BGH Urteil vom 16.07.2008 – VIII ZR 57/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 57/07

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 16. Juli 2008 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

HeizkostenVO § 5 Abs. 2 Satz 1

Eine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV erfordert, dass der

Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zäh-

ler erfasst wird. Das gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden

sind. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil einer Nutzergruppe am

Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nutzergruppe am

Gesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, dass vom Gesamtverbrauch der

gemessene Anteil der einen Nutzergruppe abgezogen wird.

BGH, Urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 57/07 - LG Mannheim

AG Mannheim

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 16. Juli 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers

und die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird unter Zurückweisung des

Rechtsmittels im Übrigen das Urteil der 4. Zivilkammer des Land-

gerichts Mannheim vom 24. Januar 2007 insoweit aufgehoben, als

die Beklagte auf die Berufung der Klägerinnen gegen das Urteil

des Amtsgerichts Mannheim vom 27. April 2005 zur Zahlung von

mehr als 3.403,23 € nebst Zinsen verurteilt worden ist. In diesem

Umfang wird die Berufung der Klägerinnen gegen das vorbezeich-

nete Urteil zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerinnen in deren Wohn-

und Geschäftshaus in M. . Nach dem Mietvertrag vom 16. Juli

1980 mit Nachträgen hat die Beklagte neben der Miete auf bestimmte Betriebs-

kosten, unter anderem für Heizung, monatliche Vorauszahlungen zu leisten.

Das Haus, in dem sich außer der Wohnung der Beklagten drei weitere Woh-

nungen sowie ein Geschäftslokal befinden, wird mit Fernwärme beheizt. Die

bezogene Fernwärme wird zunächst insgesamt von einem Wärmemengenzäh-

ler erfasst. Der für das Geschäftslokal abgezweigte Anteil wird durch einen wei-

teren Zähler festgehalten. Der auf die vier Wohnungen entfallende Anteil wird

nicht durch einen gesonderten Zähler erfasst. In den Wohnungen sind die Heiz-

körper mit Heizkostenverteilern ausgestattet.

Die Klägerinnen erteilten der Beklagten folgende Abrechnungen über Be-

triebskosten einschließlich Heizkosten:

Datum:

Abrechnungszeitraum:

für Heizkosten: Nachforderung für Betriebs-

kosten insgesamt:

2.4.2003

1.5.2000 – 30.4.2001

546,06 €

1.387,82 €

8.10.2003

1.5.2002 – 30.4.2003

497,86 €

1.110,74 €

7.7.2004

1.5.2003 – 30.4.2004

460,56 €

1.060,19 €

Den Abrechnungen waren jeweils die Heizkostenabrechnungen der von

den Klägerinnen mit der Ermittlung der Heizkosten beauftragten Firma t.

beigefügt. Darin werden die Gesamtheizkosten zu 30% auf Grundkosten und zu

70% auf Verbrauchskosten verteilt. Der Anteil der Beklagten an den Grundkos-

ten wird nach dem flächenmäßigen Anteil ihrer Wohnung an der gesamten be-

heizbaren Nutzfläche des Hauses ermittelt. Die Größe dieser Flächen ist mit

78,40 m² und 550,20 m² angegeben. Die Verbrauchskosten werden in der Wei-

se auf das Geschäftslokal und die vier Wohnungen verteilt, dass zunächst der

auf das Geschäftslokal entfallende Anteil entsprechend dem Anteil der hierfür

abgezweigten Fernwärmemenge an der für das Haus insgesamt bezogenen

Wärmemenge ermittelt wird. Der auf die vier Wohnungen entfallende Anteil an

den Verbrauchskosten wird sodann errechnet, indem der auf das Geschäftslo-

kal entfallende Anteil von den Verbrauchskosten für das Haus insgesamt abge-

zogen wird. Der Differenzbetrag wird nach den von den Heizkostenverteilern

gemessenen Stricheinheiten auf die vier Wohnungen einschließlich der der Be-

klagten verteilt.

Da die Beklagte die Nachforderungen nicht erfüllt hat, haben sie die Klä-

gerinnen auf Zahlung von insgesamt 3.558,75 € nebst Zinsen in Anspruch ge-

nommen. Die Beklagte hat gegen mehrere Positionen der Betriebskostenab-

rechnungen Einwendungen erhoben. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe

von 618,66 € nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Ge-

gen dieses Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt. Das Landgericht hat

die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Auf die Berufung der Klägerinnen

hat es die Beklagte unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Zahlung

von 3.558,75 € nebst Zinsen verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelas-

senen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren noch von Be-

deutung, ausgeführt:

In allen drei Abrechnungen würden auch Heizkosten umgelegt. Der

Energieverbrauch der Gewerbeeinheit einerseits und der Wohnungen anderer-

seits sei nach unterschiedlichen Systemen verteilt worden. Der gesamte Ener-

gieverbrauch des Anwesens werde zunächst im Eingangsbereich erfasst. So-

dann werde der Energieverbrauch der Gewerbeeinheit von einem Wärmezähler

gemessen. Der Energieverbrauch der Wohnungen werde dann dadurch be-

rechnet, dass der gemessene Energieverbrauch der Gewerbeeinheit von dem

Energieverbrauch des gesamten Hauses abgezogen werde. Der Verbrauch in

den Wohnungen werde nach den Anzeigen von Heizkostenverteilern verteilt.

Diese Vorgehensweise begegne keinen Bedenken. § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV

verlange zwar, dass dann, wenn der Verbrauch der versorgten Nutzer nicht mit

gleichen Ausstattungen erfasst werde, die Anteile der Gruppen von Nutzern,

deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst werde, durch Vorerfassung

vom Gesamtverbrauch zu erfassen seien. Das sei vorliegend jedoch der Fall.

Die Vorerfassung des Verbrauchs der Wohnungen erfolge durch einfache Be-

rechnung, indem der erfasste Verbrauch der Gewerbeeinheit vom erfassten

Gesamtverbrauch abgezogen werde. Dies stelle eine Vorerfassung des

Verbrauchs der Wohnungen im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV dar.

Zur Frage der beheizbaren Nutzfläche sei in einem Parallelverfahren ein

Sachverständigengutachten eingeholt worden, wonach das Gebäude eine be-

heizbare Nutz-/Wohnfläche von 554 m² habe. Das sei eine unerhebliche Abwei-

chung zu dem von den Klägerinnen mit 550,2 m² veranschlagten Wert. Demzu-

folge seien die Abrechnungen im Hinblick auf die Heizkosten letztlich nachvoll-

ziehbar. Allerdings sei das Verhältnis zwischen Grund- und Verbrauchskosten

bei 50/50 zu belassen. Die Klägerinnen hätten diesen Schlüssel früher gewählt

und seien ohne Zustimmung der Beklagten nicht befugt gewesen, ihn einseitig

auf 30/70 abzuändern.

Danach hätten die Klägerinnen für den Abrechnungszeitraum vom 1. Mai

2000 bis zum 30. April 2001 Heizkosten in Höhe von 546,06 € geltend machen

können. Von den 50% Grundkosten (3.995,69 DM) entfielen auf die Beklagte

entsprechend ihrem Flächenanteil (78,40 m² zu 554 m²) 565,46 DM. Von den

übrigen 50% Verbrauchskosten (3.995,69 DM) entfielen auf die Beklagte ent-

sprechend ihrem Verbrauch (28 von insgesamt 170 Stricheinheiten) 658,11 DM.

Insgesamt entfielen auf die Beklagte damit Heizkosten

in Höhe von

1.223,57 DM. Hiervon hätten die Klägerinnen der Beklagten nur 1.068 DM

(= 546,06 €) in Rechnung gestellt.

Für den Abrechnungszeitraum vom 1. Mai 2002 bis zum 30. April 2003

hätten die Klägerinnen Heizkosten in Höhe von 497,86 € geltend machen kön-

nen. Von den 50% Grundkosten (2.066,90 €) entfielen auf die Beklagte ent-

sprechend ihrem Flächenanteil (78,40 m² zu 554 m²) 292,50 €. Von den übrigen

50% Verbrauchskosten (2.066,90 €) entfielen auf die Beklagte entsprechend

ihrem Verbrauch (18 von insgesamt 121,5 Stricheinheiten) 306,20 €. Insgesamt

entfielen auf die Beklagte damit Heizkosten in Höhe von 598,70 €. Hiervon hät-

ten die Klägerinnen der Beklagten nur 497,86 € in Rechnung gestellt.

Für den Abrechnungszeitraum vom 1. Mai 2003 bis zum 30. April 2004

hätten die Klägerinnen Heizkosten in Höhe von 460,56 € geltend machen kön-

nen. Von den 50% Grundkosten (2.259,38 €) entfielen auf die Beklagte ent-

sprechend ihrem Flächenanteil (78,40 m² zu 554 m²) 319,74 €. Von den übrigen

50% Verbrauchskosten (2.259,38 €) entfielen auf die Beklagte entsprechend

ihrem Verbrauch (17 von insgesamt 149 Stricheinheiten) 257,78 €. Insgesamt

entfielen auf die Beklagte damit Heizkosten in Höhe von 577,52 €. Hiervon hät-

ten die Klägerinnen der Beklagten nur 460,56 € in Rechnung gestellt.

Nach alledem stünden den Klägerinnen aus den Abrechnungen vom

2. April 2003, 8. Oktober 2003 und 7. Juli 2004 unter Berücksichtigung der wei-

ter geltend gemachten Positionen und der Vorauszahlungen der Beklagten

noch Nachzahlungsansprüche

in Höhe von 1.387,82 €, 1.110,74 € und

1.060,19 €, insgesamt 3.558,75 € zu.

Die Revision sei zuzulassen. Die Frage, ob auch der Rechenvorgang,

der sich durch Abzug des gemessenen Verbrauchs einer Benutzergruppe vom

gemessenen Gesamtverbrauch ergebe, eine Vorerfassung im Sinne von § 5

Abs. 1 (richtig: Abs. 2) HeizkV darstelle, sei bislang nicht Gegenstand höchst-

richterlicher Rechtsprechung gewesen.

II.

Hiergegen wendet sich die Revision ganz überwiegend ohne Erfolg.

1. Die unbeschränkt eingelegte Revision ist nur teilweise zulässig. Das

Berufungsgericht hat die Revision lediglich beschränkt zugelassen. Das ergibt

sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs zulässig ist (BGHZ 153, 358, 360 f. m.w.N.), aus den

Gründen des Urteils. Darin hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revisi-

on damit begründet, es sei höchstrichterlich noch nicht entschieden, ob auch

der Rechenvorgang, der sich durch Abzug des gemessenen Verbrauchs einer

Benutzergruppe vom gemessenen Gesamtverbrauch ergebe, eine Vorerfas-

sung im Sinne von § 5 Abs. 2 HeizkV darstelle. Die Frage, um deren Klärung es

dem Berufungsgericht danach geht, betrifft allein die in den drei streitigen Be-

triebskostenabrechnungen geltend gemachten Heizkosten, hingegen nicht die

anderen dort aufgeführten Kosten. Die Zulassung der Revision beschränkt sich

demgemäß auf den Teil der - vom Berufungsgericht im vollen Umfang bejah-

ten - Nachforderungen der Klägerinnen (insgesamt 3.558,75 €), der sich aus

den geltend gemachten Heizkosten ergibt (zusammen 1.504,48 €). Diese Be-

schränkung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirksam, weil

sie einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffes

betrifft, auf den die Revisionsklägerin in Gestalt der Beklagten selbst ihre Revi-

sion hätte beschränken können (vgl. Senatsurteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR

124/05, WuM 2006, 513, Tz. 9 m.w.N.).

2. Soweit die Revision danach zulässig ist, ist sie nur zu einem kleinen

Teil begründet. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts können die Klä-

gerinnen von der Beklagten die in den drei streitigen Betriebskostenabrechnun-

gen geltend gemachten Heizkosten nicht in voller Höhe von insgesamt

1.504,48 €, sondern nur in Höhe von 1.348,96 € erstattet verlangen, so dass

sich ihre Nachforderungen aus diesen Abrechnungen (§ 556 Abs. 2 und 3

Satz 1 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag der Parteien; Art. 229 § 3 Abs. 9

EGBGB), die zusammen 3.558,75 € betragen, dementsprechend um 155,52 €

auf 3.403,23 € verringern.

a) Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die drei

Betriebskostenabrechnungen in Bezug auf die geltend gemachten Heizkosten

formell ordnungsgemäß und damit wirksam sind. Ohne Erfolg beruft sich die

Revision darauf, dass eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtspre-

chung des Senats formell mangelhaft und daher unwirksam ist, wenn der Ver-

teilerschlüssel und der Vorwegabzug für eine abgerechnete Betriebskostenart

nicht angegeben werden (Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW

2007, 1059, Tz. 8 ff.; Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351,

Tz. 15 f., jeweils m.w.N.). Derartige Mängel weisen die in Rede stehenden Be-

triebskostenabrechnungen in Bezug auf die Heizkosten nicht auf.

Die Abrechnungen selbst geben zwar nur die gesamten Heizkosten und

den Anteil der Beklagten wieder. Ihnen waren jedoch die detaillierten Heizkos-

tenabrechnungen der Firma t. beigefügt, denen der durchschnittlich ge-

bildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter, auf dessen

Verständnis es insoweit ankommt (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO,

m.w.N.), alle erforderlichen Angaben, namentlich die Verteilung der Gesamtkos-

ten auf die Gewerbeeinheit und die vier Wohnungen des Hauses, ohne Schwie-

rigkeiten entnehmen kann. Das trifft hier jedenfalls deswegen zu, weil die Par-

teien nach dem unwidersprochenen Vortrag der Klägerinnen in der Vorinstanz

früher bereits einen Rechtsstreit über Heizkostenabrechnungen geführt haben

und der Beklagten daraus die tatsächlichen Gegebenheiten bekannt waren.

Insbesondere konnte die Beklagte danach den Heizkostenabrechnungen ent-

nehmen, dass die Gesamtkosten zu 30% auf Grundkosten und zu 70% auf

Verbrauchskosten und die Grundkosten nach der beheizbaren Nutzfläche und

die Verbrauchskosten der Wohnungen, die sich aus der Differenz zwischen

dem erfassten Verbrauch der Gewerbeeinheit und dem erfassten Gesamt-

verbrauch des Hauses errechnen, nach den Stricheinheiten der Heizkostenver-

teiler verteilt werden. Dass dieser Verteilerschlüssel in mehrfacher Hinsicht un-

zutreffend ist (vgl. dazu sogleich im Folgenden), stellt, da hierdurch die Ver-

ständlichkeit nicht beeinträchtigt wird, keinen formellen Mangel, sondern nur

einen inhaltlichen Fehler der Abrechnungen dar, der ihre Wirksamkeit unberührt

lässt (vgl. Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005,

219, unter II 1 a und b; Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, Tz. 16).

b) Der Verteilerschlüssel in den Heizkostenabrechnungen der Firma t.

ist, wie auch das Berufungsgericht zum Teil erkannt hat, in mehrfacher

Hinsicht falsch.

aa) Das Berufungsgericht hat unangegriffen angenommen, dass die Ge-

samtkosten der Heizung entgegen der Aufteilung in den Heizkostenabrechnun-

gen nicht im Verhältnis von 30 zu 70, sondern im Verhältnis von 50 zu 50 auf

Grund- und Verbrauchskosten zu verteilen sind. Weiter hat das Berufungsge-

richt unangegriffen festgestellt, dass die beheizbare Nutzfläche des Hauses

nach dem in einem Parallelverfahren eingeholten Sachverständigengutachten

entgegen den Angaben in den Heizkostenabrechnungen nicht 550,20 m², son-

dern 554 m² beträgt, wovon 78,40 m² auf die Wohnung der Beklagten entfallen.

bb) Darüber hinaus entsprechen die Abrechnungen nicht der Vorschrift

des § 6 Abs. 2 HeizkV, die die Verteilung der Heizkosten in den Fällen des § 5

Abs. 2 HeizkV regelt.

Hier ist ein Fall des § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV gegeben. Nach dieser Vor-

schrift, die - wie die Heizkostenverordnung insgesamt - vorliegend gemäß § 1

Abs. 1 Nr. 2 HeizkV Anwendung findet, sind dann, wenn der Verbrauch der von

einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 HeizkV versorgten Nutzer nicht mit glei-

chen Ausstattungen erfasst wird, zunächst durch Vorerfassung vom Gesamt-

verbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch

mit gleichen Ausstattungen erfasst wird. Die Voraussetzungen der Vorschrift

sind hier erfüllt. Der Verbrauch der Gewerbeeinheit einerseits und der vier

Wohnungen andererseits wird nicht mit gleichen Ausstattungen erfasst. Wäh-

rend die Gewerbeeinheit mit einem Wärmezähler versehen ist, der den Wärme-

verbrauch mengenmäßig erfasst, verfügen die vier Wohnungen nur über Heiz-

kostenverteiler an den Heizkörpern, die den Wärmeverbrauch nicht messen,

sondern lediglich die Feststellung des anteiligen Verbrauchs an einem bestimm-

ten Gesamtgebrauch, hier der vier Wohnungen, ermöglichen (zu diesem Unter-

schied vgl. Lammel, HeizkV, 2. Aufl., § 5 Rdnr. 7 und 50).

Nach § 6 Abs. 2 HeizkV sind in dem hier gegebenen Fall des § 5 Abs. 2

Satz 1 HeizkV die Heizkosten zunächst mindestens zu 50% nach dem Verhält-

nis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch und im Übrigen gegebenenfalls

nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum auf die Nut-

zergruppen zu verteilen (Sätze 1 und 2) und dann die Kostenanteile der Nut-

zergruppen auf der Grundlage der Verbrauchserfassung gemäß § 7 HeizkV auf

die einzelnen Nutzer zu verteilen (Satz 3 in Verbindung mit Abs. 1). Dem wer-

den die Heizkostenabrechnungen der Firma t. schon im Ausgangspunkt

nicht gerecht, weil darin die Gesamtkosten der Heizung nicht in einem ersten

Schritt mindestens zu 50% der - im Wege der Vorerfassung nach § 5 Abs. 2

Satz 1 HeizkV - erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die einzelnen Nut-

zergruppen (hier einerseits die Gewerbeeinheit und andererseits die vier Woh-

nungen) verteilt werden.

cc) In diesem Zusammenhang kranken die Heizkostenabrechnungen der

Firma t. weiter daran, dass es an einer den Anforderungen von § 5 Abs. 1

Satz 1 HeizkV entsprechenden Vorerfassung der Anteile der unterschiedlich

ausgestatteten Nutzergruppen am Gesamtverbrauch fehlt, weil lediglich der

Anteil der Gewerbeeinheit am Gesamtverbrauch durch einen Wärmezähler er-

fasst wird.

Die Berechnung des Verbrauchs der vier Wohnungen durch Abzug des

durch den Wärmezähler der Gewerbeeinheit erfassten Verbrauchs von dem

Gesamtverbrauch des Hauses, der durch den Eingangszähler gemessen wird,

stellt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts keine Vorerfassung im Sinne

von § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkV dar. Vielmehr ist dazu eine Messung durch ein

geeignetes Gerät, namentlich einen Wärmezähler, erforderlich (Lammel, aaO,

Rdnr. 88 m.w.N.; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 9. Aufl., § 5 HeizkV

Rdnr. 33; Lefèvre, HKA 1996, 29, 30; Kreuzberg/Wien, Handbuch der Heizkos-

tenabrechnung, 6. Aufl., S. 33). Dies folgt schon aus dem Wortlaut der Vor-

schrift, in der es heißt, dass die Anteile der Gruppen von Nutzern zu "erfassen"

sind. Erfassen bedeutet messen, nicht berechnen. Dafür spricht auch der

Zweck der Vorschrift, die - wie die Heizkostenverordnung insgesamt - dazu

dient, Heizenergie dadurch einzusparen, dass dem Nutzer mit der Abrechnung

sein Energieverbrauch und die dadurch verursachten Kosten vor Augen geführt

werden (vgl. BR-Drs. 632/80, S. 13; Lammel, aaO, § 1 Rdnr. 1). Dies setzt eine

möglichst genaue Erfassung des Verbrauchs voraus. Dem wird die vom Beru-

fungsgericht für ausreichend erachtete Differenzberechnung nicht gerecht, weil

sie durch eine Summierung von Messungenauigkeiten des Wärmezählers für

die Gewerbeeinheit und des Eingangszählers, selbst wenn sich die Messunge-

nauigkeiten innerhalb der zulässigen Messtoleranzen halten, zu einer erhebli-

chen Abweichung von dem tatsächlichen Verbrauch in der Gewerbeeinheit und

insbesondere in den vier Wohnungen führen kann. Dem Berufungsgericht ist

zwar zuzugeben, dass auch bei der Vorerfassung durch gesonderte Wärme-

zähler für die Gewerbeeinheit und die vier Wohnungen Messungenauigkeiten

auftreten können. Die dadurch möglichen Verfälschungen des Ergebnisses fal-

len jedoch geringer als bei einer Differenzberechnung aus, da sie nur die Vertei-

lung des vom Eingangszähler gemessenen Gesamtverbrauchs auf die Gewer-

beeinheit und die vier Wohnungen beeinflussen, während sich die Messunge-

nauigkeiten bei der Differenzberechnung einseitig zu Lasten der nicht vorerfass-

ten Nutzergruppe auswirken können.

dd) Die Anwendung von § 5 Abs. 2 Satz 1, § 6 Abs. 2 HeizkV ist hier

nicht gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a HeizkV ausgeschlossen. Nach dieser

Vorschrift sind die §§ 3 bis 7 HeizkV, soweit sie sich auf die Versorgung mit

Wärme beziehen, nicht anzuwenden auf Räume, bei denen unter anderem die

Erfassung des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen

Kosten möglich ist. Ohne Erfolg verweist die Revisionserwiderung insoweit auf

Vortrag der Klägerinnen in einem vom Berufungsgericht nachgelassenen

Schriftsatz, wonach der Einbau eines dritten Wärmezählers für den Verbrauch

der vier Wohnungen nach den Angaben eines mit der Heizungsanlage des

Hauses vertrauten Fachunternehmens nicht möglich sei und einen Umbau der

gesamten Heizungsanlage mit Kosten von 10.000 € erfordere.

Dieser Vortrag ist nicht schlüssig. In dem in Bezug genommenen Schrei-

ben des betreffenden Fachunternehmens heißt es zwar, der Einbau eines

Wärmezählers für die Wohnungen sei vor der Pumpengruppe aus Platzgründen

nicht zu realisieren. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Einbau unmöglich wä-

re. Dem steht bereits der anschließende Satz des Schreibens entgegen, die

gesamte Pumpengruppe müsse versetzt werden, was einen erheblichen Eingriff

in die bestehende Anlage darstelle. Danach ist der Einbau eines Wärmezählers

durchaus möglich, wenn die Pumpengruppe versetzt wird. Dafür spricht auch

der nachfolgende Satz, in dem es heißt, dass es in diesem Fall "besser" - nicht:

"notwendig" - sei, die Heizungsanlage durch den Einbau einer Heizstation mit

zwei separat mit Wärmezählern versehenen Heizkreisen zu modernisieren, was

auch der Sicherheit zugute komme. Im Übrigen lässt sich dem Schreiben des

Fachunternehmens nicht entnehmen und ist auch sonst von den Klägerinnen

nicht dargelegt worden, welche Kosten durch den Einbau eines Wärmezählers

für die vier Wohnungen unter Versetzung der Pumpengruppe entstehen. Die in

dem Schreiben angeführten Kosten von rund 11.000 € einschließlich Mehr-

wertsteuer beziehen sich allein auf die empfohlene Modernisierung der Hei-

zungsanlage durch den Einbau einer Heizstation mit zwei separat mit Wärme-

zählern versehenen Heizkreisen. Angesichts dessen fehlt es auch an jeder

Grundlage für die Beurteilung der Frage, ob der Einbau eines Wärmezählers für

die vier Wohnungen mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist.

c) Von den vorstehend aufgeführten Fehlern der Heizkostenabrechnun-

gen können nur noch die unzutreffende Verteilung der Gesamtkosten der Hei-

zung auf Grund- und Verbrauchskosten sowie die falsche Größe der beheizba-

ren Fläche des Hauses (vgl. oben unter II 2 b aa) zugunsten der Beklagten be-

richtigt werden. Dagegen kann der Verstoß gegen § 6 Abs. 2 HeizkV (vgl. oben

unter II 2 b bb) schon deswegen nicht mehr berichtigt werden, weil die dafür

erforderliche Vorerfassung, die unterblieben ist (vgl. vorstehend unter II 2 b cc),

schon wegen Zeitablaufs nicht nachgeholt werden kann. Zum Ausgleich sind

die Heizkostenabrechnungen gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkV um 15% zu

kürzen (vgl. Lammel, aaO, § 5 Rdnr. 83). Ein Ausnahmefall nach § 11 Abs. 1

Nr. 1 Buchst. a HeizkV (vgl. Lammel, aaO, § 12 Rdnr. 21) liegt insoweit nicht

vor (vgl. oben unter II 2 b dd).

d) Danach hat die Beklagte für die streitigen drei Abrechnungszeiträume

folgende Heizkosten zu zahlen:

aa) Abrechnungszeitraum 1. Mai 2000 bis 30. April 2001

Von den Gesamtkosten

in Höhe von 7.991,38 DM sind

jeweils

3.995,69 DM Grund- und Verbrauchskosten. Von den Grundkosten entfallen auf

die Wohnung der Beklagten gemäß deren Anteil an der beheizbaren Fläche des

Hauses (78,40 m² von 554 m²) 565,46 DM. Von den Verbrauchskosten entfal-

len, was das Berufungsgericht übersehen hat, zunächst auf die Geschäftsein-

heit gemäß dem Anteil der für sie abgezweigten Wärmemenge an der für das

Haus insgesamt bezogenen Wärmemenge (12,20 MWh von 57,65 MWh)

845,58 DM und nur der Rest von 3.150,11 DM auf die vier Wohnungen. Davon

entfallen wiederum auf die Wohnung der Beklagten gemäß deren Anteil an den

insgesamt von den Heizkostenverteilern gemessenen Stricheinheiten (28 von

170) 518,84 DM. Der danach auf die Wohnung der Beklagten entfallende Ge-

samtbetrag von 1.084,30 DM ist schließlich um 15% auf den Endbetrag von

921,65 DM = 471,23 € zu kürzen. Das sind gegenüber dem von den Klägerin-

nen abgerechneten Betrag (546,06 €) 74,83 € weniger, so dass sich die gefor-

derte Betriebskostennachforderung von 1.387,82 € auf 1.312,99 € verringert.

bb) Abrechnungszeitraum vom 1. Mai 2002 bis zum 30. April 2003

Von den Gesamtkosten in Höhe von 4.133,80 € sind jeweils 2.066,90 €

Grund- und Verbrauchskosten. Von den Grundkosten entfallen auf die Woh-

nung der Beklagten gemäß deren Anteil an der beheizbaren Fläche des Hauses

(78,40 m² von 554 m²) 292,50 €. Von den Verbrauchskosten entfallen, was das

Berufungsgericht wiederum übersehen hat, zunächst auf die Geschäftseinheit

gemäß dem Anteil der für sie abgezweigten Wärmemenge an der für das Haus

insgesamt bezogenen Wärmemenge (13,87 MWh von 55,29 MWh) 518,50 €

und nur der Rest von 1.548,40 € auf die vier Wohnungen. Davon entfallen wie-

derum auf die Wohnung der Beklagten gemäß deren Anteil an den insgesamt

von den Heizkostenverteilern gemessenen Stricheinheiten (18 von 121,5)

229,39 €. Der danach auf die Wohnung der Beklagten entfallende Gesamtbe-

trag von 521,89 € ist schließlich um 15% auf den Endbetrag von 443,61 € zu

kürzen. Das sind gegenüber dem von den Klägerinnen abgerechneten Betrag

(497,86 €) 54,25 € weniger, so dass sich die geforderte Betriebskostennachfor-

derung von 1.110,74 € auf 1.056,49 € verringert.

cc) Abrechnungszeitraum vom 1. Mai 2003 bis zum 30. April 2004

Von den Gesamtkosten in Höhe von 4.518,76 € sind jeweils 2.259,38 €

Grund- und Verbrauchskosten. Von den Grundkosten entfallen auf die Woh-

nung der Beklagten gemäß deren Anteil an der beheizbaren Fläche des Hauses

(78,40 m² von 554 m²) 319,74 €. Von den Verbrauchskosten entfallen, was das

Berufungsgericht erneut übersehen hat, zunächst auf die Geschäftseinheit ge-

mäß dem Anteil der für sie abgezweigten Wärmemenge an der für das Haus

insgesamt bezogenen Wärmemenge (16,11 MWh von 62,18 MWh) 585,37 €

und nur der Rest von 1.674,01 € auf die vier Wohnungen. Davon entfallen wie-

derum auf die Wohnung der Beklagten gemäß deren Anteil an den insgesamt

von den Heizkostenverteilern gemessenen Stricheinheiten (17 von 149)

190,99 €. Der danach auf die Wohnung der Beklagten entfallende Gesamtbe-

trag von 510,73 € ist schließlich um 15% auf den Endbetrag von 434,12 € zu

kürzen. Das sind gegenüber dem von den Klägerinnen abgerechneten Betrag

(460,56 €) 26,44 € weniger, so dass sich die geforderte Betriebskostennachfor-

derung von 1.060,19 € auf 1.033,75 € verringert.

dd) Für alle drei Abrechnungszeiträume zusammen hat die Beklagte da-

her an Heizkosten für ihre Wohnung statt der von den Klägerinnen abgerechne-

ten 1.504,48 € nur 1.348,96 €, mithin 155,52 € weniger zu zahlen, so dass die

Klägerinnen von der Beklagten statt der ihnen vom Berufungsgericht zugespro-

chenen Nachforderungen in Höhe von insgesamt 3.558,75 € nur 3.403,23 €

verlangen können.

III.

Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben, so-

weit die Beklagte dadurch auf die Berufung der Klägerinnen gegen das erstin-

stanzliche Urteil zur Zahlung von mehr als 3.403,23 € nebst Zinsen verurteilt

worden ist. Da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf, ist der

Rechtsstreit zur Endentscheidung durch den Senat reif. In dem bezeichneten

Umfang sind daher das Berufungsurteil aufzuheben und die Berufung der Klä-

gerinnen gegen das erstinstanzliche Urteil zurückzuweisen.

Ball

Wiechers

Hermanns

Dr. Milger

Richterin Dr. Hessel ist wegen Urlaubsabwesenheit gehindert zu unterschreiben. 21.07.2008

Ball

Vorinstanzen:

AG Mannheim, Entscheidung vom 27.04.2005 - 8 C 703/04 -

LG Mannheim, Entscheidung vom 24.01.2007 - 4 S 63/05 -