Rechtsprechung / Amtsgericht Potsdam / 2014
Amtsgericht Potsdam Urteil vom 31.07.2014 – 26 C 455/13
Tenor§
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.572,01 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21. Januar 2012 zu zahlen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zur Vollstreckung gelangenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand§
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die von der Beklagten bewohnten Wohnung. Ursprünglicher Vermieter war Herr ... .
In § 3 des Mietvertrages vom 01. April 1995 war vereinbart, dass die Miete 700,00 DM und die Nebenkosten 150,00 DM betragen. Das Wort „Heizkostenvorschuss“ neben dem Wort „Nebenkosten“ ist durchgestrichen. Weiter heißt es: „Die Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung sind in der Miete enthalten.“ und „Die Nebenkosten für ... werden in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben und sind jährlich nach dem Stichtag vom ... eines jeden Jahres mit dem Mieter abzurechnen. … Für die Heizkosten gilt die Regelung des § 5“.
In § 5 Ziff. 4 des Mietvertrages ist Folgendes vereinbart: „Die Betriebskosten der Heizung und Warmwasserversorgung sind in dem vereinbarten Mietpreis nicht enthalten, sie werden vom Vermieter auf die daran angeschlossenen Wohnungen umgelegt.“
Die Klägerin berechnete die Heiz- und Warmwasserkosten der Beklagten ohne Vorauszahlungen in Abzug zu bringen.
Für das Jahr 2012 errechnete die Klägerin einen Zahlungsbetrag der Beklagten in Höhe von 1.572,01 € und erteilte der Beklagten insoweit eine Abrechnung unter dem 23. Dezember 2011 und forderte die Beklagte auf, den Betrag bis zum 20. Januar 2012 zu zahlen. Auf den Inhalt der Abrechnung wird Bezug genommen.
Die Beklagte zahlte den Betrag nicht an die Klägerin.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.572,01 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21. Januar 2012 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Meinung, vertraglich sei eine Pauschalmiete vereinbart, so dass auch die Heizkosten mit der Zahlung der Miete abgegolten und daher für eine Abrechnung kein Raum sei. Da das Haus lediglich über zwei Wohnungen verfügt und eine der Wohnungen vom Vermieter bewohnt wurde, sei nach § 2 HeizKostV diese nicht anwendbar.
Entscheidungsgründe§
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin kann von der Beklagten Zahlung aus der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2009 verlangen, § 535 Abs. 2 BGB.
Nach dieser Vorschrift ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter den Mietzins zu zahlen. Zum Mietzins gehören auch die Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten bzw. die Nachforderungen aus erteilten Abrechnungen.
Die Nachforderung des Vermieters aus einer Nebenkostenabrechnung wird erst fällig, wenn dem Mieter eine ordnungsgemäße und prüfungsfähige Abrechnung zugegangen ist.
Die Anforderungen an den Inhalt einer Heizkostenabrechnung richten sich nach § 259 BGB. Sie muss eine klare, geordnete und übersichtlich, logisch aufgebaute, zweckmäßig gegliederte und aus sich heraus verständliche Zusammenstellung der Einnahmen bzw. Ausgaben enthalten. Nur so ist der Mieter in der Lage den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Die Abrechnung muss für den juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter inhaltlich und rechnerisch nachvollziehbar sein.
Diesen Anforderungen entspricht die streitbefangene Abrechnung hinsichtlich der Heizkosten.
Es kann dahin gestellt bleiben, ob zwischen den Parteien eine Bruttomiete vereinbart wurde. Eine solche durfte jedenfalls nicht hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart werden, § 2 HeizKostV. Danach gehen die Vorschriften der Heizkostenverordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn ein Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen aufweist, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt.
Diese Ausnahme liegt erkennbar nicht vor. Weder hat der vertragschließende Vermieter unter der Anschrift der Beklagten gewohnt noch „wohnt“ der jetzige Vermieter, die Klägerin, eine juristische Person, dort.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs.1 ZPO.
Der Streitwert wird auf 1.572,01 € festgesetzt.