Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 28.01.2014 – 2 U 8/10

Die Berufung der Beklagten gegen das am 11.12.2009 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam - Az. 4 O 13/03 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil und das angefochtene Urteil des Landgerichts sind vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Die Klägerin, alleinige Erbin der ursprünglichen Klägerin Frau T… R…, verlangt von der Beklagten Ersatz des Schadens für die Veräußerung eines zu ihren Gunsten restitutionsbefangenen Grundstücks durch den Streitverkündeten nach Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen.

Das Landgericht hat der auf Zahlung von 1.145.000 € gerichteten Klage stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, der Klägerin stehe ein Schadensersatzanspruch gemäß § 7 Abs. 3 Satz 5 GVO zu. Bei der Vorschrift des § 7 Abs. 3 Satz 5 GVO handele es sich nicht um eine Rechtsfolgenverweisung, sondern um einen eigenständigen Schadensersatz begründenden Tatbestand. Ein zum Schadensersatz verpflichtendes Verhalten der Beklagten liege dem Grunde nach vor. Der Kaufvertrag der Beklagten mit dem Streitverkündeten habe gemäß § 2 GVO der Grundstücksverkehrsgenehmigung unterlegen. Diese sei am 24.04.1991 erteilt worden, obwohl die Klägerin mit Schreiben vom 27.06. und 08.08.1990 ihre Ansprüche auch wegen des Grundstückes angemeldet habe. Eine genaue Bezeichnung sei im Rahmen der Anmeldung gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 der Anmeldeverordnung vom 11.07.1990 nicht erforderlich gewesen. Nach § 6 Abs. 2 Satz 1 der Verordnung über die Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche hätte die Beklagte den notariellen Kaufvertrag vom 09.11.1990 nicht sofort genehmigen dürfen. Zwar sei dadurch nicht die Wirksamkeit des Kaufvertrages gegenüber dem Erwerber infrage gestellt worden. Jedoch habe gegenüber der Rechtsvorgängerin der Klägerin die Verpflichtung bestanden, die Genehmigung nicht sogleich zu erteilen. Ob in dem Antrag vom 27.06.1990 mit der früheren Grundbuchbezeichnung „N…“ eine rechtswirksame Anmeldung zu sehen sei, könne dahingestellt bleiben. Das Grundstück sei nämlich im Rahmen der sogenannten kalten Enteignung nach der „VO 68“ in Volkseigentum überführt worden. Diese Art von Enteignung sei aus dem Grundbuch ohne weiteres ersichtlich und in einem solchen Fall zwingend jedes Grundstücksverkehrsgenehmigungsverfahren von Amts wegen zu unterlassen. Die Genehmigung sei vom Verwaltungsgericht Potsdam (Az. 6 K 612/05) mit Urteil vom 06.06.2007 (Bl. 107 ff. d. A.) rechtskräftig aufgehoben worden. Zwar könne eine Bescheinigung gemäß § 2 Abs. 2 Investitionsgesetz (InvG) die Anwendung des § 6 Abs. 2 AnmVO ausschließen. Eine derartige Bescheinigung liege indes nicht vor und ergebe sich auch nicht aus dem zwischen der Beklagten und dem Streitverkündeten geschlossenen Grundstückskaufvertrag vom 05.11.1990. Die Bescheinigung müsse getrennt vom Veräußerungsvertrag und dessen Abschluss vorliegen. Insbesondere enthalte der Kaufvertrag keine wirksame Rückfallklausel für den Fall der Nichtdurchführung des Investitionsvorhabens. Es fehle nicht an der erforderlichen Kausalität zwischen der Amtspflichtverletzung und dem eingetretenen Schaden. Mit der Aufhebung der GVO-Genehmigung durch das Verwaltungsgericht am 06.06.2007 seien zunächst die rechtlichen Voraussetzungen nach § 7 Abs. 2 GVO erfüllt gewesen, wonach der Streitverkündete die Rückauflassung zu Gunsten der Beklagten für das Flurstück 16/04 hätte erteilen müssen. Bis zur Weiterveräußerung habe eine hinreichend berechtigte Aussicht der Klägerin bestanden, dass sie das Grundstück bei Nichterteilung oder rechtzeitigen Widerruf der Genehmigung zurückerhalten hätte. Die Beklagte hätte nämlich jederzeit die GVO-Genehmigung, insbesondere nach der ausführlichen Schilderung der Klägerin in ihrem anwaltlichen Schreiben vom 31.03.2000, aufheben können. Durch die Verfügung über das Grundstück und die anschließende Grundbucheintragung des Erwerbers unter dem 20.03.2007 sei die Rückgabe an die Klägerin endgültig zunichte gemacht worden. Hätte die Beklagte ihre rechtswidrige GVO-Genehmigung rechtzeitig aufgehoben, wäre die Eigentumsübertragung auf Dritte verhindert worden.

Die Einwendungen der Beklagten bezüglich der behaupteten Investitionen des Streitverkündeten seien im Ergebnis unerheblich. Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 VermG sei der Vermögenswert zurück zu übertragen, wie er im Zeitpunkt der Vermögensentziehung rechtlich bestanden habe. Die Voraussetzungen für sogenannte Investitionen gemäß § 7 Abs. 1 und 2 VermG lägen nicht vor. Gemäß § 7 Abs. 6 VermG sei ein Wertausgleich generell ausgeschlossen, wenn Verwendungen unter Verstoß gegen das Verfügungsverbot des § 3 Abs. 3 VermG erfolgt seien. Die Sonderregelung über die Anrechnung von Verwendungen in § 7 Abs. 3 Satz 2 GVO finde keine Anwendung, weil diese Rechtsfolge ausschließlich dann anzuwenden sei, wenn das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen den Rückübertragungsanspruch direkt auf den Alteigentümer übertragen hätte, was hier aber nicht der Fall sei. Der Schadensersatz der Klägerin sei somit ohne Berücksichtigung eventueller Aufwendungen für Aufbauten und Anlagen zu bemessen. Auch die nach § 839 Abs. 1 BGB infrage kommende Anspruchsgrundlage sei nicht nach § 839 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Ein öffentlich-rechtlicher Rückübertragungsanspruch nach dem VermG könne keinen Anspruch auf Sicherung von erst zukünftigen Eigentumsansprüchen im Wege einer einstweiligen Verfügung oder Eintragung eines Widerspruchs im Grundbuch begründen. § 3 Abs. 3 VermG gewähre ausschließlich einen schuldrechtlichen Unterlassungsanspruch. Eine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne des § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB habe der Klägerin nicht zur Verfügung gestanden. Der Streitverkündete habe im Hinblick auf die Rechtsauffassung der Beklagten auf die Wirksamkeit der Genehmigung vertrauen dürfen. Der Wert des streitgegenständlichen Grundstücks lasse sich aus dem Verkehrswertgutachten des Sachverständigen Bo… vom 01.04.2008 feststellen. Die Einwendungen der Beklagten gegen die Heranziehung des Gutachtens seien unbegründet. Zwar sei als Bewertungsstichtag der 14.03.2008 genannt worden, obwohl für den Schadensersatzanspruch auf den Zeitpunkt abzustellen sei, zu dem die Rückübertragung unmöglich geworden sei. Dies habe aber auf die Wertberechnung keinen maßgeblichen Einfluss. Denn der Streitverkündete habe während des laufenden Restitutionsverfahrens ein werthaltiges Erbbaurecht zu Gunsten Dritter dinglich im Grundbuch sichern lassen. Der Sachverständige Bo… habe den Wert auf der Grundlage der Wertermittlungsverordnung in Höhe von 1.145.000 € ermittelt. Die vom Sachverständigen gewählte Berechnungsvariante sei nicht zu beanstanden. Soweit die Beklagte Investitionen des Streitverkündeten in Höhe von 2.500.000 DM behauptet habe, sei diese Behauptung ohne jeden greifbaren Anhaltspunkt erfolgt. Der Verkaufserlös in Höhe von 44.060,00 DM wäre gegenüber der Klageforderung nur dann anspruchsmindernd zu berücksichtigen gewesen, wenn hierüber bereits bestandskräftig entschieden worden wäre, was aber nicht ersichtlich sei.

Die Beklagte hat mit anwaltlichem Schriftsatz gegen das ihr am 22. Dezember 2009 zugestellte Urteil am 21.01.2010 Berufung eingelegt und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 22.03.2010 die Berufung mit Schriftsatz vom selben Tag begründet.

Die Beklagte hat das erstinstanzliche Urteil in vollem Umfang angefochten und zur Begründung ausgeführt, das Landgericht verkenne Inhalt und Umfang des Schadensersatzanspruchs gemäß § 7 Abs. 3 Satz 5 GVO. Wertersatz für Verwendungen im Sinne des § 7 Abs. 3 Satz 2 GVO seien entgegen der Auffassung des Landgerichts in Abzug zu bringen. Wäre das Grundstück einem Berechtigten zurückübertragen worden, würden ihm die Verwendungen ebenfalls nicht zugute kommen, unabhängig davon wie die Rückübertragung erfolgt sei. Die fehlerhaft erteilte GVO-Genehmigung sei vor allem deshalb nicht schadensursächlich, weil eine diese Genehmigung ersetzende Investitionsbescheinigung hätte erteilt werden müssen. In dem Kaufvertrag vom 05.11.1990 sei zwischen ihr und dem Streitverkündeten geregelt worden, dass der Verkauf in Anwendung der §§ 1 und 2 des Gesetzes über besondere Investitionen erfolge. Unter dem 05.06.1991 sei eine sogenannte kleine Investitionsbescheinigung erteilt worden, welche die GVO-Genehmigung gemäß § 2 InVorG ersetzt habe. Zumindest hätte eine Investitionsbescheinigung gemäß § 2 Abs. 2 InVorG erteilt werden können. Der Rückübertragung stünden auch die Ausschlussgründe des § 5 Abs. 1 a und d VermG entgegen. Die Klägerin hätte über eine anderweitige Ersatzmöglichkeit aufgrund der Ansprüche gegen den Streitverkündeten verfügen können. Mit der Zweitveräußerung des Grundstücks durch den Streitverkündeten an die K… GmbH & Co. KG sei der Rückübertragungsanspruch vereitelt worden, demnach stünden ihr Schadensersatzansprüche gegen den Streitverkündeten nach § 826 und § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 3 Abs. 3 VermG zu. Zudem scheitere der Anspruch auch an § 839 Abs. 3 BGB. Die Klägerin hätte ihre behaupteten Rückübertragungsansprüche durch eine einstweilige Verfügung sichern können. Es sei ihr auch möglich gewesen, eine Auflassungsvormerkung nach § 883 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. m. § 885 Abs. 1 Satz 1 BGB zu beantragen. Des Weiteren rügt die Beklagte, dass das Landgericht zur Ermittlung der Schadenshöhe das von der Klägerin eingereichte Privatgutachten des Sachverständigen Bo… verwertet habe, obwohl sie dieser Verwertung ausdrücklich widersprochen habe. Vielmehr habe sie ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Beweis durch Einholung eines Wertgutachtens zu erheben sei. Der Verkehrswert des Grundstücks sei völlig unabhängig vom Erbbaurecht und Erbbauzins zu ermitteln. Der Wert der Bauwerke sei nicht zu berücksichtigen, da diese in Abzug zu bringen seien. In die Wertermittlung - was vom Landgericht nicht beachtet worden sei - müsse einfließen, dass das Grundstück im planerischen Außenbereich gemäß § 35 BauGB liege und nur aufgrund des Bestandsschutzes als Holzlagerfläche mit entsprechender Bebauung für Lagernutzung genutzt werden dürfe. Die Klägerin führt weiter aus, dass vielmehr die von ihrem Gutachterausschuss vorgenommene Bewertung des Grundstücks zu dem Bewertungsstichtag vom 08.12.2009 (Bl. 743 ff. d. A.) heranzuziehen sei. Der Gutachterausschuss sei hierbei unter Berücksichtigung der Gegebenheiten des Grundstückes zu einem Wert von 420.000,00 € gekommen, wobei die Kosten für die baulichen Maßnahmen in Höhe von 100.000,00 € abzuziehen seien. Darüber hinaus sei der Verkaufserlös für das Grundstück in Höhe von 22.527,52 € aufgrund des unstreitig bestandskräftig gewordenen Bescheids des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 08.10.1998 abzuziehen.

Die Beklagte beantragt sinngemäß,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 11.12.2009 die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt unter Wiederholung und Vertiefung ihrer erstinstanzlichen Ausführungen die landgerichtliche Entscheidung. Sie führt weiter aus, dass die auf das Grundstück gemachten Verwendungen sich auf ca. 20.000,00 - 30.000,00 € beliefen, wovon die Beklagte selbst in ihrem Schreiben an das OVG vom 26.02.2008 (Bl. 256 d. A.) ausgegangen sei. Die Klägerin weist weiterhin darauf hin, dass das Verwaltungsgericht Potsdam in seinem rechtskräftigen Urteil vom 06.06.2007 (Az. 6 K 612/05) ausgeführt habe, dass die Voraussetzungen für einen die Grundstücksverkehrsgenehmigung ersetzenden Bescheid nach § 3 a VermG zu keinem Zeitpunkt vorgelegen hätten. Die Klägerin bestreitet, dass der Streitverkündete eine Investitionsbescheinigung hätte erhalten können. Dieser habe einen dafür erforderlichen Investitions- und Finanzierungsplan weder aufgestellt noch der Beklagten vorgelegt. Die Beklagte habe sieben Jahre verstreichen lassen, ohne die von ihr erteilte rechtswidrige Grundstücksverkehrsgenehmigung aufzuheben. Im Übrigen sei es unerheblich, ob das Grundstück im Außenbereich liege und zukünftig nur im Rahmen nach § 35 BauGB bebaubar sei. Vielmehr komme es auf die tatsächliche und rechtlich zulässige Nutzung an. Die Bewertung des Grundstückes durch die Beklagte als bloßes Wiesengelände im Rahmen einer Nutzung nach § 35 BauGB sei irrelevant, weil die tatsächliche und rechtlich zulässige Nutzung eine andere sei. Dies werde auch durch den - unstreitig - vereinbarten und fortgesetzt gezahlten Erbbauzins hinreichend dokumentiert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.

Der Senat hat gemäß Beweisbeschluss vom 14.04.2011 (Bl. 455 d. A.) Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen Kr…. Wegen der Einzelheiten der Vernehmung wird auf das Protokoll der öffentlichen Verhandlung vom 21.06.2011 (Bl. 493 - 502 d. A.) verwiesen. Darüber hinaus hat der Senat gemäß Beweisbeschluss vom 08.07.2011 (Bl. 517 ff. d. A.) Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens über den Wert des Grundstückes. Wegen der Einzelheiten des Gutachtens des Sachverständigen wird auf das in dem Band 4 enthaltene Gutachten vom 19.11.2012 sowie auf die ergänzenden Ausführungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 07.05.2013 (Bl. 807 - 809 d. A.) sowie auf die ergänzenden gutachterlichen Stellungnahmen des Sachverständigen vom 06.02.2013 (Bl. 780 ff. d. A.) und vom 10.10.2013 (Bl. 880 - 881 d. A.) verwiesen.

Der Senat hat die Verwaltungsakte der Beklagten zum Altlastenkataster Nr. 030554… gemäß Beschluss vom 18.06.2013 (Bl. 823, 824 d. A.) beigezogen.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt.

Soweit die Klägerin beanstandet, dass die Berufung der Beklagten nicht den Anforderungen einer Berufungsbegründung genügt, kann sie damit nicht gehört werden. Die Begründung der Berufung ist hinreichend im Sinne von § 520 Abs. 3 ZPO. Zur Darlegung der Fehlerhaftigkeit ist lediglich die Mitteilung der Umstände erforderlich, die das Urteil aus der Sicht des Berufungsführers in Frage stellen. Besondere formale Anforderungen werden nicht gestellt; für die Zulässigkeit der Berufung ist insbesondere ohne Bedeutung, ob die Ausführungen in sich schlüssig oder rechtlich haltbar sind (vgl. hierzu nur BGH, Beschluss vom 10.09.2009, Az. VII ZB 21/08, Beschluss vom 06.12.2011, Az. II ZB 21/10). Die Ausführungen der Beklagten sind insofern ausreichend, da sie insbesondere bemängelt hat, dass trotz Beweisangebots ein Gutachten zum Wert des Grundstücks nicht eingeholt worden ist.

Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, hat die Klägerin gegen die beklagte Stadt einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.145.000 € aus § 7 Abs. 3 Satz 5 GVO.

Zunächst ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass es sich bei der vorgenannten Vorschrift nicht um eine Rechtsfolgenverweisung, sondern um einen eigenständigen schadensersatzbegründenden Tatbestand (so auch BGH, Urteil vom 17.10.2008, Az. V ZR 31/08 zu § 7 Abs. 3 Satz 2 GVO) handelt. Gemäß § 7 Abs. 3 Satz 5 GVO hat der Verfügungsberechtigte dem Berechtigten im Sinne des § 2 Abs. 1 VermG, dessen Anspruch auf Rückübereignung festgestellt wurde, im Falle der Rücknahme einer Grundstücksverkehrsgenehmigung und eines daraus resultierenden Übertragungsanspruches gegenüber dem Erwerber den Schaden zu ersetzen, der dem Berechtigten dadurch entstanden ist, dass die Übertragung des Eigentümers aufgrund der Weiterveräußerung des Grundstücks nicht mehr möglich ist. Das Landgericht hat hier zutreffend sowohl die Aktivlegitimation der Klägerin als auch die Passivlegitimation der Beklagten bejaht und die übrigen Tatbestandsvoraussetzungen für den Schadensersatzanspruch als gegeben angesehen. Die Klägerin als Alleinerbin der ursprünglich im Grundbuch eingetragenen Eigentümerin T… R… ist Berechtigte im Sinne des § 2 Abs. 1VermG und die Beklagte gemäß § 2 Abs. 3 VermG Verfügungsberechtigte, da sie nach der unstreitigen Enteignung im Jahr 1969 im Grundbuch als Rechtsträger eingetragen wurde. Die Tatbestandsmerkmale der Berechtigung und der Verfügungsberechtigung im Sinne des Vermögensgesetzes sind im Übrigen von der Beklagten nicht ernsthaft angezweifelt worden, wie sich schon aus der vor dem in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Potsdam vom 24.09.2008 abgegebenen Erklärung ergibt, so dass auch aus der Sicht der Beklagten für den Fall einer bestandskräftigen Aufhebung der Grundstücksverkehrsgenehmigung vom 24.04.1991 vor dem am 20.03.2007 eingetragenen Eigentumsübergang des gegenständlichen Grundstücks vom Streitverkündeten auf die K… GmbH & Co. KG die Rechtsfolgen des § 7 Abs. 2 und 3 GVO eingetreten wären (Bl. 138 d. A.).

Ausreichend ist, dass der Anspruch des Berechtigten gegenüber dem Erwerber auf Rückübertragung des restitutionsbefangenen Grundstücks, aus welchen Gründen auch immer, nicht mehr erfüllt werden kann. Eine Verfügung der Beklagten als Verfügungsberechtigten ist nicht Voraussetzung. Ein derartiges Erfordernis ergibt sich weder aus der Regelung selbst noch in seiner Verbindung mit dem Vermögensgesetz. Mit der weiteren Übertragung des Grundstücks auf die Zweiterwerberin, der K… GmbH & Co KG, wurde es dem Streitverkündeten als ursprünglichen Erwerber unmöglich, gegenüber der Klägerin seiner Verpflichtung zur Rückübereignung gemäß § 7 Abs. 2 Satz 1 GVO nachzukommen.

Ein Verschulden der Beklagten ist nicht erforderlich. Das Erfordernis eines Verschuldens lässt sich weder aus der gesetzlichen Regelung noch aus der Gesetzesbegründung oder dem Zusammenhang mit dem Vermögensgesetz ableiten. Es kann auch nicht aus der allgemeinen Systematik von Schadensersatzansprüchen hergeleitet werden. Wie unter anderem der verschuldensunabhängige Anspruch aus dem Staatshaftungsgesetz des Landes Brandenburg zeigt, muss ein Verschulden nicht zwangsläufig Voraussetzung eines Schadensersatzanspruches sein. Ebenso wenig spricht der Umstand, dass § 7 Abs. 3 GVO grundsätzlich ein schuldrechtliches Rückabwicklungsverhältnis begründet, für die Notwendigkeit eines Verschuldens. Einen - ein etwaiges Verschuldenserfordernis bestätigenden - Verweis auf § 3 VermG enthält die Regelung nicht. Der Gesetzgeber hat sich bei der Einführung des § 7 Abs. 3 Satz 5 GVO dafür entschieden, in erster Linie den Restitutionsberechtigten zu schützen und zugleich auch die Interessen des Erwerbers im Auge zu behalten. Dementsprechend stellt die Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 12/2480, S. 62) darauf ab, dass es letztlich der Sphäre des Verfügungsberechtigten zuzuordnen ist, wenn er eine vertragliche Verpflichtung eingeht, die er mangels Genehmigungsfähigkeit nicht erfüllen kann. Daher kommt es auch nicht darauf an, ob die Beklagte die Anspruchsschreiben richtig verstand oder verstehen musste oder ob sich die sogenannte kalte Enteignung nach der „VO 68“ ohne weiteres aus dem Grundbuch ergab (OLG Brandenburg, Urteil vom 11.02.2010, Az.: 12 U 160/09).

Auf die Frage, ob möglicherweise gegenüber dem Streitverkündeten als dem ursprünglichen Erwerber Ansprüche zu Gunsten der Klägerin bestehen, kommt es im Zusammenhang mit § 7 Abs. 3 Satz 5 GVO im Gegensatz zu der Vorschrift des § 839 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. Satz 3 BGB nicht an. Demnach kann es in diesem Zusammenhang dahingestellt bleiben, ob der Erwerber den Rückübertragungsanspruch - wie die Beklagte meint - vorsätzlich vereitelt hat und der Klägerin dadurch Ansprüche aus §§ 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 3 VermG und § 826 BGB zustehen.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Kausalität zwischen der Unmöglichkeit der Übertragung aufgrund der fehlerhaft erteilten GVO-Genehmigung und der folgenden Weiterveräußerung durch den Streitverkündeten auf der einen Seite und dem für die Klägerin entstandenen und von ihr geltend gemachten Schaden auf der anderen Seite zu bejahen.

An die Beurteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung als rechtswidrig durch das Verwaltungsgericht Potsdam mit Urteil vom 06.06.2007 (Bl. 107 ff. d. A.) ist der Senat gebunden (zur Bindungswirkung verwaltungsgerichtlicher Entscheidungen vgl. st. Rspr. des BGH: WM 1985, 1349, 1350; BGHZ 103, 242, 245; NJW 1994, 1950). Dem steht nicht entgegen, dass die Urteilsformel der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung lediglich den Ausspruch enthält, dass die Grundstücksverkehrgenehmigung aufgehoben wird. Da im Anfechtungsverfahren der Verwaltungsakt auf seine Rechtmäßigkeit im Zeitpunkt des Erlasses nachgeprüft wird, muss die Feststellung der Rechtswidrigkeit der Aufhebung des Verwaltungsaktes immanent sein (BGHZ 9, 329 - 333). Zwar wird von der Bindung des Zivilgerichts an das einen Verwaltungsakt aufhebende Urteil des Verwaltungsgerichts nicht die Begründung, warum der Verwaltungsakt rechtswidrig ist, umfasst (vgl. BGHZ 20, 379, 383; NJW 1983, 2241). Ein Grund, die Begründung des Verwaltungsgerichts Potsdam in dem Urteil vom 06.06.2007 für die Rechtswidrigkeit der Grundstücksverkehrsgenehmigung in Frage zu stellen, ist jedoch nicht ersichtlich. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Genehmigung, insbesondere nach § 1 Satz 2 GVO in Verbindung mit § 6 Abs. 2 Satz 1 u. 2 AnmVO waren nicht gegeben. Eine (die GVO-Genehmigung ersetzende) Bescheinigung nach § 2 Abs. 2 bzw. Abs. 1 InVG lag nicht vor. Nicht ausreichend ist die bloße Erwähnung der Vorschriften des Investitionsvorranggesetzes in dem zwischen dem Streitverkündeten und der Beklagten am 05.11.1990 geschlossenen Kaufvertrag. Auch die von der Beklagten vorgelegte Bescheinigung vom 05.06.1991 genügt diesen Anforderungen nicht. Die Bescheinigung muss getrennt und vor Abschluss des Kaufvertrages vorliegen. Der Kaufvertrag enthält keine Rückfallklausel für den Fall der Nichtdurchführung des Investitionsvorhabens. Zu Recht weist die Klägerin darauf hin, dass ein die Grundstücksverkehrsgenehmigung ersetzender Bescheid nach § 3 a VermG zwingend die Vorlage eines Investitions- und Finanzierungsplanes voraussetzt. Die Erstellung eines derartigen Planes ist aber von der Beklagten nicht vorgetragen worden und auch sonst nicht ersichtlich. Im Übrigen wird zur weiteren Begründung auf die ausführlichen und zutreffenden Ausführungen im Urteil des Verwaltungsgerichts (Bl. 110 - 111 d. A.) verwiesen.

Wie der Senat schon in seinem Hinweis- und Auflagenbeschluss vom 08.02.2011 (Bl. 390 - Bl. 392 d. A.) ausgeführt hat, handelt es sich bei dem Vortrag, es hätte eine die GVO-Genehmigung ersetzende Investitionsbescheinigung erteilt werden müssen, um einen neuen Sachvortrag, für den die Zulassungsgründe gemäß § 531 Abs. 2 ZPO - auch nach dem Hinweis des Senats - weder vorgetragen noch ersichtlich sind. Zudem fehlt es auch an der erforderlichen Darlegung der materiellen Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 InVG. Was die Beklagte mit einer „kleinen Investitionsbescheinigung meint“, ist nicht ersichtlich. Ebenso wenig trägt die Beklagte zu den von ihr behaupteten Ausschlussgründen des § 5 Abs. 1 a und d VermG vor. Die bloße Erwähnung dieser Ausschlussgründe ist nicht ausreichend.

Ein anspruchsminderndes Mitverschulden der Klägerin bzw. der Erblasserin im Zusammenhang mit der Rückübertragung gemäß § 254 BGB kommt nicht in Betracht. Es war rechtlich nicht zu beanstanden - und insofern hat sie alles Erforderliche getan, um ihren Restitutionsanspruch zu sichern -, dass sie diese selbst im Wege des Widerspruchsverfahrens und der anschließenden Klage angefochten hatte. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, war die Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin darüber hinaus nicht gehalten, ihren Rückübertragungsanspruch im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens durch ein Veräußerungsverbot oder durch einen Antrag auf Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuches zu sichern. Zunächst lässt der Beklagtenvortrag Ausführungen darüber vermissen, ob die damalige Restitutionsberechtigte T… R… Kenntnis von dem Abschluss des Kaufvertrages vom 05.11.1990 noch vor der Eintragung des Streitverkündeten als Eigentümer in das Grundbuch am 23.07.1991 hatte.Spätestens mit der Eintragung des Streitverkündeten unter dem 23.07.1991 waren nämlich zunächst sämtliche Restitutionsansprüche und potentielle Sicherungsrechte erloschen (vgl. zur Problematik nur BVerwG, ZOV 1997, 433), wie sich auchaus dem (später eingeführten) Restitutionsanspruch nach § 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 VZOG in der Fassung von Art. 16 Nr. 15 RegVB vom 20.12.1993 (BGBl. I S. 2182) ergibt (BGH VersR 2007, 645-648) . Erst mit der Aufhebung der Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung durch Urteil des Verwaltungsgerichts Potsdam vom 06.06.2007 lebte der vermögensrechtliche Restitutionsanspruch auf. Zu diesem Zeitpunkt war aber schon aufgrund der Übertragung des Eigentums an dem Grundstück auf einen Zweiterwerber am 20.03.2007 die Rückübertragung gemäß § 7 GVO unmöglich geworden. Demnach bestanden für die Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin keinerlei Möglichkeiten, im Rahmen der vorgenannten Verfahren ihre Ansprüche zu sichern.

In diesem Zusammenhang war die Erblasserin nach Stellung ihrer Restitutionsanträge auch nicht verpflichtet, von sich aus Nachforschungen anzustellen, ob es zur Erteilung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung gekommen war. Vielmehr konnte sie darauf vertrauen, dass sich die Beklagte rechtmäßig verhielt und sie zumindest über eine ihre Rechte beeinträchtigende Genehmigung informierte bzw. diese unterließ. Die Beklagte traf die Amtspflicht, die Klägerin als Restitutionsantragstellerin, in deren Interesse die Grundstücksverkehrsgenehmigung erforderlich war, in das Verwaltungsverfahren einzubeziehen, insbesondere nach ihren Schreiben vom 27.06., 08.08., 26.09. und 27.09.1990, mit denen sie ihre vermögensrechtlichen Ansprüche gegenüber der Beklagten anmeldete.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte nach dem Ergebnis der vom Senat durchgeführten Beweisaufnahme ein Schadensersatz in dem von ihr verlangten Umfang von 1.145.000,00 € zu. Der Senat hat zur Feststellung des von der Klägerin erlittenen Schadens den von dem Sachverständigen O… ermittelten Verkehrswert des oben benannten Grundstücks in Höhe von 1.365.000,00 € zu Grunde gelegt. Der Senat schließt sich den plausiblen Ausführungen des Sachverständigen in seinem Gutachten vom 19.11.2012 sowie seinen ergänzenden Stellungnahmen vom 06.02.2013 (Bl. 780 ff. d. A.) und vom 10.10.2013 (Bl. 880 ff. d. A.) und seiner Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 07.05.2013 (Bl. 810 ff. d. A.) an.

Die Einwendungen der Beklagten gegen das von dem Sachverständigen O… erstattete Gutachten sind nicht erheblich.

Die Fehlerhaftigkeit des von dem Sachverständigen O… erstatteten Gutachtens kann nur dann bejaht werden, wenn er bei der Ermittlung des Verkehrswertes der gegenständlichen Immobilie nicht zutreffende Tatsachen zu Grunde gelegt und/oder anerkannte Bewertungsgrundsätze - hier die Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010 - missachtet hätte und dadurch zu einem unrichtigen Ergebnis gelangt wäre. Da die vorgenannten Vorschriften dem Sachverständigen einen Beurteilungsspielraum und die Möglichkeit von Schätzungen eröffnen, müssten diese Grenzen in dem Gutachten überschritten worden sein. Dies kann auch unter Berücksichtigung der Ausführungen der Beklagten unter Bezugnahme auf die von ihrem Gutachterausschuss vorgenommene Wertmittlung in seinem Verkehrswertgutachten zu dem Grundstück vom 23.03.2010 (Bl. 743 ff. d. A.) nicht festgestellt werden.

Die Bestimmung von Verkehrswerten ist kein mathematischer Vorgang, der zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Vielmehr wird der Verkehrswert nach den in der vorgenannten Verordnung geregelten Verfahrensabläufen durch eine alle relevanten Umstände einbeziehende sachverständige Würdigung aus vorhandenen Daten und eigenen Ermittlungen abgeleitet. Da dem Gericht in aller Regel die entsprechende Sachkunde zur Ermittlung von Verkehrswerten fehlt, muss es sich sachverständiger Hilfe bedienen. Das Gericht kann das Ergebnis derartiger Gutachten nur hinsichtlich formaler und äußerlicher Fehler überprüfen. Hinsichtlich des Kerns der gutachterlichen Bewertung verbleibt ein weiterer gutachterlicher Einschätzungsspielraum, der dem gerichtlichen Bewertungsspielraum nach § 287 ZPO ungefähr entspricht (BGH, Urteil vom 14.03.2002, Az. III ZR 320/00). Der Senat war nicht verpflichtet, entsprechend dem Antrag der Beklagten ein neues Gutachten gemäß § 412 ZPO einzuholen. Eine derartige Verpflichtung besteht nur dann, wenn das eingeholte Gutachten auf grundsätzlich fehlerhaften Erwägungen beruht bzw. offensichtlich unrichtig und damit unbrauchbar ist (vgl. BGH, NJW-RR 1996, 786). Dies ist bei einem Gutachten anzunehmen, das die maßgebenden rechtlichen Vorgaben missachtet, erhebliche tatsächliche Umstände verkennt oder aber unlösbare Widersprüche aufweist. Davon kann hier allerdings nicht die Rede sein.

Dazu im Einzelnen:

Gemäß § 8 Abs. 1 ImmWertVO sind zur Wertermittlung das Vergleichsverfahren einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung, das Ertragsverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjektes und der Umstände des Einzelfalles, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen. Die Wahl ist zu begründen. Aus diesem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren ist der Verkehrswert zu ermitteln (vgl. hier § 8 Abs. 1 Satz 2, 3 ImmWertVO; hierzu ausführlich OLG Brandenburg, Urteil vom 14.03.2013, Az. 5 U 136/09, juris). Beim Vergleichswertverfahren ist der Verkehrswert des Wertermittlungsobjekts aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abzuleiten (vgl. § 13 und 14 ImmWertVO), beim Ertragswertverfahren über eine Renditerechnung zu ermitteln (vgl. § 15 und 20 ImmWertVO) und beim Sachwertverfahren auf der Grundlage von Grundstücks- und Gebäudeherstellungskosten zu schätzen (vgl. § 21 - 25 ImmWertVO). Das vorgenannte Ertragswertverfahren ist eine finanzmathematische Renditeberechnung, bei der der Barwert eines konstant angenommenen jährlich nachschüssig erzielten Gewinns kapitalisiert wird. Es eignet sich deshalb in erster Linie für Grundstücke, die zur Ertragserzielung bestimmt sind (vgl. BGH, NJW 1970, 2018). Dem Käufer eines derartigen Objektes kommt es in erster Linie darauf an, welche Verzinsung ihm das investierte Kapital einbringt. Einen Käufer interessiert es vorrangig, welche Miete er nachhaltig erzielen kann. Für ihn ist der Kaufpreis an dem gegenwärtigen Wert der künftigen Erträge zu messen, die sich aus dem Grundstück ergeben werden. Der Substanzwert wird bei den Renditeobjekten erst nachrangig von Bedeutung sein, etwa wegen der Qualität der verwendeten Baustoffe und der daraus abzuleitenden Dauer der Erträge (vgl. hierzu nur Bayerlein-Simon, Sachverständigenrecht, 4. Aufl., § 47 Rdnr. 39).

Unter Berücksichtigung der vorgenannten Grundsätze ist das von dem Sachverständigen O… erstellte Gutachten nicht zu beanstanden.

Zunächst hat er zutreffend und vollständig in dem Abschnitt Grundstücks- und Gebäudebeschreibung die Tatsachen seiner gutachterlichen Einschätzung zu Grunde gelegt. Wesentliche Beanstandungen hierzu werden von der Beklagten auch nicht erhoben.

Der Sachverständige hat für die Beurteilung des Verkehrswertes des gegenständlichen Grundstücks seine Überlegungen zunächst auf das Vergleichswertverfahren sowie Sachwertverfahren und in einer weiteren Betrachtung auf das Ertragswertverfahren gestützt. In diesem Zusammenhang ist nicht zu beanstanden, dass der Sachverständige schwerpunktmäßig von der Anwendbarkeit des Ertragswertverfahrens ausgegangen ist, das sich grundsätzlich bei einem Renditeobjekt, wie es das bewertete Grundstück darstellt, anbietet. Der Sachverständige hat in diesem Zusammenhang zutreffend ausgeführt, dass bei einem Erbbaurechtgrundstück lediglich der Ertrag des Objektes im Vordergrund steht. Eine weitere Nutzung des Grundstücks durch den Eigentümer ist ihm durch die Rechte des Erbbauberechtigten verwehrt. Unstreitig handelt es sich bei der hier gegenständlichen Immobilie um ein Gewerbegrundstück, auf dem ein entsprechender Baustoff- und Holzhandel betrieben wurde und wird. In Anbetracht dieser Nutzung, die allerdings durch fremde Firmen erfolgte, handelt es sich ausschließlich um ein Renditeobjekt. Eine Eigennutzung wie bei einem selbstgenutzten Eigenheim stand hier nicht in Frage. Hinzu kommt noch, dass der Sachverständige seine schwerpunktmäßige Ermittlung des Verkehrswertes im Rahmen des Ertragswertverfahrens durch die weitere Sachwert- und Vergleichswertbetrachtung abgesichert hat.

Die Ableitung des Verkehrswertes aus dem Erbbauzins ist entgegen der Auffassung der Beklagten nicht unzulässig. Der Senat schließt sich den Ausführungen des Sachverständigen an, dass bei der Ermittlung des Verkehrswertes auch das Erbbaurecht gemäß § 6 Abs. 2 ImmWertVO als wertbeeinflussende Belastung zu berücksichtigen war. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist § 7 ImmWertVO nicht anwendbar. Danach sind die zur Wertermittlung erforderlichen Daten dann nicht heranzuziehen, wenn angenommen werden kann, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst worden sind. Insbesondere wird dies angenommen, wenn bestimmte Daten von vergleichbaren Fällen erheblich abweichen. Hierfür hat die Beklagte nichts vorgetragen. Allein der von dem Gutachterausschuss ermittelte Wert stützt diesen Vortrag nicht, da eben genau dieses Erbbaurecht nicht berücksichtigt worden ist, obwohl er selbst ausführt, dass das Ertragswertverfahren hier anzuwenden ist. Darüber hinaus hat der Sachverständige in seinem Gutachten durch entsprechende Erkenntnisquellen (S. 13 des Gutachtens) nachgewiesen, dass die typischen Erbbauzinsen für gewerbliche Nutzungen zwischen 5,5 und 6,5 % liegen. Insofern ist der hier genannte Erbbauzinssatz von 6 % im Erbbaurechtsvertrag nicht ungewöhnlich. Dass vergleichbare Objekte einen weitaus geringeren Erbbaurechtszinssatz aufweisen, ist von der Beklagten nicht dargetan worden und auch sonst nicht ersichtlich. Die Bewertung des Sachverständigen wird schließlich durch die in der Vergangenheit bis zur Bestellung des Erbbaurechts erzielten Jahresmieten in Höhe von damals 120.000,00 DM gestützt, was von dem Gutachterausschuss ebenfalls unberücksichtigt geblieben ist, und von der Tatsache getragen, dass es bei den Erbauzinszahlungen durch den Erbbauberechtigten seit der Bestellung unbestritten zu keinerlei Zahlungsausfällen gekommen ist.

Der Umstand, dass das Erbbaurecht - wie es die Beklagte formuliert - nicht garantiert sei, ändert an dieser Betrachtungsweise nichts. Zwar ist es richtig, dass nach den vertraglichen Regelungen zur Bestellung des Erbbaurechts das Ankaufsrecht bei Ausübung das Erbbaurecht zum Erlöschen bringt und dieses jederzeit ausgeübt werden kann. Gleichwohl bemisst sich das Ankaufsrecht in der Bewertung seiner Werthaltigkeit ebenfalls nach dem Verkehrswert. Es ergeben sich keine Anhaltspunkte, dass der Verkehrswert in einem derartigen Fall anders zu beurteilen wäre als in jenem, in dem ein nicht ankaufsberechtigter Dritterwerber das Objekt als Renditeobjekt nutzen will. Bei der hier von dem Gutachterausschuss ermittelten Wert in Höhe von 420.000,00 € wäre es für den Erbbauberechtigten keine Frage, das Objekt zu diesem vorteilhaften Preis zu erwerben und es sofort mit hohem Gewinn an einen renditeorientierten Dritten zu veräußern oder die Erträge selbst zu vereinnahmen.

Entgegen der Auffassung der Beklagten verbietet es sich auch nicht aus Rechtsgründen, den Verkehrswert auf der Grundlage des Erbbaurechts zu ermitteln. Zwar ist der Geschädigte so zu stellen, wie er ohne das schädigende Ereignis stehen würde. Das kann aber nicht zu der Annahme führen, dass bei rechtmäßiger Amtsausübung die GVO-Genehmigung nicht erlassen und nachgehend das Erbbaurecht nicht bestellt worden wäre mit der Folge, dass es bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt werden dürfe. Zum einen stellt das Erbbaurecht einen Spiegel des Grundstückswerts zum Zeitpunkt des hier entscheidenden Stichtags dar, da es - wie oben schon ausgeführt - Anhaltspunkte für den möglichen Ertrag des Grundstücks liefert. Zum anderen ist gemäß § 7 Abs. 2 Satz 1 GVO der Erwerber verpflichtet, dem Verfügungsberechtigten das Grundstück, soweit es ihm noch gehört, in dem Zustand zurück zu übereignen, in dem es sich in dem genannten Zeitpunkt befindet, also in dem die Aufhebung der Genehmigung bestandskräftig wird. Zu diesem Zeitpunkt bestand aber schon das Erbbaurecht. Zudem kann der Umfang des Schadens erst über den Wert des zu ersetzenden Gegenstandes ermittelt werden und nicht umgekehrt.

Auch die im Übrigen vom Sachverständigen angestellten Erwägungen zur Wertermittlung des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks sind plausibel und in sich widerspruchsfrei. Der Sachverständige ist im Ansatz davon ausgegangen, dass der externe Wert und nicht der innere Wert den Wert des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks bestimmt. Der Verkehrswert, den der Sachverständige aus dem auf die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten Ertragswert und dem abgezinsten Bodenwert bei Heimfall zutreffend gebildet hat, wird durch den Grundstücksmarkt bestimmt, d. h. danach wie viel Geld dritte Kaufwillige üblicherweise für das jeweilige Objekt bezahlen würden oder anders ausgedrückt, wie viel Geld ihnen das Objekt wert ist.

Für die Berechnung des Wertes hat er zunächst den jährlichen Erbbauzins zum Bewertungsstichtag 75.554,00 € als Reinertrag gemäß § 18 ImmWertVO herangezogen und ist nachvollziehbar zu dem Schluss gekommen, dass im Gegensatz zu einem Mietobjekt von einer Verringerung des Reinertrags durch die Bewirtschaftungskosten im Sinne des § 19 ImmWertVO abzusehen ist, da wesentliche Kosten mit Ausnahme der Prüfung der Zahlungseingänge als Verwaltungsaufwand nicht anfallen. Nach §§ 2, 4 und 5 des notariellen Vertrages über die Bestellung des Erbbaurechts vom 12.03.2001 (Bl. 195, 196 d. A.) sind die übrigen möglichen Bewirtschaftungskosten wie Instandhaltung, öffentliche Lasten und Betriebskosten dem Erbbauberechtigten auferlegt worden.

In einem weiteren Schritt hat er nachvollziehbar den Kapitalisierungszinssatz (auch Liegenschaftszinssatz genannt) in Höhe von 5,7 % ermittelt. Den Kapitalisierungszinssatz errechnet er aus der durchschnittlichen Umlaufrendite für langfristige Anleihen der öffentlichen Hand in Höhe von 4,2 % sowie der durchschnittlichen Preisentwicklung der letzten 10 Jahre vor dem Bewertungsstichtag in Höhe von 1,5 %. Die von dem Sachverständigen gewählte Zusammensetzung ist nach Auffassung des Senates sachgerecht, da es den Besonderheiten des Erbbaurechts mit seinen langen Laufzeiten und besonderen Verpflichtungen des Erbbauberechtigten hinreichend Rechnung trägt. Der in dem Gutachten des Gutachterausschusses benannte Liegenschaftszinssatz von 8 % war nicht heranzuziehen, da er für Mietobjekte gilt, bei denen in der Regel eine geringere Restnutzungsdauer und höhere Bewirtschaftungskosten veranschlagt werden. Insofern ist auch nach Auffassung des Senats als Orientierungsmaßstab die oben benannte Umlaufrendite für Staatspapiere angemessen. Gleiches gilt für die ebenfalls in die Berechnung einbezogene Preisentwicklung, da das Erbbaurecht mit einer Wertsicherung versehen ist, die sich nach dem Preisindex orientiert. Den Barwertfaktor sowohl der Zeitrente als auch des Bodenwertes bei Heimfall ist von dem Sachverständigen nach § 20 ImmWertVO unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und des oben benannten Kapitalisierungszinssatzes (§ 14 Abs. 3 ImmWertVO) entsprechend nach der dort vorgegebenen Formel richtig berechnet worden, wobei er zutreffend von der Restnutzungsdauer des Erbbaurechts ab dem Stichtag ausgegangen ist, da das Erbbaurecht der wertbestimmende Faktor des bewerteten Grundstücks ist.

Soweit die Beklagte beanstandet, dass der Sachverständige O… wertmindernde Vorgaben, wie sie in dem Verkehrswertgutachten zur Ermittlung des Grundstückswertes ihren Niederschlag gefunden haben, in seinem Gutachten nicht berücksichtigt habe, kann sie damit ebenfalls nicht gehört werden.

Die Beklagte ist unter Bezugnahme auf das Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses (Bl. 759 ff. d. A.) der Auffassung, dass bei der Bewertung die vermeintlich schlechten Baugrundverhältnisse mit einem Wertabschlag von 10 % berücksichtigt werden müsse, und führt hierzu aus, dass das zu bewertende Grundstück in der N… liege, die mit Bauschutt aufgefüllt worden sei. Zudem bestehe hoher Grundwasserstand. Daraus resultiere ein sehr schlechter Baugrund, der nur unter erheblichen Mehraufwendungen für die Gründungen bebaut werden könne. Zwar ergeben sich anhand der Lichtbilder (S. 13 des Gutachtens des Sachverständigen O…) an dem dort vorhandenen Bürogebäude Rissbildungen, die von dem gerichtlich bestellten Sachverständigen im Rahmen der Grundstücksbeschreibung berücksichtigt worden sind, wobei nicht erkennbar ist, ob diese Mängel zum Zeitpunkt des Stichtages schon vorhanden waren. Diese Mängel tauchen an keinem anderen Gebäude auf dem Grundstück auf. Die Höhe des Abschlags von 10 %, den die Beklagte bei der Wertermittlung ansetzt, ist nicht nachvollziehbar, da die Beklagte nicht darlegt, wie sie diesen Abschlag ermittelt hat und warum dieser Umstand zu einer Einschränkung der Bebaubarkeit des Gewerbegrundstücks führen soll, zumal die vermeintlichen Einschränkungen im Baugrund der (vorhandenen) Bebauung aus den 70er Jahren nicht entgegenstand und auch sonst nicht ersichtlich ist, dass der Baugrund die jahrzehntelange Nutzung hinderte oder Grundwasserschäden vorhanden sind. Der Abschlag kann sich im Übrigen allenfalls aus den Mehrkosten, die für eine derartigen Baugrund im Rahmen der Errichtung von Gewerbegebäuden erforderlich sind, ergeben. Hierzu führt die Beklagte aber nichts aus.

Die gegenständliche Grundstücksfläche wird zwar entgegen dem ursprünglichen Bescheid der Beklagten vom 17. Januar 2012 (S. 24 des Gutachtens) in dem von ihr geführten Altlast- und Altlastverdachtsflächenkataster als eine Altlastenverdachtsfläche geführt. Jedoch hat der Sachverständige O… in seiner ergänzenden gutachterlichen Stellungnahme vom 10.10.2013 (Bl. 880 ff.) überzeugend ausgeführt, dass der bloße Verdacht, aufgrund dessen die Eintragung in das Altlastenkataster erfolgte, ohne weitere konkrete Anhaltspunkte nicht geeignet ist, den Wert des Grundstücks zu mindern. Die Bodenuntersuchungen haben jedenfalls - soweit es sich aus der beigezogenen Akte ergibt - keinerlei Auffälligkeiten zu Tage gefördert.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist wegen der Lage des Grundstücks im Außenbereich gemäß § 35 BauGB und der damit vermeintlichen baulichen Beschränkung kein Abschlag von 25 % vorzunehmen. Es bedarf keiner weiteren Entscheidung, ob sich das Grundstück im Außenbereich befindet. Der Rechtsbegriff „Außenbereich“ umschließt lediglich die Gesamtheit der von §§ 30 und 34 BauGB nicht erfassten Flächen. Dass diese Flächen in einem naturalistisch-geografischen Sinn „außen“ liegen, wird mit dem Begriff des Außenbereichs nicht festgelegt (BVerwGE 41, 227). Inwieweit bauplanungsrechtliche Bestimmungen den Wert eines Grundstücks beeinflussen, ist eine Frage des Einzelfalls und nicht allein von dem Rechtsbegriff „Außenbereich“ abhängig. Der Begriff ist lediglich ein schwacher Anhaltspunkt für die Werthaltigkeit des Grundstücks. Einerseits unterliegen Bauvorhaben im Innenbereich planungsrechtlichen Beschränkungen; andererseits sind bestimmte Bauvorhaben nur im Außenbereich möglich. Allein die von der Beklagten vorgetragenen Umstände, dass kein Bebauungsplan, sondern lediglich ein Flächennutzungsplan mit der Darstellung der Fläche als Grünfläche vorliegt und sich in unmittelbarer Nachbarschaft Wochenendhäuser befinden, rechtfertigen jedenfalls nicht einen derartigen Abschlag. Maßgebend ist zunächst, dass das bestandgeschützte Grundstück aufgrund seiner Lage - wie der Sachverständige O… in seinem Gutachten überzeugend erläutert hat und sich aus dem von der Beklagten eingereichten Ausschnitt des Flächennutzungsplans (Bl. 771 d. A.) ergibt - in seiner näheren Umgebung von weiteren Bebauungen, nämlich Wohn- und Gewerbegebieten umschlossen und aufgrund der unmittelbaren Anbindung an die Abfahrt von der N…straße zu den Großwohngebieten von P… verkehrstechnisch gut gelegen ist. Entscheidend ist jedoch, dass das Grundstück als „baureifes Land“ für die Nutzung als Holzhandel - so auch der Gutachterausschuss in seinem Verkehrswertgutachten auf Seite 8 unten (Bl. 750 d. A.) - zu bewerten ist und dass das voll erschlossene Vorhaben in seiner Benutzung und Erweiterung unter der Annahme, es befinde sich im Außenbereich, keine öffentlich-rechtlichen Belange im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB beeinträchtigt, wie es sich aus der unstreitigen Erteilung von zwei positiven Baubescheiden für das Grundstück durch die Beklagte selbst ergibt. Mit dem einen wurde der Bau einer Lager- und Verkaufshalle genehmigt, mit dem anderen über den vorhandenen Bestand die Bauvoranfrage für ein zweistöckiges Bürogebäude positiv beschieden. Mit der Einschätzung des Sachverständigen u. a. in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 06.02.2013 (S. 4), die Fläche liege in einem faktischen Innenbereich, wird das Gutachten auch nicht unbrauchbar, da der Sachverständige bei der Wertermittlung hierauf erkennbar nicht abstellt, sondern auf den von ihm berechneten kapitalisierten Erbbauzins, wie sich aus der in seiner Stellungnahme anschließenden Erläuterung ergibt.

Ebenso vermag der Senat nicht zu erkennen, dass wegen der vermeintlichen Übergröße von ca. 8.800 m² ein Wertabschlag in Höhe von 15 % vornehmen ist. Die Behauptung der Beklagten, die durchschnittliche Grundstücksgröße bei Vergleichsobjekten liege bei rund 2.000 m², wird durch die von dem Sachverständigen O… ermittelten Vergleichsobjekte, deren Daten er sich durch eine Anfrage bei dem Gutachterausschuss verschafft hat, widerlegt. So findet sich im Gutachten des Sachverständigen O… bei der Bodenwertermittlung des unbebauten vom Erbrecht unbelasteten Grundstücks (S. 13 des Gutachtens) kein Grundstück mit der von der Beklagten behaupteten Durchschnittsgröße. Alle Grundstücke weisen eine größere Fläche auf. Das Gleiche gilt für die ebenfalls von ihm vorgenommene stützende Bodenwertermittlung des unbelasteten Bewertungsgrundstücks (S. 14 des Gutachtens) durch Vergleich mit bebauten Grundstücken gleicher Nutzungsart, deren Daten er ebenfalls beim Gutachterausschuss erfragt hat. Auch hier ergibt sich kein Grundstück mit einer derart „geringen“ Größe. Wie der Gutachterausschuss im Übrigen zu der Annahme kommt, dass derartige Grundstücke mit dieser spezifischen Nutzung eine Durchschnittsgröße von 2.000 m² aufweisen, ist nicht nachvollziehbar, zumal die von dem Ausschuss hierzu aufgeführten Grundstücke (Bl. 758 d. A.) weder in ihrer Nutzung noch in ihrer Lage näher bezeichnet worden sind. In diesem Zusammenhang war auch dem Beweisangebot der Beklagten zu ihrer Behauptung, sämtliche vom Gutachter benannten Vergleichsgrundstücke befänden sich im Gegensatz zu dem bewerteten Grundstück nicht im Außenbereich, aus den oben dargelegten Gründen zur vermeintliche Außenbereichslage des Grundstücks nicht nachzugehen.

Ebenso scheidet ein Abschlag wegen der Überbauung aus. Hinsichtlich der geringfügigen Überbauung absolut und im Verhältnis zu der Gesamtgröße des Grundstücks ist noch nicht einmal erkennbar, inwieweit dadurch der Ertragswert des Grundstücks überhaupt beeinflusst wird.

Auch die auf dem Grundstück vorhandene Wasserfläche mit einer Größe von 427 m² verringert nicht den Wert des Grundstücks. Der Sachverständige hat in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 06.02.2013 und in der mündlichen Verhandlung am 07.05.2013 überzeugend ausgeführt, dass die Fläche derart gering sei, als dass sie gesondert zu berücksichtigen sei, zumal er den Verkehrswert aus dem Ertragswert und damit unter Berücksichtigung dieser Fläche ermittelt habe. Lediglich bei einer weitaus größeren Wasserfläche wäre noch einmal zu überprüfen, ob der Erbbauzins zu erwirtschaften wäre.

Gemäß § 7 Abs. 3 Satz 2 GVO ist der Berechtigte im Falle der Verpflichtung zu Rückübertragung verpflichtet, dem Verfügungsberechtigten den Wert zu ersetzen, den die Verwendungen des Erwerbers im Zeitpunkt der Rückübertragung haben. Der Geschädigte soll nur das erhalten, was er durch die schädigende Handlung an Einbußen erlitten hat. Er soll durch das schädigende Ereignis weder besser noch schlechter dastehen als vor dem Zeitpunkt der schädigenden Handlung. Zwar enthält § 7 Abs. 3 Satz 5 GVO keine Bezugnahme auf Satz 2 der vorgenannten Vorschrift. Gleichwohl ist diesem Gedanken bei der Schadensberechnung Rechnung zu tragen. Ansonsten stünde der Geschädigte im Falle der Unmöglichkeit besser da als bei einer bloßen Rückübereignung, bei der er Ersatz zu leisten hätte. Gleichwohl ändert dies nichts an der Höhe des streitgegenständlichen Schadensersatzanspruchs. Selbst wenn man bei der Schadensberechnung den Wert der aufstehenden Gebäude als Maximalbetrag berücksichtigt und von dem vom Sachverständigen O… ermittelten Grundstückswert von 1.365.000,00 € in Abzug zu bringt, ändert dies nichts an der geltend gemachten Höhe des Anspruchs von 1.145.000,00 €. Der Gebäudewert beträgt nach den Ausführungen des Sachverständigen O… lediglich 124.000,00 €.

Die Frage, ob der Verkaufserlös in Höhe von 22.527,52 €, dessen Herausgabe mit Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 08.10.1998 festgesetzt worden war, auf den hier geltend gemachten Schadensersatzanspruch im Wege der Vorteilsausgleichung anzurechnen ist, braucht nicht weiter erörtert zu werden, weil der vom Sachverständigen ermittelte Wert des Grundstücks unter Berücksichtigung des abzuziehenden Werts der Gebäude auch nach dem möglichen Abzug des Verkaufserlöses immer noch höher ist als der von der Klägerin verlangte Zahlbetrag. Im Übrigen ist von der Beklagten nicht dargelegt worden, dass der Verkaufserlös an die Klägerin ausgekehrt worden ist, so dass die Klägerin nichts erlangt hat.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10 Satz 1 u. 2, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen hierfür nicht vorlagen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es war keine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und die deshalb das Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt. Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die vorliegende Entscheidung beruht vielmehr auf der Anwendung bereits geklärter Rechtssätze im Hinblick auf die konkreten Umstände des hier zu entscheidenden Falles.