BGH Beschluss vom 30.09.2009 – VIII ZR 276/08
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am: 30. September 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
BGB § 558a Abs. 1, 2 Nr. 1
Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen
Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann
bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, bedarf es einer Bei-
fügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 28. April 2009,
VIII ZB 7/08, WuM 2009, 352; Urteil vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, NJW
2008, 573, Tz. 15).
BGH, Urteil vom 30. September 2009 - VIII ZR 276/08 - LG Krefeld AG Krefeld
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 30. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und
Dr. Bünger
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer
des Landgerichts Krefeld vom 24. September 2008 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung.
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in K. . Mit
Schreiben vom 2. August 2007 forderte die Klägerin von den Beklagten die Zu-
stimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete von 375 € auf 450 €
mit Wirkung ab dem 1. November 2007. Zur Begründung des Erhöhungsver-
langens nahm die Klägerin Bezug auf den Mietspiegel der Stadt K. .
Da die Beklagten der Mieterhöhung nicht zustimmten, machte die Kläge-
rin ihr Verlangen gerichtlich geltend. Das Amtsgericht hat der Klage stattgege-
ben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht das Urteil aufge-
hoben und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen
Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Ur-
teils.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht (LG Krefeld, WuM 2008, 672) hat im Wesentlichen
ausgeführt:
Die Mieterhöhung sei nicht wirksam erklärt. Dem Mieterhöhungsverlan-
gen habe ein Exemplar des in Bezug genommenen aktuellen Mietspiegels bei-
gefügt werden müssen. Da dies unterblieben sei, könne auch dahinstehen, ob
die im Laufe des Verfahrens nachgeholten Angaben der Klägerin insbesondere
zu den im Mieterhöhungsverlangen teilweise unleserlichen oder unverständlich
abgekürzten Einträgen im Übrigen die Anforderungen an ein formell wirksames
Zwar sei es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht ge-
nerell erforderlich, dem Mieterhöhungsverlangen den Mietspiegel beizufügen.
Dies sei etwa dann nicht der Fall, wenn dieser allgemein zugänglich sei. Für
den Bereich der Stadt K. sei der Mietspiegel aber nur über den Verein der
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer und den Mieterverband Niederrhein
gegen Zahlung von 3 € (für Mitglieder) und 4 € (für Nichtmitglieder) zu bezie-
hen. Der Mietspiegel der Stadt K. sei weder im Internet abzurufen noch sei
vorgetragen, dass er im Amtsblatt veröffentlicht sei.
Die Frage, wer die Kosten für den Mietspiegel aufzuwenden habe, sei zu
Lasten des Vermieters zu entscheiden. Ihm obliege nach § 558a BGB die Be-
gründung und nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift die Pflicht zur
Erklärung des Erhöhungsverlangens. Erfordere die ordnungsgemäße Erklärung
einen finanziellen Aufwand, so sei dieser dem Vermieter aufzubürden. Es sei
dem Mieter nicht zumutbar, Geld ausgeben zu müssen, um feststellen zu kön-
nen, ob das Erhöhungsverlangen des Vermieters berechtigt sei.
II.
Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht
stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheitert die formelle
Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht daran, dass der Mietspiegel
der Stadt K. dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt war.
Wie auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkennt, ist die Beifü-
gung eines Mietspiegels regelmäßig nicht erforderlich, damit ein Mieterhö-
hungsverlangen die formellen Voraussetzungen des § 558a BGB erfüllt. Wie
der Senat (Beschluss vom 28. April 2009 - VIII ZB 7/08, WuM 2009, 352, Tz. 6;
vgl. auch Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, WuM 2009, 293,
Tz. 9; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15) bereits
entschieden hat, bedarf es zur ordnungsgemäßen Begründung eines Mieterhö-
hungsverlangens, das auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, einer Beifügung des
Mietspiegels jedenfalls dann nicht, wenn dieser allgemein zugänglich ist. Das ist
entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hier der Fall.
Dies setzt nicht voraus, dass der Mietspiegel von der betreffenden Kom-
mune kostenlos abgegeben oder zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das
Internet abrufbar ist. Auch ein Mietspiegel, der - wie hier - von privaten Vereini-
gungen gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben wird, ist in
diesem Sinne allgemein zugänglich. In einem solchen Fall ist es entgegen der
Auffassung des Berufungsgerichts (so auch: Schmidt-Futterer/Börstinghaus,
Mietrecht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 34 m.w.N.; MünchKommBGB/Artz,
5. Aufl., § 558a Rdnr. 18 m.w.N.) dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des
Mieterhöhungsverlangens eine geringe Schutzgebühr von wenigen Euro auf-
zuwenden.
III.
Mit der gegebenen Begründung kann das Berufungsurteil somit keinen
Bestand haben. Es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann
nicht in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer Feststellungen zur Wirk-
samkeit des Mieterhöhungsverlangens bedarf. Die Sache ist daher an das Be-
rufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Ball
Dr. Frellesen
Dr. Hessel
Dr. Achilles
Dr. Bünger
Vorinstanzen: AG Krefeld, Entscheidung vom 29.04.2008 - 12 C 375/07 - LG Krefeld, Entscheidung vom 24.09.2008 - 2 S 28/08 -