BGH Beschluss vom 11.12.2008 – III ZB 53/08

BUNDESGERICHTSHOF

vom

11. Dezember 2008

in dem Rechtsstreit

III ZB 53/08

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

ZPO §§ 8, 9, 511; BKleingG § 5 Abs. 5

a) Bei Räumungsklagen nach vorausgegangener Kündigung eines Kleingar-

tenpachtverhältnisses ist der Wert des Beschwerdegegenstandes regel-

mäßig in entsprechender Anwendung des § 9 ZPO nach dem auf einen

Zeitraum von dreieinhalb Jahren entfallenden Entgelt für die Gebrauchs-

überlassung zu bemessen.

b) Zu diesem Entgelt gehören bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise neben

dem eigentlichen Pachtzins auch Gegenleistungen anderer Art, wie die

Übernahme der öffentlich-rechtlichen Lasten im Sinne von § 5 Abs. 5

BKleingG.

BGH, Beschl. v. 11. Dezember 2008 - III ZB 53/08 - LG Berlin

AG Pankow-Weißensee

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 11. Dezember 2008 durch

den Vorsitzenden Richter Schlick, die Richter Dr. Wurm, Dörr, Wöstmann und

die Richterin Harsdorf-Gebhardt

beschlossen:

Auf die Rechtsbeschwerde der Beklagten wird der Beschluss der

Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin in Berlin vom 9. Juni 2008

- 62 S 75/08 - aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten

des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht zurückver-

wiesen.

Der Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird

auf 200,24 € festgesetzt.

I.

Die Parteien streiten über den Fortbestand eines (Kleingarten-)Pacht-

verhältnisses. Durch Unterpachtvertrag vom 13. November 1995 verpachtete

der klagende Bezirksverband der Kleingärtner an die Beklagten eine Parzelle

zur kleingärtnerischen Nutzung. Die Beklagten haben jährlich neben dem

Pachtzins von 162,48 € für öffentlich-rechtliche Lasten, die sie nach dem

Pachtvertrag zu tragen haben, weitere 37,76 € zu zahlen.

Mit Schreiben vom 2. April 2007 kündigte der Kläger das Pachtverhältnis

fristlos mit der Begründung, die Beklagten hätten gegen das in dem Pachtver-

trag bestimmte Verbot, den Kleingarten dauerhaft zu bewohnen, verstoßen.

Das Amtsgericht hat der vom Kläger erhobenen Räumungsklage stattge-

geben. Die hiergegen von den Beklagten eingelegte Berufung hat das Landge-

richt durch den angefochtenen Beschluss als unzulässig verworfen, weil der

Wert des Beschwerdegegenstandes nur 568,68 € betrage und damit 600 €

nicht übersteige. Die Beschwer der Beklagten bemesse sich gemäß §§ 8, 9

ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresentgelt. Dieses bestehe nur aus dem

von den Beklagten zu zahlenden Pachtzins und umfasse nicht die von ihnen

zusätzlich zu tragenden öffentlich-rechtlichen Lasten.

Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der Rechtsbeschwerde.

II.

Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg.

1.

Sie ist zulässig, insbesondere nach § 574 Abs. 1 Nr. 1 ZPO i.V.m. § 522

Abs. 1 Satz 4 ZPO statthaft. Die Rechtssache hat gemäß § 574 Abs. 2 Nr. 1

ZPO grundsätzliche Bedeutung.

2.

Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet. Das Berufungsgericht hat die

Berufung zu Unrecht als unzulässig verworfen. Entgegen der Auffassung des

Berufungsgerichts beträgt der Wert des Beschwerdegegenstandes 700,84 €

und übersteigt damit die in § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO festgelegte Wertgrenze von

600 €.

a) Im Ansatz zutreffend hat das Berufungsgericht den Wert des Be-

schwerdegegenstandes nach § 8 ZPO bestimmt, der auch auf Räumungskla-

gen nach vorausgegangener Kündigung eines Kleingartenpachtverhältnisses

anwendbar ist (Senatsurteil vom 17. März 2005 - III ZR 342/04 - NJW-RR 2005,

867, 868 unter 1. m.w.N.; Senatsbeschluss vom 2. Oktober 2007 - III ZB 47/07 -

NZM 2008, 461, 462 Rn. 6). Nach dieser Vorschrift ist bei einem Streit über das

Bestehen oder die Dauer eines Pacht- oder Mietverhältnisses der Betrag der

auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Pacht oder Miete und, wenn der

25-fache Betrag des einjährigen Entgelts geringer ist, dieser Betrag für die

Wertberechnung entscheidend. Die "streitige Zeit" im Sinne dieser Vorschrift

beginnt mit der Klageerhebung, wenn - wie hier - die Räumungsklage zu einem

Zeitpunkt erhoben wird, zu dem die Kündigung nach der Behauptung der kla-

genden Partei bereits wirksam geworden ist (Senatsurteil vom 17. März 2005

aaO unter 1. a; Senatsbeschluss vom 2. Oktober 2007 aaO; jeweils m.w.N.).

Das Ende der streitigen Zeit wird bei Verträgen von unbestimmter Dauer nach

dem Zeitpunkt bestimmt, auf den diejenige Partei hätte kündigen können, die

die längere Bestehenszeit behauptet (Senatsurteil vom 17. März 2005 aaO un-

ter 1. b bb; Senatsbeschluss vom 2. Oktober 2007 aaO Rn. 7; jeweils m.w.N.).

Hat sich der Nutzungsberechtigte - wie hier die Beklagten - nicht auf einen kon-

kreten Beendigungszeitpunkt berufen, so ist in entsprechender Anwendung des

§ 9 ZPO auf einen Zeitraum von dreieinhalb Jahren abzustellen (Senatsurteil

vom 17. März 2005 aaO S. 869 unter 2. b; Senatsbeschluss vom 2. Oktober

2007 aaO Rn. 7; jeweils m.w.N.).

b) In die demnach zugrunde zu legende Jahrespacht hat das Berufungs-

gericht unzutreffend nicht die von den Beklagten übernommenen öffentlich-

rechtlichen Lasten einbezogen.

aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist unter dem

nach § 8 ZPO für die Bemessung des Streitwerts maßgeblichen Entgelt nicht

nur der eigentliche Miet- oder Pachtzins zu verstehen. Vielmehr gehören dazu

nach der Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14. Juli 1955

auch vertragliche verbrauchsunabhängige Gegenleistungen anderer Art, wie

etwa die Übernahme von öffentlichen Abgaben und sonstigen Lasten mit Aus-

nahme solcher Leistungen, insbesondere nebensächlicher Art, die im Verkehr

nicht als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung angesehen werden (BGHZ 18,

168, 172 f; Senatsbeschluss vom 27. Februar 1992 - III ZR 142/91 - BGHR

ZPO § 8 Jagdpacht 1; Schneider/Herget, Streitwertkommentar, 12. Aufl., Stich-

wort "Mietstreitigkeiten", Rn. 3488 f m.w.N.; Roth

in: Stein/Jonas, ZPO,

22. Aufl., § 8 Rn. 13 m.w.N.). Bereits im Zeitpunkt der vorgenannten Grund-

satzentscheidung hatten die öffentlichen Abgaben und sonstigen Lasten eben-

so wie vom Mieter oder Pächter übernommene Unterhaltungs- und Instandset-

zungskosten in den meisten Fällen eine solche Erhöhung erfahren, dass sie bei

wirtschaftlicher Betrachtungsweise kaum noch als Nebenleistungen angesehen

werden konnten und als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung gewertet werden

mussten (BGHZ aaO S. 171). Diese Grundsätze beanspruchen auch heute

noch Geltung. So machen die von den Beklagten zu tragenden öffentlich-

rechtlichen Lasten in Höhe von jährlich 37,76 € einen wesentlichen Anteil des

von ihnen jährlich insgesamt zu zahlenden Betrages von 200,24 € aus. Ausge-

hend von diesem Gesamtbetrag ergibt sich ein Wert des Beschwerdegegens-

tandes von 700,84 € (200,24 € x 3,5).

bb) Gegen die Berücksichtigung der öffentlich-rechtlichen Lasten bei der

Bemessung des Rechtsmittelwertes spricht nicht die durch das Kostenrechts-

modernierungsgesetz vom 5. Mai 2004 (BGBl. I S. 718) eingeführte und seit

dem 1. Juli 2004 für den Gebührenstreitwert geltende Bestimmung des § 41

Abs. 1 Satz 2 GKG. Danach umfasst das auf die streitige Zeit entfallende Ent-

gelt, das gemäß § 41 Abs. 1 Satz 1 GKG maßgeblich ist, neben dem Netto-

grundentgelt die Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind

und nicht gesondert abgerechnet werden. Es bedarf hier keiner Entscheidung,

ob diese Definition des Entgelts für die Bestimmung des Rechtsmittelstreitwerts

nach § 8 ZPO übernommen werden kann (in diesem Sinne: Zöller/Herget, ZPO,

27. Aufl., § 8 ZPO Rn. 6). Jedenfalls schließt sie eine Berücksichtigung öffent-

lich-rechtlicher Lasten nicht aus. Die Regelung des § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG

dient einer einfachen und klaren Berechnung des Streitwerts von Streitigkeiten

über das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nut-

zungsverhältnisses und vermeidet Unwägbarkeiten, die mit einer Einbeziehung

verbrauchsabhängiger Nebenkosten verbunden wären. Da diese zunächst im

Wege einer Vorauszahlung zu leisten und erst am Ende des Abrechnungszeit-

raums, oft geraume Zeit nach Verfahrensbeginn gesondert abzurechnen sind,

kann ihr Wert in dem gemäß § 41 GKG maßgeblichen Zeitpunkt der Antragstel-

lung nicht genau bestimmt werden. Derartige Berechnungsschwierigkeiten be-

stehen indes nicht bei vertraglich vereinbarten, zusätzlichen Zahlungen des

Mieters oder Pächters, die - wie die von den Beklagten übernommenen öffent-

lich-rechtlichen Lasten - einen feststehenden Betrag betreffen. Solche Leistun-

gen des Mieters oder Pächter können auch nach der Vorstellung des Gesetz-

gebers als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung gewertet werden. Durch die

Vorschrift des § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG sollte klargestellt werden, dass Zahlun-

gen für Nebenkosten, die dem Vermieter, Verpächter oder Überlasser zuflie-

ßen, nur dann als Entgelt anzusehen sind, wenn er sie ebenso wie das Grund-

entgelt erkennbar als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung erhält. Die

Vereinbarung einer Pauschale ohne Verpflichtung, darüber eine gesonderte

Abrechnung zu erstellen, weist deutlich auf den Entgeltcharakter dieser Neben-

kosten hin (Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Modernisierung des

Kostenrechts, BT-Drs. 15/1971 S. 154). Dies gilt ebenso für die Verpflichtung

des Mieters oder Pächters, neben dem Nettogrundentgelt weitere beträchtliche

und nicht gesondert abzurechnende Gegenleistungen - wie hier die Übernahme

öffentlich-rechtlicher Lasten - zu erbringen.

cc) Der Einstufung der von den Beklagten übernommenen öffentlich-

rechtlichen Lasten als vertragliche Gegenleistungen anderer Art im Sinne der

genannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht auch nicht entgegen,

dass durch das Gesetz zur Änderung des Bundeskleingartengesetzes vom

8. April 1994 (BGBl. I S. 766) in § 5 Abs. 5 BKleingG dem Verpächter ein An-

spruch auf Erstattung öffentlich-rechtlicher Lasten eingeräumt worden ist, der

kraft Gesetzes besteht und keine - hier im Übrigen gegebene - Grundlage im

Vertrag benötigt (vgl. Senatsbeschluss vom 18. April 2000 - III ZR 194/99 -

NJW-RR 2000, 1405, 1406 unter 2. m.w.N.).

(1) In diesem Zusammenhang kann dahinstehen, welche rechtlichen

Folgen sich daraus ergeben, dass nach dem Vorbringen der Beschwerdeführer

am Stichtag 3. Oktober 1990 auf 85 % der Parzellen der streitgegenständlichen

Anlage mit allen Versorgungseinrichtungen versehene und im Übrigen nach den

Maßstäben des Rechts der DDR die bautechnischen Anforderungen für eine

Wohnnutzung erfüllende Gebäude vorhanden waren.

(2) Jedenfalls ändert die Einfügung des § 5 Abs. 5 BKleingG n.F. nichts

am Charakter der vom Pächter übernommenen öffentlich-rechtlichen Lasten als

vertragliches Entgelt. Diese Vorschrift wurde in das Bundeskleingartengesetz

eingefügt, nachdem das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom

23. September 1992 (BVerfGE 87, 114, 146 ff) die Regelung des Höchstpacht-

zinses für Kleingärten in § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG a.F. in Bezug auf private

Verpächter für unvereinbar mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG erklärt hatte. Bei seiner

Abwägung berücksichtigte das Bundesverfassungsgericht auch eine besondere

Beschwer der Eigentümer, die sich durch die Pachtzinsregelung darüber hinaus

ergeben könne, wenn hohe öffentliche Lasten anfielen. In solchen Fällen könne

die Pachtzinsbegrenzung dazu führen, dass der Eigentümer sogar erhebliche

Verluste hinnehmen müsse, die er nach der gesetzlichen Lage nicht in ange-

messener Weise auf die Pächter abwälzen dürfe (aaO S. 148 ff). Daher forderte

das Bundesverfassungsgericht den Gesetzgeber auf, sicherzustellen, dass

auch öffentliche Lasten auf die Pächter in angemessener Weise abgewälzt

werden können (aaO S. 150). Die Regelung des § 5 Abs. 5 BKleingG n.F. ge-

währleistet, dass der Verpächter auch ohne vertragliche Grundlage von dem

Pächter Erstattung öffentlich-rechtlicher Lasten neben dem Pachtzins im Sinne

des § 5 Abs. 1 BKleingG verlangen kann. Die Erstattungspflicht tritt neben die

Verpflichtung zur Pachtzinszahlung (Begründung des Regierungsentwurfs eines

Gesetzes zur Änderung des Bundeskleingartengesetzes, BT-Drs. 12/6154

S. 9). Dies bedeutet jedoch nicht, dass als Entgelt für die Überlassung von

Grund und Boden zur kleingärtnerischen Nutzung nur der eigentliche Pachtzins

angesehen werden kann, zumal die Kostenüberwälzungsregelung zusätzlich

die Rendite des Verpächters verbessern soll (BT-Drs. aaO). Vielmehr sind die

Nebenleistungen, wie die auf dem Kleingartengrundstück ruhenden öffentlich-

rechtlichen Lasten, unter den genannten Voraussetzungen bei der Streitwert-

bemessung dem Entgelt für die Gebrauchsüberlassung zuzurechnen.

3.

Nach alledem kann der angefochtene Beschluss keinen Bestand haben.

Das Berufungsgericht wird nunmehr in der Sache über die Berufung der Be-

klagten zu entscheiden haben.

Schlick

Wurm

Dörr

Wöstmann

Harsdorf-Gebhardt

Vorinstanzen:

AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 29.01.2008 - 8 C 420/07 -

LG Berlin, Entscheidung vom 09.06.2008 - 62 S 75/08 -