Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 08.07.2010 – 5 U (Lw) 118/09

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 14. Juli 2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgerichts - Frankfurt (Oder) - 12 Lw 17/08 - teilweise abgeändert und neu gefasst.

Der Beklagte wird verurteilt,

1. an die Klägerin zu 2. die Grundstücke Grundbuch von F…, Gemarkung F…, Blatt 212, Flur 1, Flurstücke 38, 41 und 42

2. sowie an die Klägerin zu 4. das Grundstück Grundbuch von F…, Gemarkung F…, Blatt 687, Flur 2, Flurstück 192 herauszugeben.

Die Klagen der Kläger zu 1., 3., 5. und 6. werden abgewiesen.

Die Berufung des Beklagten im Übrigen wird zurückgewiesen.

Von den Gerichtskosten in beiden Instanzen tragen die Kläger zu 1., 3., 5. und 6. jeweils 1/6, der Beklagte 1/3. Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten in beiden Instanzen tragen die Kläger zu 1., 3., 5. und 6. zu jeweils 1/6. Die außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu 2. und 4. trägt der Beklagte. Im Übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf die Vollstreckung durch die Klägerin zu 2. gegen Sicherheits-leistung von 200 € sowie in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin zu 2. vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe eben dieser Beträge leistet.

Der Beklagte darf die Vollstreckung durch die Klägerin zu 4. gegen Sicherheitsleistung von 100 € sowie in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin zu 4. vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe eben dieser Beträge leistet.

Die Kläger zu 1., 3., 5. und 6. können die Vollstreckung des Beklagten aus diesem Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Die Kläger begehren nach erklärter Kündigung von insgesamt 6 einzelnen Landpachtverhältnissen vom Beklagten die Herausgabe von landwirtschaftlichen Flächen.

Die Klägerin zu 1. verpachtete mit Landpachtvertrag vom 29.06.2000 dem Beklagten die in ihrem Eigentum stehenden Flurstücke 168, 170 der Flur 4, eingetragen im Grundbuch von F… des Amtsgerichts Eberswalde Blatt 89. Vereinbart wurde eine Pachtzeit von 12 Jahren, endend zum 31.12.2011. Mit Schreiben vom 09.11.2007 erklärte sie gegenüber dem Beklagten die außerordentliche Kündigung des Pachtvertrages wegen Verstoßes gegen § 589 BGB.

Die Klägerin zu 2. verpachtete mit Landpachtvertrag vom 04.07./25.07.2000 dem Beklagten die in ihrem Eigentum stehenden Flurstücke 38, 41 und 42 der Flur 1 sowie das Flurstück 295 der Flur 4, eingetragen im Grundbuch von F… des Amtsgerichts Eberswalde Blatt 212. Vereinbart wurde eine Pachtzeit von 12 Jahren, endend zum 31.12.2011. Mit Schreiben vom 27.12.2007 erklärte sie gegenüber dem Beklagten die außerordentliche Kündigung des Pachtvertrages wegen Verstoßes nach § 589 BGB.

Mit Schriftsatz vom 08.06.2009 erklärte sie ferner vorsorglich die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges seitens des Beklagten mit der Pacht. Nach ihrer Behauptung hatte der Beklagte die Pacht für das Jahr 2007 nicht entrichtet. Der Pachtzins ist laut Vertrag jeweils zum 15.12. eines jeden Jahres zu entrichten.

Der Kläger zu 3. verpachtete mit Landpachtvertrag vom 06.06.2000 dem Beklagten das in seinem Eigentum stehende Flurstück 237 der Flur 4, eingetragen im Grundbuch von F… des Amtsgerichts Eberswalde Blatt 234. Vereinbart wurde eine Pachtzeit von 12 Jahren, endend zum 31.12.2012. Mit Schreiben vom 10.11.2007 erklärte er gegenüber dem Beklagten die außerordentliche Kündigung des Pachtvertrages wegen Verstoßes nach § 589 BGB.

Die Klägerin zu 4. verpachtete mit Landpachtvertrag vom 30.06./06.07.2000 dem Beklagten das in ihrem Eigentum stehende Flurstück 192 der Flur 2, eingetragen im Grundbuch von F… des Amtsgerichts Eberswalde Blatt 687. Vereinbart wurde eine Pachtzeit von 12 Jahren, endend zum 31.12.2011. In § 12 des Vertrages heißt es:“ Zusätzliche Vereinbarung betr. § 7 - Vertragsdauer - Der Pächter verpflichtet sich, nach Aberntung der Flächen die jährliche Kündigung anzunehmen.“

Mit Schreiben vom 31.10.2007, welches nicht zu den Akten gereicht worden ist, sprach die Klägerin zu 4. die außerordentliche Kündigung des Pachtvertrages wegen Verstoßes nach § 589 BGB aus. Mit Schriftsatz vom 8. Juni 2009 hat die Klägerin ihr Herausgabeverlangen auf das vertragliche Sonderkündigungsrecht gestützt.

Die Klägerin zu 5. verpachtete mit landwirtschaftlichem Pachtvertrag vom 06.06.2000 dem Beklagten jeweils die zu je ½ in ihrem Eigentum befindlichen Flurstücke 34 der Flur 1 sowie 235 der Flur 4, eingetragen im Grundbuch von F… des Amtsgerichts Eberswalde Blatt 336. Vereinbart wurde eine Pachtzeit von 12 Jahren, endend zum 31.12.2011. Mit Schreiben vom 07.11.2007 erklärte die Klägerin zu 5. gegenüber dem Beklagten die außerordentliche Kündigung des Pachtvertrages wegen Verstoßes gegen § 589 BGB.

Der Kläger zu 6. verpachtete ebenfalls mit einem vom 06.06.2000 datierenden Landpachtvertrag dem Beklagten jeweils die zu je ½ in seinem Eigentum befindlichen Flurstücke 34 der Flur 1 sowie 235 der Flur 4, eingetragen im Grundbuch von F… des Amtsgerichts Eberswalde Blatt 336. Vereinbart wurde eine Pachtzeit von 12 Jahren, endend zum 31.12.2011.

G… B… verpachtete mit landwirtschaftlichem Pachtvertrag vom 01.06./06.06.2000 dem Beklagten das zu diesem Zeitpunkt in ihrem Eigentum stehende Flurstück 193 der Flur 2, eingetragen im Grundbuch von F… des Amtsgerichts Eberswalde Blatt 288 verpachtet. Vereinbart wurde eine Pachtzeit von 12 Jahren, endend zum 31.12.2011. Seit dem 15.04.2004 ist die Klägerin zu 1. als Eigentümerin dieses Flurstückes im Grundbuch eingetragen.

Mit Schriftsatz vom 15. Juni 2009 haben die Kläger zu 5. und 6. erklärt, ihr Herausgabeverlangen auf Zahlungsverzug stützen zu wollen und die außerordentliche Kündigung (§ 594 e BGB) ausgesprochen.

Hierzu haben sie behauptet, der Beklagte sei die Pacht für die Jahre 2001, 2002, 2004 und 2006 schuldig geblieben. Spätere Pachtzahlungen seien mit rückständigen Beträgen aufgerechnet worden.

Der Beklagte hat jeweils den erklärten Kündigungen widersprochen.

Er hat Zahlungsverzug in Abrede gestellt und Verjährung eingewendet hinsichtlich der Pachtzinsforderungen der Jahre 2001, 2002 und 2004.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird zunächst auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Frankfurt (Oder) hat mit Urteil vom 14. Juli 2009 den Beklagten antragsgemäß zur Herausgabe der Flurstücke verurteilt.

Zur Begründung hat es ausgeführt, der Beklagte sei zur Herausgabe wegen wirksamer Beendigung der Pachtverhältnisse verpflichtet (§ 596 Abs. 1 BGB). Die Pachtverhältnisse der Parteien seien jedenfalls durch die dem Beklagten zugestellte Klageschrift wirksam außerordentlich gekündigt worden.

Der von den Klägern angeführte Kündigungsgrund der unbefugten Nutzungsüberlassung an Dritte rechtfertige die jeweils ausgesprochene Kündigung. Unerheblich sei, ob die Kündigung mit Erfolg auch auf andere Gründe, insbesondere Zahlungsrückstände sowie unpünktliche Zahlungen in der Vergangenheit gestützt werden könne.

Nach § 594 e Abs. 1 BGB sei die außerordentliche fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses in entsprechender Anwendung der §§ 543, 569 Abs. 1 und 2 BGB zulässig. Bestehe ein wichtiger Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Pachtvertrag, so sei die Kündigung nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB zwar erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgter Abmahnung zulässig. Dies gelte nicht, wenn die Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspreche. Die Voraussetzungen einer Kündigung wegen unbefugter Nutzungsüberlassung seien erfüllt. Die Nutzungsüberlassung an Dritte sei dem Pächter eines Landpachtvertrages ohne Erlaubnis des Verpächters nicht gestattet (§ 589 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Hier sehe der Pachtvertrag der Parteien unter § 5 lit.c Satz 1 eine Ausnahme von dem Verbot nur vor, sofern der Pächter Unterpachtverträge zum Zwecke der gemeinsamen Nutzung in Anspruch nehme. Damit werde nur der sog. Pflugtausch gestattet. Der Beklagte habe gegen seine Pflichten aus dem Pachtvertrag in erheblichem Umfange verstoßen. Er selbst bewirtschafte keine Flächen mehr und sei vielmehr nicht gestattete Unterpachtverträge mit anderen Landwirten eingegangen. Ein Indiz dafür, dass der Beklagte selbst nicht mehr als Landwirt tätig sei, ergebe sich bereits daraus, dass er seit dem Jahre 2007 keine Anträge auf Agrarförderung mehr gestellt habe; zudem sei er seit dem Jahre 2007 nicht mehr beim zuständigen Landwirtschaftsamt als landwirtschaftlicher Unternehmer registriert. Auch sei, soweit vom Erfordernis der Abmahnung auszugehen sei, dem Genüge getan. Die von den Klägern vorgerichtlich ausgesprochenen Kündigungen seien als Abmahnungen zu werten.

Gegen dieses ihm am 21. Juli 2009 zugestellte Urteil hat der Beklagte die am 12. August 2009 bei Gericht eingegangene Berufung eingelegt und diese mit dem am 18. September eingegangenen Schriftsatz begründet.

Er vertritt weiterhin Auffassung, es fehle an wirksamen Kündigungen. Das Landwirtschaftsgericht habe verfahrenswidrig die Behauptung der Kläger, er habe vertragswidrig Unterpachtverträge geschlossen, als wahr unterstellt, obwohl die Anknüpfungstatsachen nicht bewiesen seien. Die Pachtflächen seien zulässigerweise Gegenstand einer Pflugtauschvereinbarung. Die darlegungsbelasteten Kläger hätten ihre Behauptungen weder substantiiert vorgetragen noch Beweis dafür angeboten, sondern lediglich pauschal behauptet, der Beklagte habe die streitgegenständlichen Flächen der Bo… GbR und Frau A… Mi… überlassen. Allein aus dieser Überlassung lasse sich aber rechtlich kein Schluss auf unzulässiges Verhalten ziehen, denn auch im Rahmen einer Pflugtauschvereinbarung erfolge eine solche Nutzungsüberlassung.

Unrichtig sei, dass er die Flächen nicht mehr bewirtschafte. Zwar habe er seinen bis dahin in der Rechtsform eines Einzelunternehmens betriebenen landwirtschaftlichen Betrieb zum 31.12.2007 bei dem Landwirtschaftsamt abgemeldet. Allerdings sei er nach wie vor als landwirtschaftlicher Unternehmer tätig und zwar in Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammen mit C… P… unter der Bezeichnung S…/P… GbR. Dieser landwirtschaftliche Betrieb bewirtschaftet in der Gemarkung F… Flächen in einer Größenordnung von ca. 100 ha.

Ferner ist der Beklagte der Auffassung, eine Abmahnung - wie auch in § 6 der jeweiligen Pachtverträge vorgesehen - sei nicht entbehrlich gewesen. Es stehe nicht fest, dass er eine Abmahnung nicht etwa zum Anlass genommen hätte, sein Verhalten zu ändern und endgültig und ernsthaft ein vertragsgemäßes Verhalten verweigern würde. Die vorgerichtlich ausgesprochenen Kündigungen könnten nicht als Abmahnungen bewertet werden. Es sei außerdem nicht berücksichtigt worden, dass der Kläger zu 6. außergerichtlich überhaupt nicht und die Klägerin zu 1. jedenfalls hinsichtlich des Pachtvertrages zum Flurstück 193 der Flur 2 von F… nicht gekündigt habe. Zudem hätte die Klägerin zu 5. nicht allein abmahnen können, weil sie nur Bruchteilseigentümerin gewesen sei und auf die Abmahnung als Willenserklärung der Mitwirkung der Eigentümergemeinschaft, also aller Eigentümer, mithin auch des Klägers zu 6. bedurft hätte. Soweit die außerordentlichen Kündigungen auf einen angeblichen Zahlungsverzug gestützt werden, greife dieser Kündigungsgrund nicht durch, da die Zahlungsansprüche verjährt seien.

Der Beklagte beantragt,

unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Klagen abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen im Wesentlichen unter Vertiefung und Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens das angefochtene Urteil.

Die Kläger meinen, in den Pachtverträgen sei jeweils keine Gestattung einer Nutzungsüberlassung enthalten. § 5 c der Pachtverträge stelle auf eine zukünftige „gemeinschaftliche“ Nutzung ab; allein zu diesem Zwecke sei die Inanspruchnahme von Unterpachtverträgen gestattet. Der Beklagte sei bereits nach seinem eigenen Vortrag nicht mehr als Landwirt anzusehen, da eine Registrierung beim Landwirtschaftsamt nicht mehr bestehe seit Ende 2007, wie sich aus dessen Vortrag im Parallelrechtsstreit 5 U (Lw) 219/08 ergebe. Was die von ihm mit gegründete GbR anbelange, sei deren Registrierung vom Landwirtschaftsamt abgelehnt worden, weil die streitgegenständlichen Flächen nicht von der GbR, sondern von einem anderen Landwirtschaftsbetrieb - einer GmbH - bewirtschaftet würden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Akten 5 U (Lw) 219/08 des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgerichts - Frankfurt (Oder) haben vorgelegen und sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

II.

A.

Die Berufung ist statthaft und form- und fristgemäß eingelegt und begründet worden (§ 48 Abs. 1 LwVG, §§ 511 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 513, 517, 519, 520 ZPO).

B.

Die Berufung des Beklagten hat überwiegend Erfolg, nämlich soweit die Pachtverhältnisse mit den Klägern zu 1., zu 3., zu 5. und zu 6. betroffen sind. Diese Pachtverhältnisse bestehen in Ermangelung einer wirksamen Kündigung fort und der Beklagte ist zum Besitz der streitgegenständlichen Flächen berechtigt, so dass die Klage der Kläger zu 1., 3., 5. und 6. abzuweisen ist.

Ohne Erfolg bleibt die Berufung, soweit der Beklagte zur Herausgabe von Flächen verurteilt worden ist, die von den Pachtverträgen mit der Klägerin zu 2. und 4. umfasst sind. Diese Verträge sind durch außerordentliche Kündigung rechtswirksam beendet worden und zwar wegen Zahlungsverzuges im Verhältnis zur Klägerin zu 2 und wegen vertraglichen Sonderkündigungsgrundes im Verhältnis zur Klägerin zu 4..

1.

Sämtliche Kündigungen der Kläger, soweit sie auf unerlaubte Nutzungsüberlassung an Dritte (§ 589 BGB) gestützt worden sind, sind unwirksam, sei es aus formell- rechtlichen sei es aus materiell-rechtlichen Gründen.

a.

Es fehlt bereits an einer vorgerichtlichen Kündigungserklärung im Rechtsverhältnis der Klägerin zu 1. betreffend das Flurstück 193 der Flur 2. Im Rechtsverhältnis des Beklagten mit dem Kläger zu 6. (½ Anteil betreffend die Flurstücke 34 der Flur 1 sowie 235 der Flur 4) fehlt es ebenfalls an einer vorgerichtlichen Kündigungserklärung.

Die Kündigungen betreffend die Flurstücke 34 und 235 im Miteigentum der Kläger zu 5. und 6. sind insgesamt in formell rechtswidriger Weise erklärt worden.

Soweit die Klägerin zu 5. bezüglich ihres ½ Anteiles an den genannten Flurstücken unter dem 07.11.2007 die Kündigung erklärt hat, hat sie diese - wie sich dem Wortlaut des Schreibens entnehmen lässt - ausschließlich für ihren ½ Miteigentumsanteil ausgesprochen. Es hätte einer Mitwirkung des Klägers zu 6. bedurft, da zur Ausübung des Kündigungsrechtes die Mitwirkung aller Miteigentümer erforderlich ist (§§ 744, 747 BGB).

b.

Der vorstehend beschriebene Mangel ist nicht durch die Klageschrift vom 07.04.2008 behoben worden.

Die Klageschrift enthält keine auf eine Kündigung gerichtete materiell-rechtliche Willenserklärung. Der Inhalt der auf Herausgabe der bezeichneten Flurstücke gerichteten Klageschrift lässt nicht mit hinreichender Deutlichkeit erkennen, dass sie neben der Prozesshandlung auch eine materiell-rechtliche Willenserklärung enthält. Zwar kann eine Kündigung in einer Prozesshandlung, insbesondere in einer Klageerhebung gesehen werden (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl. 2010, § 542 Rn. 12). Dies setzt aber voraus, dass aus der Klageschrift mit hinreichender Deutlichkeit zu erkennen ist, dass sie neben der Prozesshandlung auch eine materiell-rechtliche Willenserklärung enthalten und nicht lediglich der Durchsetzung einer bereits zuvor erklärten Kündigung dienen solle (vgl. BGH WM 1989, 553; BGH NJW-RR 1997, 203). Ein deutlich erkennbarer Wille zur Kündigung muss insbesondere auch deshalb gefordert werden, um dem Adressaten der Klageschrift eine rechtswirksame Verteidigung gegen diese (erneut ausgesprochene) Kündigung zu ermöglichen.

Die genannten Voraussetzungen sind nicht erfüllt.

Der Senat ist insoweit zur eigenen Auslegung der Klageschrift und zur Ermittlung des in ihr verkörperten Willens der Kläger anhand der erkennbaren Umstände befugt. In der Klageschrift vom 07.04.2008 sind die Kläger, wie sich insbesondere Ziffer 4. der Klageschrift entnehmen lässt, von vorgerichtlich bereits erfolgten Kündigungen wegen unbefugter Nutzungsüberlassungen und wegen weiterer Gründe ausgegangen. Mit diesen Ausführungen haben sie deutlich erkennbar ihre Auffassung zum Ausdruck gebracht, es sei bereits zu einer wirksamen Beendigungen der einzelnen Pachtverhältnisse gekommen, so dass sie berechtigter Weise mit der Klage die Herausgabe der Pachtobjekte verlangen könnten.

2.

Hinsichtlich der übrigen Landpachtverhältnisse mit dem Beklagten liegt zwar jeweils eine formell wirksame Kündigungserklärung der Klägerin zu 1., der Klägerin zu 2. und des Klägers zu 3. vor. Gleiches gilt hinsichtlich der von der Klägerin zu 4. erklärten Kündigung, die unstreitig unter dem 31.10.2007 ausgesprochen worden ist; allerdings ist eine solche Kündigungserklärung nicht zu den Akten gelangt.

Diese Kündigungen wegen unbefugter Nutzungsüberlassung an Dritte sind jedoch in materiell-rechtlicher Hinsicht unwirksam, da es an vorherigen Abmahnungen (§ 543 Abs. 3 BGB) fehlt und diese nicht etwa entbehrlich gewesen sind( Palandt/Weidenkaff, a.a.O, § 543 Rn. 46).

a.

Die Kündigung eines Landpachtverhältnisses setzt grundsätzlich eine Abmahnung voraus (§§ 590a, 543 BGB). Die Parteien haben auch in den jeweiligen Pachtverträgen (dort § 6) eine solche Abmahnung ausdrücklich vereinbart.

In der Abmahnung muss das Verhalten, das der Verpächter als vertragswidrig ansieht und dessen Unterlassen gefordert wird, so genau bezeichnet werden, dass der Pächter sich danach richten kann (vgl. BGH NJW-RR 2000, 717; Faßbaender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 3. Aufl.2005, § 590a Rn. 7).

Sämtliche Kläger haben vor Erklärung ihrer Kündigungen keine Abmahnung wegen unbefugter Nutzungsüberlassung ausgesprochen.

b.

Die Abmahnungen waren nicht etwa entbehrlich.

Ausnahmen vom Grundsatz, zunächst eine erfolglose Abmahnung durchführen zu müssen, ergeben sich aus § 543 Absatz 3 Satz 2 Ziffer 1 bis 3 BGB; sie liegen hier aber nicht vor. Der Beklagte hat durch ein Fehlverhalten nicht die Vertrauensgrundlage in so schwerwiegender Weise erschüttert, dass diese auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wieder hergestellt werden konnte (vgl. BGH WM 1999, 1986). Auch steht nicht fest, dass der Beklagte die jeweilige Abmahnung nicht zum Anlass genommen hätte, sein Verhalten entsprechend zu ändern (endgültige und ernsthafte Weigerung, sich vertragsgemäß zu verhalten, vgl. BGH WM 1975, 365; Faßbaender/Hötzel/Lukanow, a.a.O., § 590a Rn. 7).

Es liegt auch kein Fall der von vorneherein fest stehenden Erfolglosigkeit vor, der die Abmahnung entbehrlich machen könnte. Die abzumahnende Pflichtverletzung hat darin gelegen, dass der Beklagte als Pächter die Pachtsachen nicht mehr selbst bewirtschaftet hat (§ 586 BGB). Die Bewirtschaftungspflicht ist in § 586 Abs. 1 Satz 3 BGB ausdrücklich vorgesehen. Der Pächter hat mithin die Pachtgegenstände abzunehmen, in Gebrauch zu nehmen und ordnungsgemäß zu bewirtschaften (Faßbaender/Hötzel/Lukanow, a.a.O., § 566 Rn. 32). Dass der Beklagte nach entsprechender Abmahnung durch die Kläger und vor Ausspruch der jeweiligen Kündigungen eindeutig nicht in der Lage oder nicht willens gewesen wäre, die Bewirtschaftung der Flächen wieder selbst zu übernehmen, steht keineswegs fest. Es muss dabei dem Beklagten überlassen bleiben, in welcher Weise er nach Ausspruch entsprechender Abmahnungen im Zeitraum November/Dezember 2007 den vertragsgemäßen Zustand wieder hergestellt hätte.

Allein der Umstand, dass der Beklagte in 2007 (wohl Ende 2007, wie sich aus den Beiakten Bl. 243 ergibt), sein landwirtschaftliches Einzelunternehmen abgemeldet hat, ist für die Annahme der Erfolglosigkeit nicht ausreichend. Der Beklagte hatte nämlich mit Wirkung zum 01.03.2007 die S…/P… GbR zum gemeinsamen Betrieb einer Landwirtschaft gegründet und hätte in dieser Form die von den Klägern gepachteten Flächen vertragsgemäß bewirtschaften können.

Dass die Bewirtschaftung durch den Beklagten im Rahmen einer GbR den Bedingungen der jeweiligen Pachtverträge Genüge getan hätte, ergibt sich aus § 5c der jeweiligen Pachtverträge. Danach sollten von dem Pächter Unterpachtverträge zum Zwecke der gemeinsamen Nutzung geschlossen werden dürfen. Dass darunter auch Pachtverträge fallen mit GbR`s, deren Gesellschafter der Beklagte ist, ergibt sich durch Auslegung dieser Klausel.

Diese Auslegung wird gestützt durch den Inhalt der Kündigungserklärungen der Klägerin zu 1., des Klägers zu 3. sowie der Klägerin zu 5.. In diesen heißt es zur Erläuterung von § 5c des Pachtvertrages gleichlautend: „Hiermit ist gemeint, dass der Pachtvertrag auch gilt, wenn Sie mit einem anderen landwirtschaftlichen Unternehmen eine GmbH oder eine GbR bilden“.

Hätte der Beklagte die angepachteten landwirtschaftlichen Nutzflächen im März 2007 in die S…/P… GbR eingebracht, wäre dies offensichtlich nicht dem Willen dieser Kläger entgegen gestanden.

Auch der Umstand, dass seit einem nicht näher bekannten Zeitpunkt nicht die GbR, sondern die A… Landwirtschaft N… GmbH die Flächen bearbeitet, wie sich als unstreitige Tatsache aus den Beiakten ergibt, führt nicht ohne weiteres zur Entbehrlichkeit der Abmahnung. Zum einen ist seitens der hierfür darlegungspflichtigen Kläger nicht vorgetragen, dass dieser Zustand bereits vor Ausspruch der jeweiligen Kündigungen und damit zum Zeitpunkt der erforderlichen Abmahnungen bestanden hat. Zum anderen hat der Beklagte im Parallelverfahren (5 U (Lw) 219/08) vorgetragen, die GmbH, welche selbst große Flächen „bewirtschafte“, habe die „Bearbeitung“ der streitgegenständlichen Flächen wegen ihrer guten technischen Ausrüstung übernommen. Es kann dahin stehen, ob diese Bearbeitung (durch einen beauftragten Dritten) dem Inhalt der jeweiligen Pachtverträge widerspricht, denn durch bloße Bearbeitung der Flächen (in Lohnarbeit) wird die GmbH nicht zum sog. Bewirtschafter. Jedenfalls kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass der Beklagte bzw. die S…/P… GbR nach entsprechender Abmahnung durch die Kläger nicht im Stande gewesen wären, die Bearbeitung durch die genannte GmbH zu beenden um selbst die Pachtsache zu besorgen.

Aus der vorstehend dargestellten Situation wird das Erfordernis einer konkreten Abmahnung besonders deutlich. Es hätte den Klägern oblegen, eindeutig zu bezeichnen, welche Verhaltensweise des Pächters sie künftig unter keinen Umständen dulden werden, bzw. welche Bewirtschaftung der Flächen durch welche „Personen“ einen Verstoß gegen § 5 c des Vertrages nach ihrer Ansicht darstellt.

3.

Es liegt auch keine wirksame außerordentliche Kündigung der Pachtverhältnisse mit den Klägern zu 5. und 6. gestützt auf Zahlungsverzug des Beklagten vor (§§ §§ 543 Abs. 1 u. 2 Nr.3, 594 e Abs. 1 u. 2 BGB).

Zwar ist die während des Rechtsstreits mit Schriftsatz vom 15.06.2006 ausgesprochene Kündigung dieser Kläger formell rechtswirksam. Diese Kläger haben jedoch im Gegensatz zur Klägerin zu 2. (s. u.) nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass der Kündigungsgrund des Zahlungsverzuges vorliegt. Danach soll der Beklagte die Pacht der Jahre 2001, 2002, 2004 und 2006 schuldig geblieben sein und spätere Zahlungen sollen mit rückständigen Beträgen aufgerechnet worden sein. Die Kläger zu 5. und 6. wollen damit offensichtlich zum Ausdruck bringen, zwar seien Zahlungen seitens des Beklagten erfolgt, diese hätten jedoch nicht zum Erlöschen der Pachtzinsforderungen führen können.

Bei diesem Sachverhalt hätte es den Klägern zu 5. und 6. oblegen, im Einzelnen darzutun, inwiefern trotz welcher Zahlungen des Beklagten wegen Aufrechnung mit welchen Forderungen ihre Pachtzinsforderungen noch nicht erfüllt sind.

4.

Die Berufung ist unbegründet, soweit die Pachtverhältnisse des Beklagten mit den Klägerinnen zu 2. und 4. betroffen sind.

Insoweit liegen Gründe vor, die die genannten Klägerinnen zur Kündigung berechtigten, wie jeweils im laufenden Rechtsstreit vor dem Landwirtschaftsgericht geschehen. Der Beklagte ist daher zur Herausgabe der aus dem Tenor ersichtlichen Flächen verpflichtet (§ 596 BGB), das angefochtene Urteil war insoweit aufrecht zu erhalten.

a.

Die mit Schriftsatz vom 08.06.2009 erklärte außerordentliche Kündigung der Klägerin zu 2., gestützt auf Zahlungsverzug betreffend die Pacht für das Jahr 2007, hat das Pachtverhältnis mit Zugang dieser Kündigung beendet ( §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 594 e Abs. 1 u. 2, 130 Abs. S. 2 BGB). Besagter Schriftsatz ist von Anwalt zu Anwalt zugestellt worden, so dass unter Heranziehung der üblichen Postlaufzeiten das Pachtverhältnis mit Ablauf des 12.06.2009 als beendet anzusehen ist.

Dass der Beklagte der Klägerin zu 2. die Pacht für 2007 schuldig geblieben ist und dies auch am 08.06.2009 noch der Fall gewesen ist, steht fest aufgrund des Vortrages der Klägerin, wonach die Pacht zu diesem Zeitpunkt in voller Höhe offen gewesen sei, fest.

Zwar hat der Beklagte Zahlungsverzug bestritten. Dieses pauschale Bestreiten ist jedoch, da die Klägerin zu 2. ein sog. Nullum behauptet, rechtlich unerheblich. Es hätte in diesem Fall dem Beklagten oblegen, substantiiert vorzutragen, wann und in welcher Höhe er an die Klägerin zu 2. die Pacht für 2007 gezahlt hat.

Dieser Zahlungsverzug hat die Klägerin zu 2. zur außerordentliche Kündigung berechtigt (§§ 594 e Abs. 2, 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Die Pacht war jährlich zu entrichten, die Fälligkeit war nach dem Kalender bestimmt (jeweils zum 15.12.), so dass eine Mahnung entbehrlich gewesen ist (§ 286 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Es hat bei Ausspruch der Kündigung auch ein mehr als dreimonatiger Verzug vorgelegen, eine vorherige Abmahnung der Klägerin zu 2. war entbehrlich (§§ 594 Abs. 2 S. 1, 543 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 Nr. 3 BGB; BGH, NZM 2009, 314).

Grundsätzlich führt die nach § 594 e Abs. 1 BGB angeordnete Anwendung des § 543 BGB dazu, dass dessen Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 mit der Maßgabe gilt, dass die Abmahnung dann entbehrlich ist, wenn der Pächter mit der Zahlung der Pacht länger als drei Monate in Verzug ist (vgl. Faßbaender/Hötzel/Lukanow, a.a.O., § 594e Rn. 5).

Dass ausnahmsweise im vorliegenden Falle eine Abmahnung erforderlich gewesen wäre, nämlich weil etwa Anhaltspunkte für eine Zahlungsunfähigkeit oder –unwilligkeit des Beklagten fehlten (Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 543 Rn 50 m. w. Hinw.), hat der hierfür darlegungspflichtige Beklagte nicht dargetan.

Der Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung steht § 314 Abs. 3 BGB nicht entgegen.

Zwar ist grundsätzlich die Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund vom Verpächter innerhalb einer angemessenen Frist auszusprechen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Diese Bestimmung soll den Vertragspartner dergestalt schützen, dass dieser nach Ablauf der angemessenen Frist sich darauf einrichten darf, der jeweils andere Vertragspartner könne einen zurückliegenden Verstoß nicht mehr zu Anlass für die Beendigung des Dauerschuldverhältnisses nehmen. Das Verstreichen lassen einer langen Frist führt zudem zu der berechtigten Annahme, durch den Verstoß werde der „verletzte“ Vertragspartner nicht derartig schwer in seinen Rechten tangiert, dass die Fortsetzung des Dauerschuldverhältnisses für ihn unzumutbar werde.

Zum Ausspruch der Kündigung wegen Zahlungsverzuges war die Klägerin zu 2. frühestens nach Eintritt des dreimonatigen Verzuges berechtigt, also frühestens mit Ablauf des 15.03.2008. Bereits in der Klageschrift vom 07.04.2008 hatte die Klägerin zu 2. (neben den anderen Klägern) zum Ausdruck gebracht, die Kündigung auch auf beständig unpünktliche Pachtzinszahlung stützen zu wollen. Dieser zunächst unsubstantiierte Vortrag ist seitens der Klägerin zu 2. mit Schriftsatz vom 08.06.2009 in der prozessual erforderlichen Weise substantiiert und zum Gegenstand eines erneuten Kündigungsausspruches gemacht worden.

Im Hinblick darauf, dass zum einen grundsätzlich das Nachschieben von Gründen im Rahmen einer außerordentlichen Kündigung rechtlich zulässig ist – ein solcher Fall liegt allerdings genau genommen nicht vor, da bei Ausspruch der Kündigung vom 31.10.2007 der Kündigungsgrund des Zahlungsverzuges nicht gegeben war – und dass zum anderen der oben dargestellte Schutzgedanke aus § 314 BGB nicht verletzt worden ist, da der Beklagte bereits mit der Klageschrift hinsichtlich seines Zahlungsverzuges „gewarnt“ worden war, ist die am 08.06.2009 ausgesprochene Kündigung nicht als verfristet im Sinne von § 314 Abs. 3 BGB anzusehen.

Verjährung hinsichtlich der Pachtzinsforderung 2007 hat der Beklagte nicht eingewendet. Diese könnte auch schwerlich im Juni 2009 bereits eingetreten gewesen sein (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB).

b.

Auch das Pachtverhältnis mit der Klägerin zu 4. ist wirksam durch Kündigung beendet worden und zwar mit Ablauf des 31.12. 2009 , so dass der Beklagte an die Klägerin zu 4. die aus dem Tenor ersichtlichen Flächen herauszugeben hat (§ 596 BGB).

Die Klägerin zu 4. hat mit Schriftsatz vom 08.06.2009 aussprechen lassen, sie mache von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, das Herausgabeverlangen werde eben darauf gestützt. Der Beklagte ist dem schriftsätzlich nicht entgegengetreten.

In § 12 des Pachtvertrages haben die Klägerin zu 4. und der Beklagte ein Sonderkündigungsrecht dergestalt vereinbart, dass nach Abernten der Flächen der Beklagte verpflichtet sei, jährlich die Kündigung anzunehmen. Innerhalb welcher Frist diese Kündigung zu erklären ist und Wirksamkeit entfalten solle, haben die Parteien nicht geregelt. Ein Rückgriff auf die in § 7 des Vertrages vereinbarte Kündigungsfrist scheidet aus, da diese ersichtlich nur für den Fall des Ablaufes der festen 12-jährigen Pachtzeit gelten soll. Es gelten daher die gesetzlichen Fristbestimmungen.

Maßgeblich ist hier § 594 a Abs. 2 BGB, wonach die Kündigung zum Schluss eines Kalenderjahres zulässig ist, wenn das Pachtverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist vorzeitig beendet werden kann; die Kündigung muss spätestens zum dritten Werktages des halben Jahres ausgesprochen werden, mit dessen Ablauf die Pacht enden solle.

Im vorliegenden Falle war Pachtjahr das Kalenderjahr, wie sich aus § 7 des Vertrages ergibt. Das Sonderkündigungsrecht der Verpächterin sollte jeweils mit Ablauf des zweiten Halbjahres eines Kalenderjahres gelten, nur so kann die Klausel „nach Abernten der Flächen“ ausgelegt werden. Die am 08.06.2009 erklärte Kündigung ist daher rechtzeitig vor Ablauf des dritten Werktages des zweiten Halbjahres 2009 erfolgt und hat zum Ende des Pachtjahres 2009 das Vertragsverhältnis beendet.

5.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 100 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

6.

Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich ( § 543 Abs. 2 ZPO).