Schleswig Holsteinisches Oberverwaltungsgericht Beschluss vom 03.02.2026 – 6 LA 9/24

Orientierungssatz

1. Die Kausalität zwischen Denkmaleigenschaft und Unrentabilität erfordert, dass aufgrund der Umstände des Einzelfalls, insbesondere unter Berücksichtigung der Nutzungsentscheidung des Eigentümers, eine wirtschaftliche Nutzung in Betracht gekommen wäre, diese aber durch die Denkmaleigenschaft verhindert wird (vgl. BVerwG, Urt. v. 08.07.1998 – 8 C 23/97 –, BVerwGE 107, 133 und juris Rn. 35, sowie v. 05.05.2015 – 9 C 6/14 –, NVwZ 2015, 1620 und juris Rn. 19 ff.).(Rn.13)

2. Eine Kausalität zwischen Denkmalschutz und Unrentabilität ist grundsätzlich dann erfüllt, wenn ohne die Beschränkungen, die das öffentliche Interesse begründen, entweder von naheliegenden Nutzungsmöglichkeiten Gebrauch gemacht werden könnte, die einen höheren Ertrag abwerfen würden, und/oder Kosten eingespart werden könnten, und die sich hieraus ergebende Verbesserung der Ertragssituation einen Einnahmeüberschuss ergäbe (vgl. OVG Greifswald, Urt. v. 16.07.2025 – 3 LB 143/19 OVG –, juris Rn. 53).(Rn.14)

Verfahrensgang

vorgehend Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht, 29. September 2023, 4 A 127/20, Urteil

Der Antrag auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts - 4. Kammer, Einzelrichter - vom 29. September 2023 wird abgelehnt.

Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

I.

Mit dem Antrag der Zulassung der Berufung verfolgt die Klägerin weiter das Ziel, den Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2013 zu erreichen.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks … … im Stadtgebiet der Beklagten. Das Grundstück ist mit einer unter Denkmalschutz stehenden Jugendstilvilla bebaut. Mit Grundbesitzabgabenbescheid vom 11. Januar 2013 setzte die Beklagte gegen die Klägerin unter anderem die Grundsteuer B für das Veranlagungsjahr 2013 in Höhe von 1.203,50 Euro fest.

Die Klägerin beantragte mit Schreiben vom 5. Oktober 2013 eine Befreiung von der Grundsteuer gem. § 32 GrStG. Gegen die Ablehnung dieses Antrages durch Bescheid vom 27. Januar 2015 erhob die Klägerin gegen mit Schreiben vom 2. bzw. 22. Februar 2015 Widerspruch, den die Beklagte wiederum mit Widerspruchsbescheid vom 5. Juni 2020 zurückwies.

Die Klägerin hat am 11. Juli 2020 mit einem nur von einem Gesellschafter unterschriebenen Schreiben vom 10. Juli 2020 Klage erhoben. Die weitere Gesellschafterin hat die Klageerhebung mit Erklärung vom 2. August 2023 genehmigt.

Mit Urteil vom 29. September 2023 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die Klage zwar zulässig sei, die Voraussetzungen des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG für den Erlass der Grundsteuer aber nicht gegeben seien, weil es jedenfalls am erforderlichen kausalen Zusammenhang zwischen der behaupteten Unrentabilität des Grundbesitzes und dem anzunehmenden öffentlichen Erhaltungsinteresse fehle.

Nach Zustellung des Urteils am 5. Oktober 2023 hat die Klägerin am Montag, dem 6. November 2023 einen Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt und diesen am 4. Dezember 2023 begründet.

II.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung ist zulässig, aber unbegründet. Die geltend gemachten Zulassungsgründe der ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO, dazu 1.) und an der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO, dazu 2.) liegen nicht vor.

1. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils liegen vor, wenn ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine einzelne erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten zumindest insoweit infrage gestellt wird, dass der Erfolg des Rechtsmittels bei der im Zulassungsverfahren allein möglichen summarischen Überprüfung ebenso wahrscheinlich ist wie der Misserfolg. Um dies darzulegen, muss sich der Antragsteller mit den Gründen der angefochtenen Entscheidung auseinandersetzen, im Einzelnen substantiiert ausführen, welche Erwägungen er für unzutreffend hält und aus welchen Gesichtspunkten sich die Unrichtigkeit dieser Erwägungen ergibt. Zudem ist darzulegen, dass und aus welchen Gründen das verwaltungsgerichtliche Urteil auf diesen – vorliegend aus Sicht der Klägerin – fehlerhaften Erwägungen beruht. Aus ihnen muss sich die Unrichtigkeit der Entscheidung im (allein relevanten) Ergebnis ergeben; betrifft der Zweifel nur die Begründung oder nur einen von mehreren, das Urteil tragenden Gründen, kann eine Zulassung nicht in Frage kommen (Beschl. d. Senats v. 14.03.2024 – 6 LA 35/24 –, juris Rn. 6 f. m.w.N.). Dabei genügt die bloße Wiederholung erstinstanzlichen Vorbringens ebenso wenig wie die schlichte Darstellung der eigenen Rechtsauffassung; die gebotene Durchdringung und Aufbereitung des Streitstoffes wird damit nicht geleistet (OVG Schleswig, Beschl. v. 02.10.2020 – 4 LA 141/18 –, juris Rn. 24).

Soweit die Klägerin meint, das Verwaltungsgericht habe die Voraussetzungen des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG unzutreffend ausgelegt und unter dessen Voraussetzungen unzutreffend subsumiert, stellen die hierzu gemachten Ausführungen des Zulassungsantrages die Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Ergebnisses nicht ernstlich in Frage.

Nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG ist die Grundsteuer für Grundbesitz oder Teile von Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt, zu erlassen, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen. Die erste Voraussetzung eines öffentlichen Interesses an der Erhaltung des Grundbesitzes hat das Verwaltungsgericht aufgrund des bestehenden Denkmalschutzes bejaht. Dies steht außer Streit. Ob die zweite Voraussetzung, ein regelmäßiges Unterschreiten der jährlichen Kosten durch den Rohertrag, gegeben ist, hat das Verwaltungsgericht offengelassen bzw. die behauptete Unrentabilität des Grundbesitzes insoweit unterstellt. Maßgeblich sei jedoch die vom Bundesverwaltungsgericht als dritte Voraussetzung formulierte Voraussetzung, wonach zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und der Unrentabilität ein Kausalzusammenhang bestehen müsse. Das Vorliegen dieser Voraussetzung hat das Verwaltungsgericht aus zwei je für sich tragenden Gründen verneint. Zum einen seien die von der Klägerin für den Zeitraum 2011 bis 2016 angeführten Kosten der Komplettsanierung schon dem Grunde nach nicht berücksichtigungsfähig, weil es diesen Kosten bereits grundsätzlich an der erforderlichen Kausalität zwischen öffentlichem Erhaltungsinteresse und – insoweit unterstellter – Unrentabilität mangele und zum anderen habe die Klägerin nicht darlegen können, dass die Unrentabilität hinsichtlich der Höhe der von ihr angesetzten Kosten gerade auf den Auflagen des Denkmalschutzes beruhten. Es gelingt der Klägerin nicht, beide tragenden Gründe erfolgreich in Zweifel zu ziehen.

a. Ohne Erfolg rügt die Klägerin, dass die Ausführungen des Verwaltungsgerichts zur Kausalität zwischen dem Denkmalschutz als öffentliches Interesse und der Unrentabilität ihres Grundbesitzes unzutreffend seien. Das Verwaltungsgericht habe eine „von vornherein“ fehlende Rentabilität bejaht, „weil die Klägerin den bei Erwerb nicht vermieteten Grundbesitz in Kenntnis der Denkmaleigenschaft und der Sanierungsbedürftigkeit des Objekts ohne ernsthafte Ertragsabsicht erworben hat“. Tatsächlich habe es die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes verkannt. Es sei nicht erforderlich, dass die Rentabilität des Denkmalobjektes von vornherein zweifellos feststehe, es genüge vielmehr, wenn die wirtschaftliche Nutzung (wohl: ohne den Denkmalschutz) als realistische Möglichkeit in Betracht komme. Hiervon ausgehend bedürfe es auch keiner “konkreten Ertragsabsicht“. Nur dann, wenn von vornherein völlig auszuschließen sei, dass sich die Immobilie einmal rentieren werde, bedürfe es auch keines Erlasses der Grundsteuer gemäß § 32 GrStG.

Diese Argumentation greift nicht durch. Dass das Verwaltungsgericht die zitierte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts verkannt und demzufolge zu falschen Annahmen gekommen sein könnte, ergibt sich nicht. Vielmehr scheint es so, dass die Klägerin die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Anwendung dieser Rechtsprechung auf den vorliegenden Fall verkennt.

Nach dem insoweit grundlegenden Urteil des Bundesverwaltungsgerichts aus dem Jahre 1998 erfordert die Kausalität zwischen Denkmaleigenschaft und Unrentabilität, dass aufgrund der Umstände des Einzelfalls, insbesondere unter Berücksichtigung der Nutzungsentscheidung des Eigentümers, eine wirtschaftliche Nutzung in Betracht gekommen wäre, diese aber durch die Denkmaleigenschaft verhindert wird. Dabei ist „nicht jede im entferntesten denkbare, durch die Denkmaleigenschaft verhinderte wirtschaftliche Nutzung“ zu berücksichtigen, sondern es ist nur auf solche Nutzungen abzustellen, die ohne den Denkmalschutz als realistische Möglichkeit in Betracht gekommen wären. Darüber hinaus ist die erforderliche Kausalität auch dann zu verneinen, „wenn bereits unwirtschaftlicher Grundbesitz durch den Denkmalschutz noch unrentabler wird; im Gegenteil liegt dann der Mangel des erforderlichen Ursachenzusammenhangs auf der Hand“ (BVerwG, Urt. v. 08.07.1998 – 8 C 23.97 –, juris Rn. 35). An dieser Rechtsprechung hat das Bundesverwaltungsgericht im Jahre 2015 im sog. „Wasserturm“-Urteil ausdrücklich festgehalten (Urt. v. 05.05.2015 – 9 C 6.14 –, juris Rn. 19 ff.).

Auf Grundlage dieser Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht eine Unrentabilität des Objekts nicht „von vornherein“ als feststehend angenommen, sondern die schon von der Klägerin behauptete Unrentabilität – nämlich dass die jährlichen Einnahmen und Vorteile (Rohertrag) in Höhe von 42.000 Euro in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen – nur unterstellt, um sodann in die Prüfung der Kausalität zwischen Denkmalschutz und Unrentabilität einzutreten. Erst recht hat es eine fehlende Rentabilität nicht deshalb „von vornherein“ bejaht, weil die Klägerin den bei Erwerb nicht vermieteten Grundbesitz in Kenntnis der Denkmaleigenschaft und der Sanierungsbedürftigkeit des Objekts ohne ernsthafte Ertragsabsicht erworben hat. Die genannten subjektiven Faktoren dienen laut Urteil des Verwaltungsgerichts nicht der Begründung einer von vornherein feststehenden Unrentabilität, sondern wurden vorab berücksichtigt bei der Ermittlung des Ursachenzusammenhangs zwischen Denkmalschutz und (unterstellter) Unrentabilität, bei der laut Bundesverwaltungsgericht nur solche Nutzungen in Betracht zu ziehen sind, die aufgrund der Umstände des Einzelfalls, insbesondere unter Berücksichtigung der Nutzungsentscheidung des Eigentümers als realistische Möglichkeit in Betracht gekommen wären (BVerwG, Urt. v. 08.07.1998 – 8 C 23.97 –, juris Rn. 35, Urt. v. 05.05.2015 – 9 C 6.14 –, juris Rn. 22). Maßgeblich war m.a.W. zunächst, ob eine rentable Nutzung des Grundbesitzes etwa als Büro- oder Wohngebäude überhaupt möglich (und gewollt) gewesen ist, denkt man den Denkmalschutz zunächst hinweg (vgl. Bick, in: jurisPR-BVerwG 16/2015 Anm. 5 unter A. mit Verweis auf VG Halle (Saale), Urt. v. 08.10.2010 – 4 A 297/09 –, juris Rn. 35). Eine Kausalität zwischen Denkmalschutz und Unrentabilität ist grundsätzlich dann erfüllt, wenn ohne die Beschränkungen, die das öffentliche Interesse begründen, entweder von naheliegenden Nutzungsmöglichkeiten Gebrauch gemacht werden könnte, die einen höheren Ertrag abwerfen würden, und/oder Kosten eingespart werden könnten, und die sich hieraus ergebende Verbesserung der Ertragssituation einen Einnahmeüberschuss ergäbe (OVG Greifswald, Urt. v. 16.07.2025 – 3 LB 143/19 OVG –, juris Rn. 53 m.w.N.).

Bereits dies hat das Verwaltungsgericht aufgrund der Umstände des Einzelfalls, insbesondere unter Berücksichtigung der Nutzungsentscheidung des Eigentümers verneint und insoweit zur Begründung nachvollziehbar angeführt, dass der Grundbesitz bei Erwerb nicht vermietet gewesen sei und die Klägerin ihn in Kenntnis der Denkmaleigenschaft und der Sanierungsbedürftigkeit des Objekts ohne ernsthafte Ertragsabsicht erworben habe. Letzteres ergebe sich daraus, dass keine konkreten Vermietungsabsichten oder -bemühungen festzustellen seien und eine gewerbliche Vermietung aufgrund fehlender Stellplätze sogleich wieder verworfen worden sei. Stattdessen habe einer der Gesellschafter der Klägerin das Objekt im maßgeblichen Jahr 2013 selbst bezogen. Diesen tatsächlichen Feststellungen tritt die Klägerin im Übrigen nicht, jedenfalls nicht substantiiert entgegen. Ein erheblicher Sanierungsbedarf bestand offenkundig auch ohne etwaige zusätzliche denkmalschutzrechtliche Nutzungsbeschränkungen.

Damit wird das Verwaltungsgericht auch dem Zweck des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG gerecht, der zwar denjenigen Grundstückseigentümer entlasten soll, der ohne denkmalschutzrechtliche Beschränkungen mit seinem Grundstück einen Ertrag erwirtschaften könnte, nicht aber denjenigen, der von vornherein ein ertragsloses Grundstück erwirbt und nicht beabsichtigt, daraus Erträge zu ziehen, da er dann auch keine durch denkmalschutzrechtliche Beschränkungen verursachten zusätzlichen Lasten trägt. Dessen Heranziehung zur Grundsteuer trotz Wahrnehmung auch im öffentlichen Interesse liegender Aufgaben des Denkmalschutzes entspricht auch dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz (BVerwG, Urt. v. 05.05.2015 – 9 C 6.14 –, juris Rn. 21; vgl. auch OVG Greifswald, Urt. v. 16.07.2025 – 3 LB 143/19 OVG –, juris Rn. 52).

Ob und wie sicher die Unrentabilität des Denkmalobjektes grundsätzlich „von vornherein“ feststehen muss, prüft das Bundesverwaltungsgericht demgegenüber erst in einem zweiten Schritt, nämlich zur Klärung der Frage, ob etwas anderes dann gilt, wenn es um den Erwerb eines von vornherein unrentablen Denkmalobjekts aus „Liebhaberei“ geht, wenn also die vorhandene Unrentabilität durch den Denkmalschutz nicht verursacht, sondern verschärft wird (so auch Bick, in: jurisPR-BVerwG 16/2015 Anm. 5 unter B.). Hierauf ist es für das Verwaltungsgericht aber nicht mehr angekommen.

b. Die Klägerin rügt zudem die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts, wonach nachprüfbar darzulegen sei, dass die Unrentabilität hinsichtlich der Höhe der angesetzten Kosten zur Komplettsanierung auf verbindlichen Auflagen des Denkmalsschutzes beruhten und nicht nur auf ihren privaten Gestaltungsvorstellungen bzw. lediglich auf Absprachen mit der Denkmalschutzbehörde. Auch wenn die Klägerin zur Begründung dieser Rüge auf den ersten Blick nachvollziehbar auf eine Passage aus dem bereits genannten Urteil des Bundesverwaltungsgerichts aus dem Jahre 1998 verweist, wonach es grundsätzlich darauf ankomme, „welche Auflagen beispielsweise in der Baugenehmigung aus Gründen des Denkmalschutzes aufgestellt oder nachweislich und erkennbar infolge von Absprachen mit der Denkmalschutzbehörde schon im Bauantrag ‚vorweggenommen‘ worden sind und welche wirtschaftlichen Auswirkungen durch sie ausgelöst werden“ (BVerwG, Urt. v. 08.07.1998 – 8 C 23.97 –, juris Rn. 35), bedarf es hierzu keiner weiteren Prüfung vonseiten des Senats. Denn nachdem es der Klägerin schon nicht gelungen ist, die selbständig tragende Verneinung der Kausalität zwischen Denkmalschutz und Unrentabilität ihres Grundbesitzes als eine der entscheidungserheblichen Voraussetzungen für den begehrten Erlass der Grundsteuer ernstlich in Frage zu stellen (s. bei a.), können sich anhand dieser Frage keine entscheidenden Zweifel an der Ergebnisrichtigkeit des angegriffenen Urteils mehr ergeben.

2. Die Zulassung der Berufung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache, § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO, kommt ebenfalls nicht in Betracht. Eine solche erfordert u.a., dass eine konkrete Rechts- oder Tatsachenfrage aufgeworfen wird, die klärungsfähig und -bedürftig ist, mithin für die Entscheidung der Vorinstanz von Bedeutung war und dies auch für die Entscheidung im Berufungsverfahren sein wird sowie, dass sie bisher höchstrichterlich oder – bei tatsächlichen Fragen oder nicht revisiblen Rechtsfragen – durch die Rechtsprechung des Berufungsgerichts nicht geklärt, über den Einzelfall hinaus bedeutsam ist und im Falle einer Rechtsfrage nicht bereits anhand des Gesetzeswortlauts und der üblichen Regeln sachgerechter Auslegung sowie auf der Grundlage der einschlägigen Rechtsprechung ohne Durchführung eines Berufungsverfahrens beantwortet werden kann (Beschl. d. Senats v. 14.03.2024 – 6 LA 35/24 –, juris Rn. 35 m.w.N.).

Unter Verweis auf ihre Argumentation zu 1. wirft die Klägerin folgende aus ihrer Sicht klärungsbedürftige rechtliche Fragen zur Kausalität zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und der Rentabilität auf:

a. Bedarf es bei Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie einer konkreten Ertragsabsicht, die sich bspw. in konkreten Vermietungsplänen widerspiegelt? Oder genügt es bei einem Immobilienerwerb, dass über einen unbestimmten Zeitraum eine wirtschaftliche Nutzung realistischerweise in Betracht kommt?

b. Muss sich jede geltend gemachte Aufwendung auf eine konkrete Anordnung der Denkmalschutzbehörde zurückführen lassen? Oder ist es hierfür ausreichend, dass eine Aufwendung im Einvernehmen mit der Denkmalschutzbehörde getätigt wurde? Welche Maßstäbe sind zugrunde zu legen, wenn es keine spezifischen, sondern allgemein gehaltene Anordnungen der Denkmalschutzbehörde gibt?

c. Muss ein Antragsteller für jede einzelne geltend gemachte Aufwendung den denkmalschutzbedingten Anteil mittels eines ggf. kostenintensiven Gutachters darlegen und nachweisen?

und weist darauf hin, dass diese Thematiken in der Rechtsprechung des OVG Schleswig noch nicht geklärt seien. Dies dürfte zutreffen, begründet aber noch keine Klärungsbedürftigkeit im oben genannten Sinne. Denn die Rechtsfragen beziehen sich auf die Auslegung und Anwendung einer bundesgesetzlichen Norm, von denen jedenfalls die Frage zu a. bereits höchstrichterlich geklärt ist. Insoweit wird auf die Ausführungen zur notwendigen Kausalität zwischen öffentlichem Erhaltungsinteresse (Denkmalschutz) und Unrentabilität des Grundbesitzes sowie auf die Darstellung der hierzu bestehenden Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts unter 1. verwiesen.

Auf die Frage(n) zu b. ist es für die Vorinstanz nicht mehr entscheidungserheblich angekommen. Dass sich dies in der Berufungsinstanz anders darstellen könnte, ist nach den Ausführungen zu 1. ebenfalls nicht ersichtlich.

Gleiches gilt für die Frage zu c. Im Übrigen handelt es sich um eine je nach den Umständen des Einzelfalls zu beantwortende Frage der richterlichen Tatsachenwürdigung, die einer grundsätzlichen Klärung von vornherein nicht zugänglich ist.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Das Urteil des Verwaltungsgerichts ist rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).