BGH Urteil vom 04.12.2008 – III ZR 51/08

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 51/08

Verkündet am: 4. Dezember 2008 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

BGHZ:

BGHR:

ja

ja

ja

BeurkG § 17 Abs. 1, § 21 Abs. 1, BNotO § 14 Abs. 1

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung braucht der Notar ohne beson-

dere Umstände, etwa weil Zweifel am Umfang des Sondereigentums be-

stehen, nicht in die Grundakten Einsicht zu nehmen, selbst wenn in dem

von ihm einzusehenden Wohnungsgrundbuch auf die in den Grundakten

befindliche Eintragungsbewilligung Bezug genommen wird. Es bedarf

dann auch keines Hinweises auf die unterbliebene Einsichtnahme oder

darauf, dass sich nur mit ihr der Umfang des Sondereigentums ermitteln

lasse.

BGH, Urteil vom 4. Dezember 2008 - III ZR 51/08 - KG Berlin

LG Berlin

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 4. Dezember 2008 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter

Dr. Wurm, Dr. Herrmann, Wöstmann und Hucke

für Recht erkannt:

Die Revision der Kläger gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des

Kammergerichts vom 1. Februar 2008 wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Revisionsrechtszugs zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Kläger erwarben eine in einem 1983 in eine Wohnungseigentumsan-

lage umgewandelten Altbau belegene Eigentumswohnung. Der beklagte Notar

beurkundete am 13. Februar 1998 den zugrunde liegenden Kaufvertrag. Der

Vertragsgegenstand war wie folgt bezeichnet:

"..eingetragener Eigentümer der Eigentumseinheit Nr. 13, beste- hend aus 85,20/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück K. 54, Flur 9, Flurstück 352/2, verbunden mit dem Sonder- eigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 13 bezeichneten Woh- nung, verzeichnet im Wohnungsgrundbuch von G. , des Amtsgerichts C. , Bl. 4673, ist die Erschienene zu 1 …"

Im Beurkundungstermin gingen alle Beteiligten davon aus, zu der Woh-

nung gehöre ein Zimmer im darüber gelegenen Dachgeschoss, welches nur

über eine in der Wohnung vorhandene Treppe erreichbar war. Dieses Zimmer

stand jedoch im Gemeinschaftseigentum, war also nicht Bestandteil des von

den Klägern erworbenen Sondereigentums. Der Beklagte hatte vor dem Beur-

kundungstermin das Grundbuch eingesehen, nicht aber die Grundakten. Im

Beurkundungstermin lagen Unterlagen zum erworbenen Wohnungseigentum

wie die Teilungserklärung, die Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst Auftei-

lungsplänen oder eine Gemeinschaftsordnung nicht vor.

Im Februar 2001 erhielten die Mitglieder der Wohnungseigentümerge-

meinschaft Kenntnis davon, dass der Dachgeschosswohnraum nicht zum Son-

dereigentum der Kläger gehört. Diesen war es nicht möglich, das Sondernut-

zungsrecht an diesem Raum zu erlangen.

Die Kläger verlangen vom Beklagten Schadensersatz in Höhe von

74.086,19 €, weil er nicht in die Grundakten Einsicht genommen habe und auch

keinen Hinweis darauf gegeben habe, dass er diese, aus denen allein sich der

Umfang des Sondereigentums ermitteln lasse, nicht eingesehen habe. Beson-

derer Anlass zur Einsichtnahme in die Grundakten habe bestanden, weil der

Beklagte den Kaufvertragsentwurf nach einem zuvor überreichten Exposé zu

fertigen gehabt habe, in dem auch der über der Wohnung befindliche Dachge-

schossraum als zur Wohnung gehörend aufgeführt gewesen sei.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen eingelegte Be-

rufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zuge-

lassenen Revision verfolgen sie ihren Klageantrag weiter.

Die Revision ist unbegründet.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, dass eine Amtspflichtverletzung

des Beklagten nicht vorliege, da dieser keine Pflicht zur Einsichtnahme in die

Grundakten gehabt habe. Eine solche Pflicht habe sich im vorliegenden Fall

weder aus § 21 Abs. 1 BeurkG noch aus § 14 BNotO ergeben. Der Beklagte

habe keinen Anlass gehabt, daran zu zweifeln, dass die Angaben der Parteien

zum Bestand der Wohnung denjenigen in der Teilungserklärung bzw. dem dazu

gehörigen Aufteilungsplan zur Abgeschlossenheitsbescheinigung entsprochen

hätten. Eine Pflicht darauf hinzuweisen, dass er die Grundakten nicht eingese-

hen habe und dass sich der Umfang des Sondereigentums nur durch eine Ein-

sichtnahme in die Grundakten ermitteln lasse, bestehe ebenfalls nicht.

II.

Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprü-

fung stand. Den Klägern steht kein Schadensersatzanspruch nach § 19 Abs. 1

Satz 1 BNotO gegen den Beklagten zu. Es liegt keine Amtspflichtverletzung des

Beklagten vor.

1.

Der Beklagte war nicht verpflichtet, die Grundakten einzusehen und den

Inhalt der Teilungserklärung bzw. des Aufteilungsplans und der Abgeschlos-

senheitsbescheinigung mit dem Inhalt des ihm nach dem - revisionsrechtlich

zugrunde zu legenden - Vortrag der Kläger überreichten Exposés über die

Wohnung abzugleichen.

a) Eine Pflicht zur Einsichtnahme in die Grundakten ergab sich nicht aus

§ 21 Abs. 1 BeurkG. Danach soll sich der Notar bei Geschäften, die im Grund-

buch eingetragene oder einzutragende Rechte zum Gegenstand haben, über

den Grundbuchinhalt unterrichten. Ansonsten soll er nur beurkunden, wenn die

Beteiligten trotz Belehrung über die damit verbundenen Gefahren auf einer so-

fortigen Beurkundung bestehen.

aa) Eine generelle Pflicht zur Einsichtnahme der Grundakten folgt aus

dieser Vorschrift nicht (Senatsurteile vom 26. März 1953 - III ZR 14/52 - DNotZ

1953, 492, 495 f; vom 12. Februar 2004 - III ZR 77/03 - NJW-RR 2004, 1071,

1072; Winkler, BeurkG, 16. Aufl., § 21 Rn. 20 ff). Zweck der Vorschrift ist, dass

der Notar seinen Belehrungspflichten nachkommen kann und keine Urkunden

erstellt werden, die nicht vollziehbar sind (BT-Drucks. V/3282 S. 33). Die nach

der Vorschrift vorzunehmende Grundbucheinsicht erstreckt sich aber dann auf

den Inhalt der Grundakten, wenn die Grundbucheintragung auf dortige Vorgän-

ge Bezug nimmt, die für das zu beurkundende Geschäft von Bedeutung sind

(vgl. § 874, § 1115 Abs. 1 BGB; Senatsurteil vom 26. März 1953 aaO; BGH,

Urteil vom 12. November 2004 - V ZR 322/03 - NJW-RR 2005, 315; RG HRR

1934 Nr. 805; Ganter, in: Zugehör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung,

Rn. 884; Lerch, BeurkG, 3. Aufl., § 21 Rn. 6).

Die oben genannten Grundsätze könnten den Schluss nahe legen, dass

im Falle der Bezugnahme in der Grundbucheintragung auf die Eintragungsbe-

willigung nach § 7 Abs. 3 WEG beim Verkauf einer Eigentumswohnung auch

eine Einsichtnahme in die Grundakten erforderlich sei, weil sich der konkrete

Inhalt des Sondereigentums nur daraus ergibt. Jedoch begrenzen hier zu be-

rücksichtigende Besonderheiten diese Pflicht in der Weise, dass eine Einsicht-

nahme in die Grundakten nur bei Vorliegen besonderer Umstände notwendig

ist, etwa weil Zweifel am Umfang des Sondereigentums bestehen.

Der Gesetzgeber hat Rücksicht darauf genommen, dass insbesondere

bei größeren Wohnungseigentumsanlagen die Eintragungsbewilligung mit der

Teilungserklärung, der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheini-

gung einen erheblichen Umfang haben können. Nach § 7 Abs. 3 WEG, § 3

Abs. 2 Wohnungsgrundbuchverfügung darf deshalb die Grundbucheintragung

auf die Eintragungsbewilligung Bezug nehmen. Nach § 10 Abs. 2 GBO i.V.m.

§ 24 Abs. 3 Grundbuchverfügung kann zusätzlich hinsichtlich der zu der Grund-

akte zu nehmenden Schriftstücke auf eine andere Grundakte desselben Amts-

gerichts verwiesen werden. Deshalb wird bei Wohnungseigentumsanlagen die

Eintragungsbewilligung mit den dazugehörigen Unterlagen regelmäßig nur zu

den Grundakten des ersten Wohnungsgrundbuchs der Anlage genommen und

hierauf in den Grundakten der übrigen Wohnungsgrundbücher verwiesen

(Staudinger/Rapp, BGB, 13. Bearbeitung 2005, § 7 WEG Rn. 16). Die Einsicht-

nahme in die Grundakte würde deshalb allenfalls beim Verkauf der ersten

Wohnung der Anlage auch die Einsichtnahme in die Eintragungsbewilligung mit

den dazu gehörigen Unterlagen ermöglichen. Sonst müsste der Notar nicht nur

in die Grundakte des Wohnungsgrundbuches der verkauften, sondern auch in

die der ersten Wohnung der Anlage Einsicht nehmen.

Hinzu tritt, dass die Eintragungsbewilligung mit den dazu gehörigen Un-

terlagen regelmäßig nicht ohne größeren Aufwand zu erfassen ist. Die Einsicht-

nahme würde wegen deren Schwierigkeitsgrades kaum auf einen Mitarbeiter

delegiert werden können. Dies in allen Fällen des Verkaufs einer Eigentums-

wohnung zu verlangen, ohne einen konkreten Anlass dafür zu haben, stellt sich

als unverhältnismäßig dar.

Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass sich regelmäßig die tatsäch-

liche Nutzung der Räume in der Wohnungseigentumsanlage durch den jeweili-

gen Eigentümer auch mit dem ihm zugewiesenen Sondereigentum deckt. Die

Gefahr einer Fehlvorstellung über den Umfang des verkauften Wohnungseigen-

tums, die im entgegengesetzten Fall einer Abweichung der tatsächlichen Nut-

zung von der Eintragung im Grundbuch infolge einer Besichtigung der Woh-

nung beim Käufer entstehen kann, ist dementsprechend als gering einzustufen

und rechtfertigt es nicht, generell und ohne konkreten Anlass eine Einsichtnah-

me in die Grundakten des Wohnungsgrundbuches der verkauften Eigentums-

wohnung und der ersten Wohnung der Anlage durch den Notar zu verlangen.

bb) Im vorliegenden Fall bestand kein Anlass für den Beklagten, Einsicht

in die Grundakten zu nehmen. Er hatte nach den Feststellungen des Beru-

fungsgerichtes keinen Grund anzunehmen, dass die tatsächliche Nutzung der

Eigentumswohnung durch die Verkäufer über das ihnen zugewiesene Sonder-

eigentum hinausging und insofern eine Fehlvorstellung bei den Klägern über

den Kaufgegenstand vorlag. Ohne Anhaltspunkt hierfür und ohne Einzelauftrag

konnte vom Beklagten nicht verlangt werden, dass er das ihm vorgelegte Expo-

sé auf dessen Übereinstimmung mit der Eintragungsbewilligung überprüfte. Der

Verkauf der Eigentumswohnung im eingetragenen Umfang konnte ohne Ein-

sichtnahme erfolgen.

b) Eine Pflicht zur Einsichtnahme in die Grundakte ergab sich auch nicht

aus einer erweiterten Belehrungspflicht nach § 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO. Eine

solche Pflicht setzt voraus, dass für den Notar erkennbar eine Gefahrenlage für

die Urkundsbeteiligten besteht (ständige Rechtsprechung, zuletzt Senatsurteil

vom 20. September 2007 - III ZR 33/07 - NJW 2008, 1085 m.w.N.). Danach

kann die Pflicht zur Einsichtnahme in weitere Unterlagen erforderlich sein, wenn

z.B. beim Verkauf einer nicht vermessenen Teilfläche noch nicht sicher ist, ob

das verkaufte Grundstück mit der angegebenen Flurstücknummer entsteht

(BGH, Beschluss vom 26. November 1998 - IX ZR 231/97 - BGHR BNotO § 14

Abs. 1 Identitätsprüfung 1), oder erkennbar ist, dass dem beurkundeten Ge-

schäft zeitlich vorgehende Eintragungsanträge entgegenstehen können (BGH,

Urteil vom 21. Januar 1969 - VI ZR 150/67 - DNotZ 1967, 496, 497).

Nach den revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Feststellungen des

Berufungsgerichtes hatte der Beklagte keinen Anlass, daran zu zweifeln, ob

hier der Umfang des Sondereigentums und die tatsächliche Nutzung von ein-

ander abwichen. Ein solcher Anlass ergab sich auch nicht aus dem Umstand,

dass 1984 der Inhalt des Sondereigentums geändert wurde. Dies lag so lange

zurück, dass es ebenfalls keinen Grund gab anzunehmen, der tatsächliche

Gebrauch weiche von dem im Grundbuch eingetragenen Umfang des Sonder-

eigentums ab.

c) Auch aus § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG ließ sich keine Pflicht zur Ein-

sichtnahme herleiten, wonach der Notar den Sachverhalt zu klären hat. Der No-

tar darf sich dabei regelmäßig auf die tatsächlichen Angaben der Urkundsbetei-

ligten verlassen. Deshalb braucht der Notar die Wohnungsgröße ohne weiteren

konkreten Anlass nicht aus den in den Grundakten befindlichen Urkunden zu

ermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 11. März 1999 - IX ZR 260/97 - NJW-RR 1999,

1214, 1215). Da im vorliegenden Fall beide Parteien übereinstimmend davon

ausgegangen waren, der im Dachgeschoss gelegene Raum gehöre zur Woh-

nung, musste der Beklagte dies nicht ohne Anlass hinterfragen und auf die

Übereinstimmung mit den Unterlagen in den Grundakten überprüfen. Anhalts-

punkte für die übereinstimmende Fehlvorstellung der Beteiligten hatte der Be-

klagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichtes nicht.

2.

Eine Amtspflichtverletzung liegt auch nicht in der unterlassenen Beleh-

rung der Urkundsbeteiligten, dass der Beklagte allein durch die Einsichtnahme

in das Wohnungsgrundbuch den Umfang des Sondereigentums nicht ermitteln

könne und sich dieser nur aus den Grundakten ergibt, die er nicht eingesehen

habe.

a) Eine Pflicht zur Belehrung in der von den Klägern gewünschte Weise

ergibt sich nicht aus § 17 Abs. 1 BeurkG. Danach soll der Notar die Beteiligten

über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und darauf achten, dass

Irrtümer und Zweifel vermieden werden.

aa) Zur rechtlichen Tragweite gehören die formellen und materiellen

Wirksamkeitsvoraussetzungen, die außerhalb der Beurkundung erforderlichen

weiteren Voraussetzungen zur Erreichung der mit dem Rechtsgeschäft beab-

sichtigten Wirkungen, die unmittelbaren Rechtsfolgen und etwaige Hindernisse

beim Vollzug des beurkundeten Rechtsgeschäfts. Damit soll gewährleistet wer-

den, dass die zu errichtende Urkunde den Willen der Beteiligten vollständig so-

wie inhaltlich richtig und eindeutig wiedergibt. Demzufolge hat der Notar die Be-

teiligten über die rechtliche Bedeutung ihrer Erklärungen sowie die Vorausset-

zungen für den Eintritt der bezweckten Rechtsfolge in dem Umfang zu beleh-

ren, wie es zur Errichtung einer dem wahren Willen entsprechenden rechtsgül-

tigen Urkunde erforderlich ist (Senatsurteil vom 2. Juni 2005 - III ZR 306/04 -

NJW 2005, 3495; BGH, Urteil vom 2. November 1996 - IX ZR 15/95 - NJW

1996, 522, 523 m.w.N.) Der Notar ist aber nicht gehalten, eine schematische

Belehrung vorzunehmen und ohne Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen

der Beteiligten sämtliche in dem Vertrag enthaltenen Klauseln eingehend zu

erläutern. Eine solche Handhabung könnte nicht nur die notarielle Verhandlung

überfrachten, sondern die Aufmerksamkeit der Beteiligten von den wesentlichen

Punkten ablenken (Senatsurteil vom 2. Juni 2005 aaO., m.w.N.)

bb) Hiervon ausgehend hält die Annahme des Berufungsgerichtes, dass

keine Hinweispflicht in der von den Klägern gewünschten Weise bestand, der

rechtlichen Überprüfung stand. Der Wille der Beteiligten, die streitgegenständ-

liche Wohnung zu verkaufen, ist in der Urkunde des Beklagten richtig wieder-

gegeben worden. Der Kaufvertrag konnte auch vollzogen werden. Fehl gingen

die gemeinsamen Vorstellungen der Beteiligten nur über den Umfang des Woh-

nungseigentums. Im notariellen Vertrag genügt zur Bezeichnung der Wohnung

die Angabe des betreffenden Wohnungsgrundbuches (BGHZ 125, 235). Die

Ausgestaltung der Wohnung, wie sie sich aus den in den Grundakten befindli-

chen Unterlagen ergibt, gehört dementsprechend auch nicht zwingend zum In-

halt der auf den Verkauf bzw. den Eigentumsübergang gerichteten Willenserklä-

rung (vgl. Reithmann/Albrecht, Handbuch der notariellen Vertragsgestaltung,

8. Aufl., Rn. 444) und damit nicht ohne weiteres zur rechtlichen Tragweite des

Geschäfts (vgl. Reithmann MittBayNot 2005, 207, 208). Dies gilt erst recht für

den von den Klägern gewünschten Hinweis, dass sich der Umfang des einge-

tragenen Sondereigentums nur aus den Grundakten ersehen lasse.

Dass die Teilungserklärung, der Aufteilungsplan und die Gemeinschafts-

ordnung für den Umfang der hier verkauften Rechte an der Wohnung von Be-

deutung sind, ergibt sich bereits unmittelbar aus der Bezugnahme auf diese

Unterlagen im Kaufvertrag (§ 1 Nr. 1, § 4a Nr. 1). Die Kläger erwarten der Sa-

che nach einen Hinweis auf ein Risiko, für dessen Eintritt keine Anhaltspunkte

vorlagen und das insbesondere aufgrund der bereits seit langem bestehenden

Nutzung der Wohnung auch als unwahrscheinlich einzustufen war. Es war des-

halb im hier vorliegenden Fall nicht pflichtwidrig, keinen Hinweis zu geben, dass

sich der Umfang des eingetragenen Sondereigentums nur aus einer hier unter-

bliebenen Einsichtnahme in die Grundakten ermitteln lasse.

b) Eine Pflichtverletzung wegen des unterlassenen Hinweises aus § 14

Abs. 1 Satz 2 BNotO scheidet aus bereits genannten Gründen aus. Eine Pflicht

zur betreuenden Belehrung setzt die Erkennbarkeit einer Gefährdungslage vor-

aus, woran es hier nach den Feststellungen des Berufungsgerichtes fehlt.

Schlick

Wurm

Herrmann

Wöstmann

Hucke

Vorinstanzen:

LG Berlin, Entscheidung vom 18.10.2006 - 84 O 35/06 -

KG Berlin, Entscheidung vom 01.02.2008 - 9 U 250/06 -