Rechtsprechung / Amtsgericht Frankfurt (Oder) / 2016
Amtsgericht Frankfurt (Oder) Urteil vom 24.02.2016 – 25 C 639/15
Tenor§
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 499,80 € festgesetzt.
Gründe§
Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung von 499,80 € aus §§ 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB, 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2, 3 WoVermittG.
Die Parteien haben einen Maklervertrag geschlossen, die Beklagte hat die Maklerleistung erbracht. Die Maklerprovision ist nicht nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 WoVermittG wegen gleichzeitiger Verwaltereigenschaft der Maklerin ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift steht dem Wohnungsvermittler ein Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nicht zu, der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist, oder deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Das gleiche gilt, wenn eine natürliche oder juristische Person Eigentümer, Verwalter oder Vermieter von Wohnräumen ist und ihrerseits an einer juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Die Regelung soll Mieter davor schützen, Provisionsleistungen für ein Bemühen des Maklers zu zahlen, das nur dem äußeren Anschein nach eine Maklerleistung ist, in Wirklichkeit aber eine Akquisitionstätigkeit für den Vermieter darstellt (AG Wedding, Urteil vom 28.07.2006, Az. 16 C 82/06).
Die Klägerin hat geltend gemacht, die Beklagte habe Büroräume im selben Haus wie die Hausverwaltung gehabt. Ferner habe sie die Wohnungsübergabe an die Klägerin vorgenommen, Ausstattung, Zählerstände und noch zu beseitigende Mängel festgehalten und für die Hausverwaltung die Wohnungsbeschreibung sowie das Übergabeprotokoll unterzeichnet. Sie habe auch in einer Vielzahl anderer Fälle Wohnungsübergaben für die P & M GbR übernommen.
Das reicht indessen für die Annahme einer provisionsschädlichen Verwaltungstätigkeit der Beklagten nicht aus. Erforderlich für eine Verwaltereigenschaft gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ist, dass der Makler im Auftrag des Wohnungseigentümers erhebliche Verwaltungsleistungen erbringt und diesen deshalb repräsentiert. Danach ist auch Verwalter, wer die Obhut für das Objekt anstelle des Vermieters durch ordnende und gestaltende Tätigkeit übernimmt (AG Hamburg-Wandsbeck, ZMR 2009, 774; AG Heidelberg, Urteil vom 27.07.2012, Az. 28 C 82/12). Erforderlich ist eine Verwaltungstätigkeit von einigem Gewicht und einiger Dauer. Branchenübliche Serviceleistungen des Maklers wie Schlüsselübergabe, Entgegennahme der ersten Monatsmiete, Weiterleitung der Mietkaution stellen keine Verwaltungstätigkeit von einigem Gewicht und einiger Dauer i.S.d. § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WoVermittG dar und sind deshalb provisionsunschädlich (AG Hamburg-Wandsbeck, a.a.O.). Ein Wohnungsmakler wird auch dann nicht als Verwalter i.S.v. § 2 Abs. 2 WoVermittG tätig, wenn er für den Vermieter das Ausfüllen des Formularmietvertrages übernimmt, die Wohnungsübergabe organisiert sowie das entsprechende Übergabeprotokoll fertigt (AG Wedding a.a.O.), Renovierungsarbeiten organisiert (LG Düsseldorf, NZM 2006, 28) oder Vertragsverhandlungen führt und nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe des Mietobjekts übernimmt (LG Düsseldorf, ZMR 2009, 459). Etwas anderes lässt sich im Streitfall auch nicht aus dem Umstand ableiten, dass die Beklagten ihre eigene Tätigkeit in der Rechnung vom 21.02.2013 (Anlage K 9) nicht als Vermittlungsprovision, sondern als „Aufwandsentschädigung für Abnahme der Wohnung“ bezeichnet hat. Wie ausgeführt, zählt die Wohnungsübergabe zu den branchenüblichen Serviceleistungen von Maklern. Jedenfalls ohne Hinzutreten weiterer Umstände kann allein aus der Verwendung des Wortes „Aufwandsentschädigung“ nicht abgeleitet werden, dass die Beklagte in Wahrheit nur in Untervollmacht für die Hausverwaltung mit Verwaltungstätigkeiten betraut gewesen wäre.
Demgegenüber kann ein mietfreies Büro im Objekt der Vermieterin eine Verflechtung indizieren (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, ZMR 2012, 494). Auch eine Beteiligung der Hausverwaltung an dem vom Mieter für Vermittlungsleistungen erbrachten Entgelt an den Makler wäre zu Nachweis einer engen Verflechtung zwischen Hausverwaltung und Makler geeignet. Ihre entsprechenden Behauptungen hat die Klägerin jedoch nicht bewiesen. Die Zeugin E. hat glaubhaft bekundet, als Hausverwalterin in Vertretung für den Vermieter mit der Beklagten einen Mietvertrag über Büroräume in der H._Str. geschlossen zu haben, für die von der Beklagten regulärer Mietzins sowie eine Kaution zu entrichten waren. Damit war nicht die Hausverwaltung Vermieterin der Beklagten, sondern diese handelte lediglich in Vertretung für den Vermieter. Der Umstand, dass Hausverwaltung und Makler ihre Büros im selben Gebäude des gleichen Vermieters haben, indiziert jedenfalls dann keine kautionsschädliche Zusammenarbeit zwischen Hausverwaltung und Makler, wenn der Makler - wie im Streitfall - an den Vermieter regulär Mietzins entrichtet. Die Zeugin E. hat ferner ausgesagt, von einer Zahlung der Klägerin an die Beklagte keine Kenntnis zu haben, sie sei an einer Kautionszahlung auch nicht beteiligt worden. Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Zeugin bestehen nicht. Für ihre Behauptung, sich wegen notwendiger Reparaturarbeiten einmal telefonisch an die Beklagte gewandt zu haben, die ihr zugesagt habe, die Frage mit der Hausverwaltung zu klären, hat die Klägerin keinen Beweis angetreten. Die Beklagte hat eine derartige Zusage bestritten und vorgetragen, die Klägerin lediglich an die Hausverwaltung verwiesen zu haben. Es kommt deshalb nicht darauf an, ob eine derartige Tätigkeit, ihre Richtigkeit unterstellt, zur Annahme einer provisionsschädlichen Verflechtung zwischen Maklerin und Hausverwaltung führen würde.
Bei dieser Sachlage kann eine Verwaltungstätigkeit der Beklagten von einigem Gewicht nicht festgestellt werden. Der Schriftsatz vom 17.02.2016 gibt keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der Verhandlung nach § 156 ZPO.
Die Voraussetzungen für eine Berufungszulassung nach § 511 Abs. 4 S. 1 ZPO liegen nicht vor.