Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 13.11.2014 – 5 U 62/14

Die Berufung der Kläger gegen das am 7. Mai 2014 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen den Klägern zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

I.

Die Kläger verlangen von der Beklagten die Herausgabe von 17.000,00 €, die sie an diese auf Grundlage einer Mehrerlösabführungsvereinbarung in § 6 des notariellen Grundstückskaufvertrags vom 11. Dezember 2000 (43 ff. GA) unter dem Vorbehalt der Rückforderung geleistet haben. Die Kläger haben gemeint, dass die Beklagte in Höhe dieser Leistung ungerechtfertigt bereichert sei, weil die Abführungsvereinbarung unwirksam sei und der Mehrerlös zudem auf grundstücksbezogenen Aufwendungen beruhe, die von diesem vereinbarungsgemäß abzusetzen seien. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands im ersten Rechtszug wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen: Die Wirksamkeit der Mehrerlösabführungsvereinbarung unterliege selbst dann keinen Bedenken, wenn sie als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen sein sollte. Dass der Mehrerlös auf grundstücksbezogenen Aufwendungen beruhe, hätten die Kläger ebenfalls nicht substantiiert dargelegt. Die pauschale Aufzählung erbrachter Arbeiten an und auf dem Grundstück lasse eine darauf beruhende Wertsteigerung nicht erkennen. Hierauf seien die Kläger bereits mit Senatsbeschluss vom 1. Oktober 2013 hingewiesen worden. Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Mit dem Beschluss vom 1. Oktober 2013 hat der Senat den Klägern auf deren Beschwerde Prozesskostenhilfe für die Rechtsverfolgung im ersten Rechtszug bewilligt, da zwar die Mehrerlösabführungsvereinbarung rechtlich unbedenklich sei, aber mit Schriftsatz vom 22. April 2013 (202 ff. GA) verkehrswerterhöhende Maßnahmen dargelegt worden seien, die dem angebotenen Beweis grundsätzlich zugänglich seien, auch wenn sie „vor einer Beweisaufnahme noch näher zu präzisieren sein mögen“.

Gegen das ihnen am 15. Mai 2014 zugestellte Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer am 16. Juni 2014, einem Montag, eingelegten und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 15. August 2014 am selben Tag begründeten Berufung, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren weiter verfolgen.

Die Kläger meinen, dass das Urteil nicht mit Gründen versehen sei, soweit es auf die im Prozesskostenhilfeverfahren ergangenen Beschlüsse bezüglich der Wirksamkeit der Mehrerlösabführungsvereinbarung verweise, und schon deshalb aufzuheben sei. Ferner rügen die Kläger sinngemäß einen Verstoß gegen das Gebot der Beweismittelerschöpfung, insofern das Landgericht den angebotenen Beweis dazu hätte erheben müssen, dass die Abführungsvereinbarung von der Beklagten für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert worden sei. In der Sache begründen sie eine unangemessene Benachteiligung durch die Mehrerlösabführungsvereinbarung im Kern damit, dass sie das Grundstück nicht vergünstigt, sondern zum Verkehrswert erworben hätten. Daneben beanstanden die Kläger, dass Ziff. 2 der Abführungsvereinbarung an den Verkehrswert anknüpfe, keine Ausnahme von der Abführungspflicht für Fälle des „Notverkaufs“ vorgesehen und – wie sie behaupten – ein Verkauf des Grundstücks nur mit Zustimmung der Beklagten möglich gewesen sei. Neben § 307 BGB rügen sie eine Verletzung von §§ 134, 138 BGB und Art. 3 Abs. 1 GG. Zusätzlich sehen die Kläger Anpassungsbedarf nach den Grundsätzen über die Änderung der Geschäftsgrundlage. Schließlich betrachten sie die Abführungsvereinbarung als unzulässige Vertragsstrafe. Gegen die Feststellung des Landgerichts, die Kläger hätten nicht substantiiert dargelegt, dass der Mehrerlös auf grundstücksbezogenen Aufwendungen beruhe, wenden diese sich mit der Verfahrensrüge mit der Begründung, dass sie auf diesen Gesichtspunkt zuvor hätten hingewiesen werden müssen.

Die Kläger beantragen,

in Abänderung des angefochtenen Urteils nach ihrem im ersten Rechtszug gestellten Antrag zu erkennen, „hilfsweise“ sinngemäß, die Sache unter Aufhebung des Urteils und des Verfahrens an das Landgericht zurückzuverweisen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil unter Bezugnahme auf ihr Vorbringen im ersten Rechtszug und verweist ergänzend darauf, dass ihr Anspruch auf den Mehrerlös in einem Rechtsstreit betreffend einen verbleibenden Teil des Mehrerlöses rechtskräftig festgestellt sei.

II.

1. Die Zulässigkeit des Rechtsmittels unterliegt keinen Bedenken, dieses ist insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 517, § 520 Abs. 2 Satz 1, § 222 Abs. 2 ZPO).

2. Die Berufung hat keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Klage zu Recht als unbegründet abgewiesen. Die Beklagte ist um die von den Klägern geleisteten 17.000,00 € nicht ungerechtfertigt bereichert (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Leistung hat ihren Rechtsgrund in § 6 Ziff. 1 des notariellen Grundstückskaufvertrags vom 11. Dezember 2000.

a) Die Wirksamkeit der Mehrerlösabführungsvereinbarung unterliegt keinen Bedenken, auch wenn mit dem Landgericht zugunsten der Kläger unterstellt wird, dass es sich hierbei um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB) handelt. Schon aus diesem Grund erübrigte sich entgegen der Auffassung der Kläger eine Beweisaufnahme dazu, ob die Abführungsvereinbarung von der Beklagten für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert worden ist.

Die Mehrerlösabführungsvereinbarung benachteiligt die Kläger nicht unangemessen (§ 307 Abs. 1 BGB).

So ist zunächst keine gesetzliche Regelung ersichtlich, von deren wesentlichen Grundgedanken sie abweichen könnte (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Aus demselben Grund scheidet ein Verstoß gegen ein Verbotsgesetz (§ 134 BGB) aus, den die Kläger vermeinen, ohne ein solches Gesetz zu benennen.

Weiterhin gehen die Kläger bereits im tatsächlichen Ausgangspunkt fälschlich davon aus, dass ihnen mit dem Vertrag ein Erwerb des Grundstücks zu einem Kaufpreis unterhalb des Verkehrswerts ermöglicht werden sollte. Das Gegenteil ist richtig. In § 2 des Vertrags, in dem der Kaufpreis geregelt ist, wird ausdrücklich festgelegt, dass der Kaufpreis dem Verkehrswert des Grundstücks entspricht, wie er sich aus dem eingeholten, den Klägern bei Vertragsschluss vorliegendem Verkehrswertgutachten ergab. Der Vertragszweck bestand mithin darin, den Klägern den Erwerb des Grundstücks zum Verkehrswert zu ermöglichen, und zwar, wie sich aus der Mehrerlösabführungsvereinbarung folgern lässt, zur persönlichen Nutzung durch sie. Gemessen an diesem Vertragszweck werden wesentliche Rechte der Kläger durch die Abführungsvereinbarung nicht eingeschränkt (§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dies umso weniger, als – anders als die Kläger offenbar meinen – kein Käufer einer Sache beanspruchen kann, dass diese ihm zum Verkehrswert verkauft wird. Nach der verfassungsrechtlich verbürgten Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) ist es einem Verkäufer vielmehr unbenommen, sowohl den Verkauf einer Sache als auch deren Verkauf zu einem Preis nicht über dem Verkehrswert an eine Eigennutzung durch den Käufer zu knüpfen, wie sie vorliegend mittelbar durch die Mehrerlösabführungsvereinbarung gewährleistet werden sollte, insofern sie diesem den Anreiz zur Realisierung eines Veräußerungsgewinns innerhalb der Bindungsfrist nahm. Schon aus diesem Grund führt auch die mittelbare Drittwirkung des allgemeinen Gleichheitssatzes (Art. 3 Abs. 1 GG) nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung der Kläger durch die Abführungsvereinbarung. Vergleichsgruppe bilden nicht andere Käufer, die das Grundstück zum Verkehrswert hätten erwerben können, sondern – eben weil kein Anspruch besteht, eine Sache zum Verkehrswert zu erwerben – andere Käufer, denen die Beklagte das Grundstück innerhalb der durch § 138 BGB gezogenen Grenzen ohne weiteres auch zu einem über dem Verkehrswert liegenden Preis hätte verkaufen können. Da der Vertragszweck – wie gezeigt – ausdrücklich nicht darin bestand, den Klägern den Erwerb des Grundstücks zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis zu ermöglichen, kann dieser Umstand auch nicht Geschäftsgrundlage geworden sein.

Eine unangemessene Benachteiligung der Kläger durch die Mehrerlösabführungsvereinbarung ist auch sonst nicht ersichtlich.

Sie liegt entgegen ihrer Auffassung auch nicht in Ziff. 2 der Abführungsvereinbarung, da es in der Sphäre der Kläger lag, das Grundstück zum Verkehrswert weiter zu veräußern. Denn der Verkehrswert wird definitionsgemäß durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Weil der Verkehrswert danach im Hinblick auf einen bestimmten Zeitpunkt ermittelt wird, brauchte die Beklagte auch keine Ausnahmeregelung für den Fall des Eintritts einer „Notlage“ der Kläger vorsehen, in der regelmäßig ebenfalls der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis realisiert werden kann, zumal den preisbildenden Nachfragern in aller Regel die persönliche Motivation des Verkäufers unbekannt bleiben wird. Es kommt daher nicht darauf an, ob sich die Kläger bei dem Weiterverkauf in einer Notlage befanden, die unbeschadet einer solchen Lage einen Kaufpreis über dem Erwerbspreis erzielen konnten und auch nicht behaupten, das Grundstück unterhalb seines Verkehrswerts weiterveräußert zu haben. Aus dem letztgenannten Grund rechtfertigt sich die Mehrerlösabführung überdies aus Ziff. 1 der Vereinbarung, so dass die Abführungsverpflichtung auch bei einer Unwirksamkeit von Ziff. 2 Bestand hätte („blue-pencil-test“, vgl. nur Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl. 2014, § 306 Rn. 7 mwNachw.).

Nicht nachvollziehbar ist ferner die Behauptung der Kläger, eine Veräußerung des Grundstücks sei innerhalb der Bindungsfrist nur mit Zustimmung der Beklagten möglich gewesen. Soweit diese damit auf Ziff. 6 der Abführungsvereinbarung abzielen, ist darin nur geregelt, dass die Beklagte die Rückübertragung des Grundstücks verlangen kann, sofern die Kläger ihre Abführungsverpflichtung verletzen. Insgesamt kann von einer unangemessenen Einschränkung oder gar „totalen Ausschaltung“ der wirtschaftlichen Bewegungsfreiheit der Kläger durch die Mehrerlösabführungsvereinbarung keine Rede sein, da diese lediglich den innerhalb der Bindungsfrist erzielten oder objektiv erzielbaren (Verkehrswert) Veräußerungsgewinn abzuführen haben, der nicht auf von ihnen veranlassten Wertsteigerungen beruht. Dass die Kläger diesen Gewinn nach Ablauf der Bindungsfrist hätten behalten können, liegt unbeschadet des Umstands, dass diese das Grundstück nicht aus Gewinnerzielungsabsicht, sondern aus persönlichen Gründen vor Ablauf der Frist veräußert haben, im Wesen einer befristeten Abführungsvereinbarung.

Da die Mehrerlösabführungsvereinbarung die Kläger schon nicht unangemessen benachteiligt, verstößt sie auch nicht gegen die guten Sitten (§ 138 BGB). Entgegen der Auffassung der Kläger liegt in der Abführungsvereinbarung schließlich auch keine Vertragsstrafe (§§ 339, 309 Nr. 6 BGB), da sie kein Veräußerungsverbot enthält. Die bedingte Rückübertragungsverpflichtung in Ziff. 6 knüpft nicht an die Veräußerung, sondern an die Verletzung der Abführungsverpflichtung an und ist zudem nicht auf Zahlung einer Geldsumme gerichtet. Sie dient vielmehr in Verbindung mit der bewilligten Rückauflassungsvormerkung lediglich der Sicherung des rechtlich unbedenklichen Abführungsanspruchs.

b) Die Kläger haben auch nicht prüffähig dargelegt, dass der Mehrerlös auf ihren grundstücksbezogenen Aufwendungen im Sinne von Ziff. 3 der Mehrerlösabführungsvereinbarung beruht. Die pauschale Aufzählung erbrachter Arbeiten an und auf dem Grundstück, wie sie mit Schriftsatz vom 22. April 2013 erfolgt ist, ermöglicht ersichtlich nicht die Schlussfolgerung, dass das Grundstück dadurch an Wert gewonnen hat. Diese Feststellung hat das Landgericht verfahrensfehlerfrei ohne Verletzung von § 139 ZPO getroffen. Dabei kann auf sich beruhen, ob bereits der Senatsbeschluss vom 1. Oktober 2013 hinreichenden Anlass für die erforderliche Substantiierung gegeben hätte. Denn spätestens nachdem die nicht darlegungsbelasteten Beklagten ihrerseits ihr Vorbringen, eine solche Wertsteigerung sei nicht eingetreten, mit Schriftsatz vom 4. November 2013 unter Vorlage eines Privatgutachtens der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen S… (Anlage B 11), die das Grundstück auch vor Verkauf an die Kläger begutachtet hatte, aber auch mit dem Ergebnis der Beweisaufnahme im Komplementärverfahren vor dem Amtsgericht Burg, in dem die auch hier benannte Zeugin M… vernommen worden ist (Anlagen B 10 und 11), substantiiert haben, war für die Kläger offensichtlich, dass näherer Vortrag zu den behaupteten wertsteigernden Aufwendungen erforderlich gewesen wäre. Davon wiederum abgesehen hat das Landgericht die Klageabweisung auf mangelnde Substantiierung der fraglichen Aufwendungen gestützt, ohne dass die Beklagten im Berufungsrechtszug näher dazu vorgetragen haben, inwieweit die behaupteten Aufwendungen – entgegen den Feststellungen der Privatgutachterin und den unergiebigen Bekundungen der Zeugin M… – zu einer Wertsteigerung des Grundstücks geführt haben. Eine Hinweispflichtverletzung unterstellt, würde das Urteil jedenfalls nicht auf ihr beruhen. Denn in der Verfahrensrüge, mit der die Verletzung von § 139 ZPO gerügt wird, muss der Rechtsmittelführer ausführen, was er auf den erforderlichen, aber unterbliebenen Hinweis vorgetragen hätte (BeckOK-ZPO/v. Selle, 14. Ed. September 2014, § 139 Rn. 54 mwNachw.).

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 Abs. 1, § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen für ihre Zulassung nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Entgegen der von den Klägern im Verhandlungstermin geäußerten Auffassung kommt der Rechtssache insbesondere keine grundsätzliche Bedeutung zu. Zur Entscheidung steht der Einzelfall einer Vertragsgestaltung, der zudem keine klärungsbedürftige Rechtsfrage aufwirft.

Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf 17.000,00 € festgesetzt (§ 47 Abs. 1 Satz 1, § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 3 ZPO).