BGH Urteil vom 24.06.2009 – XII ZR 145/07
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am: 24. Juni 2009 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
Der durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügte § 566 a BGB findet keine
Anwendung, wenn zwar der dingliche Erwerb des Mietobjekts nach dem Inkraft-
treten der Neuregelung am 1. September 2001 erfolgt ist, das diesem Erwerb
zugrunde liegende schuldrechtliche Rechtsgeschäft jedoch bereits vor diesem
Zeitpunkt abgeschlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwend-
barkeit des § 572 BGB a.F.
BGH, Urteil vom 24. Juni 2009 - XII ZR 145/07 - KG Berlin LG Berlin
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 24. Juni 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter
Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs, Dose und Dr. Klinkhammer
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats
des Kammergerichts in Berlin vom 20. September 2007 aufgeho-
ben.
Die Berufung gegen das Urteil der 34. Zivilkammer des Landge-
richts Berlin vom 5. Oktober 2006 wird auf Kosten der Klägerin zu-
rückgewiesen.
Die Kosten des Revisionsverfahrens trägt die Klägerin.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Rückzahlung einer von ihr ge-
leisteten Mietsicherheit.
Die Klägerin schloss am 30. Januar 1996 mit einem Herrn R. S. einen
Mietvertrag über eine Lagerfläche auf einem von R. S. 1994 gekauften Grund-
stück. Die vereinbarte Sicherheit in Höhe von zwei Monatsmieten ("Mietkosten-
vorauszahlung" über 47.817 DM) hatte sie bereits zuvor an R. S. überwiesen.
R. S. wurde am 16. Oktober 1996 als Eigentümer des Grundstücks eingetra-
gen. Am 9. November 1996 wurde über das Vermögen des R. S. das Gesamt-
vollstreckungsverfahren eröffnet.
Am 16. Mai 2001 erklärte der Gesamtvollstreckungsverwalter die Auflas-
sung des Grundstücks an den Beklagten zu Alleineigentum; für diesen wurde
am 25. Mai 2001 eine Eigentumsverschaffungsvormerkung eingetragen. Am
14. März 2002 wurde der Beklagte als Eigentümer eingetragen.
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis zum 30. November 2004. Sie
fordert vom Beklagten Rückzahlung der an R. S. erbrachten Sicherheitsleistung
sowie Schadensersatz für deren nicht erfolgte Verzinsung.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläge-
rin hat das Kammergericht den Beklagten antragsgemäß verurteilt, an die Klä-
gerin 24.448,44 € mit Zinsen für die Zeit vom 1. Januar 1996 bis 31. Mai 2005
in Höhe von 2.182 € sowie Verzugszinsen zu zahlen. Hiergegen wendet sich
der Beklagte mit der zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe
Das Rechtsmittel hat Erfolg.
1. Nach Auffassung des Kammergerichts ist der Beklagte gemäß § 566
BGB - mit dem Erwerb des die vermietete Lagerfläche umfassenden Grund-
stücks - in das bis dahin zwischen der Klägerin und R. S. bestehende Mietver-
hältnis eingetreten. Er sei deshalb nach § 566 a Abs. 1 BGB zur Rückzahlung
der von der Klägerin an R. S. erbrachten Sicherheitsleistung verpflichtet - und
zwar ungeachtet der Tatsache, dass er weder diese Sicherheit von R. S. oder
dem Zwangsverwalter ausgehändigt erhalten noch sich gegenüber R. S. oder
dem Zwangsverwalter zu deren Rückgewähr verpflichtet habe (so aber noch
§ 572 Satz 2 BGB a.F.). Der vom Mietrechtsreformgesetz eingefügte § 566 a
BGB, für den es keine Überleitungsvorschrift gebe, sei anwendbar. Denn die
Veräußerung an den Beklagten sei erst nach dem Inkrafttreten dieser Vorschrift
(am 1. September 2001) - mit seiner Eintragung in das Grundbuch am 14. März
2002 - erfolgt. Der Umstand, dass die Auflassung noch unter der Geltung des
früheren Rechts erklärt worden sei, stehe nicht entgegen. Zwar habe der Bun-
desgerichtshof die zeitliche Geltung des § 566 a BGB hinsichtlich solcher Er-
werbsvorgänge eingeschränkt, die vor dem Inkrafttreten dieser Regelung gele-
gen hätten. Hierbei habe es sich aber um Sachverhalte gehandelt, in denen
- anders als im vorliegenden Fall - auch die Eintragung im Grundbuch vor dem
Inkrafttreten des neuen Rechts erfolgt sei. Die Erstreckung des § 566 a BGB
auf den vorliegenden Fall stelle sich als eine nur unechte Rückwirkung dar, die
zulässig sei. Zwar habe der Beklagte - bei Zugrundelegung des damals noch
geltenden § 572 Satz 2 BGB a.F. - für den Fall der Beendigung des Mietver-
hältnisses mit der Klägerin keine Verpflichtung zur Kautionsrückzahlung be-
fürchten und deshalb auch keine Vorkehrungen - etwa im Kaufvertrag mit dem
Gesamtvollstreckungsverwalter - treffen müssen. Dennoch sei das Vertrauen
des Beklagten auf den Fortbestand der bisherigen Rechtslage nicht schutzwür-
dig. Der notarielle Kaufvertrag zwischen dem Gesamtvollstreckungsverwalter
und dem Beklagten sei zwar bereits am 16. Mai 2001 geschlossen worden.
Auch wenn das Mietrechtsreformgesetz erst danach - am 19. Juni 2001 - ver-
kündet worden sei, so sei die entsprechende Beschlussfassung des Deutschen
Bundestags aber schon vor Abschluss des Kaufvertrags - nämlich am 29. März
2001 - erfolgt. Der Beklagte habe deshalb bei Abschluss des Kaufvertrags mit
der Gesetzesänderung rechnen und dieser erforderlichenfalls durch entspre-
chende vertragliche Regelungen begegnen müssen.
2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
Der durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügte § 566 a BGB findet keine
Anwendung, wenn zwar der dingliche Erwerb des Mietobjekts nach dem Inkraft-
treten der Neuregelung am 1. September 2001 erfolgt ist, das diesem Erwerb
zugrunde liegende schuldrechtliche Rechtsgeschäft jedoch bereits vor diesem
Zeitpunkt abgeschlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwend-
barkeit des § 572 BGB a.F.
a) Das Oberlandesgericht geht zu Recht davon aus, dass nach § 566 a
BGB der Erwerber eines vermieteten Grundstücks (vgl. § 578 Abs. 1 BGB) un-
eingeschränkt in die Rechte und Pflichten eintritt, die sich daraus ergeben, dass
der Mieter dem bisherigen Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit
geleistet hat. Damit geht die Vorschrift über die bis dahin geltende Regelung
des § 572 BGB a.F. hinaus. Danach war der Erwerber dem Mieter bei Beendi-
gung des Mietverhältnisses nur dann zur Rückgewähr einer von diesem an den
bisherigen Vermieter geleisteten Sicherheit verpflichtet, wenn der bisherige
Vermieter dem Erwerber diese Sicherheit ausgehändigt hatte oder wenn der
Erwerber gegenüber dem bisherigen Vermieter dessen Verpflichtung zur Rück-
gewähr übernommen hatte (§ 572 Satz 2 BGB a.F.).
Richtig ist auch, dass das Inkrafttreten des § 566 a BGB (am 1. Septem-
ber 2001) von keiner Übergangsregelung begleitet wird. Ebenso trifft zu, dass
der Bundesgerichtshof - auch der Senat - zwar die Anwendung des § 566 a
BGB in Fällen eingeschränkt hat, in denen der Eintritt des Erwerbers eines
vermieteten Grundstücks in das bestehende Mietverhältnis auf Veräußerungs-
vorgängen beruht, die bereits vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts erfolgt
sind; die hierzu ergangenen Entscheidungen hatten, worauf das Kammergericht
zu Recht hinweist, jedoch Sachverhalte zum Gegenstand, in denen der dingli-
che Erwerbsvorgang vor dem 1. September 2001 abgeschlossen, der Erwerber
also - anders als hier der Beklagte - bei Inkrafttreten des neuen Rechts bereits
als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war.
Wie der Bundesgerichtshof - auch der Senat - dargelegt hat, entspricht
es in derartigen Fällen dem Willen des Gesetzgebers, das berechtigte Vertrau-
en eines Grundstückserwerbers zu schützen, die dem Veräußerer gezahlte
Kaution nur unter den in § 572 Satz 2 BGB a.F. genannten Voraussetzungen
erstatten zu müssen. Der Gesetzgeber hat in Art. 229 § 3 EGBGB zum Aus-
druck gebracht, dass aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssi-
cherheit für Miet- und Pachtverträge Übergangsvorschriften erforderlich sind.
Begründet wird dies damit, dass diese Verträge zum Teil schon lange vor dem
Inkrafttreten des neuen Rechts bestanden haben und Mieter und Vermieter ihre
Verträge entsprechend der alten Rechtslage gestaltet haben. Letzteres gilt in
gleicher Weise für Kaufverträge über vermietete Grundstücke, die vor dem
1. September 2001 abgeschlossen und abgewickelt worden sind. In vielen Fäl-
len wird der Erwerber die Kautionsabrede bei den Verhandlungen über den
Kaufpreis und bei der Abwicklung des Veräußerungsgeschäfts nicht berücksich-
tigt haben. Hierzu wird für ihn in der Regel auch kein Anlass bestanden haben,
da eine Haftung des Erwerbers nach der Altregelung nur in Betracht gekommen
ist, wenn diesem die Kaution ausgehändigt worden ist oder er gegenüber dem
Veräußerer die Pflicht zu deren Rückgewähr übernommen hat (BGH Urteil vom
9. März 2005 - VIII ZR 381/03 - NJW-RR 2005, 962, 963 f.; Senatsurteil vom
16. November 2005 - XII ZR 124/03 - NJW-RR 2006, 443, 444; jeweils m.w.N.).
b) Diese Überlegungen können indes auch für solche - vom Bundesge-
richtshof bislang nicht entschiedenen - Fälle Geltung beanspruchen, in denen
zwar der Erwerbsvorgang erst nach dem Inkrafttreten des neuen Rechts abge-
schlossen wird, der dem Veräußerungsgeschäft als causa zugrunde liegende
schuldrechtliche Vertrag aber bereits vorher, also unter der Geltung des frühe-
ren Rechts, zustande gekommen ist. Denn auch in diesen Fällen wird für den
Erwerber regelmäßig - mit Blick auf das im Zeitpunkt des schuldrechtlichen Ver-
tragschlusses geltende Recht - keine Veranlassung bestanden haben, die
- dem Erwerber damals nur unter den engen Voraussetzungen des § 572
Satz 2 BGB a.F. obliegende - Rückzahlung der Kaution in besonderer Weise,
etwa über den Kaufpreis, zu regeln (vgl. - freilich mit im Grundsatz kritischer
Tendenz - auch MünchKomm/Häublein BGB 5. Aufl. § 566 a Rdn. 5; a.A. Blank/
Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 566 a Rdn. 31).
Dem Kammergericht ist zuzugeben, dass der verfassungsrechtlich gebo-
tene Vertrauensschutz einer "unechten" Rückwirkung des § 566 a BGB auf vor
seinem Inkrafttreten geschlossene, aber dinglich noch nicht oder nicht vollstän-
dig abgewickelte Kaufverträge jedenfalls in solchen Fällen nicht notwendig ent-
gegensteht, in denen - wie hier - die an Verkauf und Veräußerung Beteiligten
aufgrund des bereits vorliegenden Gesetzesbeschlusses des Deutschen Bun-
destages zumindest die Möglichkeit hatten, sich bei ihrer Vertragsgestaltung
auch auf die vom Mietrechtsreformgesetz geschaffene neue Rechtslage einzu-
stellen. Indes hat der Bundesgerichtshof seine den zeitlichen Geltungsbereich
des § 566 a BGB einschränkende Rechtsprechung nicht vorrangig auf verfas-
sungsrechtliche Überlegungen gestützt; er hat seine Auffassung hierzu vielmehr
primär mit einer am Willen des historischen Gesetzgebers orientierten Ausle-
gung des § 566 a BGB begründet. Bei einer solchen Auslegung wird sich der
zeitliche Anwendungsbereich des § 566 a BGB im Interesse der Rechtssicher-
heit und leichten Handhabbarkeit nur generell bestimmen und nicht danach be-
urteilen lassen, ob der Erwerber des vermieteten Grundstücks im Einzelfall Ver-
trauensschutz genießt. Auch eine Differenzierung danach, ob die für eine Rege-
lung der Kautionsfrage maßgebenden Abreden zwischen Erwerber und Veräu-
ßerer vor oder nach dem Gesetzesbeschluss zum Mietrechtsreformgesetz ge-
troffen worden sind, erscheint praktisch unbefriedigend und kann nicht als vom
Gesetzgeber gewollt angenommen werden; sie findet in den vom Gesetzgeber
in Art. 229 § 3 EGBGB ausdrücklich getroffenen Übergangsregelungen auch
keine Parallele.
Aus § 111 InsO lässt sich - entgegen der Auffassung der Revisionsbe-
klagten - nichts Gegenteiliges herleiten. Diese Vorschrift eröffnet demjenigen,
der vom Insolvenzverwalter einen vom Schuldner vermieteten unbeweglichen
Gegenstand erworben hat und anstelle des Schuldners in das Mietverhältnis
eingetreten ist, ein Kündigungsrecht. Schon im Hinblick auf die völlig andere
Rechtfolge lassen sich aus dieser Regelung keine Schlüsse auf den zeitlichen
Anwendungsbereich des § 566 a BGB ziehen.
3. Nach allem kann die angefochtene Entscheidung keinen Bestand ha-
ben. § 566 a BGB vermag das Begehren der Klägerin auf Rückzahlung der
Kaution nicht zu rechtfertigen. Die Voraussetzungen des § 572 Satz 2 BGB a.F.
liegen nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Kammerge-
richts nicht vor. Der Senat kann daher in der Sache selbst abschließend ent-
scheiden. Die Entscheidung führt zur Aufhebung des angefochten Urteils und
zur Zurückweisung der Berufung der Klägerin gegen das klagabweisende Urteil
des Landgerichts.
Frau Vorsitzende Richterin am Bundesgerichtshof Dr. Hahne ist im Urlaub und kann deshalb nicht unterschreiben.
Wagenitz
Wagenitz
Fuchs
Dose
Klinkhammer
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 05.10.2006 - 34 O 173/06 -
KG Berlin, Entscheidung vom 20.09.2007 - 8 U 190/06 -