriften vom 26. Juli 1957, BR-Drs. 138/56, S. 183). Dabei können alle
Umstände berücksichtigt werden, die den Fall von einem durchschnittlichen un-
terscheiden. Im Vordergrund stehen jedoch die wirtschaftliche Bedeutung des
Geschäfts für die Beteiligten, ihr Interesse daran und ihre Vermögenslage, bei
Beschlüssen nach §§ 47, 29 KostO außerdem die Bedeutung und der Zweck
der Vereinigung (vgl. etwa BayObLGZ 1960, 1, 6, 9; 1979, 223, 224 f.; OLG
München ZNotP 2006, 359; Tiedtke, MittBayNot 1997, 14, 21; Rohs,
aaO, § 29 Rdn. 5, § 30 Rdn. 37; Korintenberg/Bengel/Tiedtke, aaO, § 29
Rdn. 6; Korintenberg/Reimann, aaO, § 30 Rdn. 108; Becker/Filzek, aaO, § 29
Rdn. 2; Hartmann, aaO, § 29 KostO Rdn. 6, § 30 KostO Rdn. 53, 55).
bb) Der Kostengläubiger hat den Beschluss über die Bestellung des Ver-
walters mit einem Zehntel des geschätzten Gesamtwerts der Wohnanlage be-
wertet. Dieser Ansatz ist in der Praxis verbreitet (vgl. Lappe, NotBZ 2006, 51).
Entgegen einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung (AG
Freiburg Rpfleger 1985, 378; zustimmend Lappe, aaO, 51 und - vorsichtiger -
KostRsp. KostO § 30 Nr. 68; ebenso - wenn auch auf der Grundlage von § 30
Abs. 1 KostO - LG Heilbronn BWNotZ 1983, 174), der auch das vorlegende Ge-
richt folgen möchte, liegt er aber nicht mehr in dem Rahmen des durch §§ 29
Satz 1, 30 Abs. 2 Satz 2 KostO eröffneten Ermessens (so zutreffend Tiedtke,
ZNotP 2007, 360; vgl. auch OLG Braunschweig OLGR 2007, 577, 578; OLG
Hamm JurBüro 1983, 1554, 1555 f.; OLG Stuttgart aaO, 769; Becker/Filzek,
aaO, § 29 Rdn. 4). Das Zugrundelegen des Werts der Wohnanlage und das
Ansetzen eines bestimmten Prozentsatzes davon als Grundlage der Schätzung
widersprechen der Systematik der §§ 29, 41c Abs. 1, 41a Abs. 4 KostO, die
eine Schätzung ausschließen (s.o. unter 1) und die einseitige Bindung des Ge-
schäftswerts an das Vermögen nur noch für Beschlüsse von Kapitalgesellschaf-
ten vorsehen (weitergehend §§ 27 Abs. 1, 26 Abs. 3 KostO in der bis zum 31.
Dezember 1994 gültigen Fassung: alle Vereinigungen, für deren Betriebsver-
mögen ein steuerlicher Einheitswert ermittelt wurde). Ob dies eine entspre-
chende Bestimmung des Geschäftswerts in den Fällen des § 29 KostO von
vornherein ausschließt (so OLG Stuttgart aaO sowie - für Vereinsbeschlüsse -
BayObLGZ 1979, 223, 225; OLG München ZNotP 2006, 359; Rohs, aaO, § 29
Rdn. 6; Korintenberg/Bengel/Tiedtke, aaO, § 29 Rdn. 8; Becker/Filzek, aaO, §
29 Rdn. 2; Hartmann, aaO, § 29 KostO Rdn. 6), bedarf hier keiner Entschei-
dung. Denn bei dem Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft über
die Bestellung des Verwalters ist der Ansatz von zehn Prozent des Gesamt-
werts der Wohnanlage jedenfalls überhöht und deshalb ermessensfehlerhaft
(so zutreffend Tiedtke, ZNotP 2007, 360; vgl. auch Becker/Filzek, aaO, § 29
Rdn. 4). Das zeigt der Vergleich mit dem Beschluss einer Kapitalgesellschaft
über die Bestellung ihres Vorstands oder Geschäftsführers, den das Gesetz mit
nur einem Prozent des Stammkapitals bewertet (§ 41c Abs. 1 KostO i.V.m. §
41a Abs. 4 Nr. 1 KostO).
3. Das Beschwerdegericht hat aber zu Unrecht davon abgesehen, den
Regelwert von 3.000 € zu überschreiten. Diese Ermessensentscheidung kann
der Senat als Gericht der weiteren Beschwerde (§§ 156 Abs. 4 Satz 4 KostO,
28 Abs. 3 FGG) zwar lediglich auf Rechtsfehler (§156 Abs. 2 Satz 3 KostO),
also wiederum nur darauf überprüfen, ob das Beschwerdegericht das durch
§ 30 Abs. 2 Satz 2 KostO eröffnete Ermessen ausgeübt, dessen Grenzen ein-
gehalten und alle wesentlichen Umstände berücksichtigt hat (allgemeine Auf-
fassung; vgl. nur OLG Braunschweig OLGR 2007, 577, 578; OLG Stuttgart
aaO, 769; Rohs, aaO, § 30 Rdn. 3, 3a und § 156 Rdn 67; Korinten-
berg/Bengel/Tiedtke, § 156 KostO Rdn 89 f.; Becker/Filzek, § 30 KostO Rdn. 5
sowie allgemein BGHZ 18, 143, 148 und BGH, Beschl. v. 23. Mai 1990, XII ZB
117/89, NJW-RR 1990, 1157). In diesem Rahmen ist die Entscheidung jedoch
zu beanstanden. Denn das Beschwerdegericht hat wesentliche Gesichtspunkte
außer Betracht gelassen, die für die Annahme eines höheren Werts sprechen.
a) Das gilt zum einen für den von dem Kostengläubiger geschätzten Wert
der Wohnanlage, den die Kostenschuldnerin der Größenordnung nach nicht in
Zweifel zieht. Hierzu hat das Beschwerdegericht im Anschluss an die Ver-
gleichsentscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart (aaO, 769 f.) die Auffas-
sung vertreten, derartige wirtschaftliche Anhaltspunkte hätten bei der Entschei-
dung über eine mögliche Abweichung von dem gesetzlichen Regelwert außer
Betracht zu bleiben, weil das Gesetz durch die Verweisung auf § 30 Abs. 2
KostO unterstelle, dass tatsächliche Anhaltspunkte für eine Schätzung nach
§ 30 Abs. 1 KostO fehlten. Ob der Vorschrift des § 29 Satz 1 KostO eine solche
Unterstellung entnommen werden kann (so auch BayObLGZ 1960, 1, 5; 1979,
223, 224; OLG München ZNotP 2006, 359), mag dahinstehen. Jedenfalls folgt
aus ihr nicht, dass alle wirtschaftlichen Gesichtspunkte, die der gesetzlich aus-
geschlossenen Schätzung zugrunde gelegt werden könnten, auch bei der Er-
messensentscheidung nach § 30 Abs. 2 Satz 2 KostO außer Betracht bleiben
müssten (vgl. Korintenberg/Reimann, aaO, § 30 Rdn. 109). Bei Beschlüssen
einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist daher auch der Wert der Wohnan-
lage zu berücksichtigen (so schon Mümmler, JurBüro 1981, 837, 840; 1985,
1147, 1150; insoweit zutreffend auch AG Freiburg Rpfleger 1985, 378; Lappe,
NotBZ 2006, 51). Er gehört zwar nicht zu dem Verwaltungsvermögen der teil-
rechtsfähigen Gemeinschaft (Senat, BGHZ 163, 154, 177), ist aber ein taugli-
cher Gradmesser sowohl für die wirtschaftliche Bedeutung als auch für die fi-
nanzielle Leistungsfähigkeit dieser Vereinigung. Ähnlich aussagekräftig – und
leichter zu ermitteln – sind zwar auch die Größe der Anlage und die Zahl der
Wohneinheiten (vgl. Rohs, aaO, § 29 Rdn. 5a; Korintenberg/Bengel/Tiedtke,
aaO, § 29 Rdn. 7; Korintenberg/Reimann, aaO, § 30 Rdn. 88; Becker/Filzek,
aaO, § 30 Rdn. 4; Bund, JurBüro 2003, 578; Gregor, InfoM 2007, 376; Grzi-
wotz, MietRB 2007, 293; Tiedtke, ZNotP 2007, 360 u.ö.). Diese Kriterien hat
das Beschwerdegericht jedoch ebenfalls außer Betracht gelassen.
b) Zum anderen hat das Beschwerdegericht nicht berücksichtigt, dass
der Verwalter nach der Eigentümerversammlung das wichtigste Organ der Ge-
meinschaft und seine Bestellung deshalb für alle Wohnungseigentümer von
grundlegender Bedeutung ist (Senat, BGHZ 152, 46, 57). Im Hinblick darauf
bildet der gesetzliche Regelwert, der den Durchschnitt aller Beschlüsse der
nicht von § 41c Abs. 1 KostO erfassten Vereinigungen repräsentiert, eher die
untere Grenze. Jedenfalls bei größeren Gemeinschaften kann man der Bedeu-
tung der Verwalterbestellung und der Wirtschaftskraft der jeweiligen Gemein-
schaft dadurch Rechnung tragen, dass man - je nach Wert und Größe - zwi-
schen 300 € und 500 € pro Wohneinheit in Ansatz bringt (so Korinten-
berg/Reimann, aaO, § 30 Rdn. 88 und Grziwotz, MietRB 2007, 293; vgl. auch
schon Bayerische Notarkasse, MittBayNot 1977, 173, 176: 500 bis 1000 DM
pro Einheit). Diese recht pauschale Bewertung ist im Rahmen von § 30 Abs. 2
Satz 2 KostO jedenfalls deshalb gerechtfertigt, weil die Regelung der §§ 29
Satz 1, 41c Abs. 1 KostO erkennbar darauf ausgelegt ist, die Bewertung von
Beschlüssen einfach und sicher zu gestalten (vgl. BayObLGZ 1990, 133, 139;
OLG Zweibrücken DNotZ 1972, 119, 121; Reuter, BB 1989, 714, 715); im Un-
terschied zu einer schematischen Multiplikation des Regelwerts (dazu ableh-
nend Rohs, aaO, § 29 Rdn. 5a und Becker/Filzek, aaO, § 30 Rdn. 4) führt sie
- auch im Vergleich mit den in §§ 41c Abs. 1, 41a Abs. 4 KostO vorgesehenen
Beträgen - nicht zu überhöhten Werten. Außergewöhnliche Umstände - wie die
erforderlich werdende Zustimmung des Verwalters zu der bevorstehenden Ver-
äußerung mehrerer Wohneinheiten (vgl. OLG Düsseldorf JurBüro 1992, 551) -
können allerdings entsprechend höhere Ansätze rechtfertigen.
4. Der Rechtsfehler des Beschwerdegerichts führt zur Aufhebung des
angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache. An einer
eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht nur deshalb gehindert, weil das
Beschwerdegericht keine Feststellungen über die Zahl der Wohneinheiten ge-
troffen hat. Er kann dem Kostengläubiger auch deshalb keine höheren Gebüh-
ren zusprechen, weil die Kostenberechnung vom 14. August 2006 den Anforde-
rungen des § 154 Abs. 2 KostO nicht genügt und deshalb als Grundlage für ei-
ne Einforderung der Kosten ausscheidet (Senat, BGHZ 164, 355, 359).
a) Gemäß § 154 Abs. 2 KostO muss der Notar in der Kostenberechnung
über den Betrag der angesetzten Kosten hinaus den Geschäftswert, die Kos-
tenvorschriften, eine kurze Bezeichnung des jeweiligen Gebührentatbestands
und der Auslagen sowie verauslagte Gerichtskosten und empfangene Vor-
schüsse angeben. Durch diese Angaben soll die Kostenberechnung transparent
gemacht und der Kostenschuldner in die Lage versetzt werden, den Kostenan-
satz anhand der zugrunde liegenden Bestimmungen zu prüfen (Senat, aaO,
359; Beschl. v. 14. Dezember 2006, V ZB 115/06, NJW-RR 2007, 784, 785;
Beschl. v. 3. April 2008, V ZB 115/07, 2192, 2193; BGH, Beschl. v. 2. Dezem-
ber 2002, NotZ 19/02, NJW 2003, 976, 977). Die in der Kostenberechnung vom
14. August 2006 enthaltenen Angaben zum Geschäftswert sind danach aus
zwei Gründen zu beanstanden.
aa) Zum einen verweist der erläuternde Zusatz "10%" zwar auf einen
zehnfachen Betrag des angegebenen Geschäftswerts; er lässt aber nicht er-
kennen, wie sich dieser – in der Urkunde nicht erwähnte und auf einer eigenen
Schätzung des Kostengläubigers beruhende – Betrag zusammensetzt.
Dem Zweck des § 154 Abs. 2 KostO ist damit nicht Genüge getan. Denn
danach muss die Kostenberechnung aus sich selbst heraus verständlich und
auch der Geschäftswert so dargestellt sein, dass der Kostenschuldner dessen
Ermittlung nachvollziehen kann (BGH, Beschl. v. 2. Dezember 2002, aaO, 977).
Die bloße Angabe eines Werts, der dem Kostenschuldner weder bekannt noch
aus der Urkunde ersichtlich ist, genügt dafür nicht. Zusammengesetzte Werte
sind vielmehr aufzuschlüsseln und die darin enthaltenen Einzelwerte – soweit
dies zu ihrem Verständnis erforderlich ist – schlagwortartig zu bezeichnen
(BGH, Beschl. v. 2. Dezember 2002, aaO, 977; ebenso Rohs, aaO, § 154
Rdn. 12; Assenmacher/Matthias, KostO, 16. Aufl., Stichwort "Kostenberech-
nung" 2.2.1; Becker/Filzek, aaO, § 154 Rdn. 6 und Hartmann, aaO, § 154
KostO Rdn. 6 m.w.N.; a.A. Reithmann, EWiR 2003, 653, 654; Korinten-
berg/Bengel/Tiedtke, aaO, § 154 Rdn. 8c, vgl. aber auch Rdn. 19 und Tiedtke,
ZNotP 2004, 77, 78).
Ob die weitere Erläuterung des Geschäftswerts, die der Kostengläubiger
der unter einem Beglaubigungsvermerk aufgestellten Kostenberechnung § 154
Abs. 3 Satz 2 KostO hinzugefügt hat, diesen Anforderungen gerecht wird, er-
scheint ebenfalls zweifelhaft, bedarf aber keiner abschließenden Entscheidung.
Denn nach Zweck und Systematik des Gesetzes kommt es nur auf die dem
Schuldner mitgeteilte Kostenberechnung nach § 154 Abs. 1 KostO an.
bb) Zum anderen hat der Kostengläubiger in der Kostenberechnung vom
14. August 2006 nicht angegeben, nach welchen Vorschriften er den Ge-
schäftswert ermittelt hat.
Ob sich das Zitiergebot des § 154 Abs. 2 KostO auf diese Bestimmungen
erstreckt, ist umstritten. Nach der früher herrschenden Meinung, der auch das
vorlegende Gericht folgt, ist das nicht der Fall (vgl. OLG Hamm JurBüro 1992,
343, 345 m.w.N.; aber auch noch Korintenberg/Bengel/Tiedtke, aaO, § 154
Rdn. 8c; Assenmacher/Matthias, aaO, Stichwort "Kostenberechnung" 2.2.1;
Schmidt, JurBüro 2005, 116, 118; Tiedtke/Schmidt, DNotZ 1995, 737, 739 und
Tiedtke, ZNotP 2005, 279 f.; anders jedoch ders., ZNotP 2004, 77, 78). Seit der
Verschärfung des Zitiergebots durch das Kostenrechtsänderungsgesetz vom
24. Juni 1994 (BGBl I, S. 1325; dazu Senat, Beschl. v. 3. April 2008, aaO,
2193) werden allerdings zwei Gegenauffassungen vertreten. Nach der einen
sind die für den Geschäftswert maßgeblichen Bestimmungen dann anzugeben,
wenn der Wert aus der Urkunde nicht ohne weiteres ersichtlich oder seine Er-
mittlung anders nur schwer nachvollziehbar ist (Rohs, aaO, § 154 Rdn. 12;
Hartmann, aaO, § 154 KostO Rdn. 7); die Vertreter der anderen halten diese
Angabe stets für erforderlich (OLG Düsseldorf JurBüro 2005, 151, 152; Heinze,
NotBZ 2007, 119, 121; Klein, RNotZ 2006, 628 f.; Klein/Schmidt, RNotZ 2006,
340, 341; Lappe, NJW 1995, 1191, 1199; ebenso - für § 154 Abs. 2 KostO
a.F. - ders., KostRspr. KostO § 154 Nr. 42 und 43).
Zutreffend ist die zuletzt genannte Ansicht. Das folgt zwar nicht schon
daraus, dass das Zitiergebot des § 154 Abs. 2 KostO nicht mehr nur für Gebüh-
renvorschriften, sondern für alle Kostenvorschriften gilt. Denn mit dieser Ände-
rung wollte der Gesetzgeber vor allem die Vorschriften einbeziehen, welche die
in Ansatz gebrachten Auslagen regeln (vgl. die Begründung zu dem Kosten-
rechtsänderungsgesetz vom 24. Juni 1994, BT-Drs. 12/6962, S. 92, 102). Nach
dem Gesetzeszweck erfasst der Begriff der Kostenvorschriften alle Normen,
deren Angabe für die Nachvollziehbarkeit und Durchschaubarkeit des Kosten-
ansatzes aus der Sicht eines verständigen - mit Kostensachen nicht vertrauten -
Kostenschuldners von grundlegender Bedeutung sind (Senat, Beschl. v. 3. April
2008, aaO, 2193). Aus diesem Grund hat der Senat (aaO) bereits entschieden,
dass das Zitiergebot die Angabe der Vorschriften des § 32 KostO verlangt, weil
der Kostenschuldner ohne diesen Hinweis nicht nachvollziehen kann, wie sich
der angegebene Geschäftswert in der geforderten Gebühr niederschlägt. Nichts
anderes gilt für den Geschäftswert selbst. Denn seine Höhe ist für die Berech-
nung der Wertgebühren ebenso bedeutsam wie der jeweilige Gebührentatbe-
stand, und auch sie kann von einem verständigen, aber mit Kostensachen nicht
vertrauten Kostenschuldner ohne Hinweis auf die maßgeblichen Vorschriften in
der Regel nicht vollständig nachvollzogen und vor allem nicht auf ihre Berechti-
gung überprüft werden. Im Hinblick darauf ist die Angabe dieser Vorschriften
auch dann erforderlich, wenn der angesetzte Geschäftswert aus der Urkunde
ersichtlich oder nachvollziehbar berechnet ist.
b) Der Verstoß gegen das Zitiergebot hat grundsätzlich zur Folge, dass
die Kostenberechnung ohne weitere Sachprüfung aufgehoben werden muss
(Senat, BGHZ 164, 355, 359; Beschl. v. 3. April 2008, aaO, 2193). Das kommt
hier aber - unabhängig von dem Verbot der reformatio in peius (dazu Senat,
BGHZ 165, 125, 133 f.) - schon deshalb nicht in Betracht, weil das Beschwer-
degericht den Kostengläubiger nicht auf § 154 Abs. 2 KostO hingewiesen hat.
IV.
Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Verfahren der weiteren Be-
schwerde beruht auf §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 1 KostO.
Krüger
Klein
Schmidt-Räntsch
Czub
Roth
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 19.09.2007 - 82 T 457-459/06 -
KG Berlin, Entscheidung vom 17.06.2008 - 9 W 144-146/07 -