BGH Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 345/08

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 345/08

Verkündet am: 25. November 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 25. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und

Dr. Schneider

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer

des Landgerichts Mannheim vom 26. November 2008 wird zu-

rückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in M. . Das

Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, besteht aus einer Gewerbeeinheit

mit einer Fläche von 312,9 qm sowie vier Wohneinheiten mit einer Gesamtflä-

che von 295 qm.

Die Klägerin nimmt die Beklagte unter anderem auf Nachzahlungen aus

Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen

für die Abrechnungszeiträume

2004/2005 und 2005/2006 in Anspruch. Soweit für das Revisionsverfahren von

Interesse, sind hieraus noch die Positionen Wasser, Abwasser und Nieder-

schlagswasser in Höhe von insgesamt (403,24 € und 373,82 €) 777,06 € im

Streit.

Die Klägerin ermittelte den auf die vier Wohnungen umzulegenden Was-

serverbrauch, indem sie den mittels eines Zwischenzählers gemessenen

Verbrauch der Gewerbeeinheit von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasser-

zähler abzog. Die Verteilung innerhalb der Wohneinheiten erfolgte nach dem

Maßstab der Wohnfläche.

Das Amtsgericht hat der Klage (bis auf einen Teil der Zinsen) stattgege-

ben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amts-

gerichts unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels dahin abge-

ändert, dass die Beklagte (lediglich) zur Zahlung von 1.620,06 € nebst Zinsen

verurteilt wird; die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Mit der vom Beru-

fungsgericht im Hinblick auf die Umlage der Kosten für Wasser, Abwasser und

Niederschlagswasser zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Aufhe-

bung des Berufungsurteils und Abweisung der Klage insoweit, als sie in den

Vorinstanzen zur Zahlung von mehr als 843 € nebst Zinsen verurteilt worden ist.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit

für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Die Abrechnung der Wasserkosten sei von der Klägerin korrekt vorge-

nommen worden. Die Anwendung der Differenzmethode nach Vorwegabzug

des durch Zwischenzähler gemessenen Verbrauchs der Gewerbeeinheit sei

nicht zu beanstanden. Zwar habe die Beklagte geltend gemacht, dass neben

dem Zwischenzähler für die Gewerbeeinheit auch Zwischenzähler für die ein-

zelnen Wohnungen vorhanden seien, so dass die Abrechnungen der Wohnun-

gen nach Verbrauch erfolgen müssten. Eine Beweisaufnahme über diesen

Streitpunkt sei aber nicht erforderlich. Denn die Klägerin habe das Vorhanden-

sein von Messeinrichtungen für die einzelnen Wohnungen bestritten, und die

Beklagte habe daraufhin nicht konkret vorgetragen, dass in ihrer Wohnung ein

Zwischenzähler eingebaut sei. Üblicherweise befänden sich derartige Messein-

richtungen in der Wohnung selbst, denn die Anbringung von Zwischenzählern

für die einzelnen Wohnungen im Keller wäre wegen der dann erforderlichen

gesonderten Steigleitungen unwirtschaftlich.

Die Beklagte könne die anteilige Tragung der nach der Differenzmethode

ermittelten Wasserkosten der Mieter auch dann nicht verweigern, wenn es da-

bei zu höheren Messungenauigkeiten komme, als bei Vorhandensein eines wei-

teren Zwischenzählers für die Wohneinheiten. Dass dies zu einer krassen Un-

billigkeit und groben Benachteiligung der Mieter führe, sei weder von der Be-

klagten vorgetragen noch sonst erkennbar. Die Rechtsprechung des Bundesge-

richtshofs zur Vorerfassung von Heizkosten sei aufgrund der Gesetzeslage

nicht ohne weiteres auf die Wasserkosten übertragbar.

II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-

sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen,

dass die Beklagte die in den Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen für die

Abrechnungszeiträume 2004/2005 und 2005/2006 ausgewiesenen anteiligen

Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser in Höhe von 777,06 €

zu tragen hat, so dass sich unter Berücksichtigung des in der Revisionsinstanz

nicht mehr streitigen Betrages von 843 € eine Zahlungspflicht der Beklagten in

Höhe des der Klägerin vom Berufungsgericht zugesprochenen Betrages von

1.620,06 € ergibt.

1. Zutreffend und von der Revision unbeanstandet geht das Berufungs-

gericht davon aus, dass die Parteien die Umlage der Wasserkosten vereinbart

haben und die von der Klägerin erstellte Abrechnung den formellen Anforde-

rungen genügt.

2. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Abrechnung auch mate-

riell richtig.

a) Dass die Klägerin einen Vorwegabzug für die Gewerbeeinheit vorge-

nommen hat, wird von der Revision nicht beanstandet und begegnet aus

Rechtsgründen keinen Bedenken.

b) Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Abrechnung der Was-

serkosten nicht deshalb fehlerhaft, weil die Klägerin nur den Verbrauch der Ge-

werbeeinheit durch einen gesonderten Zwischenzähler erfasst und den

Verbrauch der Wohnungen anhand der sogenannten Differenzmethode ermittelt

hat.

Zwar ist im Geltungsbereich des § 5 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV eine Vor-

erfassung von Nutzergruppen in der Weise erforderlich, dass der Anteil jeder

Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst

wird (Senatsurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 57/07, NZM 2008, 767, Tz. 24).

Ein Verstoß hiergegen hat gemäß § 12 HeizkostenV ein Kürzungsrecht in Höhe

von 15 % bei den zu Unrecht nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten

zur Folge. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat und auch die Revision

nicht verkennt, gibt es aber für den Bereich der Abrechnung von Kosten für

Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser keine der Bestimmung des § 5

Abs. 2 HeizkostenV entsprechende Vorschrift zur Vorerfassung von Nutzer-

gruppen.

Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich auch aus §§ 315, 556a

BGB nicht, dass bei der Abrechnung von Wasserkosten verschiedene Nutzer-

gruppen durch jeweils gesonderte Zähler erfasst werden müssten. § 556a

Abs. 1 BGB sieht auch für verbrauchsabhängige Kosten eine Abrechnung nach

der Wohnfläche vor, sofern nicht die Parteien eine anderweitige Vereinbarung

getroffen haben oder tatsächlich eine Verbrauchserfassung für alle Mieter er-

folgt (vgl. Senatsurteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 188/07, NZM 2008, 444,

Tz. 12). Die gesetzliche Regelung schreibt mithin eine generelle Verbrauchser-

fassung für Wasserkosten nicht vor und nimmt die damit verbundenen Messun-

genauigkeiten bei der Abrechnung in Kauf.

Mit dem Vorwegabzug für den gewerblichen Mieter trägt die Klägerin

dem unterschiedlichen Verbrauch in der Gewerbeeinheit einerseits und den

Wohneinheiten andererseits Rechnung. Eine Verpflichtung der Klägerin, im In-

teresse einer möglichst genauen Abrechnung den Gesamtverbrauch der

Wohneinheiten mit einem weiteren Zwischenzähler gesondert zu erfassen, lässt

sich daraus nicht herleiten. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat,

ergibt sich aus der fehlenden Vorerfassung der Wohneinheiten auch keine

"krasse Unbilligkeit", die gegebenenfalls einen Abänderungsanspruch des Mie-

ters begründen könnte (vgl. Senatsurteil vom 12. März 2008, aaO, Tz. 14).

Ohne Erfolg macht die Revision schließlich geltend, das Berufungsge-

richt habe den Vortrag der Beklagten zur Messung des Wasserverbrauchs der

Wohnungen durch die Klägerin verfahrensfehlerhaft übergangen. Die Revision

stellt selbst nicht in Abrede, dass Einzelzähler für die jeweiligen Wohnungen

nicht vorhanden sind. Soweit die Revision darüber hinaus geltend macht, es sei

möglich, dass in einem der Beklagten nicht zugänglichen Kellerraum ein weite-

rer Zähler (Zwischenzähler) vorhanden sei, mit dem der Gesamtverbrauch aller

Wohnungen erfasst werde, zeigt sie einen entsprechenden Vortrag der Beklag-

ten in den Tatsacheninstanzen hierzu nicht auf.

c) Entgegen der Auffassung der Revision durfte die Klägerin den nach

der Differenzmethode ermittelten Gesamtverbrauch der Wohnungen nach dem

Maßstab der Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungen umlegen.

aa) Gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB sind Betriebskosten vorbehaltlich

anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, sofern

die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Eine solche Vereinbarung be-

steht nach den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht. Einen

revisionsrechtlich beachtlichen Fehler zeigt die Revision nicht auf. Entgegen der

Auffassung der Revision ergibt sich aus der (behaupteten) Abrechnungspraxis

des Voreigentümers bei den Abrechnungen 2000/2001 und 2001/2002 kein An-

haltspunkt für eine stillschweigende vertragliche Abänderung des Umlage-

schlüssels (zur Frage einer stillschweigenden Vertragsänderung bei unbean-

standeten Betriebskostenabrechnungen vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2007

- VIII ZR 279/06, NZM 2008, 81, Tz. 17 ff.).

bb) Auch aus § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt sich keine Verpflichtung

der Klägerin zu der von der Beklagten verlangten Abrechnung nach Verbrauch.

Diese Bestimmung schreibt eine Umlage von Betriebskosten nach einem Maß-

stab, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt, nur dann vor, wenn

die Betriebskosten von einem erfassten Verbrauch abhängen. An einer solchen

Verbrauchserfassung fehlt es aber nach den - von der Revision insoweit auch

nicht beanstandeten - Feststellungen des Berufungsgerichts, da ein gesonder-

ter Zähler für den Wasserverbrauch in der Wohnung der Beklagten nicht vor-

handen ist.

Ball

Dr. Frellesen

Dr. Hessel

Dr. Achilles

Dr. Schneider

Vorinstanzen:

AG Mannheim, Entscheidung vom 19.10.2007 - 10 C 88/06 -

LG Mannheim, Entscheidung vom 26.11.2008 - 4 S 180/07 -