Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 09.11.2011 – 4 U 16/11

Auf die Berufungen der Beklagten und der Streithelfer zu 1-3 wird das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 21. Dezember 2010 teilweise abgeändert und neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Erbengemeinschaft nach Frau M… L…, bestehend aus dem Kläger und Frau L… B…, geb. L…, 71.580,86 € nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 16. Oktober 2004 und aus weiteren 7.669,38 € für den Zeitraum vom 16. Oktober 2004 bis zum 23. März 2005 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die weitergehenden Berufungen werden zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz einschließlich des selbständigen Beweisverfahrens haben der Kläger 44 % und die Beklagte 56 % zu tragen, die durch die Streithilfen verursachten Kosten tragen der Kläger zu 44 % und im übrigen die Streithelfer selbst.

Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen zu 25 % dem Kläger und zu 75 % der Beklagten zu Last. Die durch die Streithilfen verursachten Kosten haben zu 25 % der Kläger, im Übrigen die Streithelfer selbst zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger, die Beklagte sowie die Streithelfer zu 1-3 können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus diesem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils gegnerische Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

I.

Der Kläger und Frau L… B… sind Erben bzw. Erbeserben der früheren Eigentümerin eines rund 338 qm großen Grundstücks in der …straße 39/N…straße 79 in B…, das 1983 in Volkseigentum überführt wurde. Das Grundstück lag im Sanierungsgebiet der Stadt B… und ist mit einem im Jahre 1790 errichteten, denkmalgeschützten zweigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus und einem Ende des 19. Jahrhunderts erbauten Nebengebäude bebaut. Am 14. Juli 1995 erging ein Investitionsvorrangbescheid, der die seinerzeit verfügungsberechtigte Beklagte zur Veräußerung des Grundstücks an die Streithelferin zu 1 und – gemäß Änderungsbescheid vom 14. November 1996 – auch die Streithelfer zu 2 und 3 berechtigte; der am 21. Juli 1995 zugestellte Investitionsvorrangbescheid ist bestandskräftig. Die Beklagte verkaufte mit notariellem Kaufvertrag vom 25. November 1996 das Grundstück an die Streithelfer zu 1-3 zu einem dem von dem Streithelfer zu 4 zum 19. Juni 1996 ermittelten Verkehrswert entsprechenden Kaufpreis von 60.000 DM und der Verpflichtung zur Nachzahlung bei nachträglicher Feststellung eines höheren Kaufpreises. Mit bestandskräftigem Bescheid vom 22. April 1997 lehnte das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen eine Rückübertragung des Grundstücks im Hinblick auf den investiven Verkauf ab und stellte fest, dass der Kläger und Frau L… B… ohne die Veräußerung rückübertragungsberechtigt wären. Daraufhin zahlte die Beklagte den bezifferten Kaufpreis unter Abzug des festgesetzten Ablösebetrages für im Grundbuch eingetragene Alt-Belastungen i.H.v. 7.142,12 DM an die Erben aus.

Der Kläger macht aus – wie er behauptet – abgetretenem Recht die Differenz zwischen dem ausgekehrten Erlös und dem Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Bestandskraft des Investitionsvorrangbescheides geltend, die er unter Berücksichtigung einer zwischenzeitlich auf Grundlage des im selbständigen Beweisverfahren des Landgerichts Potsdam 12 OH 15/01 von dem Sachverständigen Sl… auf 74.000,00 DM ermittelten Verkehrswertes erfolgten Zahlung von weiteren 7.669,38 € - insoweit haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt – auf zuletzt 120.000,00 € bezifferte. Hilfsweise begehrte er Zahlung an ihn und Frau L… B… als Gesamtgläubiger.

Der Kläger hat erstinstanzlich vorgetragen, der Verkehrswert des Grundstücks habe mindestens 160.000,00 € betragen. Die Gutachten des Sachverständigen Sl… und das des Streithelfers zu 4 seien fehlerhaft. Es seien der Ausbau des Dachgeschosses und öffentliche Zuschüsse aus dem Städtebauförderungsprogramm und nach dem Denkmalschutzgesetz, mit denen der Investor seinerzeit habe rechnen können, nicht berücksichtigt worden. Ferner sei der Umfang der zu erneuernden Bausubstanz zu hoch angesetzt.

Demgegenüber haben die Beklagte und die Streithelfer zu 1-3 den Standpunkt vertreten, dass sich der Verkehrswert des Grundstücks auf Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen Sl… auf 75.000 DM bemesse. Das von dem gerichtlichen Sachverständigen O… angewendete Vergleichswertverfahren sei mangels vergleichbarer Verkaufsfälle ungeeignet, die Ertragswertberechnung fehlerhaft, denn eine vollständige Vermietung sei erst im Jahre 2000 möglich gewesen. Die zugrunde gelegte Wohn- und Nutzfläche sei zu hoch angesetzt, denn wegen des Denkmalschutzes sei eine wirtschaftliche Verwertung des Dachgeschosses nicht sicher gewesen.

Der Streithelfer zu 4 hat an der von ihm seinerzeit erstellten Verkehrswertermittlung festgehalten.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 ZPO).

Das Landgericht hat durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe des Verkehrswertes zum Stichtag 5. August 1995 Beweis erhoben und der Klage sodann im Hilfsantrag, mit Ausnahme eines Teils der Zinsforderung, vollumfänglich stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, auf Grundlage der durchgeführten Beweisaufnahme stünde fest, dass der Verkehrswert des Grundstücks zum Bewertungsstichtag am 5. August 1995 132.935,88 € betragen habe. Der Sachverständige O… habe mit dem Vergleichswert- und dem Ertragswertverfahren geeignete Verfahren zur Verkehrswertermittlung zugrunde gelegt. Den Vergleichswert habe er gemäß den Vorgaben der WertV unter Heranziehung der Bodenrichtwerte und Berücksichtigung von Vergleichsgrundstücken ermittelt. Anzeichen dafür, dass der gerichtsbekannt sachkundige Sachverständige von unzutreffenden Anknüpfungstatsachen ausgegangen sei, bestünden nicht. Seine Bewertungen stünden indiziell in Einklang mit den klägerseits vorgelegten Kaufangeboten, die Kaufpreise von 123.303,15 € bzw. 112.484,21 € und – das Angebot der Streithelferin zu 1 – von 58.724,40 € ausgewiesen hätten. In der mündlichen Erläuterung seines Gutachtens am 9. Februar 2009 habe sich der Sachverständige eingehend und nachvollziehbar mit den Einwendungen der Beklagten und der Streithelfer auseinandergesetzt. Die synoptische Gegenüberstellung der Streithelfer ergebe auch keineswegs, dass sich die Feststellungen der Gutachten in allen Punkten widersprächen, sondern habe vielmehr erhebliche Überschneidungen aufwiesen. Da die Streithelfer ausweislich des Schreibens der Stadtverwaltung B… vom 16. Juni 1995 beabsichtigt hätten, das Dachgeschoss auszubauen, habe das ausbaufähige Dachgeschoss als Wohn-/Nutzfläche mit berücksichtigt werden müssen. Aus diesem Grund sei der Vergleichswert auch nicht gemäß dem Ergänzungsgutachten vom 13. Februar 2009 auf 109.927,75 € zu reduzieren gewesen.

Bei der Ertragswertbemessung seien die öffentlichen Fördergelder, deren Höhe die Beklagte und ihre Streithelfer nur unsubstantiiert bestritten hätten, mit dem von dem Sachverständigen angesetzten Betrag mit einzubeziehen gewesen. Öffentliche Fördergelder seien nicht bereits in den Bodenrichtwerten für 1995 eingepreist gewesen.

Das von dem Gutachter selbst eingeräumte Maß der Ergebnisungenauigkeit sei dem Umstand geschuldet, dass sich zum Bewertungsstichtag noch kein Grundstücksmarkt vollständig entwickelt habe. Die Gutachten der Sachverständigen Sl… und des Streithelfers zu 4 seien schon deshalb nicht geeignet, die Richtigkeit der Feststellungen des Sachverständigen O… in Frage zu ziehen, weil ihnen ein falscher Bewertungsstichtag zugrunde gelegen habe.

Gegen dieses Urteil richten sich die Berufungen der Beklagten und der Streithelfer zu 1-3, die ihr erstinstanzliches Klageabweisungsbegehren weiter verfolgen.

Die Beklagte rügt, dass sie und ihre Streithelfer im Verhandlungstermin mit der Auffassung des Landgerichts konfrontiert und ihnen eine Erklärungsfrist versagt worden sei.

Die Beklagte und ihre Streithelfer zu 1-3 machen zudem geltend, das Landgericht habe sich mit lediglich pauschaler Begründung über die Korrektur um 45.000 DM, die der Sachverständige O… – insoweit zutreffend – vorgenommen habe, hinweggesetzt. Unabhängig davon hätten öffentliche Fördergelder nicht werterhöhend berücksichtigt werden dürfen. Werterhöhend könne eine Förderung nur sein, wenn sie über die Belastungen des Denkmalschutzes hinausginge, was hier, auch im Hinblick auf die nicht absehbare Ausgleichszahlung, nicht festzustellen sei.

Die Streithelfer zu 1-3 halten die Berücksichtigung von Fördergeldern auch deshalb für fehlerhaft, weil die Beklagte mangels Kenntnis keine sekundäre Darlegungslast treffe. Auch lasse sich der vom Landgericht zitierten Fundstelle zu § 194 BauGB nichts dazu entnehmen, dass öffentliche Fördermittel als wertbildender Faktor zu berücksichtigen seien; jedenfalls hätte sich das Landgericht mit dem Gutachten des – gleichfalls vom Gericht bestellten – Sachverständigen Sl… auseinandersetzen oder ein Obergutachten einholen müssen.

Das Ertragswertverfahren sei hier aus dem Gründen des von ihnen – den Streithelfern – in Auftrag gegebenen Gutachtens des Sachverständigen Li… vom 2. März 2011 wegen des zu geringen Gebäudeertragswertes nicht anwendbar. Der anhand von Vergleichswerten zu ermittelnde Verkehrswert sei wegen der umfangreichen Baumaßnahmen und des hohen Objektrisikos einerseits und der historischen Bedeutung andererseits um einen Abschlag von 50 % zu reduzieren.

Die Beklagte und die Streithelfer zu 1-4 beantragen,

unter Abänderung des am 21. Dezember 2010 verkündeten Urteils des Landgerichts Potsdam die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufungen zurückzuweisen.

Er verteidigt mit näheren Ausführungen die angefochtene Entscheidung.

II.

Die Berufungen der Beklagten und der Streithelfer zu 1-3 sind zulässig. Sie haben in der Sache indes nur im tenorierten Umfang Erfolg.

1.

Der Kläger kann als Mit(erbes)erbe der ungeteilten Erbengemeinschaft, bestehend aus ihm selbst und Frau L… B…, gemäß § 2039 Satz 1 BGB den zum Nachlass der früheren Grundstückseigentümerin gehörenden Anspruch in gesetzlicher Prozessstandschaft im eigenen Namen für die Erbengemeinschaft geltend machen.

Die Verurteilung zur Zahlung erfolgt, da die Mitglieder der (ungeteilten) Erbengemeinschaft keine Gesamtgläubiger sind, an die Erbengemeinschaft.

2.

Zu Recht geht das angefochtene Urteil davon aus, dass § 16 Abs. 1 Satz 3 InVorG Rechtsgrundlage des geltend gemachten Wertersatzanspruchs ist.

Danach kann der Berechtigte Wertersatz verlangen, wenn der Erlös den Verkehrswert unterschreitet, den der Vermögenswert in dem Zeitpunkt hat, in dem der Investitionsvorrangbescheid vollziehbar wird.

Das Landgericht hat auch den für die Bemessung des Verkehrswertes maßgebenden Stichtag zutreffend auf den 5. August 1995 bestimmt, denn die Vollziehbarkeit des Investitionsvorrangbescheides trat zwei Wochen nach seiner Bekanntgabe – am 21. Juli 1995 – ein (§ 10 InVorG).

3.

Der Senat hält an seiner im Verhandlungstermin vom 19. Oktober 2011 ausführlich dargestellten Rechtsauffassung fest, dass sich das Landgericht bei der Bemessung zu Recht auf die Gutachten des Sachverständigen O… gestützt hat. Es hat indes – auch dies war Gegenstand der Erörterung im Senatstermin – fehlerhaft die von diesem aufgrund der Korrektur des Vergleichspreises (von 280.000,00 DM auf 193.000,00 DM) vorgenommene Reduzierung des Verkehrswertes auf 215.000,00 DM nicht nachvollzogen.

Hierzu im Einzelnen:

a) Beanstandungsfrei hat das Landgericht – neben der ergänzend herangezogenen Vergleichswertmethode, auf die später eingegangen wird – das Residualverfahren zur Feststellung des Ertragswerts herangezogen.

Regelungen dazu, wie der Verkehrswert zu bestimmen ist, enthält § 16 InVorG nicht. Es kann daher auf die allgemeinen Bestimmungen zurückgegriffen werden. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12. Januar 2001 – V ZR 420/99 –) hat die Anwendung der Vorschriften der Wertermittlungsverordnung im Zusammenhang mit der Prüfung eines Anspruches nach § 16 Abs. 1 Satz 3 InVorG ausdrücklich mit der Begründung für zulässig erachtet, dass sie nahezu für alle Bereiche anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken enthalten.

Des Weiteren entspricht es ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass der Tatrichter bei der Auswahl der Wertermittlungsmethode frei ist (BGH, Urteil vom 11. März 1993 – III ZR 24/95 –). Welcher Methode er den Vorzug gibt, steht in seinem pflichtgemäßen Ermessen. Die von ihm gewählte Wertermittlungsmethode muss jedoch nach den Besonderheiten des konkreten Falles geeignet sein, den vollen Verkehrswert für den zu bewertenden Gegenstand zu erfassen, ohne das Wertbild zu verzerren (BGH, Urteil vom 12. Januar 2001, a.a.O.; zum Ganzen: Senatsurteil vom 10. Januar 2006 – 4 U 85/05 – Rdnr. 33 ff.).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist ein Fehler des Landgerichts bei der Ausübung seines Ermessens, d.h. bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens, nicht zu erkennen.

aa) Ein Ermessensfehler lässt sich insbesondere nicht, wie die Streithelfer zu 1-3 meinen, auf die (über den Internetauftritt des OVG im Volltext erhältliche) Entscheidung des OVG Lüneburg vom 25. Januar 2001 – 1 L 5010/96 – oder das von ihnen eingeholte Privatgutachten des Sachverständigen Li… vom 12. März 2011 stützen.

Die Wahl des Ermittlungsverfahrens ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Senats (Urteil vom 10. Januar 2006 – 4 U 85/05 –) in erster Linie eine Rechtsfrage, deren pflichtgemäße Beurteilung allein dem Gericht obliegt.

Der Rahmen des Ermessens für die Bestimmung des Verkehrswertes eines Grundstückes und damit für die Wahl der richtigen Wertermittlungsmethode im Sinne des § 7 Abs. 1 Wertermittlungsverordnung wird dabei durch § 7 Abs. 2 Wertermittlungsverordnung vorgegeben (Ernst-Zinkahn/Bielenberg, Kommentar zum BauGB, § 7 WertV, Rdnr. 5). Danach sind die Verfahren nach der Art des Gegenstandes der Wertermittlung (§ 2) unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalles zu wählen. Zwar sind im Rahmen der Feststellung der in § 7 Abs. 2 Wertermittlungsverordnung für die Wahl der Wertermittlungsverfahren genannten Kriterien (bestehende Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr/sonstige Umstände des Einzelfalles) konkrete Tatsachen zu ermitteln und zu bewerten. Bei der anschließend vorzunehmenden Subsumtion, d.h. bei der Frage, welches Wertermittlungsverfahren unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhaltes zu einem sachgerechten Ergebnis bei der Verkehrswertermittlung führt (§ 194 BauGB), handelt es sich jedoch vorwiegend um eine rechtliche Bewertung, und nicht ausschließlich um eine – dem Sachverständigenbeweis zugängliche – Tatsachenfrage.

bb) Der Senat hat sich mit der Frage der Eignung des Ertragswert- und Residualwertverfahrens für die Verkehrswertermittlung im vorliegenden Fall auseinandergesetzt und diese aus den nachfolgenden, bereits im Verhandlungstermin vom 19. Oktober 2011 dargelegten Gründen eindeutig bejaht.

Hier spricht für eine Wertermittlung (auch) nach dem Ertragswertverfahren zunächst, dass dieses Verfahren bei der Bewertung von bebauten Grundstücken, die auf laufende Erträge ausgerichtet sind, angebracht ist. Um ein solches ertragsorientiertes Objekt handelt es sich hier.

Auch dass sich der Sachverständige O… bei der Ertragswertberechnung des sog. Residualwertverfahrens bedient hat, begegnet aus Sicht des Senats keinen Bedenken. Bei dem Residualverfahren handelt es sich um ein in der Immobilienbranche im Zuge von Investitionsentscheidungen gebräuchliches, wenn auch umstrittenes, Bewertungsverfahren, gegenüber dem das Vergleichswertverfahren zwar wegen seiner größeren Verlässlichkeit als vorzugswürdig angesehen wird. Auf das Residualwertverfahren kann jedoch (vgl. dazu Kleiber Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 6. Aufl. 2010, S. 568 f.) in Streitfällen zurückgegriffen werden, wenn die Ermittlung des Bodenwertes anhand von Vergleichspreisen schwer oder gar nicht möglich ist. Dies ist nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen O… der Fall, weil hier nach Lage, Zustand bzw. Datenqualität zu wenig unmittelbar vergleichbare Kauffälle vorlagen, um einen homogenen Vergleichswert ableiten zu können.

Soweit das OVG Lüneburg mit Urteil vom 25. Januar 2001 – 1 L 5010/96 – und das LG Hamburg mit (im Volltext nicht vorliegendem und auch nicht erhältlichem) Urteil vom 5. August 1960 – 10 O 36/59 – das Residualwertverfahren abgelehnt haben, lassen sich hieraus schon deshalb keine für die Beklagte bzw. die Streithelfer günstigen Schlüsse ziehen, weil die diesen Entscheidungen zugrunde liegenden Sachverhalte mit dem vorliegenden nicht vergleichbar sind. Hier geht es, anders als jenen Fällen, nicht um die Wertermittlung eines unbebauten – bei dem OVG Lüneburg gar im ländlichen Raum gelegenes – Grundstück, sondern um die Bewertung eines im Innenstadtbereich der Stadt B… belegenen, mit einem denkmalgeschützten Gebäudekomplex bebauten Flurstücks.

Des Weiteren handelt es sich um ein Grundstück mit hohem Entwicklungspotential. So waren die aufstehenden Gebäude zum maßgeblichen Stichtag zwar in erheblichem Maße sanierungsbedürftig; eine Sanierung stand indes aufgrund des Investitionsvorrangbescheides vom 14. Juli 1995 fest, weshalb es hier geboten war, das Marktdenken der Investoren nachzuvollziehen, wofür – das wird auch vom OVG Lüneburg nicht anders gesehen (Entscheidungsgründe Ziffer 4, 5. Absatz) – das Residualwertverfahren als geeignet angesehen werden kann.

Die von der Beklagten und ihren Streithelfern hervorgehobene Fehleranfälligkeit des Residualwertverfahren liefert ebenfalls kein durchschlagendes Argument gegen das methodische Vorgehen des Sachverständigen O…. Es ist zwar richtig, dass das Residualwertverfahrens im Zuge der kalkulatorischen Bodenwertermittlung mit einer Reihe von Wertparametern arbeitet, deren Austausch oder Veränderung zu deutlichen Schwankungen führen kann. Dies hat der Sachverständige O… aber bereits bei seinen Eingangsüberlegungen zu den verschiedenen Wertermittlungsverfahren anhand von Beispielen eingehend erläutert. Der Sachverständige O… ist der bei dem Residualwertverfahren in besonderem Maße vorhandenen Gefahr der Fehlerungenauigkeit des ermittelten Verkehrwertes zudem durch Zu- bzw. Abschläge bei wertbildenden Faktoren und dadurch begegnet, dass er den Wert des Grundstücks aus dem gewichteten Mittel zweier Verfahrenswerte – des im Residualwertverfahren ermittelten Ertragswertes und des Vergleichspreiswertes – unter Berücksichtigung der jeweiligen Aussagefähigkeit der Daten gebildet hat (S. 13 des Gutachtens vom 13. Februar 2009).

Gegen die Eignung eines im Residualwertverfahren ermittelten Ertragswertes lässt sich auch nicht, wie die Streithelfer zu 1-3 meinen, anführen, dass der Gebäudewert den Bodenwert nicht erhöhen könne, weil ein wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer ohne den Denkmalschutz die vorhandene Bebauung nicht erhalten, sondern abreißen lassen würde. Dieser Einwand wird den konkreten Umständen des hier vorliegenden Einzelfalls nicht gerecht. Ein Abriss der vorhandenen Bebauung kann hier der Eignung des Residualwertverfahrens schon deshalb nicht entgegengehalten werden, weil die Investoren aufgrund des Investitionsvorrrangbescheides verpflichtet waren, die Gebäude zu erhalten, zu sanieren und einer stadtgebietstypischen gewerblichen und Wohnnutzung zu je 50 % zuzuführen. Vielmehr trägt gerade die von dem Sachverständigen O… – neben dem ergänzend herangezogenen Vergleichswertverfahren – vorgenommene Wertermittlung anhand des Residualwertverfahrens diesen Besonderheiten eines Grundstücks mit hohem Entwicklungspotential Rechnung.

b) Soweit es die Höhe des Verkehrswertes betrifft, sind die von den Berufungsklägern erhobenen Einwände lediglich insoweit berechtigt, als das Landgericht die von dem Sachverständigen O… aufgrund der Korrektur des Vergleichspreises von 280.000,00 DM auf 193.000,00 DM vorgenommene Reduzierung des Verkehrswertes nicht nachvollzogen hat.

aa) Bedenken gegen die Berechnung des Ertragswertes anhand des Residualwertverfahrens durch den Sachverständigen O… bestehen nicht.

(1) Ausgangspunkt der Berechnung des auf 160.000,00 DM angesetzten Bodenwertes ist der für den Stichtag am 5. August 1995 festgestellte Bodenrichtwert, den der Sachverständige anhand der vom Gutachterausschuss vorgegebenen Bodenrichtwerte zutreffend mit 500 DM/qm ansetzt. Soweit in dem im selbständigen Beweisverfahren eingeholten Gutachten des Sachverständigen Sl… vom 2. April 2003 (dort S. 16) eine Anpassung wegen Abweichung der Auslastung des Bewertungsobjektes („GFZ-Anpassung“) von der ortsüblichen bzw. der dem Bodenrichtwert zugeordneten vorgenommen wurde, hat der Sachverständige O… in seiner gutachterlichen Stellungnahme vom 9. Februar 2009 (dort S. 6) nachvollziehbar und überzeugend erläutert, dass er von einem sog. „gedämpften Bodenwert“ wegen der vorhandenen Bebauung in Übereinstimmung mit namhafter Literaturmeinung deshalb abgesehen hat, weil der Gutachterausschuss seine Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze nicht im gedämpften Verfahren ermittelt hat.

Den Bodenrichtwert hat der Sachverständige O… sodann – insoweit in Übereinstimmung mit dem Gutachten zur Kaufpreisbestimmung des Streithelfers zu 4 – wegen der Randlage in der Geschäftszone um 10 % reduziert und hat – ebenfalls in Einklang mit dem Gutachten des Streithelfers zu 4 – wegen des Vorteils der Ecklage einen Zuschlag von 5 % vorgenommen. Der Sachverständige O… hat in der mündlichen Erläuterung seines Gutachtens am 9. Februar 2009 vor dem Landgericht auch überzeugend dargestellt, dass er – anders als der Streithelfer zu 4 in dessen Gutachten – einen weiteren Abschlag wegen Einschattung des Grundstücks nicht für sachgerecht hielt, weil allein bei den Wohnungen die Beschattung ein den (Wohn)Wert bestimmender Faktor ist, diese sich aber in den oberen Geschossen befinden, wo sich die Einschattung des Grundstücks nicht so bemerkbar mache (Sitzungsprotokoll vom 9. Februar 2009, S 4, Bl. 336 d.A.).

Soweit in dem Gutachten des Privatsachverständigen Li… demgegenüber der Bodenwert wegen der Ecklage als „mit größerer Sicherheit unter 500 DM/qm“ liegend (Gutachten S. 32) angenommen und eine nähere Eingrenzung anhand von lediglich anonymisiert mitgeteilten Kauffällen vorgenommen wird, ist das erstmals im Berufungsrechtszug vorgelegte Privatgutachten als neues Verteidigungs- bzw. Beweismittel mangels Zulassungsgründen gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen. Darüber hinaus fehlt es an belastbaren Einzelheiten zu den Kauffällen, teilweise handelt es sich um Zukäufe und namentlich die letztlich vom Privatgutachter herangezogenen drei Kauffälle in der Nähe waren Grundstücke von erheblich geringerer Größe (2X qm – 17X qm) als das vorliegende Grundstück …straße 39/N…straße 79.

(2) Ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen, die der Sachverständige O… unter Zugrundelegung zutreffend ermittelter Bemessungsfaktoren rechnerisch richtig auf 1.102.652,78 DM errechnet hat.

Die ansetzbaren Mieten für den Wohn- und den Gewerbeanteil der Gebäude hat der Sachverständige belastbar mit 13,00 DM/qm bzw. 25,52 DM/qm ermittelt. Hierbei hat er für die Wohnraummieten den abgerundeten Mittelwert für Wohnungen in vergleichbarer Größe und Lage anhand einer Mietrecherche in B… Zeitungen vorgenommen; diese Vorgehensweise ist insbesondere im Hinblick darauf, dass diese Daten als Grundlage für die Investitionskalkulation gedient haben dürften, nicht zu beanstanden. Die kalkulierbaren Gewerbemieten hat der Sachverständige, gestützt auf später veröffentlichte, aber die seinerzeitige Marktlage darstellende Marktberichte, auf 40 DM/qm für die Hauptflächen, 20 DM/qm für die Nebenflächen und 6 DM/qm für den Kelleranteil beanstandungsfrei angesetzt. Von den von dem Sachverständigen Sl… angesetzten Mieten weichen die gewählten Mietansätze ohnehin nur geringfügig ab; soweit die Privatgutachter geringere Mieten angesetzt haben, können diese mangels belastbarer Angaben zu ihrer Bemessungsgrundlage die Ansätze des Sachverständigen O… nicht in Frage stellen. Zweifel an der Richtigkeit der Mietansätze ergeben sich auch nicht daraus, dass die Streithelfer – wie sie erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 13. März 2009 (dort S. 16 f.) vorgetragen haben – tatsächlich erst im Jahre 2000 und zudem geringere als die im Gutachten des Sachverständigen O… angesetzten Mieten erzielt hätten. Entscheidend ist nicht ein etwaig tatsächlich erzielter Mietzins, sondern derjenige, den ein Investor zum maßgeblichen Stichtag als erzielbar ansehen konnte.

Soweit in dem Privatgutachten des Sachverständigen Li… abweichend hiervon einen Liegenschaftszins von 6,15 % ermittelt wird (S 47 f. d.G), ist – abgesehen davon, dass es sich um ein nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht zulassungsfähiges Angriffs- bzw. Verteidigungsmittel handelt – bereits nicht nachvollziehbar und wird auch nicht erläutert, weshalb der Privatgutachter als Ausgangspunkt seiner Berechnungen den oberen Wert der für Mietwohngrundstücke in nicht ländlichen Gemeinden angegebenen Spanne der Liegenschaftszinse (4 % - 5%) heranzieht, lässt sich das zu bewertende Grundstück doch eher als „Geschäftsgrundstück“ oder „gemischtgenutztes Grundstücke“ einordnen. Des Weiteren ist nicht nachzuvollziehen, weshalb der Privatgutachter Li… zusätzlich zu den gesondert ausgewiesenen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten noch „Abzüge für Rückstellungen“ vornimmt, deren Höhe er ebenfalls nicht erläutert.

Entgegen der Auffassung der Beklagten und ihrer Streithelfer hat der Sachverständige O… auch zu Recht bei der Ertragswertberechnung den Dachgeschossausbau berücksichtigt und den Rohertrag auf Grundlage einer vermietbaren Gesamtfläche von rund 460 qm errechnet. Der Ausbau des Dachgeschosses ist deshalb bei der Ertragswertbemessung zugrunde zu legen, weil dieser nach Aktenlage von den Streithelfern zu 1-3 als Investoren nicht nur beabsichtigt war – dies ergibt sich bereits aus dem Investitionsvorrangbescheid vom 14. Juli 1995 (dort S. 4, Bl. 11 d.A.), wonach lediglich offen war, ob je eine Wohneinheit in das Obergeschoss und das Dachgeschoss integriert werden oder zwei Wohneinheiten durch Dachausbau gewonnen werden können. Des Weiteren war den Streithelfern zu 1-3 mit Schreiben der Denkmalschutzbehörde vom 16. Juni 1995 (Anlage S 5, Bl. 224 d.A.) die Genehmigungsfähigkeit des Dachgeschossausbaus mit der Maßgabe „in Aussicht gestellt“ worden, dass „eine denkmalverträgliche Lösung unter Berücksichtigung aller Belange möglich ist“. Vor diesem Hintergrund lag zwar noch keine Planungssicherheit vor, wie sie etwa bei einer positiv beschiedenen Bauvoranfrage gegeben wäre. Ein Investor hätte indes zweifellos den Dachgeschossausbau in seine Kalkulation miteinbezogen. Das verbleibende Restrisiko, dass die Genehmigung für den Dachausbau nicht erteilt wird, hat der Sachverständige O… bei der Bemessung des Liegenschaftszinses beanstandungsfrei in der Weise berücksichtigt, dass er den oberen Spannenwert der in der Literatur angegebenen mittleren Werte zugrunde gelegt hat.

Nicht zu beanstanden ist auch die Berücksichtigung der – um einen Sicherheitsabschlag von 20 % reduzierten – öffentlichen Zuschüsse in Höhe von (dann) 120.000,00 DM. Dem liegt die Überlegung zugrunde, dass aus der hier maßgeblichen Sicht eines Investors, der ein dankmalgeschütztes Haus mit Sanierungsverpflichtung erwirbt, öffentliche Fördermittel in seine Kalkulation mit einbezogen werden, wenn mit diesen gerechnet werden kann. Der Kläger hat bereits mit seiner Klageschrift (dort S. 6, Bl. 6 d.A.) unter Bezugnahme auf einen als Anlage K 10 (Bl. 114 ff. d.A.) eingereichten Vorhaben- und Investitionsplan vorgetragen, dass öffentliche Mittel aus dem Stadtförderungsprogramm für Sanierung und Denkmalschutz von 150.000 DM zur Verfügung gestellt und in die Kalkulation mit eingebracht werden konnten. Dem ist die Beklagte, die lediglich in Abrede gestellt hat, dass es sich bei der Anlage K 10 um den Vorhaben- und Investitionsplan ihrer (späteren) Streithelfer zu 1-3 gehandelt habe, nicht entgegengetreten. Die Streithelfer zu 1-3 haben sich dazu, ob es sich bei Anlage K 10 um „ihren“ Vorhaben- und Investitionsplan gehandelt hat, insbesondere ob sie Fördermittel in der bezifferten Höhe einkalkuliert hatten, überhaupt nicht geäußert und lediglich die Rechtsauffassung vertreten, Fördermittel müssten grundsätzlich unberücksichtigt bleiben, weil ihre Gewährung ungewiss sei.

Bei der Frage, ob ein Investor Fördermittel der öffentlichen Hand mit einkalkuliert, kann es indes nicht entscheidend darauf ankommen, ob ein einklagbarer Anspruch auf öffentliche Fördermittel besteht oder nicht. In seine Projektentwicklungskalkulation wird ein Investor Fördermittel, die üblicherweise gewährt werden, mit einem Risikoabschlag einstellen. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Streithelfer zu 1-3 als Investoren nicht mit öffentlichen Zuschüssen von 150.000 DM hätten rechnen können – tatsächlich sind Zuschüsse in größerem Umfang geflossen –, sind nicht dargetan.

Auch soweit die Streithelfer zu 1-3 meinen, die Fördermittel könnten auch deshalb keine Berücksichtigung finden, weil nach Abschluss des Sanierungsverfahrens gemäß § 154 Abs. 2 BauGB ein Ausgleichsbetrag durch den Grundstückseigentümer zu entrichten sei, kann dem aus den nachfolgenden Gründen, die der Senat ebenfalls im Einzelnen im Verhandlungstermin dargelegt hat, nicht gefolgt werden. Es ist schon nicht dargetan, dass ein Investor zum maßgeblichen Stichtag am 5. August 1995 überhaupt einen Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 2 BauGB mit einkalkuliert hätte; dies lässt sich schon mangels Angaben zur Höhe eines etwaigen Ausgleichsbetrages nicht feststellen. Zudem spricht gegen eine Berücksichtigung bei der Investitionsentscheidung, dass der Ausgleichsbetrag erst nach Abschluss der üblicherweise langwierigen Sanierung zu entrichten ist (§ 154 Abs. 3 BauGB). Darüber hinaus wird mit dem Ausgleichsbetrag aber auch nicht der von den Streithelfern 1-3 mit der Sanierung des Gebäudes …straße 39/N…straße 79 geschaffene Mehrwert des Bodenwerts ihres Grundstücks abgeschöpft. Die von dem Grundstückseigentümer selbst geschaffene Erhöhung des Bodenwertes bleibt bei der Bemessung des Ausgleichsbetrages außer Betracht (§ 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB). Grundlage für die Ermittlung der Ausgleichsbeträge ist allein die durch die städtebauliche Sanierung eingetretene Bodenwerterhöhung eines Grundstücks.

Schließlich gibt es nichts gegen die vom Sachverständigen O… auf Grundlage eines der Standartwerke für Baukostenansätze ermittelten Modernisierungs- und Instandsetzungskosten zu erinnern. Der Einwand der Streithelfer zu 1-3, die tatsächlichen Kosten hätten nicht – wie vom Sachverständigen ermittelt – 1.150.000,00 DM, sondern 1.214.500,00 DM betragen, berücksichtigt nicht, dass hier eine vorausschauende Investitionsrechnung vorzunehmen ist. Im Übrigen beträgt die Abweichung lediglich 5 %, kann mithin eine Fehlerhaftigkeit der Ansätze des Sachverständigen O… auch deshalb nicht belegen.

bb) Bei der Wertermittlung nach dem Vergleichspreisverfahren ist dem Landgericht allerdings insoweit ein Fehler unterlaufen, als es nicht den von dem Sachverständigen O… in seinem (korrigierten) Ergänzungsgutachten vom 13. Februar 2009 ermittelten Vergleichspreis von 193.000,00 DM zugrunde gelegt hat. Der Sachverständige hat diese Korrektur nachvollziehbar und überzeugend damit begründet, dass – anders als von ihm im Ausgangsgutachten und noch bei seiner mündlichen Erläuterung am 9. Februar 2009 (Sitzungsprotokoll S. 6, Bl. 338 d.A.) angenommen – nach der Geschossflächendefinition des Gutachterausschusses die Fläche des Dachgeschosses in die Geschossflächenzahl nicht einzubeziehen sei. Die Reduzierung des ursprünglich ermittelten Vergleichswertes gibt entgegen der Auffassung der Berufungskläger auch keine Veranlassung, an der Fachkompetenz des Sachverständigen O… zu zweifeln, hat der Sachverständige doch seinen Fehler erkannt und sofort korrigiert.

Auch sind die vom Sachverständigen zugrunde gelegten Parameter und die Berechnung als solche nicht zu beanstanden. Insbesondere hat der Sachverständige O… bei den von ihm herangezogenen acht Kauffällen in der B… Innenstadtlage Anpassungen bei Abweichungen des Zustandes von demjenigen des Bewertungsobjekts (abrissreif = Zustand 5) und Zu- bzw. Abschläge bei Abweichungen der Lage der Vergleichsobjekte vorgenommen und sodann zunächst den jeweiligen Kaufpreis je Geschossfläche und den Durchschnittswert für sämtliche Kauffälle (197,50 €/qm) errechnet. Bei der für das zu bewertende Objekt anzusetzenden Geschossfläche von insgesamt 499 qm ermittelte er rechnerisch richtig den Vergleichspreis von 193.000,00 DM.

Mit dem Privatgutachten Li… können die Streithelfer zu 1-3 die Vergleichswertermittlung des Sachverständigen O… nicht in Zweifel ziehen. Abgesehen von der fehlenden Zulassungsfähigkeit des Privatgutachtens (§ 531 Abs. 2 ZPO) leidet die Vorgehensweise des Privatgutachters Li…, der insgesamt 17 Kauffälle heranzieht, Minimal- und Maximalwerte ermittelt und sodann wegen der starken Baufälligkeit des Bewertungsobjekts einen Abzug von 25 % vornimmt, schon deshalb an einem durchgreifenden Mangel, weil der Gutachter seine – wie er selbst einräumt –Annahme, dass „der Zustand der Gebäude (...) nicht in jedem Fall so schlecht sein“ werde, wie beim Bewertungsobjekt, „nicht mit verifizierten Daten beweisen“ kann (S. 59 d.G.). Darüber hinaus nimmt der Privatgutachter L… keinerlei Anpassungen wegen der sämtlich nicht in den Hauptgeschäftsstraßen …straße und H…straße, teilweise in deutlich abweichender Lage liegenden Vergleichsgrundstücke vor und mangels Angaben zur Gebäudeart (Wohnhaus/Gewerbeimmobilie) fehlt es zusätzlich an Aussagekraft.

c) Ertragswert und Vergleichspreis hat der Sachverständige O… schließlich unter Berücksichtigung der je eingeschränkten Aussagefähigkeit plausibel gewichtet und als gewogenes Ergebnis den Verkehrswert von 215.000,00 DM ermittelt.

Die notariell beurkundete Veräußerung der Rückübertragungsansprüche an die GbR, bestehend aus N. Ok…, P. Z… und G.W. F…, vom 12. Mai 1995 zu einem Kaufpreis von 220.000 DM, wie durch das Landgericht erfolgt, als „indiziell“ den ermittelnden Verkehrswert untermauernd anzusehen, begegnet keinen Bedenken. Der Senat verkennt dabei nicht – ebenso wenig wie das Landgericht – dass bei der Verkehrswertermittlung nur vollzogene Verkaufsfälle zugrunde zu legen sind. Dies verbietet indes nicht, andere Umstände als einen ermittelten Verkehrswert bestätigend heranzuziehen, namentlich einen bereits geschlossenen – und lediglich nicht vollzogenen – notariellen Kaufvertrag.

Unter Abzug der bereits auf den Kaufpreis geleisteten Zahlungen von 60.000,00 DM und weiteren 7.669,38 € (= 15.000,00 DM) errechnet sich ein Zahlungsanspruch i.H.v. 140.000,00 DM, das sind 71.580,86 € (215.000,00 DM – 60.000,00 DM – 15.000,00 DM)

4.

Der Zinsanspruch besteht nur im tenorierten Umfang, nämlich in Höhe des gesetzlichen Zinssatzes, der nach § 288 BGB a.F. i.V.m. Art. 229 § 1 Abs. 1 Satz 3 EGBGB durchgängig 4 % beträgt, und erst ab Rechtshängigkeit der Klage (15. Oktober 2004). Ein früherer Verzugseintritt der Beklagten lässt sich nicht feststellen. Das Schreiben der Beklagten vom 31. Juli 1997, mit dem sie lediglich die Vornahme der Überweisung des Kaufpreises an die damaligen Rechtsanwälte des Klägers mitgeteilt hat, war nicht verzugsbegründend. Zur Begründung des Verzuges kann aber auch nicht auf den Schriftsatz der Beklagten im selbständigen Beweisverfahren vom 15. Januar 2002 abgestellt werden, denn eine ausdrückliche und ernsthafte Erfüllungsverweigerung enthält dieser nicht.

Der Kläger geht auch fehl in der Annahme, der Senat sei an einer Korrektur des erstinstanzlich zuerkannten Zinsanspruchs gehindert, weil weder die Beklagten noch ihre Streithelfer diese Verurteilung angegriffen hätten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (siehe nur Urteil vom 17. März 1994 – IX ZR 102/93 – Rdnr. 29) muss der berufungsführende Beklagte nicht zu allen ihm nachteilig beurteilten Streitpunkten in der Berufungsbegründung Stellung nehmen. Erfasst ein substantiierter Angriff – wie es hier der Fall war – die gesamte Hauptforderung, so hat das Berufungsgericht, wenn es der Klage ganz oder teilweise stattgeben will, ohne weitere Rüge auch den Zinsanspruch von sich aus zu prüfen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO n.F.) und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO n.F.).

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß den §§ 47, 48 GKG n.F. auf 94.589,00 € festgesetzt.