Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil vom 18.05.2026 – 9 U 36/25

I.

Die Klägerin wendet sich gegen die von der Beklagten betriebene Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Urkunde wegen einer Grundschuld.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Flurstücks G1 mit der postalischen Anschrift B.-Straße 00 in C.-Stadt. Das Grundstück finanzierten die Klägerin und ihr Bruder D. mit zwei Darlehen über insgesamt 1.500.000,00 DM (766.937,82 Euro), die sie im Jahr 1996 aufnahmen. Darlehensgeberin war die E.-AG, zu deren Sicherung die streitgegenständliche Buchgrundschuld bestellt wurde. In der Urkunde des Notars A. vom 07.10.1996 (UR-Nr. 0000/1996) übernahm die Klägerin zudem auch die persönliche Haftung und unterwarf sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen.

Die Allgemeinen Darlehensbedingungen enthielten unter anderem folgende Klauseln (BI. 68 ff. EA I):

„[...] 2. Sicherheiten/Zweckbestimmung

2.1 Zur Sicherung aller Ansprüche der Bank aus diesem Darlehensverhältnis sowie aus etwaigen anderen - auch künftigen - Rechtsverhältnissen dienen die an dem Beleihungsobjekt für die Bank nach ihrem Entwurf zu verschaffende Grundschuld und das abzugebende Schuldversprechen.

2.2 Ansprüche auf Rückgewähr der Grundschuld können nur mit Zustimmung der Bank abgetreten werden. [. ..]"

„5. Widerruf/Kündigung durch die Bank [...]

5.3 Die Bank ist berechtigt, das Darlehen ohne Einhalt einer Kündigungsfrist ganz oder zum Teil zurückzufordern, wenn (...]

5.3.3 die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Beleihungsobjekts oder eines seiner Teile angeordnet wird, [...]"

Die Grundschuld wurde am 29.10.1996 auf Blatt 0000 in Abteilung lII des Grundbuches von C.-Stadt unter der laufenden Nummer 01 bei dem Amtsgericht Krefeld eingetragen. Seit dem 27.10.1999 ist die Klägerin Alleineigentümerin des belasteten Grundbesitzes.

Am 12.08.1996 schloss die Klägerin einen Vertrag mit der F.-AG über ein weiteres Darlehen zur Finanzierung einer anderen Immobilie. Im Jahr 2006 kündigte die F.-AG diesen Darlehensvertrag.

Einem im Herbst 2024 im Zwangsversteigerungsverfahren eingeholten Sachverständigengutachten zufolge hat das belastete Grundstück einen Verkehrswert von 1.125.000,00 Euro (s. Bl. 64 EA II). Es ist mit Grundpfandrechten im Nominalwert von 1.441.937,82 Euro (zuzüglich Zinsen und zum Teil Nebenleistungen) belastet. Unter der laufenden Nr. 01 war in Abteilung III des Grundbuchs zugunsten der E.-AG die vorgenannte Sicherungsgrundschuld über 766.937,82 Euro nebst 15 % Zinsen und 12 % einmaliger Nebenleistung eingetragen.

Die E.-AG verschmolz zunächst 2003 zur H.-Bank AG und firmiert seit 2009 als J.-AG.

Im April 2015 ließ die F.-AG die gegenwärtigen und künftigen Ansprüche der Klägerin gegen die J.-AG auf Rückgewähr der Grundschuld pfänden und sich zur Einziehung überweisen.

Nachfolgend trat die J.-AG ihre Forderungen und die Grundschuld an die K. (nachfolgend: K.) ab. Diese war im Jahr 2010 als bundeseigene Abwicklungsanstalt für die verstaatlichte H.-Holding AG gegründet worden, um Risikopositionen und nicht strategienotwendige Geschäftsbereiche zu übernehmen und abzuwickeln. Die K. verpflichtete sich in dem Abtretungsvertrag, den für die Grundschuld vereinbarten Sicherungsweck auch gegenüber dem Grundschuldbesteller einzuhalten. Sie beauftragte ihrerseits die L.-GmbH mit der Verwaltung der Grundschuld.

Im Weiteren kam es zu drei weiteren Abtretungen der Grundschuld, namentlich am 03.06.2016 von der K. an die M.-B.V., die zu einem späteren Zeitpunkt wieder aufgehoben wurde, am 21.02.2019 von der K. an die N.-GmbH und am 17.01.2020 von der N.-GmbH an die Beklagte. Parallel hierzu wurden am 03.06.2016, 22.02.2019 - hier zwischen der M.-B.V. und der N.-GmbH - und 11.07.2019 zwischen den jeweiligen Beteiligten Abtretungsvereinbarungen geschlossen, die jeweils den Übergang der Ansprüche und Rechte einschließlich der Neben- und Gestaltungsrechte u.a. aus den zwischen der Klägerin, ihrem Bruder und der E.-AG geschlossenen Darlehensverträgen vorsahen.

Schließlich wurde die streitgegenständliche Grundschuld (Abteilung III Nr. 01) gemäß Eintragung vom 16.08.2021 geteilt in ein vorrangiges Grundpfandrecht mit einem Nominalwert von 536.937,82 Euro (Nr. 01.1) und ein nachrangiges Grundpfandrecht im Nominalwert von 230.000,00 Euro (Nr. 01.2). Letzteres Grundpfandrecht (Nr. 01.2) wurde laut Eintragung vom 16.08.2021 an die F.-AG abgetreten. Das vorrangige Grundpfandrecht (Nr. 01.1) wurde laut Eintragung vom 01.04.2022 an die Beklagte abgetreten. Die Klägerin hielt und hält alle Abtretungen für unwirksam und wandte sich gegen die beiden Eintragungen, zuletzt mit ihrer Beschwerde, welche der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf mit Beschluss vom 19.09.2022 in dem Verfahren I-3 Wx 127/22 zurückgewiesen hat.

Die F.-AG betreibt die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld Nr. 01.2. Sie hat unter dem 09.11.2021 die Zwangsversteigerung des Grundstücks beantragt.

Mit Schreiben vom 15.12.2021 der „Servicerin“ der Beklagten, der L.-GmbH, zeigte diese die Abtretung gegenüber der Klägerin und ihrem Bruder an und erklärte wegen der Anordnung der Zwangsversteigerung des Beleihungsobjekts die Kündigung mit sofortiger Wirkung (Bl. 97 ff. EA I der Akte I-9 U 1/24).

Nunmehr betreibt die Beklagte die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld Nr. 01.1. Das Amtsgericht Krefeld ließ mit Beschluss vom 05.01.2023 den Beitritt der Beklagten zu der angeordneten Zwangsversteigerung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks zu.

Die Klägerin hält die Zwangsvollstreckung für unzulässig und meint unter anderem, die Beklagte habe die Grundschuld nicht wirksam erworben. Zudem vertritt sie die Ansicht, die Beklagte müsse sich die Einwendungen aus dem Sicherungsvertrag und damit aus dem Darlehensverhältnis zur Rechtsvorgängerin der J.-AG entgegenhalten lassen. Sie könne der Beklagten daher den Einwand der fehlenden Fälligkeit entgegenhalten. Die von der Servicerin der Beklagten erklärte Kündigung habe nicht zu einer Beendigung des mit der J.-AG bestehenden Darlehensvertrags geführt. Es fehle an einem Kündigungsgrund, da die Regelung in Ziffer 5.3.3 der Allgemeinen Darlehensbedingungen eine formell und materiell rechtmäßige Anordnung der Zwangsversteigerung voraussetze. Mit Blick auf eine vor dem Landgericht Potsdam erhobene Klage auf Feststellung des Fortbestehens der auch hier streitgegenständlichen Darlehensverträge sei das Landgericht Krefeld wegen der anderweitigen Rechtshängigkeit nicht zu einer Entscheidung über die Wirksamkeit der Kündigung befugt gewesen. Vielmehr habe es das Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung in dem vor dem Landgericht Potsdam geführten Verfahren aussetzen müssen. Schließlich führe auch der fehlende Eintritt der Beklagten in den Sicherungsvertrag zur Unzulässigkeit der von der Beklagten betriebenen Zwangsvollstreckung.

Das Landgericht hat die Vollstreckungsgegenklage mit am 12.02.2025 verkündetem Urteil abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die erhobene Vollstreckungsgegenklage sei zulässig, aber unbegründet. Die Beklagte sei infolge mehrfacher Abtretungen Inhaberin der Buchgrundschuld geworden. Die Klägerin könne ihr nicht mit Erfolg Einreden entgegenhalten. Insbesondere sei die Beklagte zur Kündigung des Darlehensvertrages berechtigt gewesen. Das Verfahren sei nicht auszusetzen gewesen.

Hiergegen wendet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie ihr Klagebegehren unter Wiederholung und Vertiefung ihrer erstinstanzlichen Rechtsansichten weiterverfolgt.

Sie beantragt,

unter Abänderung des am 12.02.2025 verkündeten Urteils des Landgerichts Krefeld, Az. 3 O 133/23, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars A. vom 07.10.1996 (UR-Nr. 0000/1996) für unzulässig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens als zutreffend.

Die Akten des Parallelverfahrens I-9 U 1/24 OLG Düsseldorf = 4 O 50/200 LG Krefeld und des Zwangsversteigerungsverfahrens 424 K 85/21 AG Krefeld waren beigezogen und Gegenstand des Verfahrens.

II.

Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

1.

Die Vollstreckungsabwehrklage ist zulässig.

a)

Der Vollstreckungsabwehrklage der Klägerin steht keine anderweitige Rechtshängigkeit im Sinne des § 261 Abs. 3 Nr. 1 ZPO entgegen.

Das Prozesshindernis anderweitiger Rechtshängigkeit besteht nur bei einer Identität der Streitgegenstände der zunächst und der später erhobenen Klage (BGH, Urteil vom 04.07.2013 - VII ZR 52/12, Rn. 10, juris). Eine solche Identität der Streitgegenstände ist bei der von der Klägerin vor dem Landgericht Potsdam erhobenen Feststellungsklage (Aktenzeichen 8 O 62/22), mit der sie (sinngemäß) das Fortbestehen der auch hier streitgegenständlichen Darlehensverträge feststellen lassen will, und der hiesigen Klage auf Erklärung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung der Beklagten nicht gegeben. Denn das durch den Klageantrag bestimmte Rechtsschutzziel der Vollstreckungsgegenklage stimmt mit demjenigen einer (bloßen) Feststellung des Fortbestehens der verfahrensgegenständlichen Darlehensverträge nicht überein, weil im vorliegenden Fall eine Verurteilung der Beklagten verlangt wird, die die Vollstreckung unmittelbar verhindert (vgl. zum Verhältnis von Feststellungsklage und Leistungsklage BGH, a.a.O.).

b)

Die Entscheidung des Landgerichts, den Rechtsstreit nicht im Hinblick auf das von der Klägerin vor dem Landgericht Potsdam betriebene Klageverfahren nach § 148 Abs. 1 ZPO auszusetzen, ist nicht zu beanstanden (zur Prüfung im Rahmen der Berufung vgl. BeckOK ZPO/Jaspersen, 58. Ed. 01.09.2025, § 252 ZPO Rn. 5; MüKoZPO/Stackmann, 7. Aufl. 2025, § 252 ZPO Rn. 7; s. auch BGH, Urteil vom 06.02.2002 - VIII ZR 106/01, ZIP 2002, 725, 727).

Zwar liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 148 Abs. 1 ZPO vor. Denn das Fortbestehen der Darlehensverträge zwischen der Klägerin, ihrem Bruder und der J.-AG ist für das vorliegende Verfahren im Sinne des § 148 Abs. 1 ZPO präjudiziell. Bestehen die Darlehensverträge - trotz der von der L.-GmbH abgegebenen Kündigungserklärung - fort, kann die Klägerin der Zwangsvollstreckung der Beklagten als materiellen Einwand die fehlende Fälligkeit des Darlehensrückzahlungsanspruchs entgegenhalten. Demgemäß hängt die Entscheidung im hiesigen Verfahren (auch) von dem Fortbestehen der Darlehensverhältnisse ab.

Das Landgericht hat jedoch in nicht zu beanstandender Weise unter Ausübung seines pflichtgemäßen Ermessens eine Aussetzung abgelehnt. Im Rahmen der Ermessensentscheidung ist die mögliche Verfahrensverzögerung mit den Gesichtspunkten der Verfahrensökonomie und der Vermeidung sich widersprechender Entscheidungen abzuwägen (BGH, Beschluss vom 09.03.2021 - II ZB 16/20, NJW-RR 2021, 638 Rn. 7; vgl. auch Beschluss vom 03.03.2005 - IX ZB 33/04, NJW-RR 2005, 925, 926). Unter dem Gesichtspunkt effektiven Rechtsschutzes kommt der mit der Aussetzung eintretenden Verfahrensverzögerung hier entscheidendes Gewicht zu. Denn das vorgreifliche Verfahren des Landgerichts Potsdam ist seinerseits bis zur rechtskräftigen Entscheidung des Rechtsstreits vor dem Landgericht Krefeld, 4 O 50/22, ausgesetzt (zu der Konstellation wechselseitiger Aussetzungen s. BGH, a.a.O.). Dieses Verfahren ist nach wie vor nicht rechtskräftig abgeschlossen. Gegen das am 25.08.2025 verkündete Urteil des Senats hat die Klägerin Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt. Vor diesem Hintergrund ist zu erwarten, dass der rechtskräftige Abschluss des dortigen Verfahrens sowie im Anschluss derjenige des ausgesetzten Verfahrens des Landgerichts Potsdam in der Summe noch eine beträchtliche Zeit, voraussichtlich mehrere Jahre, in Anspruch nehmen wird. Mit Blick auf die danach zu erwartende erhebliche Verfahrensverzögerung im Falle einer Aussetzung und die damit einhergehende Beeinträchtigung eines effektiven Rechtsschutzes hat das Landgericht zutreffend sein Ermessen dahin ausgeübt, von einer Aussetzung abzusehen. Mit gleicher Begründung ist auch im Berufungsrechtszug eine Aussetzung nach § 148 Abs. 1 ZPO abzulehnen.

2.

Die Vollstreckungsabwehrklage ist begründet.

a) Die Klägerin kann der Zwangsvollstreckung der Beklagten nicht deren fehlende Sachbefugnis entgegenhalten. Die Beklagte ist Inhaberin der unter der laufenden Nr. 01.1 eingetragenen (Teil-)Grundschuld geworden.

aa) Dass die Beklagte diesen Teil der Grundschuld von der eingetragenen Gläubigerin, der J.-AG als Rechtsnachfolgerin der E.-AG, erworben hat, indem diese im Sinne des § 185 Abs. 1 BGB in die Abtretung der nichtberechtigten N.-GmbH einwilligte, hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf bereits in dem Beschwerdeverfahren I-3 Wx 127/22 im Einzelnen ausgeführt. Den überzeugenden Ausführungen schließt sich der Senat an und verweist zur Vermeidung bloßer Wiederholungen auf den Beschluss vom 19.09.2022 zum vorgenannten Aktenzeichen (Anlage B10, Bl. 571 ff. EA I des Verfahrens I-9 U 1/24) sowie den anschließenden Beschluss über die Zurückweisung der Anhörungsrüge der Klägerin (Bl. 627 ff. EA I des Verfahrens I-9 U 1/24).

Das Vorbringen der Klägerin, der Annahme einer (konkludenten) Einwilligung der eingetragenen Gläubigerin, der J.-AG, stehe die Regelung unter Ziffer 4.3 der Vereinbarung zwischen der J.-AG und der K. entgegen, nach der sich die K. verpflichtet hat,

„den zwischen dem jeweiligen Grundschuldbesteller und dem Zedenten für die jeweilige Grundschuld vereinbarten Sicherungszweck einzuhalten und zwar - im Wege eines echten Vertrages zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB - auch gegenüber dem jeweiligen Grundschuldbesteller“,

ist durch den 3. Zivilsenat gleichfalls bereits in dessen auf die dortige Anhörungsrüge ergangenen Beschluss zutreffend und ausführlich behandelt worden. Insbesondere ist auch im vorliegenden Verfahren weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass durch die Weiterabtretung der Grundschuld durch die K. als Zessionarin vor deren Eintragung in das Grundbuch die Einhaltung der Sicherungsabrede zulasten der Klägerin als Grundschuldbestellerin gefährdet würde. Denn die Klägerin ist insoweit durch die Vorschrift des § 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB hinreichend geschützt.

Soweit die Klägerin vorträgt, die J.-AG als Zedentin habe die K. als Zessionarin verpflichtet,

„bei jeder weiteren Abtretung der Grundschuld den Zessionar über einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter zur Einhaltung des Sicherungszwecks zu verpflichten“

und demzufolge hätte eine solche Verpflichtung auch im Rahmen einer (konkludenten) Einwilligung in eine vor einer Grundbucheintragung der K. erfolgende Abtretung bestanden, ist dem nicht zu folgen. Zwar trifft den Sicherungsnehmer nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für Abtretungen von Sicherungsgrundschulden, die vor Inkrafttreten des Risikobegrenzungsgesetzes erfolgt sind, bei einer Übertragung der Sicherheit an einen Dritten - auch ohne entsprechende Vereinbarung - die Verpflichtung, die ihm durch den Sicherungsvertrag auferlegten Bedingungen weiterzugeben (BGH, Urteil vom 06.07.2018 - V ZR 115/17, Rn. 23; vgl. auch Versäumnisurteil vom 30.03.2010 - XI ZR 200/09, BGHZ 185, 133-151, Rn. 38, jeweils juris). Dabei ist davon auszugehen, dass die Abtretung einer Grundschuld nicht ohne weiteres zugleich eine stillschweigende Vereinbarung über die Übernahme der Verbindlichkeiten aus der Sicherungsabrede enthält (vgl. BGH, Urteil vom 24.10.2014 - V ZR 45/13, Rn. 29, juris). Es ist aber schon ungeklärt, ob diese Grundsätze auch für Abtretungen von Grundschulden nach Inkrafttreten des Risikobegrenzungsgesetzes, also - wie hier - nach dem 19.08.2008 (Art. 229 § 18 Abs. 2 EGBGB), gelten (vgl. BGH, Urteil vom 20.10.2023 - V ZR 9/22, Rn. 34, juris).

Unabhängig davon führt aber selbst eine etwaige Fortgeltung der vorgenannten Grundsätze nicht dazu, dass hier angenommen werden kann, die J.-AG habe die Einhaltung dieser Pflicht zur Bedingung für ihre Einwilligung in die Weiterabtretung durch die K. (vor deren Grundbucheintragung) gemacht. Ein solch weitgehender Inhalt kann weder der allgemein bei Vorliegen einer Sicherungsgrundschuld bestehenden Pflicht noch der Regelung in Ziffer 4.3 der Vereinbarung zwischen der J.-AG und der K. entnommen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch im Falle einer nach (Zwischen-)Eintragung der K. erfolgenden Abtretung die Aufnahme einer inhaltsgleichen Regelung in die Vereinbarung zwischen der K. und der dortigen Zessionarin nicht (weitergehend) sichergestellt war.

bb)

Dass die N.-GmbH und die Beklagte nicht in den Sicherungsvertrag eingetreten sind - dies kann weder der jeweiligen Grundschuldabtretungserklärung noch dem sonstigen Parteivortrag entnommen werden - steht der Wirksamkeit der Abtretung auch für sich nicht entgegen. Denn der Eintritt des Zessionars in den Sicherungsvertrag stellt für diesen allenfalls eine Vollstreckungsbedingung dar (vgl. BGH, Beschluss vom 29.06.2011 - VII ZB 89/10, BGHZ 190, 172-186, Rn. 17, juris); ihr Fehlen lässt die Wirksamkeit der Abtretung der Grundschuld unberührt (BGH, Urteil vom 19.04.2011 - XI ZR 256/10, Rn. 16, juris). Die materielle Berechtigung des Zessionars hinsichtlich des ihm abgetretenen Anspruchs ist folglich nicht eingeschränkt; er kann als neuer Gläubiger selbst einen Titel gegen den Schuldner erwirken, aber auch in jeder Hinsicht materiell über den Anspruch verfügen, ihn etwa abtreten (vgl. zu allem Vorstehenden BGH, Urteil vom 06.07.2018 - V ZR 115/17, Rn. 24, juris).

b)

Der Klägerin steht gegen die Zwangsvollstreckung der Beklagten aber eine forderungsbezogene Einrede nach § 1192 Abs. 1a BGB zu. Der Einwand, die zugrundeliegende Darlehensforderung sei noch nicht fällig, greift durch. Denn die zwischen der J.-AG als Rechtsnachfolgerin der E.-AG und der Klägerin bestehenden Darlehensverträge sind durch die in dem Schreiben vom 15.12.2021 enthaltene Kündigungserklärung nicht wirksam gekündigt worden.

aa)

Die Darlehensverträge wurden im Jahr 1996 geschlossen. Nach Art. 229 § 5, § 22 Abs. 2 EGBGB ist daher grundsätzlich das neue, durch das SchRModG geschaffene Recht in der vor dem 11.06.2010 geltenden Fassung anwendbar.

bb)

Zwar stand der Beklagten ein Kündigungsrecht zu, da das aus den Darlehensverträgen resultierende Kündigungsrecht - gemeinsam mit der Darlehensforderung - wirksam an die Beklagte abgetreten worden ist.

Das Kündigungsrecht konnte als vertragsbezogenes Gestaltungsrecht nach §§ 413, 398 BGB auf die Beklagte als Zessionarin übertragen werden (vgl. BGH, Beschluss vom 05.07.2023 - VII ZB 3/20, BeckRS 2023, 17822 Rn. 33; BeckOGK/Lieder, 01.08.2024, § 413 BGB Rn. 26; MüKoBGB/Kieninger, 10. Aufl. 2025, § 413 BGB Rn. 12). Ein Abtretungsverbot im Sinne des § 399 BGB haben die Parteien nicht vereinbart. Die aus den ursprünglich zwischen der Klägerin, ihrem Bruder und der E.-AG bestehenden Darlehensverträgen folgenden Rechte und Ansprüche sind jeweils nebst sämtlichen Gestaltungsrechten von der J.-AG an die K. (Bl. 349 EA I), von der K. an die M.-B.V. (Bl. 183 EA I), von der die M.-B.V. an die N.-GmbH (Bl. 135 EA I) und von der N.-GmbH an die Beklagte (Bl. 152 EA I) abgetreten worden. Die aufschiebende Bedingung des Erhalts einer Disclosure Event Notice durch die N.-GmbH als Zedentin ist nach dem (unstreitigen) Vortrag der Beklagten in der Berufungserwiderung am 15.12.2021 eingetreten.

cc)

Es fehlt jedoch an einem Kündigungsgrund.

(1)

Zwar sieht Ziffer 5.3.3 der Allgemeinen Darlehensbedingungen zu den verfahrensgegenständlichen Darlehensverträgen vor, dass die Bank das Darlehen ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zurückfordern kann, wenn die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Beleihungsobjektes oder eines seiner Teile angeordnet wird. Diese Voraussetzungen liegen auch vor. Das Amtsgericht Krefeld hat mit Beschluss vom 18.11.2021 die Zwangsversteigerung des im Eigentum der Klägerin stehenden Objekts B.-Straße 00 angeordnet (Bl. 52 EA I des Verfahrens I-9 U 1/24). Es kann offenbleiben, ob Ziffer 5.3.3 der Allgemeinen Darlehensbedingungen neben der formellen Anordnung auch die materielle Rechtmäßigkeit der Zwangsvollstreckung - hier der F.-AG - erfordert. Denn der Senat hat bereits in dem Verfahren I-9 U 1/24 entschieden, dass der Klägerin gegen die Zwangsvollstreckung der F.-AG keine Einwendungen gemäß § 767 ZPO zustehen. Insoweit wird zur Vermeidung bloßer Wiederholungen auf das am 25.08.2025 verkündete Urteil in der Sache I-9 U 1/24 Bezug genommen.

Gleichwohl kann die Beklagte ihre Kündigung nicht auf die angeordnete Zwangsversteigerung stützen, weil die Klausel in Ziffer 5.3.3 der Allgemeinen Darlehensbedingungen nach § 9 AGBG a.F. bzw. § 307 BGB n.F. unwirksam ist.

Die Klausel ist erkennbar für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und daher als Allgemeine Geschäftsbedingung zu qualifizieren. Gemäß § 9 AGBG a. F. bzw. § 307 BGB n. F. ist eine Bestimmung unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, insbesondere wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Dies ist vorliegend mit Blick auf die Regelung des § 490 Abs. 1 BGB a. F. der Fall.

Gemäß § 490 Abs. 1 BGB a.F. kann der Darlehensgeber den Darlehensvertrag vor Auszahlung des Darlehens im Zweifel stets, nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen, wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückerstattung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird. Dieser Vorschrift kommt jedenfalls in den Fällen, in denen die Sicherheit durch den Darlehensnehmer bestellt worden ist, Leitbildfunktion im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG a.F. bzw. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB bei der AGB-rechtlichen Ausgestaltung des Kündigungsrechts zu (vgl. LG Aachen, Urteil vom 19.10.2017 - 1 O 480/16, Rn. 40, juris; BeckOGK/C. Weber, 01.10.2024, § 490 BGB Rn. 100; Ellenberger/Bunte BankR-HdB/Samhat, 6. Aufl. 2022, § 54 Rn. 211; MüKoBGB/K.P. Berger, 9. Aufl. 2023, § 490 BGB Rn. 22; Staudinger/Mülbert (2025) § 490 BGB Rn. 59; vgl. auch OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.04.2020 - I-6 U 136/19, Rn. 8, juris).

Auf dieser Grundlage kann die angeordnete Zwangsversteigerung des Beleihungsobjektes als Unterfall einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers eingeordnet werden (vgl. BGH, Urteil vom 23.10.1963 - V ZR 63/61, NJW 1964, 99 (100); OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 10.01.2003 - 10 U 122/02, BKR 2003, 870 (871); BeckOGK/C. Weber, 01.10.2024, § 490 BGB Rn. 37). Die Regelung in Ziffer 5.3.3 der Allgemeinen Darlehensbedingungen enthält aber nicht die gesetzlich vorgesehene Einschränkung, dass hierdurch die Rückzahlung des Darlehens auch unter Verwertung der Sicherheit gefährdet wird, woraus sich die Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG a.F. bzw. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ergibt.

(2)

Die erklärte Kündigung ist demnach an § 490 Abs. 1 BGB a.F. zu messen, dessen Voraussetzungen nicht gegeben sind.

Auch hier kann aufgrund der Zwangsvollstreckung der F.-AG als weiterer Gläubigerin eine Vermögensverschlechterung der Klägerin angenommen werden. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass sich die Klägerin schon zur Zeit des Vertragsschlusses in einer vergleichbaren Situation befunden hat. Ob es im vorliegenden Fall genügt, dass dieser Grund nur in der Person der Klägerin eingetreten ist (vgl. dazu MüKoBGB/K.P. Berger, 9. Aufl. 2023, § 490 BGB Rn. 3), während Erkenntnisse über die Vermögensverhältnisse ihres Bruders als weiterem Darlehensnehmer nicht vorliegen, kann offenbleiben. Denn jedenfalls erscheint die Darlehensrückzahlung unter Verwertung der Sicherheit, nämlich der erstrangigen Grundschuld, nicht gefährdet.

Vor einer Kündigung auf der Grundlage des § 490 Abs. 1 BGB a. F. muss die Beklagte die Werthaltigkeit der Sicherheiten prüfen und prognostizieren, ob ihr Anspruch auch bei Verwertung der Sicherheit gefährdet ist. Kündigen kann die Beklagte erst dann, wenn sie bei dieser Prognose nach pflichtgemäßem Ermessen zu dem Ergebnis gelangen darf, dass ein Werteverfall dieser Sicherheiten droht oder abzusehen ist, dass zumindest künftige Raten nicht mehr gesichert sind (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.04.2020 - I-6 U 136/19, Rn. 15, juris; Staudinger/Mülbert (2025) § 490 BGB Rn. 32).

Dass die ihr hier gewährten Sicherheiten, insbesondere die erstrangige Grundschuld, voraussichtlich nicht ausreichten, hat die Beklagte - auch durch Verweis auf die allgemeinen Risikofaktoren im Rahmen einer Zwangsversteigerung im Schriftsatz vom 23.02.2026 - nicht dargetan und erscheint mit Blick auf den sich aus dem im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens eingeholten Sachverständigengutachten ergebenden Verkehrswert des Grundstücks von 1.125.000,00 Euro fernliegend. Auch wenn man auf diesen Wert zur Ermittlung des Zerschlagungswertes einen Abschlag vornimmt (s. OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.05.2018 - I-16 U 51/17, Rn. 26, juris; MüKoBGB/K.P. Berger, 9. Aufl. 2023, § 490 BGB Rn. 9), war der Rückzahlungsanspruch unter Berücksichtigung einer ausweislich des Kündigungsschreibens zu diesem Zeitpunkt noch bestehenden Valutierungen in Höhe von insgesamt nur noch 385.909,97 Euro nicht gefährdet.

Ein verständiger Darlehensgeber musste im Jahr 2021 davon ausgehen, dass die bestellten Sicherheiten zur Deckung der Forderung ausreichen würden. Die Annahme eines relevanten Ausfallrisikos hätte demgegenüber konkrete Anhaltspunkte für eine erhebliche Überbewertung oder eine außergewöhnlich eingeschränkte Verwertbarkeit vorausgesetzt, für die nichts ersichtlich ist.

Mit Recht verweist die Klägerin auf die erstrangige Sicherung der Beklagten. Der erstrangig gesicherte Gläubiger partizipiert im Verwertungsfall vorrangig am Erlös und ist deshalb typischerweise nur dann einem ernsthaften Ausfallrisiko ausgesetzt, wenn bereits der erzielbare Mindestverwertungserlös hinter der gesicherten Forderung zurückbleibt. Dafür bestanden vorliegend keine greifbaren Anhaltspunkte. Vielmehr lag der Umfang der Beleihung deutlich unterhalb des später festgestellten Marktwertes und selbst unterhalb des Bodenwertes von rund 600.000,00 Euro. Angesichts dieses Verhältnisses zwischen Forderungshöhe und wirtschaftlicher Substanz des belasteten Grundstücks musste sich der Beklagten bei pflichtgemäßer Prüfung auch im Jahr 2021 aufdrängen, dass die erstrangige Grundschuld zur Absicherung der Forderung von 400.000,00 Euro aus damaliger Sicht ausreichen würde, während eine konkrete Gefährdung der Rückführung der gesicherten Forderung fernliegend erschien.

Zwar ist die Verkehrswertermittlung im Zwangsversteigerungsverfahren auf einen späteren Zeitpunkt, nämlich den Stichtag 21.08.2024, bezogen. Sie beruht jedoch auf objektbezogenen Umständen, die bereits im Jahr 2021 vorlagen, insbesondere auf der Größe des Grundstücks von ca. 2.400 qm, der Bebauung mit einer repräsentativen Villa sowie deren Lage und baulicher Struktur. Anhaltspunkte dafür, dass der wirtschaftliche Wert des Objekts im Jahr 2021 wesentlich geringer gewesen wäre oder den Betrag der gesicherten Forderung nicht deutlich überschritten hätte, bestehen nicht. Hinzu kommt, dass bereits der von der Beklagten selbst angenommene Bodenwert des Grundstücks die Forderung vollständig abdeckte. Damit war die Werthaltigkeit der Sicherheit nicht allein von der wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Gebäudes abhängig. Selbst wenn für die denkmalgeschützte Villa aufgrund ihres Alters, ihres Erhaltungszustandes oder möglicher Modernisierungsbedarfe erhebliche Abschläge vorzunehmen gewesen wären, verblieb aus Sicht eines verständigen Darlehensgebers weiterhin eine substanzielle dingliche Deckung.

Auch die objektspezifischen Eigenschaften rechtfertigten aus damaliger Sicht keine abweichende Einschätzung. Die Villa verfügte über großzügige und repräsentative Grundrisse sowie überdurchschnittliche Raumhöhen. Dies sprach für eine tatsächliche Nutzbarkeit und Marktgängigkeit des Objekts. Der Umstand, dass das Gebäude - im Jahr 2024 - äußerlich einen leicht vernachlässigten Eindruck vermittelte und eine Innenbesichtigung sowie technische Funktionsprüfungen nicht durchgeführt werden konnten, relativiert die Werthaltigkeit der Sicherheit nicht entscheidend. Denn nach den Angaben des Gutachters waren diese Unsicherheiten bei der Wertermittlung bereits berücksichtigt. Der angesetzte Wert beruhte mithin gerade nicht auf der Annahme eines technisch überprüften oder sanierten Idealzustandes der Immobilie, sondern bereits auf einer vorsichtigen Bewertung unter Berücksichtigung der erkennbaren Risiken. Wertmindernde Gesichtspunkte - insbesondere die Lage des Grundstücks an einer vielbefahrenen Straße sowie die mit dem Denkmalschutz verbundenen Einschränkungen - vermögen die Annahme einer ausreichenden dinglichen Absicherung ebenfalls nicht ernsthaft in Frage zu stellen. Sie rechtfertigten zwar Abschläge bei der Verkehrswertermittlung, begründen angesichts des erheblichen Abstandes zwischen Forderungshöhe und Objektwert jedoch nicht die realistische Gefahr einer Unterdeckung.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 Satz 1 und 2 ZPO.

Anlass, die Revision zuzulassen, besteht nicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Der endgültige Streitwert für das Berufungsverfahren wird aus den unverändert fortgeltenden Gründen des Senatsbeschlusses vom 23.06.2025 (Bl. 169 f. EA II) auf

(bis) 550.000,00 Euro

festgesetzt.