Amtsgericht Potsdam Urteil vom 12.12.2019 – 31 C 11/19

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, der Beklagte ist Wohnungseigentümer dieser Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beklagte unterließ es regelmäßig, fällige Hausgeldzahlungen an die Klägerin zu erbringen. Deswegen machte die Klägerin gegen den Beklagten wegen offener Hausgelder vor dem Amtsgericht Potsdam Verfahren zu den Az. 31 C 7/15, 31 C 26/16, 31 C 9/17 und 31 C 14/18 rechtshängig.

Nach § 16.9, Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung ist der Verwalter berechtigt, Wohngeldrückstände nach einmaliger schriftlicher Anmahnung zwangsweise einzuziehen und alle außergerichtlichen oder gerichtlichen Maßnahmen zu ergreifen, die zur Einziehung des Betrages erforderlich sind. Ohne Anmahnung klagte die Hausverwaltung für die Klägerin, anwaltlich vertreten, im Februar 2019 Rückstände des Beklagten für Juli bis Dezember 2018 und Januar bis Dezember 2019 in Höhe von 4.872,06 EUR ein. Daraufhin zahlte der Beklagte.

Die Klägerin ist der Auffassung, einer Abmahnung habe es vor Klageerhebung nicht bedurft. Eine Mahnung ohne Prozess hätte den Beklagten ohnehin nicht zur Zahlung veranlasst. Insoweit habe sie, ausgehend von der Rechtsprechung zum materiellen Recht, wonach Mahnungen entbehrlich sind, wenn sie aussichtslos erscheinen, unmittelbar Klage erheben dürfen.

Die Klägerin beantragt,

festzustellen, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt habe.

Der Beklagte ist der Auffassung, Hauptsacherledigung sei nicht eingetreten, da die Verwalterin ohne Ermächtigung der Eigentümerversammlung keine Klage habe erheben dürfen.

Auch ohne Antrag auf Erlass eines Versäumnisurteils war bei Abwesenheit des Beklagten in der Sache nach § 300 Abs.1 ZPO durch Endurteil zu entscheiden. Da die Klage in der Sache abweisungsreif war, und nach § 330 ZPO vorgesehen ist, dass bei Säumnis der Beklagten unechtes, klageabweisendes Versäumnisurteil zu erlassen ist, war auch hier in der Sache zu entscheiden.

Nachdem nur die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, war über ihren Antrag auf Feststellung der Erledigung nach § 256 ZPO zu entscheiden.

Die Klage ist nicht begründet. Denn Hauptsacheerledigung ist nicht eingetreten. Bei Zahlung des Beklagten fehlte für die Klägerin die erforderliche Ermächtigung der Wohnungseigentümer zur Klageerhebung. Nach der Gemeinschaftsordnung war die Verwalterin befugt Klage zu erheben, nachdem eine Mahnung erfolgt war. An einer solchen fehlte es. Insoweit war auch eine Mahnung trotz der zahlreichen vorangegangenen Prozesse nicht entbehrlich. Denn es obliegt nicht der Verwalterin zu entscheiden, ob künftig noch eine Mahnung vor Prozesserhebung erforderlich ist. Diese Entscheidung oblag allein den Wohnungseigentümern nach §§ 20 Abs.1, 21 Abs.1 WEG, die grundsätzlich über Angelegenheiten der Verwaltung zu entscheiden haben. Die Gemeinschaftsordnung sieht insoweit keine Ausnahmen vor. Auch ist gemeinschaftsintern durch die Miteigentümer zu entscheiden, wann ohne Rücksprache mit ihnen die Verwalterin ggf. nach eigenem Ermessen klagen darf. Da die Gemeinschaftsordnung nur eine Mahnung vorsieht, diese keinen besonderen Aufwand erfordert, und durch ein einzelnes Schreiben in der Regel Rechtsklarheit hergestellt werden konnte, war trotz der erheblichen Säumnisse, dass eine Mahnung vor Klageerhebung erforderlich.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Streitwert: bis 23.09.2019 4.872,06 €, danach bis 1.500,00 €.