BGH Urteil vom 16.11.2005 – XII ZR 124/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 124/03

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 16. November 2005 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB §§ 566a; 572 a.F.; EGBGB Art. 229 § 3

a) Zur Anwendbarkeit des § 572 a.F. BGB, wenn das vermietete Gewerbe- grundstück schon vor Inkrafttreten des neuen Mietrechts zum 1. September 2001 veräußert und das Mietverhältnis vor diesem Zeitpunkt beendet war (im Anschluss an BGH Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/03 - NJW-RR 2005, 962).

b) Zur Darlegungs- und Beweislast des Mieters eines vor dem 1. September 2001 veräußerten Gewerbegrundstücks, wenn er vom Erwerber eine an den Vorvermieter gezahlte Kaution zurückverlangen will (im Anschluss an BGH Urteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 372/04 - NJW 2005, 3494).

BGH, Urteil vom 16. November 2005 - XII ZR 124/03 - OLG Naumburg

LG Halle

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 16. November 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter

Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandes-

gerichts Naumburg vom 6. Mai 2003 wird auf Kosten des Klägers

zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Der Kläger (Mieter) verlangt von den Beklagten die Rückzahlung einer

der Vorvermieterin gezahlten Mietkaution.

Der Kläger mietete mit schriftlichem Vertrag vom Herbst 1992 von der

E.-GmbH Büroräume in H. zu einem monatlichen Mietzins von 10.000 DM fest

auf fünf Jahre. Das Mietverhältnis begann am 15. November 1992. Der Kläger

zahlte die vereinbarte Kaution von 10.000 DM an die E.-GmbH. Durch Erwerb

des Grundstücks wurde die Beklagte zu 1, eine GbR, mit Wirkung zum

1. August 1994 Vermieterin. Die Beklagten zu 2 und 3 sind die beiden Gesell-

schafter der Beklagten zu 1. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis, das un-

streitig jedenfalls am 15. November 1997 endete, fristlos zum 31. August 1997.

Er verlangt von der Beklagten die Rückzahlung der an die E.-GmbH gezahlten

Kaution mit der Behauptung, die E.-GmbH, deren Geschäftsführer der Beklagte

zu 3 gewesen sei, habe die Mietsicherheit der Beklagten zu 1 ausgehändigt.

Die Beklagten bestreiten dies. Sie machen geltend, der Kläger sei zur fristlosen

Kündigung des Mietvertrages nicht berechtigt gewesen. Die Beklagte zu 1

rechnete deswegen gegen die Klageforderung hilfsweise mit Mietzinsforderun-

gen für die Zeit von September bis Mitte November 1997 auf.

Das Landgericht hat die Beklagten zur Rückzahlung der Kaution in Höhe

von 5.112,92 € (= 10.000 DM) verurteilt. Die Hilfsaufrechnung der Beklagten

zu 1 hat es als nicht durchgreifend erachtet, weil die fristlose Kündigung des

Klägers wirksam gewesen sei. Auf die Berufung der Beklagten hat das Ober-

landesgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen,

weil dem Kläger gegen die Beklagten nach § 572 Satz 2 BGB a.F. kein An-

spruch auf Rückzahlung der Kaution zustehe. Mit der vom Berufungsgericht

zugelassenen Revision sucht der Kläger die Wiederherstellung des landgericht-

lichen Urteils zu erreichen.

I.

Die Revision des Klägers hat keinen Erfolg.

Das Oberlandesgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Beklagten

seien nicht passiv legitimiert. Zwar sei nach § 566 a BGB i.V. mit § 578 Abs. 2

Satz 1 BGB der Erwerber von Mieträumen zur Zurückzahlung der Kaution ver-

pflichtet, die der Mieter dem Veräußerer gestellt habe. Doch kämen diese ab

1. September 2001 geltenden Vorschriften nicht zur Anwendung, weil die Ver-

äußerung der Mieträume vor diesem Zeitpunkt stattgefunden habe. In diesem

Fall bleibe es, auch wenn das Mietrechtsreformgesetz für die zeitliche Geltung

des § 566 a BGB keine Vorschrift enthalte, aufgrund des allgemeinen Rückwir-

kungsverbots entsprechend Art. 170 EGBGB bei der Anwendung des § 572

Satz 2 BGB a.F. Nach dieser Vorschrift aber sei der Erwerber zur Rückgewähr

der Kaution, die der Mieter dem Veräußerer geleistet habe, nur verpflichtet,

wenn sie ihm ausgehändigt worden sei oder er dem Veräußerer gegenüber die

Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen habe. Diese Voraussetzungen lä-

gen hier nicht vor. Zwar sei der Beklagte zu 3 auch Geschäftsführer und Ge-

sellschafter der E.-GmbH. Auch habe er als Vertreter der neuen Vermieter den

Wechsel in der Vermieterstellung ausgehandelt. Dies lasse es zwar nahe lie-

gend erscheinen, dass die Kaution von der E.-GmbH an die Beklagten ausge-

händigt worden sei; für einen entsprechenden Nachweis reiche dies jedoch

nicht aus.

II.

Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand.

1. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, auf die Frage der Rückge-

währ der Kaution sei im Gegensatz zur Meinung des Oberlandesgerichts

§ 566 a BGB und nicht § 572 BGB a.F. anzuwenden. Denn aus dem Fehlen

einer Übergangsvorschrift für § 566 a BGB folge, dass seit dem 1. September

2001 diese Vorschrift auch dann anwendbar sei, wenn die vermieteten Räume

vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes veräußert worden seien. Dem

kann nicht gefolgt werden.

Vielmehr verneint die ganz herrschende Meinung zu Recht die Anwen-

dung des § 566 a BGB auf Veräußerungsvorgänge vor seinem Inkrafttreten am

1. September 2001 selbst dann, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt

noch bestand (LG Berlin Grundeigentum 2002, 596; LG Aachen NJW-RR 2003,

586; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 8. Aufl. § 566 a BGB Rdn. 4;

Blank/Börstinghaus Miete 2. Aufl. § 566 a BGB Rdn. 30; Derleder WuM 2002,

239; Geldmacher DWW 2002, 182, 193; a.A. Franke ZMR 2001, 951, 952).

Dieser Meinung hat sich auch der

für Wohnraummiete zuständige

VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR

381/03 - NJW-RR 2005, 962) angeschlossen und ausgeführt, dass der Gesetz-

geber in der Regelung des Art. 229 § 3 EGBGB zum Ausdruck gebracht habe,

dass aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit für Miet-

und Pachtverträge Übergangsvorschriften erforderlich seien. Es entspreche

daher dem Willen des Gesetzgebers, das berechtigte Vertrauen eines Grund-

stückserwerbers zu schützen, die dem Veräußerer gezahlte Kaution nur aus

den in § 572 BGB a.F. genannten Gründen erstatten zu müssen, wenn der Er-

werbsvorgang vor dem 1. September 2001 abgeschlossen sei. Eine Erstre-

ckung der Regelung des § 566 a Satz 1 BGB stellte eine verfassungsrechtlich

unzulässige echte Rückwirkung dar.

Diese Ausführungen, denen sich der Senat auch für den Bereich der

Gewerberaummiete anschließt, gelten erst recht, wenn, wie im vorliegenden

Fall, nicht nur der Erwerbsvorgang, sondern auch das Mietverhältnis als sol-

ches bereits vor dem 1. September 2001 abgeschlossen und beendet war. Der

Gesetzgeber hat in Art. 229 § 3 EGBGB bestimmt, dass auf am 1. September

2001 bestehende Mietverhältnisse unter bestimmten Voraussetzungen altes

Recht anzuwenden ist. Daraus aber ist zu schließen, dass nach dem Willen des

Gesetzgebers auf Mietverhältnisse, die zu diesem Zeitpunkt bereits beendet

waren, das bis dahin bestehende Recht entsprechend dem in Art. 170 EGBGB

enthaltenen allgemeinen Rechtsgedanken und dem verfassungsrechtlich gel-

tenden Verbot echter Rückwirkung anzuwenden ist.

2. Zu Recht ist das Oberlandesgericht im Übrigen davon ausgegangen,

dass der Mieter im Rahmen von § 572 Satz 2 BGB a.F. darlegungs- und be-

weispflichtig dafür ist, dass dem Erwerber die Mietsicherheit vom Veräußerer

ausgehändigt worden ist oder er dem Veräußerer gegenüber die Verpflichtung

zur Rückgewähr übernommen hat. Dies wird von der Revision hingenommen.

Allerdings wird zum Teil die Meinung vertreten, dass im Streitfall der Erwerber

beweisen müsse, dass er die Kaution nicht erhalten habe (vgl. Sternel Mietrecht

3. Aufl. Teil III Rdn. 237; MünchKomm/Voelskow 3. Aufl. § 572 Rdn. 7; Bub/

Treier/v. Martius Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III

A Rdn. 784; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und

Leasingrechts 8. Aufl. Rdn. 1429). Abgestellt wird dabei darauf, dass der um-

strittene Vorgang in der Sphäre des Erwerbers liege. Dies rechtfertigt jedoch

nicht die Abweichung von der allgemeinen Regel, dass der Anspruchsteller die

anspruchsbegründenden Tatbestandsmerkmale einer Norm nachweisen muss

(vgl. Zöller/Greger ZPO 25. Aufl. vor § 284 Rdn. 17 a). § 572 Satz 2 BGB a.F.

formuliert die Aushändigung der Mietsicherheit an den Erwerber als ein solches

anspruchsbegründendes Merkmal. Es ist daher der Meinung zu folgen, die die

Darlegungs- und Beweislast insoweit beim Mieter belässt (vgl. AG Lichtenberg

NZM 2002, 385, 386; LG Frankfurt am Main WuM 1998, 31; Geldmacher DWW

2002, 182, 193; Blank/Börstinghaus Miete § 572 BGB Rdn. 18; Baumgärtel

Handbuch der Beweislast im Privatrecht I, 2. Aufl., § 572 BGB Rdn. 4; Staudin-

ger/Emmerich BGB 13. Bearb. § 572 Rdn. 25; Bub/Treier/Scheuer aaO Kap. V

Rdn. 321; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 7. Aufl. § 572 Rdn. 25). Dies ver-

tritt auch der VIII. Zivilsenat

für das Wohnraummietrecht

(Urteil vom

28. September 2005 - VIII ZR 372/04 - NJW 2005, 3494).

Für eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Grund-

stückserwerbers besteht kein Anlass, da es keinen Erfahrungssatz des Inhalts

gibt, dass der Grundstückserwerber seinen Anspruch auf Auszahlung der vom

Mieter an den Grundstücksveräußerer gezahlten Kaution auch tatsächlich ge-

gen letzteren durchsetzt und die Kaution erhält (Bub/Treier/Scheuer aaO). Es

lassen sich vielmehr auch Fälle denken, in denen - etwa bei drohender oder

bestehender Insolvenz des Veräußerers - die Kaution von diesem nicht mehr zu

erlangen ist.

Der Umstand, dass im vorliegenden Fall eine wirtschaftliche und perso-

nelle Verflechtung zwischen der E.-GmbH als ehemaliger Grundstückseigentü-

merin und Vermieterin und der GbR als Erwerberin und neuer Vermieterin vor-

lag (H.O. war Geschäftsführer und Gesellschafter der E.-GmbH und Mitgesell-

schafter der GbR und schloss den Nachtragsmietvertrag über den Eintritt der

GbR in die Vermieterstellung), ist noch kein ausreichendes Indiz dafür, dass die

Kaution von der alten auf die neue Vermieterin übertragen wurde, und kann

daher keine Beweislastumkehr zu Lasten der Beklagten rechtfertigen.

Der Mieter wird dadurch auch nicht unzumutbar benachteiligt. Wie der

VIII. Zivilsenat aaO ausführt, kann er zum Beweis für die Kautionsübertragung

etwa den früheren Vermieter oder andere Personen aus dessen Umfeld als

Zeugen benennen oder unter den Voraussetzungen des § 445 ZPO auch die

Vernehmung des beklagten Erwerbers als Partei beantragen.

Hahne

Sprick

Fuchs

Vézina

Bundesrichter Dr. Ahlt ist krankheitsbedingt

verhindert zu unterschreiben.

Hahne

Vorinstanzen:

LG Halle, Entscheidung vom 23.12.2002 - 4 O 288/02 -

OLG Naumburg, Entscheidung vom 06.05.2003 - 9 U 17/03 -