BGH Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 30/09
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am: 21. Oktober 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten orts-
üblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch dann,
wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutach-
tens ermittelt worden ist (Bestätigung des Senatsurteils vom 6. Juli 2005 - VIII ZR
322/04, NZM 2005, 660).
BGH, Urteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09 - LG Görlitz AG Görlitz
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß
§ 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 1. September 2009 durch den Vor-
sitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den
Richter Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer
des Landgerichts Görlitz vom 6. Januar 2009 wird zurückgewie-
sen.
Auf die Anschlussrevision der Klägerin wird das vorbezeichnete
Urteil aufgehoben, soweit darin zum Nachteil der Klägerin ent-
schieden ist.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts
Görlitz vom 13. August 2007 wird zurückgewiesen.
Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra-
gen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in G. . Die
Grundmiete betrug seit August 2001 234,32 €. Mit Schreiben vom 14. März
2005 forderte die Klägerin die Beklagten unter Benennung von drei Vergleichs-
wohnungen auf, der Erhöhung der Nettomiete ab dem 1. Juni 2005 um 35,27 €
auf 269,59 € zuzustimmen. Dies entspricht einer Erhöhung der Miete von 3,33 €
je qm auf 3,83 € je qm. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.
Die Klägerin hat Zustimmung zur Mieterhöhung entsprechend ihrem
Mieterhöhungsverlangen vom 14. März 2005 begehrt. Das Amtsgericht hat die
Beklagte unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, der Erhöhung
der Grundmiete um 18,38 € auf 252,70 € monatlich zuzustimmen. Auf die Be-
rufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil unter Zu-
rückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit
abgeändert, als die Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung über eine
monatliche Miete von 244,18 € hinaus verurteilt worden waren; insoweit hat es
die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision
verfolgen die Beklagten ihr Ziel der (vollständigen) Klageabweisung weiter. Mit
der Anschlussrevision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsge-
richtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat keinen Erfolg; die Anschlussrevision ist hingegen be-
gründet.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-
führt:
Das formell zulässige Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei zum Teil
begründet. Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Erhöhung der Grundmiete um
9,86 € auf 244,18 € zu. Im Übrigen sei die Klage unbegründet.
Die vom Amtsgericht beauftragte Sachverständige habe die streitgegen-
ständliche Wohnung sowie 19 Vergleichswohnungen in Augenschein genom-
men und daraus zutreffend eine Mietzinsspanne von 3,35 € bis 3,59 € je qm
ermittelt. Entgegen der Auffassung der Klägerin und des Amtsgerichts entspre-
che die ortsübliche Vergleichsmiete nicht dem höchsten Wert der von der
Sachverständigen ermittelten Spanne. Das Sachverständigengutachten erfülle
die Funktion des für das Stadtgebiet von G. fehlenden Mietspiegels. Das
Gericht müsse deshalb innerhalb der von der Sachverständigen ermittelten
Spanne die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete
durch Schätzung nach § 287 ZPO ermitteln. Anhand der Ausführungen der
Sachverständigen zu dem vorläufigen relativen Mittelwert ergebe sich aus die-
ser Schätzung ein Wert von 3,47 € je qm.
Entgegen der Auffassung der Beklagten habe die Sachverständige ihr
Gutachten aufgrund einer ausreichenden Tatsachengrundlage erstellt. Sie habe
19 im gleichen Stadtteil wie die Wohnung der Beklagten liegende Vergleichs-
wohnungen verschiedener Vermieter in verschiedenen Häusern herangezogen.
Dass die Sachverständige nicht darüber hinaus eine Vollerhebung der Daten
oder zumindest eine repräsentative Befragung vorgenommen habe, sei nicht zu
beanstanden, weil der damit verbundene Aufwand zu der im Rechtsstreit gel-
tend gemachten Forderung der Klägerin außer Verhältnis stünde.
Dass die Sachverständige die Vergleichswohnungen ausschließlich auf-
grund von Vermieterbefragungen ermittelt habe, sei ebenfalls nicht zu bean-
standen. Die Gefahr, dass sich daraus ein verfälschtes Bild der ortsüblichen
Vergleichsmiete ergebe, sei nur theoretischer Natur, denn es bestünden keine
Anhaltspunkte dafür, dass die befragten Vermieter unzutreffende Angaben ge-
macht hätten.
II.
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten
stand.
1. Zutreffend und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsge-
richt allerdings davon ausgegangen, dass das Mieterhöhungsverlangen der
Klägerin formell ordnungsgemäß ist und die Voraussetzungen des § 558 BGB
(Wartefrist, Kappungsgrenze) eingehalten sind.
2. Auch die - auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens getrof-
fene - Feststellung des Berufungsgerichts zur Spanne der ortsüblichen Ver-
gleichsmiete ist frei von Rechtsfehlern. Ohne Erfolg rügt die Revision, dass das
Berufungsgericht seine Entscheidung unter Verstoß gegen § 286 ZPO auf ein
mit methodischen Mängeln behaftetes Gutachten gestützt habe.
a) Das Gutachten ist hinreichend aussagekräftig, weil die Sachverständi-
ge aus 48 Wohnungen des gleichen Bautyps ("WB 70"), die im selben Stadtteil
wie die Wohnung der Beklagten liegen, 19 Vergleichswohnungen mit möglichst
ähnlicher Ausstattung für ihr Gutachten herangezogen hat und dabei teils neu
vereinbarte, teils angepasste Bestandsmieten Berücksichtigung fanden. Die
Beschränkung auf 19 Vergleichswohnungen ist dabei - auch unter Berücksichti-
gung des vertretbaren Umfangs einer solchen Begutachtung - nicht zu bean-
standen. Dem Umstand, dass die Ausstattung und Beschaffenheit der Woh-
nung der Beklagten teilweise hinter dem Standard der Vergleichswohnungen
zurückbleibt, ist in dem Gutachten, dem das Berufungsgericht hinsichtlich der
Mietzinsspanne folgt, durch Abschläge (Anpassungsfaktoren) Rechnung getra-
gen; einen revisionsrechtlich beachtlichen Fehler dieser tatrichterlichen Würdi-
gung zeigt die Revision nicht auf.
b) Auch der Umstand, dass die Sachverständige die Wohnungen aus-
schließlich durch Befragung von Vermietern ermittelt hat, steht der Verwertbar-
keit des Gutachtens nicht entgegen. Entgegen der Ansicht der Revision beste-
hen keine Anhaltspunkte dafür, dass durch diese Vorgehensweise das Ergebnis
im Sinne einer zu hohen Vergleichsmiete verfälscht worden sein könnte. Die
Revision macht insoweit geltend, Vermieter könnten ein Interesse daran haben,
das allgemeine Mietniveau anzuheben, und deshalb geneigt sein, bei der Be-
fragung durch die Sachverständige billigen Wohnraum zu verschweigen und
nur besonders teure Wohnungen anzugeben. Für eine solche Annahme beste-
hen aber keine tatsächlichen Anhaltspunkte. Dass die in das Gutachten einge-
flossenen Angaben der befragten Vermieter über die Miete der jeweils benann-
ten Vergleichswohnung zutreffend sind, wird von der Revision nicht in Zweifel
gezogen.
c) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Gutachten der Sachver-
ständigen auch nicht deshalb fehlerhaft, weil es als ortsübliche Vergleichsmiete
für die Wohnung der Beklagten nicht einen exakten Betrag, sondern lediglich
eine Bandbreite (Spanne) ermittelt hat. Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsüb-
liche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum
gebildet. Wie der Senat ausgeführt hat, handelt es sich bei der ortsüblichen
Vergleichsmiete regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert; die Vergleich-
miete bewegt sich vielmehr innerhalb einer gewissen Spanne (Senatsurteile
vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074, unter II 2 b sowie vom
6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NZM 2005, 660, unter II 2 c).
3. Dagegen kann dem Berufungsgericht, wie die Anschlussrevision zu
Recht geltend macht, nicht gefolgt werden, soweit es die Auffassung vertritt, der
Vermieter dürfe die Miete nicht bis zum oberen Wert einer solchen - unter He-
ranziehung eines Sachverständigengutachtens zutreffend ermittelten - Band-
breite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Dies gilt entgegen
der Annahme des Berufungsgerichts auch dann, wenn - wie hier - kein Miet-
spiegel vorhanden ist. In diesem Fall ersetzt das vom Gericht eingeholte Sach-
verständigengutachten nicht den Mietspiegel, sondern dient der Ermittlung der
konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete.
Auch hierbei geht es nicht um einen punktgenauen Wert, sondern um eine
Bandbreite. Diese Bandbreite hat das Berufungsgericht auf der Basis des
Sachverständigengutachtens - wie ausgeführt - rechtsfehlerfrei mit einer Miet-
zinsspanne von 3,35 € je qm bis 3,59 € je qm ermittelt. Denn auch der obere
Spannenwert liegt noch innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, die die obe-
re Grenze einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darstellt (Senatsurteil vom
6. Juli 2005, aaO, unter II 2 d). Maßgeblich ist daher weder der vom Berufungs-
gericht errechnete Mittelwert (3,47 je qm) noch, wie die Revision meint, der un-
tere Spannenwert von 3,35 € je qm. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin
ist vielmehr in Höhe des oberen Spannenwerts der Einzelvergleichsmiete, mit-
hin in Höhe von 3,59 € je qm, berechtigt.
III.
Nach alledem ist die Revision der Beklagten unbegründet und daher zu-
rückzuweisen. Soweit das Berufungsgericht zum Nachteil der Klägerin ent-
schieden hat, kann das Berufungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist
daher insoweit auf die Anschlussrevision der Klägerin hin aufzuheben (§ 562
Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da keine weiteren
Feststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Beklagten sind - wie vom
Amtsgericht ausgesprochen - verpflichtet, einer Erhöhung der monatlichen
Grundmiete um den Betrag von 18,38 € zuzustimmen, der sich bei Zugrundele-
gung des vom Berufungsgericht festgestellten oberen Spannenwerts der Ein-
zelvergleichsmiete (3,59 € je qm) ergibt. Die Berufung der Beklagten gegen das
Urteil des Amtsgerichts ist deshalb zurückzuweisen.
Ball
Dr. Frellesen
Dr. Milger
Dr. Schneider
Dr. Fetzer
Vorinstanzen:
AG Görlitz, Entscheidung vom 13.08.2007 - 4 C 636/05 -
LG Görlitz, Entscheidung vom 06.01.2009 - 2 S 73/07 -