BGH Urteil vom 08.04.2009 – VIII ZR 231/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 231/07

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB §§ 123, 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1

Verkündet am: 8. April 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

a) Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs

hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung

auch dann zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm

den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die

Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.

b) Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt

halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass

er - in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein - sich mit

dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt.

BGH, Urteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 231/07 - KG Berlin

AG Schöneberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 8. April 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des

Kammergerichts vom 18. Juni 2007 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin bewohnte als Mieterin seit 1977 ein im Eigentum der Be-

klagten stehendes Hausgrundstück in B. . Nachdem die Beklagten seit Juni

2001 mehrfach durch Anwaltsschreiben Kündigungen wegen Eigenbedarfs

ausgesprochen hatten, zog die Klägerin entsprechend einer Vereinbarung der

Parteien vom 4. Oktober 2002 am 16. Oktober 2002 aus.

Die seit mehreren Jahrzehnten in den Vereinigten Staaten von Amerika

lebenden Beklagten hatten wiederholt darauf hingewiesen, dass sie mittlerweile

pensioniert seien, dauerhaft nach Deutschland zurückkehren und in dem an die

Klägerin vermieteten Haus wohnen wollten, ferner, dass sie beabsichtigten, die

in der Nähe lebende pflegebedürftige Mutter der Beklagten zu 1 zu betreuen.

Für den Fall, dass die Klägerin das gemietete Wohnhaus nicht rechtzeitig räu-

me, drohten die Beklagten die gerichtliche Durchsetzung der Kündigung sowie

die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen (Hotelkosten) an.

Das streitgegenständliche Hausgrundstück wurde am 9. November 2002

über einen Makler zum Verkauf angeboten. Die Klägerin erklärte daraufhin mit

Schreiben vom 26. November 2002 die Anfechtung des Aufhebungsvertrages

vom 4. Oktober 2002 wegen arglistiger Täuschung und Irrtums. Ein Verkauf des

Hauses fand nicht statt.

Mit der Klage fordert die Klägerin, das Hausgrundstück - hilfsweise je-

denfalls, soweit nicht neu vermietet - an sie zurückzugeben, außerdem die Zah-

lung von Schadensersatz und Schmerzensgeld sowie die Feststellung der Er-

satzpflicht der Beklagten für künftige weitere Schäden.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be-

rufung der Klägerin hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit der vom Se-

nat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre erstinstanzlichen Ansprü-

che weiter.

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-

führt:

Die Klägerin könne weder Rückgabe der Mietsache noch Schadenser-

satz oder Schmerzensgeld verlangen. Für die Entscheidung des Rechtsstreits

komme es nicht darauf an, ob die Beklagten einen Eigenbedarf an dem von der

Klägerin angemieteten Hausgrundstück nur vorgetäuscht hätten. Denn durch

die ausgesprochenen Kündigungen sei das Mietverhältnis nicht beendet wor-

den, so dass die Klägerin zur Räumung nicht verpflichtet gewesen sei. Die von

den Beklagten ausgesprochenen Kündigungen seien unwirksam, weil die Kün-

digungsschreiben entgegen § 564b Abs. 3 BGB aF bzw. § 573 Abs. 3 Satz 1

BGB nF keinerlei Angaben zum berechtigten Interesse der Beklagten an der

ausgesprochenen Kündigung enthielten.

Das von der Klägerin unterbreitete Angebot vom 4. Oktober 2002 auf

Vertragsaufhebung sei deshalb ohne "Notwendigkeit", - ohne dass die Klägerin

zur Räumung verpflichtet gewesen sei -, erfolgt. In entsprechender Anwendung

des Rechtsgedankens aus § 254 BGB sei daher davon auszugehen, dass der

Abschluss der Aufhebungsvereinbarung vom 4. Oktober 2002 allein auf den

- freiwilligen - Entschluss der Klägerin zurückzuführen sei und nicht auf eine

arglistige Täuschung seitens der Beklagten. Hinzu komme, dass die Klägerin

den Mietaufhebungsvertrag erst nach Zustandekommen des Mietvertrags über

ihre neue Wohnung abgeschlossen habe. Damit sei der Aufhebungsvertrag

nach wie vor wirksam.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der

vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Klägerin

auf Rückgabe des Mietobjekts aufgrund wirksamer Anfechtung der Aufhe-

bungsvereinbarung, auf Schadensersatz und auf Feststellung der Ersatzpflicht

der Beklagten für künftige Schäden nicht verneint werden.

1. Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs

ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter grundsätzlich zum Er-

satz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (BGHZ 89, 296, 302; Se-

natsurteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395, unter II 1

m.w.N.). Davon geht auch das Berufungsgericht aus.

2. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts, An-

sprüche der Klägerin seien "in entsprechender Anwendung des Rechtsgedan-

kens aus § 254 BGB" zu verneinen, weil die von den Beklagten ausgesproche-

nen Eigenbedarfskündigungen bereits aus formalen Gründen unwirksam gewe-

sen seien, so dass für die Klägerin objektiv kein Anlass bestanden habe, den

Beklagten die einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses anzubieten

und das Mietobjekt zu räumen. Die Aufhebungsvereinbarung vom 4. Oktober

2002 stünde den mit der Klage verfolgten Ansprüchen der Klägerin nur dann

entgegen, wenn sie auf einem freien Willensentschluss der Klägerin beruhen

würde, für den der von den Beklagten geltend gemachte, nach der Darstellung

der Klägerin nur vorgetäuschte Eigenbedarf nicht (mehr) ursächlich gewesen

wäre. Derartiges hat das Berufungsgericht indessen nicht festgestellt; es hat

den entscheidenden Gesichtspunkt vielmehr darin gesehen, dass mangels for-

mal wirksamer Eigenbedarfskündigung der Beklagten für die Klägerin keine

Räumungsverpflichtung und damit auch keine Notwendigkeit bestanden habe,

sich mit den Beklagten auf eine Aufhebung des Mietverhältnisses zu einigen.

Das ist nicht richtig.

a) Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht

bestehenden Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche we-

gen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn der Eigenbedarf - wie das

Berufungsgericht hier annimmt - zwar entgegen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB

(§ 564a Abs. 3 BGB aF) nicht im Kündigungsschreiben als berechtigtes Interes-

se des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses angegeben und

die Kündigung deshalb unwirksam ist, der Vermieter dem Mieter den Eigenbe-

darf aber schlüssig dargetan und der Mieter keine Veranlassung hatte, die An-

gaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. So verhält es sich nach dem revisi-

onsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Klägerin hier. Die Beklag-

ten hatten die Klägerin wiederholt und nachdrücklich mit der Begründung zur

Räumung des vermieteten Wohnhauses aufgefordert, sie beabsichtigten, nach

Deutschland zurückzukehren und das vermietete Anwesen selbst zu bewoh-

nen, auch um die in der Nähe lebende pflegebedürftige Mutter der Beklagten zu

1 zu betreuen. Dass die Klägerin Anlass gehabt hätte, diesen Angaben zu miss-

trauen, ist weder den Feststellungen des Berufungsgerichts noch dem Sachvor-

trag der Klägerin zu entnehmen.

b) Der Kausalzusammenhang zwischen der von den Beklagten geltend

gemachten, nach Darstellung der Klägerin vorgetäuschten Eigennutzungsab-

sicht und dem Schaden der Klägerin ist auch nicht dadurch unterbrochen wor-

den, dass die Klägerin sich am 4. Oktober 2002 mit den Beklagten auf eine ein-

vernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt hat, obwohl sie zu

diesem Zeitpunkt mangels ordnungsgemäß begründeter Kündigungserklärun-

gen - noch - nicht zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet war (vgl. OLG

Karlsruhe, NJW 1982, 54, 55; BayObLG NJW 1982, 2003, 2004; Münch-

KommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 108; Schmidt-Futterer/Blank, Miet-

recht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 79). Entscheidend ist nicht, ob der Mieter be-

reits zur Räumung verpflichtet ist, sondern allein, ob er das Räumungsverlan-

gen materiell für berechtigt halten darf, weil er keinen Anlass hat, an der Rich-

tigkeit der Angaben des Vermieters zu dem geltend gemachten Eigenbedarf zu

zweifeln. Auch wenn der Mieter sich unter dem Eindruck des als bestehend an-

genommenen Eigenbedarfs zu einer einvernehmlichen Beendigung des Miet-

verhältnisses bereit findet und das Mietobjekt freigibt, ohne auf die formale

Wirksamkeit der Kündigungserklärung des Vermieters abzustellen, räumt er die

Mietwohnung nicht aus freien Stücken, sondern in der Vorstellung, dazu jeden-

falls materiell verpflichtet zu sein. Eine unter diesen, nach der Darstellung der

Klägerin hier gegebenen Umständen zustande gekommene Mietaufhebungs-

vereinbarung unterbricht mithin den Ursachenzusammenhang zwischen der

Vortäuschung des Eigenbedarfs und der Räumung nicht. Ob dies anders zu

beurteilen ist, wenn die Mietvertragsparteien die Beendigung des Mietverhält-

nisses im Wege eines Vergleichs vereinbaren, durch den der Streit über den

vom Vermieter behaupteten, vom Mieter in Abrede gestellten Eigenbedarf bei-

gelegt wird (vgl. dazu OLG Frankfurt am Main NJW-RR 1995, 145, 146), bedarf

hier keiner Entscheidung.

c) Unerheblich ist schließlich, ob der Mieter - wie hier die Klägerin - bei

Abschluss des Aufhebungsvertrags bereits eine neue Wohnung angemietet hat.

Steht die Anmietung der neuen Wohnung unter dem Eindruck der scheinbar

materiell gerechtfertigten Eigenbedarfskündigung, ist auch insoweit die arglisti-

ge Täuschung des Vermieters ursächlich für den hieraus entstehenden Scha-

den des Mieters (OLG Karlsruhe, aaO, 56).

III.

Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist

daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent-

scheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen

hat, ob der von den Beklagten mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbe-

darf vorgeschoben war und ob die Klägerin die Aufhebungsvereinbarung vom

4. Oktober 2002 auch dann abgeschlossen hätte, wenn ihr dies bewusst gewe-

sen wäre. Bei der neuen Verhandlung und Entscheidung wird sich das Beru-

fungsgericht auch mit dem weiteren Einwand der Beklagten zu befassen haben,

Eigenbedarf sei von ihnen von vorneherein nur an der Erdgeschoss- und Dach-

geschosswohnung geltend gemacht worden und der Klägerin sei der Abschluss

eines neuen Mietvertrags für die von ihr selbst bewohnte Wohnung im Oberge-

schoss angeboten worden.

Ball

Dr. Frellesen

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 05.10.2006 - 107 C 312/05 -

KG Berlin, Entscheidung vom 18.06.2007 - 8 U 188/06 -