Amtsgericht Bernau Urteil vom 30.08.2021 – 10 C 629/20

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 621,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 13.8.2020 aus 222,37 € und aus 398,76 € seit dem 4.8.2021 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte 40 % und die Kläger als Gesamtschuldner zum Rest.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckendes Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Beklagten wird nachgelassen Sicherheit durch unwiderrufliche, unbedingte und unbefristete Bürgschaft der Sparkasse Barnim zu erbringen.

4. Streitwert: 947,99 € bis 20.7.2021 und 621,13 € seit dem 21.7.2021.

Die Kläger nehmen die Beklagte auf Rückzahlung der positiven Salden aus den Betriebskostenabrechnungen 2019 und 2020 in Anspruch.

Die Kläger sind Mieter der Wohnung ... seit dem 15.5.2018. Die Beklagte ist ein örtlicher Vermieter von einer Vielzahl von Wohnungen, auch der Streitgegenständlichen. Der Bruttomietzins beträgt 806,24 €.

Die Beklagte errechnete ein Betriebskostenguthaben der Kläger für 2019 i.H.v. 947,99 €. Für 2020 ermittelte die Beklagte ein Guthaben von 398,75 €. Die Kläger zahlten die Miete für August 2020 nicht. Die Kläger beschwerten sich bei der Beklagten über exzessives Rauchen von Mitmietern. Auf Blatt 7 wird verwiesen. Auf Betreiben der Beklagten erstellten die Kläger ein „Raucherprotokoll“ Auf Blatt 19 wird verwiesen. Die Kläger minderten die Miete ab Juli 2020 iHv. von 10 %.

Die Beklagte erklärte die Aufrechnung mit einem Betrag iHv. 858,37 €. Auf Blatt 23 wird verwiesen. Hierin waren die Miete für August iHv. 806,24 € (Brutto) und ein Restbetrag von 52,13 € für Juli 2020 enthalten. Sie rechnete ferner mit dem Guthaben aus der BK-Abrechnung 2020 iHv. 398,76 € auf.

Die Kläger behaupten, die Mieter ... rauchen exzessiv, so dass der Rauch auch in die Wohnung der Kläger eindringe bzw. ein Aufenthalt auf dem Balkon wegen der Rauchbelästigung unmöglich sei.

Die Kläger beantragen nunmehr, die Beklagten zu verurteilen, an sie, die Kläger, 621,13 € nebst Zinsen aus 222,37 € in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 13.8.2020 sowie aus 398,76 € seit dem zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte tritt der Klage entgegen. Sie behauptet eine Belästigung bestehe nicht.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen .... Auf die Sitzungsniederschrift vom 26.4.2021 wird verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Sitzungsniederschrift verwiesen. Die Parteien haben am 08.07.2021 (Bl.92 ff.) und 20.07.2021 (Bl. 101 ff) einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs.2 ZPO zugestimmt.

Die Klagrücknahme ist zulässig, weil die Beklagte der Klagrücknahme am 27.08.2021 zugestimmt hat, § 269 ZPO.

Die Klagerweiterung ist jedenfalls sachdienlich, § 263 ZPO.

Die Klage ist zum Teil in Höhe von 621,13 € begründet.

Die Kläger haben einen Anspruch auf teilweise Auskehr des Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 2019 und 2020 aus § 535 BGB. Die Beklagte hatte für 2019 die Betriebskostenabrechnung mit einem Saldo zugunsten der Kläger i.H.v. 947,99 € erstellt. Damit ist der Saldo hieraus grundsätzlich fällig.

Bezogen auf den Betrag von 89,62 € kann die Beklagte bereits nicht eine Rückzahlung mit der Begründung, sie habe eine Einwendung (Aufrechnung), verweigern. Denn die Beklagte erklärte die Aufrechnung lediglich mit einem Betrag von 858,37 €, der Saldo zugunsten der Kläger beträgt hingegen 947,99 € aus der BK-Abrechnung 2019.

Bezogen auf den restlichen Betrag von 858,37 € ist die Aufrechnung über 132,75 € unwirksam. Denn die Kläger konnten berechtigt die Miete mindern.

Die Kläger durften gemäß § 536 BGB die Miete um 80,62 € (10 % von 806,24 €) mindern. Denn die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung ist erheblich gemindert, wenn die Mieter der darunter liegenden Wohnung in erheblichem Maße auf ihrem Balkon rauchen und dieser Rauch in die Wohnung des Mieters zieht bzw. dieser aufgrund dieses Umstands gezwungen ist, eine Belüftung der Wohnung zu unterlassen (LG Berlin aaO.).

Vorliegend ist es so, dass die Kläger über den Störern ... auf dem gleichen Strang wohnen.

Die Beeinträchtigung durch den Rauch ergibt sich aus der Beweisaufnahme. So teilte die Zeugin ... mit, dass auch sie, obwohl sie weiter entfernt von den Störern, den Mietern ..., wohnt, dass sie sich bereits drei Wochen nach Einzug bei der Beklagten wegen der Rauchbelästigung beschwerte. Bereits ab ca. 5:30 Uhr am Morgen rieche man stark den (Zigaretten-) Rauch. Sie benutze seit ca. 2 Jahren den Balkon wegen der Rauchbelästigung nicht mehr. Die Wäsche stinke nach Rauch. Sie habe keine Chance auf dem Balkon zu sitzen, weil dort im 20-Minuten-Takt jemand rauche. Sie überreichte eine Mail an die Beklagte. Auf Blatt 66 ff. wird verwiesen. Die Zeugin ... konnte zu dem Beweisergebnis nichts beitragen. Die Zeugin ... teilte ebenfalls mit, dass die Rauchbelästigung erheblich ist. Zwar benennt sie nicht direkt die Familie ... als Störer, vielmehr die Familie .... Es kommt aber nicht darauf an, von wem konkret die Rauchbelästigung auch ausgeht. Für die Minderung kommt es allein darauf an, ob eine Rauchbelastung besteht. Überdies scheint es so zu sein, dass über die Familie ... hinaus auch die Familie ... ein extremes Rauchverhalten an den Tag legen, wie aus der Mail der Zeugin ... auf Blatt 66 ersichtlich ist.

Die Zeugin ... hat ausgesprochen detailliert in sich widerspruchsfrei Einzelheiten zu dem wahrgenommenen Zigarettenrauch geschildert und auch die Nachfragen präzise ohne zu zögern in glaubhafter Weise beantwortet. Zudem übergab sie eine Mail zu den Akten, die ihren Vortrag stütze. Die damit gewonnene Überzeugung gemäß § 286 ZPO von dem Bestehen einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung in den hier maßgeblichen Zeitraum (Juli und August 2020) ist nicht entkräftet worden.

Die festgestellte Beeinträchtigung durch in einer Stunde mehrmals auftretenden, starken aufziehenden Rauch, der bei dem im Sommer jedenfalls erforderlichen Lüften des Hauptzimmers in die Wohnung in unangenehmer, störende Weise eindringt, berechtigt die Kläger zu der geltend gemachten Minderung in Höhe von 10 % der Bruttomiete.

Ob in derartigen Fällen schlechterdings jeglicher Raucheinzug in eine Wohnung einen Mangel darstellt, kann dahinstehen, weil jedenfalls vorliegend ein erheblicher Mangel vorliegt, der das allgemeine Lebensrisiko in einer Mittelstadt übersteigt und nicht hinzunehmen ist.

Die Zeugenvernehmung hat ergeben, dass es sich um eine Beeinträchtigung von mehrmals stündlich handelt und man praktisch auf den Raucheinzug warten könnte.

Es ist nicht erforderlich, dass der Rauch vollständig in die Wohnbereiche der Kläger eindringt, um eine Störung anzunehmen, da auch Anteile hiervon ausreichen, um einen unangenehmen Geruch zu empfinden, der - sobald er sich einmal in der Wohnung befindet - nur durch längeres Lüften wieder entfernt werden kann. Genau dies war aber für die Kläger nicht ohne Weiteres möglich, weil er zu jeder Zeit damit rechnen musste, dass Rauch von unten heraufsteigt und daher sein Lüftungsverhalten und die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt war (so auch in einem vergleichbaren Fall das LG Hamburg, Urteil vom 15. Juni 2012 -311 S 92/10- zitiert nach juris; vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 7. Oktober 2008 -65 S 124/08-). Im Hinblick auf die Häufigkeit und Intensität des aufziehenden Rauches (im 20-Minuten-Rhythmus) bei damit einher gehender praktischer Unmöglichkeit der Belüftung der Wohnung ist vorliegend das hinzunehmende Maß des in einer Innenstadt Üblichen deutlich überschritten und die Beeinträchtigung unzumutbar.

Unter Berücksichtigung all dieser Umstände hält das Gericht -wie erwähnt- im Wege der Schätzung eine Minderungsquote von 10 % für angemessen. Grundsätzlich ist gegen die Höhe des Minderungsbetrages von 10 % nämlich nicht zu beanstanden (vgl. LG Berlin 65 S 124/08, LG HH 311 S 92/10).

Die Gemengelage, nämlich die sich widerstreitenden Interessen zum einen der Wohngenuß der Kläger bzw. deren freie Entfaltung der Persönlichkeit nach Art. 2 Abs.1 GG und auf der anderen Seite die freie Entfaltungsmöglichkeit der Raucher, nämlich auf dem Balkon rauchen zu dürfen, stehen sich gegenüber. Es ist zudem die Rechtsentwicklung der vergangenen Jahre in den Blick zu nehmen. Der Gesetzgeber hat durch eine Vielzahl von Gesetzen den Schutz von Nichtrauchern gestärkt, wie z.B. durch das Bundesnichtraucherschutzgesetz vom 20. Juli 2007 (BGBl. I S. 1595). Gerade im Jahre 2007 hat sich eine erhebliche Änderung in der öffentlichen Wahrnehmung von Rauchern ergeben.

Die Kläger müssen die festgestellte erheblichen Beeinträchtigungen nicht hinnehmen, zumal die Beklagte noch keinerlei erkennbare Maßnahmen zur Unterbindung des exzessiven rücksichtslosen Rauchverhalten der Störer als Vermieter unternommen hat. Zwar mag es sein, dass die Beklagte die Familie ... um Änderung des Verhaltens gebeten habe (vgl. die Mail auf Bl.66), wobei dies offensichtlich nicht der Wahrheit entspricht, weil die Beklagte dies schriftsätzlich (vgl. Bl. 46 ff) in Abrede stellte. Sie teilte nämlich am 24.2.2021 (Bl. 46) mit, dass ihre Sachverhaltsaufklärung dies nicht bestätigt habe. Dass die Familie ... den Störervorwurf nicht bestätigen würde, war zu erwarten. Der Beklagten sind mehrere Instrumente auf die Störer einzuwirken, diese Möglichkeit haben die Kläger nicht. So kann die Beklagte die Störer abmahnen. Zur Aufklärung des Sachverhalts sollte sich die Beklagte nicht darauf zurückziehen mit Leuten zu sprechen. Da aus der Mail vom 20.2.2021 ersichtlich war, dass die Störer quasi permanent im Zeitraum von 5.30 Uhr bis 22 Uhr auf den Balkon exzessiv rauchen, könnte sich die Beklagte ja mal auf den Weg machen und die Situation über eine Stunde unangekündigt vor Ort beobachten und dokumentieren.

Da die Kläger in Höhe eines Betrages (für Juli und August 2020) i.H.v. je 80,62 € mindern können, schulden sie für Juli lediglich 725,62 €, die Kläger zahlten jedoch für Juli 754,11 €, für August 2020 schuldeten sie ebenfalls nur 725,62 €.

Für Juli 2020 kann die Beklagte mit dem Betrag von 52,13 € nicht aufrechnen (806,24 € - 754,11 €), für August nicht mit einem Betrag von 80,62 €. D.s. 132,75 €. Zusätzlich ist der o.g. Betrag i.H.v. 89,62 € zu addieren.

Bezogen auf den ausstehenden Mietzins für August 2020 von 725,62 € konnte die Beklagte die Aufrechnung erklären, weil insoweit ein Anspruch der Beklagten aus § 535 BGB auf Zahlung des Mietzinses bestand.

Aus den gleichen Gründen (s.o.) durfte die Beklagte nicht mit dem Guthaben aus der BK-Abrechnung 2020 aufrechnen.

Zusammenrechnung:

Guthaben BK-Abrechnung 2019: + 947,99 €

Guthaben BK-Abrechnung 2020: + 398,76 €

Abzüglich Miete August 2020: - 725,62 €

Ergibt: 621,13 €.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 286 ff BGB, 92, 100, 269 Abs.3 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Bei der Kostenentscheidung war nun zum einen zu berücksichtigen, dass bis zum 20.7.2021 die Klage nur in Höhe von 222,37 € begründet war. Nunmehr ist die Klage nach Klagrücknahme und Klagerweiterung vollständig begründet. Es war aber wegen der Klagrücknahme § 269 Abs.3 ZPO zu berücksichtigen.