Landgericht Cottbus Beschluss vom 12.07.2021 – 3 OH 25/21, 7 OH 6/19

Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung vom 17.06.2019 wird zurückgewiesen.

I.

Im Herbst 2018 beabsichtigten der Antragsteller und seine Ehefrau von Frau ................ aus ................ eine Eigentumswohnung in ................ zu erwerben. Deshalb suchte der Antragsteller am 17.10.2018 das Notariat des Antragsgegners auf. Dabei unterzeichnete er ein mit „Fragebogen zum Grundstückskaufvertrag“ überschriebenes Formular. In diesem Formular sind etliche Felder handschriftlich ausgefüllt, so z.B. zu den Personalien der Parteien des beabsichtigten Vertrages als auch zum Kaufpreis. Teilweise ist zur bestimmten Stichworten alternativ „ja“ oder „nein“ handschriftlich markiert. Wegen des genauen Inhaltes wird auf die bei den Akten befindliche Kopie des Fragebogens (Bl. 35 und 36 der Gerichtsakte) Bezug genommen.

Mit E-Mail vom 22.10.2018 übersandte der Antragsgegner sowohl an den Antragsteller als auch an Frau ................ ein von ihm als Vertragsentwurf bezeichnetes Dokument. Wegen des Inhaltes dieses Entwurfes wird auf die bei den Akten befindliche Kopie (Bl. 21 bis 29 der Gerichtsakte) Bezug genommen.

In der Folge gab es E-Mail Korrespondenz sowohl zwischen dem Antragsteller und Frau ................, als auch zwischen dem Antragsteller und dem Antragsgegner. Unter anderem schrieb der Antragsteller am 31.10.2018 an Frau ................: „Mein Bestreben ist es, den Notarvertrag in den nächsten 2 Wochen final zu haben damit dieser unterzeichnet werden kann!“ (Schreibfehler hier korrigiert). Mit E-Mail vom 03.11.2018 teilte der Antragsteller dem Antragsgegner diverse ihm von Frau ................ mitgeteilte Fragen zu dem Entwurf mit und bat um Beantwortung bzw. Klärung. Die E-Mail beginnt mit den Worten „bevor wir einen Beurkundungstermin vereinbaren können gibt es noch einige Rückfragen bzw. Änderung Anliegen hauptsächlich hinterfragt durch die Verkäuferin“. Der Antragsgegner kündigte an, in diese Fragen im Beurkundungstermin zu beantworten. Am 06.11.2018 sandte der Antragsteller eine E-Mail an den Antragsgegner, in dem es unter anderem heißt: „Beiliegend übergebe ich Ihnen beiliegende 2 e-mail‘s der Verkäuferin ................ mit der Bitte um Prüfung und gegebenenfalls Einarbeitung in den Kaufvertrag“. Unter dem 07.11.2018 teilte Frau ................ dem Antragsteller per E-Mail mit, dass sie die Verkaufsverhandlungen beende.

Wegen des weiteren Inhaltes der E-Mail Korrespondenz wird auf die bei den Akten befindlichen Ausdrucke (Bl. 47 bis 54R der Gerichtsakte) Bezug genommen.

Zur Beurkundung eines Kaufvertrages zwischen dem Antragsteller und/oder seiner Ehefrau einerseits und Frau ................ andererseits kam es nicht.

Unter dem 08.11.2018 stellt der Antragsgegner gegenüber dem Antragsteller einen Gebührenanspruch i.H.v. 544,31 € in Rechnung. Darin ist die in Rechnung gestellte Gebühr als eine solche gemäß KV-Nr. 24100 i.V.m. 21302 der Anlage 1 zum GNotKG bezeichnet. Unter dem 18.03.2020 korrigierte der Antragsgegner seine Rechnung dahingehend, dass er nunmehr als Gebührentatbestand KV-Nr. 21302 i.V.m. 21100 nennt. Hinsichtlich der Rechnungsbeträge erfolgte keine Änderung der Rechnung. Wegen des Inhaltes der Rechnungen im Einzelnen wird auf die bei den Akten befindlichen Kopien (Bl. 30 und Bl. 74) Bezug genommen.

Der Antragsteller meint, der Antragsgegner könne höchstens eine Beratungsgebühr abrechnen. Eine Beurkundung oder die Erstellung eines Vertragsentwurfes habe er nicht in Auftrag gegeben, er habe lediglich eine Beratung gewünscht. Der durch den Antragsgegner gefertigte Entwurf enthalte Regelungen, die zwischen den Parteien der Kaufvertragsverhandlungen nicht vereinbart seien. Es handele sich lediglich um einen Serienvertragsentwurf.

Der Antragsteller meint, der durch den Antragsgegner gefertigte Vertragsentwurf berücksichtige nicht die Vorgaben aus dem „Fragebogen zum Grundstückskaufvertrag“, denn der Entwurf sehe unter II. 8. eine Grundstücksbelastung vor, obwohl nach dem Fragebogen das Grundstück ohne Grundbuchbelastung übergehen sollte.

Der Antragsgegner verteidigt seine Rechnung.

Die Ländernotarkasse hat zum Antrag Stellung genommen. Insoweit wird auf die bei den Akten befindliche schriftliche Stellungnahme vom 23.02.2020 (Bl. 65 bis 69 der Gerichtsakten) Bezug genommen.

II.

1. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist zulässig, aber unbegründet.

a. Wird gegen die Kostenberechnung des Notars die gerichtliche Entscheidung beantragt, so bestimmt der Antragsteller durch seine Beanstandungen den Gegenstand der gerichtlichen Entscheidung (vgl. LG Wuppertal, Beschluss vom 08.02.2017 - 9 OH 6/16 - 9 OH 7/16 -, juris, zur vergleichbaren Rechtslage bis zum 01.01.2009 hinsichtlich der Kostenbeschwerde nach § 156 KostO OLG Stuttgart JurBüro 2007, 599 f.; BayObLG JurBüro 1990, 84; LG Dresden NotBZ 2003, 363). Vorliegend ist deshalb zu prüfen, ob der Antragsteller einen Entwurfs- oder Beurkundungsauftrag erteilt hat, und ob die weiteren Tatbestandsvoraussetzungen von KV-Nr. 21302 gegeben sind.

Diese Fragen sind zu bejahen:

b. Der Antragsteller hat einen Beurkundungsauftrag erteilt. Ein solcher kommt schon in der Unterzeichnung des mit „Fragebogen zum Grundstückskaufvertrag“ überschriebenen Formulars zum Ausdruck. Mit den in diesem Formular gemachten Angaben zum Inhalt des beabsichtigten Vertrages hat der Antragsteller deutlich gemacht, dass er vom Antragsgegner die Beurkundung eines Kaufvertrages mit den im Fragebogen gemachten Angaben/Vereinbarungen wünscht. Der Antragsteller hat nicht näher dargelegt, zu welchen Rechtsfragen er eine Beratung wünschte. Deshalb kann nicht festgestellt werden, dass es plausibel ist, dass er die in dem Fragebogen gemachten Angaben für eine bloße Beratung für erforderlich hielt.

Der Wille des Antragstellers, den Notar mit einer Beurkundung zu beauftragen ergibt sich auch aus der E-Mail Korrespondenz, nämlich unter anderem aus dem geäußerten Ziel, innerhalb von 2 Wochen nach dem 31.10.2018 einen unterschriftsreifen Vertragsentwurf zu haben. Schließlich hat der Antragsteller auch durch seine E-Mail vom 07.11.2018, in der er den Antragsgegner gebeten hat Wünsche der Verkäuferin zu prüfen und gegebenenfalls in den Kaufvertrag einzuarbeiten deutlich gemacht, dass er eine Beurkundung durch den Antragsgegner und – zu deren Vorbereitung – die Erarbeitung eines Entwurfes durch den Antragsgegner wünscht.

Der Antragsteller kann für sich nichts daraus herleiten, dass die Erklärung, er verpflichte sich für den Fall, dass es nicht zur Beurkundung kommt, die Kosten der Erstellung eines Entwurfes zu tragen, in dem Formular unterhalb der Unterschrift steht. Die Kostenschuldnerschaft des Antragstellers ergibt sich nämlich nicht erst aus einer Kostenübernahme, sondern daraus, dass er die Tätigkeit des Notars beauftragt hat, § 29 GNotKG.

c. Der durch den Antragsgegner den Parteien des beabsichtigten Kaufvertrages übersandte Entwurf ist im Sinne von § 92 Abs. 2 GNotKG vollständig und entspricht inhaltlich dem Auftrag.

Der Entwurf berücksichtigt sämtliche durch den Antragsteller im „Fragebogen zum Grundstückskaufvertrag“ gemachten Angaben zum Inhalt des beabsichtigten Vertrages. Entgegen der Wertung seitens des Antragstellers hat der Antragsgegner nicht lediglich einen „Serienvertrag“ übersandt, vielmehr handelt es sich um einen den individuellen Gegebenheiten Rechnung tragenden, für einen bestimmten in Aussicht genommenen Vertrag nutzbaren Entwurf. Dies ergibt sich nicht nur aus den individuellen Angaben zu den Personalien und zur Identität der zu verkaufenden Immobilie, sondern auch aus den Angaben zum Kaufpreis, zum Bestehen eines Mietverhältnisses und der Einbeziehung einer Einbauküche nebst dem hierauf entfallenden Kaufpreisanteil in den Kaufvertrag.

Der Antragsgegner kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass nicht sämtliche in dem Entwurf vorgesehenen Vereinbarungen zwischen den Parteien des beabsichtigten Kaufvertrages bereits verbindlich vereinbart gewesen seien. Ob der Entwurf den Vorgaben entspricht, kann nur anhand der dem Notar durch seinen Auftraggeber – den Antragsteller – übermittelten Wünsche zum Inhalt des Vertragsentwurfes beurteilt werden. Nur an diesen – nicht an einer bereits erfolgten Einigungen zwischen den Kaufvertragsparteien – konnte der Notar sich orientieren. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass es vor der Beurkundung ohnehin noch keine verbindliche Einigung zwischen den Kaufvertragsparteien geben konnte (vgl. § 311b BGB).

Soweit schließlich der Antragsteller einen Widerspruch zwischen den Vereinbarungen unter II. 8. des Vertragsentwurfes (Belastungsvollmacht für den Käufer) und der Angabe im Fragebogen, das Grundstück solle ohne Grundbuchbelastungen übergehen (korrespondierend mit III. 1. des Vertragsentwurfes) sieht, hat er möglicherweise den durch den Antragsgegner erstellten Entwurf nicht verstanden. Nach der entworfenen Vereinbarung unter II 8. sollte der Käufer die Möglichkeit haben, den Kaufgegenstand bereits vor dem Eigentumsübergang zu belasten. Eine solche Regelung ist in Immobilienkaufverträgen nicht unüblich. Sie ist häufig sinnvoll, um dem Verkäufer die Möglichkeit zu verschaffen, eine zur Finanzierung des Kaufpreises erforderliche dingliche Sicherheit zu stellen. Diese Belastungsvollmacht steht aber nicht im Widerspruch zu der Verpflichtung des Verkäufers, das Eigentum ohne (nicht zugunsten des Käufers durch diesen bestellte) Belastungen zu übertragen.

Die Aufnahme einer Belastungsvollmacht steht im Einklang mit den im „Fragebogen zum Grundstückskaufvertrag“ gemachten Angaben. Dort ist nämlich zu dem Stichwort „Finanzierungsvollmacht“ die Antwort „ja“ markiert.

3. Die Kammer hat keinen Anlass, gemäß § 130 Abs. 1 S. 1 GNotKG i.V.m. § 81 FamFG eine Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu treffen. Insbesondere liegt keiner der in § 81 Abs. 2 FamFG aufgeführten Fälle vor, in denen das Gericht die Kosten des Verfahrens ganz oder teilweise einem der Beteiligten auferlegen soll.