Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 01.07.2010 – 5 U (Lw) 219/08, 5 U 219/08

Die Berufung des Beklagten gegen das am 18. November 2008 verkündete Urteil des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgerichts - Frankfurt (Oder) - Az. 12 Lw 18/08 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung aus diesem Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Die Klägerin zu 1. und der Kläger zu 2. in ungeteilter Erbengemeinschaft nach W… B… begehren vom Beklagten wegen Kündigung des Pachtvertrages die Herausgabe von im Einzelnen bezeichneten landwirtschaftlich genutzten Flurstücken.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird zunächst auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Frankfurt (Oder) hat mit dem angefochtenen Urteil den Beklagten verurteilt, an die Kläger die Grundstücke Gemarkung F…, Flur 1, Flurstücke 49/3, 50, 170, 171, 175 und 176 herauszugeben.

Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung habe kein Pachtverhältnis mehr bestanden. Dieses sei durch die außerordentliche Kündigung vom 31.12.2007 beendet worden (§§ 596 Abs. 1, 130 BGB). Bei dieser durch anwaltliches Schreiben erfolgten Kündigungserklärung handele es sich um eine solche für alle Mitglieder der Erbengemeinschaft. Soweit der anwaltlichen Vertreter des Klägers zu 2. in diesem Schreiben formuliert habe „Namens und in Vollmacht meines Mandanten“, sei diese Erklärung dahin auszulegen (§§ 133, 157 BGB), dass der Pachtvertrag zwischen der „Erbengemeinschaft B…“ und dem Beklagten gekündigt worden sei. Dies habe ausweislich seines Schreibens vom 01.09.2007 auch der Beklagte so gesehen, mit dem er auf die Kündigung reagiert habe. Mithin hätten für den Beklagten keine vernünftigen Zweifel bestanden, dass die zweite Kündigung ebenfalls für alle Mitlieder der Erbengemeinschaft ausgesprochen worden sei. Unerheblich sei, dass die Vertragsurkunden der Kläger von diesen an unterschiedlichen Tagen unterschrieben und in den Kündigungsschreiben nur das Datum der Unterschrift des Klägers zu 2., nicht aber das der Klägerin zu 1. angegeben worden sei. Zwischen den Parteien seien nicht etwa zwei Pachtverträge gegeben, es bestehe vielmehr ein einheitliches Pachtverhältnis, das auf Seiten der Verpächter in zwei getrennten Urkunden verkörpert sei. Die Kläger seien zur Verpachtung der Flächen nur gemeinsam berechtigt. Der Kläger zu 2. habe auch mit Vollmacht der nicht nach außen auftretenden Klägerin zu 1. rechtswirksam handeln können. Die Klägerin zu 1. habe jedenfalls im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung die Kündigung gebilligt. Es liege der Kündigungsgrund der unbefugten Nutzungsüberlassung an Dritte vor (§§ 594 e Abs. 1, 543, 569 Abs. 1 u. 2, 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Beklagte habe selbst vorgetragen habe, dass die Dritten überlassenen Flurstücke 175 und 176 nicht Gegenstand einer zulässigen Pflugtauschvereinbarung seien. Eine Fristsetzung oder Abmahnung vor Kündigungserklärung sei entbehrlich, da nicht Erfolg versprechend gewesen. Es sei davon auszugehen, dass der Beklagte selbst nicht mehr als Landwirt Flächen bewirtschafte, so dass er nicht mehr in der Lage sei, Pflugtauschvereinbarungen abzuschließen.

Gegen dieses ihm am 26.11.2008 zugestellte Urteil richtet sich die am 12.12.2008 bei Gericht eingegangene Berufung des Beklagten, welche er zugleich begründet hat.

Der Beklagte vertritt unter Ergänzung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens weiter die Auffassung, das Pachtverhältnis sei nicht beendet, insbesondere nicht aufgrund der Kündigung vom 31.12.2007. Die Kündigung sei im eigenen Namen des Klägers zu 2. und nicht auch namens und in Vollmacht der Klägerin zu 1. erfolgt. Entgegen der Auffassung des Landwirtschaftsgerichts sei diese Kündigungserklärung aufgrund eindeutigen Inhalts nicht auslegungsfähig. Der bloße Hinweis im Schriftsatz des anwaltlichen Vertreters des Klägers zu 2. vom 31.12.2007, es werde „erneut“ gekündigt, mache die Erklärung nicht auslegungsbedürftig. Es habe lediglich der Pachtvertrag vom 06.07./22.08.2000, unterzeichnet vom Kläger zu 2., gekündigt werden sollen, nur auf diesen sei in der Klageschrift abgestellt worden. Eine Vollmachtserklärung der Klägerin zu 1. zugunsten des Klägers zu 2. sei erst im Prozess mit Schriftsatz vom 07.10.2008 beigebracht worden. Auch habe der Prozessbevollmächtigte der Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 14.10.2008 erklärt, ihm sei die Existenz eines weiteren Pachtvertrages, unterzeichnet von der Klägerin zu 1., nicht bekannt gewesen.

Der Beklagte ist weiter der Auffassung, es habe kein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung bestanden. Nach dem Pachtvertrag seien Pflugtauschvereinbarungen gestattet gewesen. Ausgehend von den Feststellungen des Landwirtschaftsgerichts sei lediglich 10.000 m² der Gesamtfläche von 143.301 m² vertragswidrig genutzt worden. Dies entspreche 7 % der Gesamtfläche und rechtfertige keine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Auch fehle es an einer Abmahnung, die hier nicht entbehrlich gewesen sei. Zudem sei die außerordentliche Kündigung verfristet erklärt worden. So habe die Pflugtauschvereinbarung mit der Bo… GbR vom 01.01.2000 datiert. Den Klägern sei seit längerem bekannt, dass er selbst die Flächen nicht mehr bewirtschafte. Bereits aus dem Vertragsexemplar, das die vormalige Miterbin C… U… unterzeichnet habe, werde die Überlassung von Flächen an Dritte deutlich. Dort heiße es: „Die in Flur 1, 49/3, 50, 170 und 171 Wiesen sind vom Unterpächter Herrn J… nach Beendigung des Pachtverhältnisses zu beräumen“. Diese Kenntnis der vormaligen Miterbin C… U…, die als Buchhalterin im Betrieb des Beklagten tätig gewesen sei, müssten sich die Kläger zurechnen lassen. In der fast ein Jahr andauernden Duldung der Bewirtschaftung durch Dritte sei eine stillschweigende Zustimmung der Kläger zu sehen, die ein Recht zur fristlosen Kündigung aus diesem Grunde ausschließe.

Erstmals in der Berufung trägt der Beklagte vor, er habe seinen in der Rechtsform eines Einzelunternehmers betriebenen landwirtschaftlichen Betrieb zum 31.12.2007 bei dem Landwirtschaftsamt abgemeldet.

Hierzu behauptet er, er sei weiterhin als landwirtschaftlicher Unternehmer tätig. Mit Vertrag vom 15.02.2007 habe er zusammen mit C… P… mit Wirkung zum 01.03.2007 die S…/P… GbR gegründet; in diese seien die streitgegenständlichen Flächen eingebracht worden. Die S…/P… GbR habe unter dem 15.04.2007 die Eröffnung eines landwirtschaftlichen Betriebes beantragt. Der Leiter des Landwirtschaftsamtes habe jedoch mitgeteilt, eine Anmeldung des Betriebes könne nicht erfolgen, weil die angegebenen Nutzflächen tatsächlich durch einen Dritten, die A… Landwirtschaft N… GmbH (nachfolgend A.. GmbH) bewirtschaftet würden. Richtig sei, dass der Zeuge P… auch Geschäftsführer der A… GmbH sei und die Flächen wegen der dort vorhandenen technischen Ausrüstung durch die A… GmbH mitbearbeiten lasse. Die A… GmbH sei aber jederzeit bereit, die Nutzung einzustellen. Die unbefugte Überlassung von Flächen an Dritte stellt der Beklagte weiter in Abrede.

Der Beklagte beantragt,

unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil.

Die Kläger meinen, über die streitgegenständlichen Grundstücke bestehe ein einheitliches Pachtverhältnis, das in mehreren Urkunden niedergelegt sei. Im Zeitpunkt der Kündigungserklärung habe die ungeteilte Erbengemeinschaft – unstreitig – nur noch aus den beiden Klägern bestanden, da der Kläger zu 2. die Erbanteile der anderen Miterben erworben hatte. Die Pacht sei – unstreitig – in der Vergangenheit anteilsmäßig an die jeweiligen Mitglieder der Erbengemeinschaft gezahlt worden.

Die außerordentliche Kündigung sei auch aus anderen Gründen gerechtfertigt. Der Beklagte habe sich mit seinen Pachtzahlungen für die Jahre 2003, 2005 und 2006 jeweils über längere Zeit in Verzug befunden. Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung nach § 589 BGB bestehe ebenfalls, da der Beklagte den Pachtgegenstand Dritten überlassen habe. Eine Abmahnung sei grundsätzlich nicht erforderlich gewesen, da der Beklagte selbst nicht mehr als Landwirt tätig sei. Wollte man dies anders sehen, so liege jedenfalls eine mündliche Abmahnung vor, die in dem - unstreitig - am 29.01.2008 stattgefundenen Gespräch im Beisein des Beklagten sowie des Klägers zu 2. und des Prozessbevollmächtigten der Kläger für die Mitglieder der Erbengemeinschaft ausgesprochen worden sei. In diesem Gespräch sei namens der Erbengemeinschaft klargestellt worden, dass diese eine vertragswidrige Nutzung der Flächen durch Dritte nicht dulden werde.

Mit Schriftsatz vom 05.11.2009 haben die Kläger im Berufungsrechtzug die außerordentliche Kündigung des Pachtvertrages wegen unerlaubter Nutzungsüberlassung an Dritte und wegen Zahlungsverzuges gegenüber dem Beklagten ausgesprochen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

A.

Die Berufung ist statthaft und form- und fristgemäß eingelegt und begründet worden (§ 48 Abs. 1 LwVG, §§ 511 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 513, 517, 519, 520 ZPO).

B.

In der Sache bleibt das Rechtsmittel indes ohne Erfolg.

Zwar hat das Landwirtschaftsgericht zu Unrecht den Beklagten zur Herausgabe der streitgegenständlichen Flächen verurteilt. Im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Landwirtschaftsgericht war die Klage nämlich unbegründet. In Ermangelung einer ordnungsgemäßen Kündigung hat das Pachtverhältnis der Parteien fortbestanden. Jedoch ist aufgrund wirksamer Kündigung im Berufungsrechtszug das Pachtverhältnis der Parteien beendet worden und das Recht des Beklagten zum Besitz der streitgegenständlichen Flächen erloschen (§ 596 BGB).

1.

Zwischen der Erbengemeinschaft nach W… B… und dem Beklagten ist über die herausverlangten Pachtflächen ein Pachtvertrag zustande gekommen mit der Besonderheit, dass die Pacht an die einzelnen Mitglieder der Erbengemeinschaft nach Erbanteil von dem Beklagten gesondert zu zahlen ist. Mitglieder der Erbengemeinschaft sind zum Zeitpunkt der Kündigungserklärungen vom 28.08.2007 und vom 31.12.2007 und auch zum Zeitpunkt der Klageerhebung nur noch die Klägerin zu 1. und der Kläger zu 2. gewesen.

a.

Das Landpachtverhältnis der Parteien ist weder durch die Kündigung vom 28.08.2007 noch durch diejenige vom 31.12.2007 rechtswirksam beendet worden.

Die mit Schreiben vom 26.08.2007 erklärte Kündigung ist formell unwirksam, da sie nicht namens der Mitglieder der Erbengemeinschaft nach W… B… ausgesprochen worden ist. Dieses Schreiben des Klägers weist allein ihn als die Kündigung aussprechende Person aus. Dies ergibt sich zum einen aus dem Kopf des Schreibens zum anderen aus dessen Wortlaut -„Hiermit kündige ich“-. Es wird in keiner Weise nach außen deutlich, dass die Kündigung auch namens der übrigen Mitglieder der Erbengemeinschaft, also der Klägerin zu 1., erfolgen sollte (§ 164 Abs. 1 und 2 BGB).

Grundsätzlich gilt bei einer Erbengemeinschaft auf Verpächterseite, dass eine Kündigung des Vertrages von allen Miterben gemeinschaftlich auszusprechen ist, diese stellt eine Verfügung im Sinne von § 2040 Abs. 1 BGB dar. Zwar ist nach § 2038 Abs. 1 Satz 2, Halbsatz 1 BGB jeder Miterbe den anderen gegenüber verpflichtet, an Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses erforderlich sind und können solche Maßregeln mit Stimmenmehrheit beschlossen werden (§ 2038 Abs. 2 BGB i.V.m. § 745 Abs. 1 BGB). Rechtlich zulässig ist demzufolge, dass die Kündigung durch ein Mitglied der Erbengemeinschaft namens sämtlicher Mitglieder der Erbengemeinschaft erklärt wird. Daran fehlt es jedoch im Kündigungsschreiben vom 26.08.2007.

Gleiches gilt für die mit anwaltlichem Schreiben vom 31.12.2007 erklärte Kündigung. Diese ist ebenfalls nicht im Namen der Erbengemeinschaft nach W… B… erklärt worden ist. In diesem anwaltlichen Schreiben wird namentlich und inhaltlich ausschließlich Bezug genommen auf den Kläger zu 2.. Dieser wird als Mandant bezeichnet, in dessen Namen die Kündigung erklärt wird.

Soweit der Kläger zu 2. darauf abstellen will, er sei seitens der Klägerin zu 1. zum Zeitpunkt der Kündigungserklärungen entsprechend bevollmächtigt gewesen, liegt dies neben der Sache. Für wirksames Vertreterhandeln ist neben einer entsprechenden Vollmacht ein Handeln namens des Vertretenen erforderlich (§ 164 Abs. BGB).

Auch das Schreiben des Beklagten vom 01.09.2007, mit welchem dieser auf die durch den Kläger zu 2. erklärte Kündigung vom 26.08.2007 geantwortet hat, führt nicht zu der Annahme, die Kündigung sei namens aller Mitglieder der Erbengemeinschaft ausgesprochen worden. Der Beklagte ist bei Abfassung dieses Schreibens in gleicher Weise wie die Mitglieder der Erbengemeinschaft bei Abschluss des Pachtvertrages der irrigen Laienvorstellung unterlegen, jedem Mitglied komme ein gesonderter Anteil/ ein gesondertes Recht am Nachlassgegenstand zu, worüber das einzelne Mitglied ohne Mitwirkung der anderen verfügen könne.

Mit der Klageschrift ist ebenfalls keine wirksame Kündigung erklärt worden.

Davon kann nur dann ausgegangen werden, wenn mit hinreichender Deutlichkeit zu erkennen ist, die Klageschrift solle neben der reinen Prozesshandlung auch eine materiell-rechtliche Willenserklärung darstellen und nicht lediglich der Durchsetzung einer bereits außerprozessual erklärten Kündigung dienen ( BGH NJW-RR 1997, 203). Die vom 14.02.2008 datierende Klageschrift lässt dies nicht erkennen. Vielmehr wird, wie etwa aus Ziffer 3 der Klageschrift ersichtlich, seitens der Kläger von einer bereits wirksamen Kündigungserklärung ausgegangen.

Daneben kann dahin stehen, dass beide Kündigungen in Ermangelung einer vorherigen Abmahnung materiell-rechtlich unwirksam waren.

b.

Die Klägerin zu 1. und der Kläger 2. haben erstmals im Berufungsverfahren mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 05.11.2009 wirksam die außerordentliche Kündigung des Landpachtverhältnisses erklärt. Das genaue Datum des Zuganges dieses Schriftsatzes beim Beklagten kann den Akten nicht entnommen werden. Spätestens am 19.11.2009 hat der Schriftsatz jedoch dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten vorgelegen, da dieser mit Schriftsatz von eben diesem Tage auf denjenigen vom 05.11.2009 erwidert hat. Das Landpachtverhältnis endete daher mit Ablauf des 19. 11. 2009 (§ 130 Abs. 1 S. 2 BGB).

2.

Ein wichtiger Grund lag bei Erklärung dieser Kündigung vor. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB i.V.m. § 594 e Abs. 1 BGB ist ein wichtiger Grund gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Pachtverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Pachtverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Als wichtiger Grund ist insbesondere anzusehen, wenn der Pächter die Pachtsache unbefugt einem Dritten überlässt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2, 589 BGB).

Es ist davon auszugehen, dass der Beklagte alle Flächen, die Gegenstand des Landpachtvertrages sind, ohne Erlaubnis der Erbengemeinschaft an Dritte zur Nutzung überlassen hat. Eine Nutzungsüberlassung an Dritte liegt vor, wenn der Besitz an der Pachtsache einem oder mehreren Dritten zur selbständigen Erzielung von Erträgen oder Gebrauchsvorteilen eingeräumt wird (Faßbaender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht 3. Aufl., § 589 Rn. 5). Eine solch unberechtigte Nutzungsüberlassung hat der Beklagte vorgenommen, in dem er die landwirtschaftlichen Nutzflächen der Bewirtschaftung durch die A… GmbH übergeben und sich der unmittelbaren Verfügbarkeit dieser Flächen begeben hat.

Diese Verfahrensweise ist nicht von der Erlaubnis unter § 5 des Pachtvertrages erfasst. In § 5 c heißt es: „Der Pächter ist berechtigt, Unterpachtverträge zum Zwecke der gemeinsamen Nutzung in Anspruch zu nehmen....“

Hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Flächen fehlt es an einer solch gemeinsamen Nutzung. Zwar hat der Beklagte behauptet, er habe die Flächen (nahezu vollständig) in die von ihm mit gegründete S…/P… GbR eingebracht. Eine Nutzung im Rahmen der GbR falle unter das in § 5 c fest geschriebene Recht.

Dem kann nicht gefolgt werden. Die Kläger haben das Einbringen der Flächen in die GbR bestritten. Der Beklagte hat hierzu lediglich den Gründungsvertrag der GbR vom 15.02.2007 vorgelegt, aus dem sich eine eingebrachte Betriebsfläche von 100 ha ergibt. Dass die streitgegenständlichen Flächen unter diese 100 ha fallen, ist nicht dargetan und auch nicht anderweitig ersichtlich.

Die Kläger haben weiter den Vortrag des Beklagten bestritten, die GbR bewirtschafte die Flächen und habe lediglich (rechtmäßig) die Bearbeitung derselben der A… GmbH überlassen. Gegen diese Version des Beklagten spricht bereits der Umstand, dass das Landwirtschaftsamt die Anmeldung der GbR mit den hier streitgegenständlichen Nutzflächen mit der Begründung abgelehnt hat, diese Flächen würden bereits durch die A… GmbH bewirtschaftet werden. Es mag zutreffen, dass es sich dabei um eine rechtlich unzutreffende Einschätzung des Landwirtschaftsamtes handelt. Der Beklagte wäre jedoch im hier vorliegenden Rechtsstreit gehalten gewesen, die Einbringung der streitgegenständlichen Flächen in die GbR substantiiert und unter Beweisantritt darzutun, ebenso weiter, dass bzw. aufgrund welchen Rechtsverhältnisses die A… GmbH berechtigterweise diese Flächen bearbeitet.

An alledem fehlt es, obwohl der Beklagte darauf in der mündlichen Verhandlung vom 1. Oktober 2009 und weiter mit Beschluss des Senates vom 15.10.2009 und mit Verfügung vom 29.12.2009 hingewiesen worden ist.

3.

Die erforderliche Abmahnung hinsichtlich dieses beanstandeten Verhaltens ist im Gespräch am 29.01.2008 für die ungeteilte Erbengemeinschaft erklärt worden. An diesem Gespräch haben unstreitig der Prozessbevollmächtigte der Kläger, der Kläger zu 2. und der Beklagte teilgenommen. Nach dem unbestrittenen klägerischen Vortrag hat der Kläger zu 2. dabei namens der Erbengemeinschaft erklärt, diese werde eine vertragswidrige Nutzung der Flächen durch Dritte nicht dulden.

Zum Zeitpunkt dieses Gespräches vermuteten die Kläger zwar lediglich, dass seitens des Beklagten - über die erfolgten Pflugtauschvereinbarungen hinaus - alle Flächen an Dritte weiter gegeben worden waren. Selbst wenn man davon ausgehen wollte, dass die Kläger die Unterverpachtung von einzelnen Flurstücken kannten und - wie sich zumindest aus dem Pachtvertragsexemplar, das von der vormaligen Miterbin C… U… unter dem 06.07./18.07.2000 unterzeichnet worden ist - jedenfalls hinsichtlich eines einzelnen, namentlich benannten Unterpächters geduldet haben, so war von dieser Duldung die Weitergabe aller durch den Beklagten gepachteten Flächen an anderweitige Dritte nicht erfasst.

Der Zeitraum zwischen der Abmahnung am 29.01.2008 und der Kündigung im November 2009 führt nicht etwa zur Verwirkung des Kündigungsrechtes. Die Kläger hatten nämlich am 29.01.2008 nur vermutet, das der Beklagte alle oder einzelne Flächen aus dem Pachtverhältnis unterverpachtet hatte. Erst nachdem sich die Kläger hierüber im Laufe des Berufungsverfahrens Gewissheit verschafft hatten, sprachen sie unverzüglich die außerordentliche Kündigung mit Schriftsatz vom 05.11.2009 aus (§ 314 Abs. 2 BGB).

4.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 2 ZPO.

Trotz Obsiegens im Rechtsstreit haben die Kläger die Kosten des Berufungsrechtszuges zu tragen, weil sie erstmals in der 2. Instanz formell wirksam die Kündigung des Pachtverhältnisses erklärt haben, andernfalls sie im Berufungsrechtszug unterlegen wären.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

5.

Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich (§ 543 Abs. 2 ZPO).