BGH Urteil vom 08.04.2009 – VIII ZR 128/08

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 128/08

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 8. April 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB § 556 Abs. 1, II. BVO § 27 Abs. 1, BGB § 307 Bb

Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein

Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung

nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil be-

findet, benachteiligt den Mieter unangemessen (Abgrenzung zu Senatsurteil vom

20. September 2006 - VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557).

BGH, Urteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 128/08 - LG Berlin

AG Charlottenburg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 8. April 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des

Landgerichts Berlin vom 11. März 2008 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Beklagte ist seit 1991 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in B. .

Der Formularmietvertrag der Parteien enthält folgende Regelungen:

"§ 3 Miete und Nebenkosten … 2. Nebenkosten (z. B. Heizkostenvorschuss) Betriebskostenvorschuß gem. § 27 der II. BVO zur Zeit zur Zeit Heizkostenvorauszahlung …

95,-- DM 140,-- DM

§ 4 Zahlung der Miete und der Nebenkosten … 2. Die Nebenkosten für ______ werden in Form monatlicher Abschlags- zahlungen erhoben und sind jährlich nach dem Stichtag vom ______ eines jeden Jahres mit dem Mieter abzurechnen. …

…

§ 6 Benutzung der Aufzugsanlagen und Treppenhausreinigung 1. Der Mieter ist berechtigt, vorhandene Aufzugsanlagen mitzubenutzen. …"

Die Wohnung der Beklagten befindet sich im 4. Obergeschoss des hinte-

ren Quergebäudes des Anwesens, das aus einem Vorderhaus, zwei Seitenflü-

geln und diesem Quergebäude besteht. Im Vorderhaus ist ein Aufzug vorhan-

den, mit dem die Wohnungen im Quergebäude nicht erreicht werden können.

Die Beklagte weigert sich deshalb, die in den Betriebskostenabrechnungen der

Klägerin für die Jahre 2002 bis 2005 enthaltenen Aufzugskosten zu bezahlen.

Ein sich nach Abzug der Aufzugskosten zu ihren Gunsten rechnerisch erge-

bendes Guthaben von insgesamt 304,16 € verrechnete sie mit der Miete; die

sich zu ihren Lasten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 er-

gebende Nachforderung von 29,51 € beglich sie nicht.

Mit der Klage macht die Klägerin unter anderem die wegen der Verrech-

nung rückständige Miete und den Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskosten-

abrechnung 2004 in Höhe von insgesamt 333,67 € nebst Zinsen geltend. Das

Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist

erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ver-

folgt die Klägerin ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-

führt:

Die Parteien hätten die Umlegung der Fahrstuhlkosten nicht vereinbart.

Sie hätten zwar in § 3 Nr. 2 des Mietvertrags die Umlage der Betriebskosten im

Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen, also auch die

Umlage von etwaigen Fahrstuhlkosten. Gemäß § 556a Abs. 1 BGB seien Be-

triebskosten auch nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, wenn nichts

anderes vereinbart sei. Aus der Bezeichnung der Wohnung im Mietvertrag mit

"W. , Quergebäude" lasse sich jedoch nicht ersehen, ob als maß-

gebliche Wirtschaftseinheit lediglich das Quergebäude oder sämtliche auf dem

Gründstück W. befindlichen Gebäude gemeint sein sollten. Man-

gels ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag sei nur das konkrete Gebäude,

im dem sich die Wohnung befinde, als diejenige Einheit anzusehen, für die die

Parteien die Umlage der Betriebskosten vereinbart hätten. Danach dürfe die

Klägerin hier nur die Betriebskosten des Quergebäudes umlegen.

Auch wenn § 19 des Wohnungsförderungsgesetzes (gemeint wohl: § 19

Abs. 2 des Wohnraumförderungsgesetzes – WoFG – in der bis zum 31. De-

zember 2006 geltenden Fassung) und § 27 der Zweiten Berechnungsverord-

nung als Betriebskosten diejenigen Kosten definierten, die dem Eigentümer

durch das Eigentum am Grundstück entstünden, werde auch dort hinsichtlich

der übrigen Kosten auf das Gebäude abgestellt; der Gesetzgeber unterscheide

zwischen Betriebskosten, die durch das Grundstück entstünden und hinsichtlich

derer eine Wirtschaftseinheit hinsichtlich sämtlicher auf dem Grundstück ste-

hender Gebäude gebildet werden müsse, und gebäudebezogenen Betriebs-

kosten. Das ergebe sich weiter aus § 24 Abs. 2 der NeubaumietenVO, wonach

im öffentlich geförderten preisgebundenen Wohnungsbau der Vermieter (nur)

den Erdgeschossmieter von den Kosten des Fahrstuhls freistellen könne. Da in

einem Nachbargebäude wohnhafte Mieter noch weniger Nutzen vom Aufzug

hätten, müsse der Gesetzgeber davon ausgegangen sein, dass sie von vorn-

herein keine Fahrstuhlkosten zu tragen hätten.

Danach seien als Gebäude im Sinne von § 19 WoFG bei größeren

Wohnanlagen grundsätzlich die Bauten mit jeweils eigenem Aufgang anzuse-

hen. Ein Quergebäude in einem Berliner Altbau mit Hinterhöfen sei deshalb ein

eigenständiges Gebäude in diesem Sinne. Der Vermieter dürfe zwar Wirt-

schaftseinheiten aus mehreren Gebäuden bilden, wenn dies sachdienlich sei.

Voraussetzung sei jedoch dieselbe Bauweise und Ausstattung der zusammen-

gefassten Gebäude, soweit sich diese Merkmale auf die geltend gemachten

Betriebskosten auswirkten.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

1. Allerdings haben die Parteien entgegen der Auffassung der Revisi-

onserwiderung in § 3 Nr. 2 des Mietvertrags grundsätzlich gemäß § 556 Abs. 1

BGB vereinbart, dass die Beklagte Betriebskosten im Sinne von § 27 der Zwei-

ten Berechnungsverordnung (im Folgenden: II. BV) zu tragen hat. Nach der

Rechtsprechung des Senats genügt für die Berechtigung zur Umlegung von

Betriebskosten eine Verweisung im Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1

II. BV, sofern es sich nicht um "sonstige Betriebskosten" im Sinne von Nr. 17

der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV handelt (Senatsurteile vom 27. Juni 2007

– VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060, Tz. 19, und vom 7. April 2004 – VIII ZR

167/03, NJW-RR 2004, 875, unter II 1 b bb). Der Verweis auf § 27 II. BV findet

sich in dem Mietvertrag der Parteien zwar nur im Zusammenhang mit der Ver-

pflichtung der Beklagten zur Zahlung eines Betriebskostenvorschusses. Da-

durch wird jedoch für den Mieter hinreichend deutlich, dass er Betriebskosten

im Sinne der in § 27 Abs. 1 II. BV enthaltenen Definition zu tragen hat und dass

es sich bei dem Vorschuss um Abschlagszahlungen auf solche Betriebskosten

handelt. Die Vereinbarung zur Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter

wird ferner nicht dadurch unklar (§ 307 Abs. 1 Satz 3 BGB), dass der Mietver-

trag nur eine Bezugnahme auf § 27 II. BV und nicht zugleich auf die Anlage 3

zu dieser Vorschrift enthält, in der die umlagefähigen Betriebskosten, unter an-

derem die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzu-

ges (Nr. 7), aufgeführt sind. Die Maßgeblichkeit dieser Aufstellung ergibt sich

erkennbar daraus, dass § 27 Abs. 1 Satz 2 II. BV in der zur Zeit des Vertrags-

abschlusses der Parteien geltenden Fassung unmittelbar auf diese Anlage 3

verwiesen hat.

2. Mit der Vereinbarung in § 3 Nr. 2 des Mietvertrages hat die Klägerin

der Beklagten jedoch nicht wirksam anteilige Kosten der im Vorderhaus befind-

lichen Aufzugsanlage auferlegt. Dabei kann offen bleiben, ob sich diese Be-

schränkung der Umlagevereinbarung schon im Wege der Auslegung der ge-

nannten Mietvertragsklausel ergibt, wie das Berufungsgericht angenommen hat.

Jedenfalls würde die Beklagte durch eine Verpflichtung zur anteiligen Über-

nahme der Aufzugskosten unangemessen benachteiligt, so dass eine solche

Bestimmung nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam wäre.

a) Nach § 27 Abs. 1 Satz 1 II. BV sind allerdings Betriebskosten alle Kos-

ten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den

bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit,

der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend ent-

stehen. Dazu gehören hier auch die Aufzugskosten, unabhängig davon, ob man

das Quergebäude, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, – wie das

Berufungsgericht – als selbständiges Gebäude betrachtet, das mit den übrigen

Gebäuden auf dem Grundstück "W. " lediglich eine Wirtschafts-

einheit bildet, oder ob es sich dabei – wie die Revision geltend macht – um ei-

nen Teil eines einheitlichen Gebäudes handelt, das aus Vorderhaus, Seitenflü-

geln und Quergebäude besteht.

b) Es ist jedoch anerkannt, dass an Kosten für Einrichtungen, die einzel-

nen Mieter zur alleinigen Nutzung überlassen sind, die "ausgeschlossenen"

Mieter nicht beteiligt werden dürfen (Senatsurteil vom 26. Mai 2004 – VIII ZR

135/03, WuM 2004, 399, unter II 2, für Gartenflächen; KG, GE 2005, 1424,

1425, für Heizungsanlagen; OLG Düsseldorf, DWW 2000, 54, für Aufzugsanla-

gen; MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556a Rdnr. 8; Ehlert, in: Bamberger/

Roth, 2. Aufl., § 556a Rdnr. 13). Wenn etwa ein Aufzug nur in eine Dachge-

schosswohnung führt, hat folglich der Mieter dieser Wohnung die Aufzugs-

kosten allein zu tragen (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl.,

§ 556a BGB Rdnr. 101).

Entsprechendes muss gelten, wenn der Aufzug nur einem Teil der Mieter

eines Gebäudes oder einer Wirtschaftseinheit zur Verfügung steht. Auf die Mie-

ter der übrigen Wohnungen, die durch den Aufzug nicht erschlossen werden in

dem Sinne, dass von dem Aufzug aus kein Zugang zu den Wohnungen besteht,

können Aufzugskosten deshalb nicht umgelegt werden (LG Berlin, GE 2005,

1489; Staudinger/Weitemeyer, BGB

(2006), § 556a Rdnr. 26; Palandt/

Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 535 Rdnr. 89). So liegt der Fall hier. Die Woh-

nung der Beklagten ist nach den unangegriffen gebliebenen tatrichterlichen

Feststellungen mit dem Aufzug, der sich im Vorderhaus befindet, nicht zu errei-

chen.

c) Dadurch unterscheidet sich der hier zu beurteilende Sachverhalt von

dem Fall des Erdgeschossmieters, dessen Wohnung mit dem Aufzug erreicht

werden kann, auch wenn er ihn wegen der Lage seiner Wohnung faktisch nicht

nutzt. Für diesen Fall hat der Senat (Urteil vom 20. September 2006 – VIII ZR

103/06, NJW 2006, 3557, Tz. 12 ff.) ausgesprochen, dass der Erdgeschossmie-

ter eine Beteiligung an den Aufzugskosten aufgrund eines einheitlichen, gene-

ralisierenden Maßstabs AGB-rechtlich hinzunehmen hat, weil es naheläge, an-

dernfalls auch bei den Mietern der Wohnungen in den höher gelegenen Etagen

nach dem Grad der tatsächlichen Nutzung zu differenzieren, der damit ange-

strebten möglichst weitgehenden Umlagegerechtigkeit aber Gründe der Prakti-

kabilität und der Transparenz der Abrechnung entgegenstehen.

Die Grenze der Zumutbarkeit einer generalisierenden Betrachtungsweise

für den Mieter wird jedoch überschritten, wenn er einen Aufzug nicht nur tat-

sächlich nicht nutzt oder dafür kein Bedürfnis hat, sondern wenn seine Woh-

nung mit dem Aufzug überhaupt nicht erreicht werden kann. Ob etwas anderes

gilt, wenn dem Mieter der Aufzug ungeachtet dessen jedenfalls zur Verfügung

steht, um etwa einen seiner Wohnung zugewiesenen Keller oder eine Gemein-

schaftseinrichtung zu erreichen (vgl. LG Berlin, GE 2007, 54), kann dahinste-

hen, weil dafür im vorliegenden Fall nach den tatrichterlichen Feststellungen

keine Anhaltspunkte bestehen.

Ball

Dr. Frellesen

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 01.03.2007 - 223 C 328/06 -

LG Berlin, Entscheidung vom 11.03.2008 - 65 S 111/07 -