Rechtsprechung / Brandenburgisches Oberlandesgericht / 2016
Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 09.03.2016 – 4 U 88/15
4. Zivilsenat
Tenor§
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Neuruppin vom 11.05.2015 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Beklagte zu tragen.
Dieses Urteil sowie das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
Gründe§
I.
Der Kläger möchte festgestellt wissen, dass zwei mit dem Beklagten geschlossene Mietverträge betreffend die Nutzung von 2 im … Ring 42 in H… gelegene Eigentumswohnungen des Klägers mit Wirkung zum 30.09.2014 beendet worden sind.
Die streitgegenständlichen jeweils mit "Wohnungs-Mietvertrag" überschriebenen Mietverträge wurden am 06.02. bzw. 05.05.2006 zwischen den Parteien geschlossen. Gemäß § 1 der mit identischem Wortlaut geschlossenen Mietverträge werden die zu der jeweiligen Wohnung gehörenden Räume zur Benutzung als "Wohnräume" vermietet.
§ 11 der Verträge hat folgenden Wortlaut:
"Untervermietung
Der Vermieter gestattet dem Mieter eine Untervermietung der Räume an betreuungsbedürftige Senioren, die den Wunsch haben, miteinander in einer Wohngemeinschaft persönliche Selbstständigkeit zu bewahren, jedoch bei Bedarf die Sicherheit professioneller Hilfe, in Kooperation mit einer Krankhauspflege, in Anspruch nehmen wollen.
Die Wohnung wird nicht gewerblich genutzt, sondern den Senioren zur Privatnutzung, mit einem Untermietvertrag, zur Verfügung gestellt."
Gem. § 2 der Anlage 2 (Gemeinschaftsordnung) zur Teilungserklärung vom 08.11.1993 sind "die Gebäude grundsätzlich nur für Wohnzwecke bestimmt. Eine berufliche Nutzung in geringem Umfang ist gestattet. Ansonsten ist eine gewerbliche Nutzung nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig, die nur erteilt werden darf, wenn keine wesentlichen Belange der Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden."
Der Beklagte, der über die streitgegenständlichen zwei Wohnungen noch eine weitere Wohnung in der unmittelbaren Nachbarschaft angemietet hat, hat alle drei Wohnungen zimmerweise an Untermieter weitervermietet, die ihrerseits – jedenfalls in Bezug auf die beiden streitgegenständlichen Wohnungen – untereinander Vereinbarungen betreffend ihre Seniorenwohngemeinschaft getroffen haben.
Mit Schreiben vom 24.03.2014 kündigte der Kläger die Mietverträge außerordentlich sowie hilfsweise ordentlich zum 30.09.2014. Zur Begründung führte er aus, der Beklagte habe entgegen der Vereinbarung betreffend die Untervermietung in den drei Wohnungen jeweils einen Gemeinschaftsraum für alle Bewohner eingerichtet. Ferner sei die Untervermietung an Personen vorgenommen worden, die offensichtlich nicht mehr in der Lage seien, sich selbst zu versorgen. Es werde in der Einrichtung eine Betreuung rund um die Uhr gewährleistet. Schließlich habe der Beklagte die Wohnungen zum Zwecke der Gewinn- und Einkommenserzielung vermietet. Jedenfalls komme es auf die Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts nicht an, da der Beklagte die Räume von Anfang an nicht dazu angemietet habe, diese selbst zu bewohnen.
Zwischen den Parteien ist streitig, ob auf die streitgegenständlichen Mietverträge die gesetzlichen Regelungen betreffend Mietverhältnisse über Wohnraum Anwendung finden. In diesem Zusammenhang hat der Kläger behauptet, der Beklagte habe die Wohnungen (auch) zum Zwecke der Gewinnerzielung weitervermietet. Er habe mit der Weitervermietung einen erheblichen Gewinn erzielt.
Der Beklagte hat die Auffassung vertreten, auf die streitgegenständlichen Verträge sei Wohnraummietrecht anzuwenden. Jedenfalls seien die Verträge dahin auszulegen, dass dem Beklagten ebenso wie den Mitgliedern der Seniorenwohngemeinschaften der Kündigungsschutz für Wohnraummieter zu Gute kommen müsse. Er habe zu keinem Zeitpunkt mit Gewinnerzielungsabsicht gehandelt. Die von ihm den Bewohnerinnen und Bewohnern in Rechnung gestellten Mietzinsen für das gewerbliche Untermietverhältnis decken lediglich seine Kosten und sicherten zeitweilige Leerstände ab.
Das Landgericht hat der Klage mit dem angefochtenen Urteil in vollem Umfang stattgegeben. Es hat seine sachliche Zuständigkeit mit der Begründung bejaht, § 23 Ziff. 2a GVG stehe nicht entgegen, da es sich bei den Mietverträgen nicht um Wohnraummietverhältnisse, sondern um gewerbliche Zwischenmietverhältnisse handele.
Das für die Zulässigkeit der Feststellungsklage erforderliche Feststellungsinteresse hat das Landgericht darin gesehen, dass der Beklagte der Wirksamkeit der Kündigung entgegentrete und der Kläger allein den Bestand der Mietverhältnisse im Verhältnis zum Beklagten klären lassen wolle, ohne die Herausgabe nach § 546 BGB aufgrund der vertragskonformen Weitervermietung an Dritte zu verlangen.
Die Mietverhältnisse seien durch formell ordnungsgemäße ordentliche Kündigung des Klägers zum 30.09.2014 beendet worden.
Der Beklagte könne sich nicht auf die speziellen Kündigungsregelungen für Wohnraum berufen. Der vertragsgemäße Zweck habe in der Weitervermietung an Dritte bestanden, wie sich bereits aus § 11 des Mietvertrages ergebe. Eigenes Wohnen des Mieters sei nicht beabsichtigt gewesen.
Das Verständnis des Beklagten, der Kläger habe vertraglich einen dem gesetzlichen Wohnraummietrecht angelehnten Kündigungsschutz eingeräumt, sei unrichtig. Allein die Bezeichnung als "Wohnungs-Mietvertrag" und die Übernahme einiger im Wohnungsmietrecht üblicher Klauseln rechtfertigten eine entsprechende Auslegung nicht. Auch der Sinn und Zweck der Vorschriften spreche gegen das Verständnis des Beklagten. Er selbst benötige den sozialen Schutz des Wohnraummietrechts nicht, da er dort nicht wohne. Die Mieter wären ggf. aufgrund des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts vom 11.06.1991 geschützt, allerdings im Verhältnis zum Eigentümer. Das wirtschaftliche Risiko, das in der Investition für Möbel, die Verlegung von Laminat sowie Gardinen usw. gelegen habe, sei der Beklage eingegangen, ohne sich in dem Vertrag durch einen ausdrücklichen Ausschluss der Kündigung für einen bestimmten Zeitraum abzusichern. Aus einem Vertrauen des Beklagten auf einen (noch) längeren Mietzeitraum ergebe sich eine Einschränkung des Kündigungsrechts nicht. Es sei insbesondere zu berücksichtigen, dass die Verträge seit dem 06.02.2006 und 05.05.2006, mithin seit über neun Jahren, bestünden.
Gegen dieses Urteil wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung, mit der er sein Ziel der Klageabweisung weiterverfolgt.
Er macht geltend, die Annahme, dass es sich bei den in Frage stehenden Mietverträgen um Zwischenmietverhältnisse handele, entspreche nicht dem Tatsachenvortrag der Parteien. Die Verträge seien mit "Wohnungs-Mietvertrag" überschrieben und zur Benutzung als Wohnräume vermietet worden. Erst in § 11 der Verträge sei die Untervermietung geregelt. Der Kläger habe gewusst, dass die Untermieter den Kündigungsschutz des Wohnraummieters genössen. Ihm sei auch bekannt gewesen, dass die Untermieter eine Auftraggebergemeinschaft i. S. d. Brandenburgischen Pflege- und Betreuungswohngesetzes gründen würden, um einen Pflegedienst beauftragen zu können.
Unter Einbeziehung des gesamten Sach- und Streitstandes hätte das Landgericht zu dem Ergebnis kommen müssen, dass der vorliegende Mietvertrag dem Kündigungsschutz der Wohnraummiete unterliege. Der Kläger habe dies ebenso gesehen; mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 03.06.2013 habe er mitteilen lassen, dass er nicht bereit sei, die durch den Beklagten vollzogene vertragswidrige Nutzungen der zwei „Wohnungen“ zu dulden. Auf diesen Zweck des Mietvertrages habe der Klägervertreter auch in einem weiteren Schreiben vom 20.03.2013 abgestellt.
Die hier zu beurteilenden Mietverträge seien nicht mit solchen vergleichbar, in denen die bisherige Rechtsprechung des BGH für die Qualifizierung eines Mietverhältnisses über Wohnraum entscheidend darauf abgestellt habe, dass der vertragsgemäße Gebrauch im eigenen Wohnen bestehen müsse. Die von den Parteien gewählte Vertragsgestaltung in Form des Abschluss eines Wohnungsmietvertrages durch einen Hauptmieter, dem sodann gestattet werde, an betreuungsbedürftige Senioren unterzuvermieten, sei praktikabel und interessengerecht. Die durch die vermehrte Gründung von Seniorenwohngemeinschaften eingetretenen gesellschaftlichen Veränderungen zwängen auch zu einer Neubewertung der Abgrenzungskriterien von der allgemeinen Raummiete zur Wohnraummiete.
Der Beklagte hält auch daran fest, dass es dem mutmaßlichen Willen der Vertragsparteien entsprochen habe, dass zwischen ihnen mit allen Konsequenzen ein Wohnraummietvertrag begründet werde.
Der Beklagte beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Neuruppin vom 11.05.2015, Az.: 1 O 273/14, die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das Urteil des Landgerichts. In diesem Zusammenhang weist er insbesondere darauf hin, dass der 11. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts in einem parallelen Verfahren mit identischem Mietvertrag die dortige Berufung gegen eine inhaltlich gleichlautende Entscheidung im Verfahren gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen habe.
II.
Die Berufung ist zulässig; in der Sache bleibt sie jedoch ohne Erfolg.
1. Gegen die Zulässigkeit der Feststellungsklage bestehen keine Bedenken.
Das Landgericht hat das für die auf Feststellung der Beendigung der Mietverhältnisse der Parteien zum 30.09.2014 gerichtete Klage erforderliche Feststellungsinteresse zutreffend bereits darin gesehen, dass der Beklagte der Wirksamkeit der Kündigung vom 24.03.2014 entgegentritt.
Der Zulässigkeit der Feststellungsklage steht auch nicht der Vorrang der Leistungsklage entgegen. Der Kläger ist insbesondere nicht gehalten, Klage auf Räumung der Wohnungen zu erheben, die – sofern nicht § 565 BGB zugunsten der Untermieter greift - zur Folge hätte, dass der Beklagte dafür sorgen müsste, dass seine Untermieter die Wohnungen an den Kläger herausgeben (BGH Urteil vom 12.08.2009 – XII ZR 76/08 – Rn. 20). Eine Feststellungsklage ist trotz möglicher Leistungsklage auch dann zulässig, wenn bereits ein Feststellungsurteil zu endgültiger Streitbeilegung führt. Dies ist im vorliegenden Fall im Verhältnis zwischen dem Kläger und dem Beklagten zu bejahen. Dem Kläger ist nicht daran gelegen, dass der Beklagte für die Räumung der Wohnungen sorgt; er möchte vielmehr die Frage, ob er infolge der Kündigung gemäß § 565 BGB in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Beklagten und den Untermietern eingetreten oder unabhängig davon bereit ist, die Nutzung der Wohnungen durch die Untermieter des Beklagten weiterhin zu gestatten, im vorliegenden Rechtsstreit, d.h. im Verhältnis zum Beklagten, (ausdrücklich) nicht geklärt wissen.
2. Die Klage ist begründet, da die Kündigung vom 24.03.2014 die zwischen dem Kläger und dem Beklagten geschlossenen (inhaltsgleichen) Mietverträge vom 06.02.2006 (Whg. 02) und vom 05.05.2006 (Whg. 01) spätestens zum 30.09.2014 wirksam beendet hat.
Die streitgegenständlichen Mietverhältnisse sind jedenfalls aufgrund der in dem Schreiben vom 24.03.2014 ebenfalls ausgesprochenen ordentlichen Kündigung gemäß § 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB zum 30.09.2014 wirksam beendet worden.
Das Landgericht ist zu Recht zu dem Ergebnis gelangt, dass die Kündigungsschutzvorschriften für Mietverhältnisse über Wohnraum keine Anwendung finden.
a) Ob ein Mietverhältnis über Wohnraum oder ein solches über Geschäfts- oder sonstige Räume – die gewerbliche Miete ist nur eine von mehreren Nutzungsarten, die in Betracht kommt, wenn ein Wohnraummietvertrag nicht anzunehmen ist (BGH Urteil vom 13.02.1985 – VIII ZR 36/84 – Rn. 12) - vorliegt, wird in Rechtsprechung und Literatur übereinstimmend wie folgt abgegrenzt:
Maßgeblich für die Abgrenzung ist nicht die Art der vermieteten Räume, d.h. etwa ihre Eignung oder tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken, sondern der Zweck, den der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt (z.B. BGH Urteil vom 13.02.1985 – VIII ZR 36/84 – Rn. 11; BGH Urteil vom 16.07.2008 – VIII ZR 282/07 – Rn. 11; BGH Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13 – Rn. 21; Brandenburgisches Oberlandesgericht, 11. Zivilsenat, Beschluss vom 16.09.2015 - 11 U 78/15; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Teil I Rn. 117 und 132; Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl., vor § 535 Rn. 53). Ein Mietverhältnis über Wohnraum liegt danach vor, wenn nach dem bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar gewordenen Parteiwillen der Mieter Räume zu eigenen Wohnzwecken (BGH Urteil vom 16.07.2008 – VIII ZR 282/07 – Rn. 11), d.h. zum Zweck des privaten Aufenthalts des Mieters und/oder seiner nächsten Angehörigen, anmietet (Lützenkrichen a.a.O. Rn. 27; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Teil I Rn. 132; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., Vorbem. zu § 535 Rn. 94). Besteht der vertragsgemäße Zweck darin, dass der Mieter seinerseits die Räume an Dritte weitervermietet, die diese ihrerseits vertragsgemäß zum Wohnen nutzen, handelt es sich dagegen im Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter nicht um ein Mietverhältnis über Wohnraum, sondern nur im Verhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter (so schon: OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 24.10.1983 – 3 REMiet 4/83 – Rn. 12; BGH Urteil vom 13.02.1985 – VIII ZR 36/84 – Rn. 12). Ob der (Haupt-)Mieter mit der (vertragsgemäßen) Weitervermietung ein Gewinnerzielungsinteresse verfolgt, d.h. gewerblich weitervermietet, oder nicht, ist dagegen für die Abgrenzung zwischen einem Mietverhältnis über Wohnraum und einem Mietverhältnis über sonstige Räume unerheblich (Bub/Treier, a.a.O., Rn. 138).
Legt man diese Kriterien an, handelt es sich bei den streitgegenständlichen Mietverhältnissen nicht um Mietverhältnisse über Wohnraum.
Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Beklagte die beiden Wohnungen im Jahr 2006 nicht angemietet hat, um diese selbst zu bewohnen. Bereits bei Abschluss der Mietverträge beabsichtigte der Beklagte vielmehr nach seinem eigenen Vortrag, die Wohnungen bzw. Zimmer in diesen Wohnungen an Senioren weiterzuvermieten, die ihrerseits Seniorenwohngemeinschaften gründen wollten, um als solche gemeinsam ambulante Pflegedienste zu beauftragen; diese Absicht des Beklagten war dem Kläger bei Abschluss der Mietverträge auch bekannt, was sich nicht zuletzt aus der Regelung in § 11 der Mietverträge ersehen lässt. Es kommt auch nicht darauf an, dass der Beklagte – wie er in einem mit Schriftsatz vom 14.09.2015 in Bezug genommenen Schriftsatz vom 31.08.2015 in dem Parallelverfahren vor dem 11. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vorgetragen hat – ursprünglich für seine Großmutter eine Wohnung und Mitbewohner zur Gründung einer Seniorenwohngemeinschaft gesucht hat. Der Beklagte hat selbst vorgetragen, dass seine Großmutter bereits vor Abschluss des in dem Parallelverfahren streitgegenständlichen Mietvertrages am 18.06.2006 verstorben war; dass der Beklagte eine der streitgegenständlichen Wohnungen am 06.02. bzw. 05.05.2006 (noch) für seine Großmutter angemietet hat, hat er auch im Rahmen der auch diesen Gesichtspunkt betreffenden Erörterung in der mündlichen Verhandlung vom 10.02.2016 nicht vorgetragen.
Dass der Vertragszweck nach dem Willen der Parteien bei Abschluss des Mietvertrages auf die Nutzung der Wohnungen zum privaten Aufenthalt des Beklagten und/oder seiner nächsten Angehörigen gerichtet war, ergibt sich auch nicht daraus, dass die streitgegenständlichen Verträge mit „Wohnraum-Mietvertrag“ überschrieben waren, nach § 1 Ziff. 1.1 die Vermietung ausdrücklich „zur Benutzung als Wohnräume“ erfolgen sollte und erst in § 11 die Gestattung der „Untervermietung der Mieträume an betreuungsbedürftige Senioren …“ geregelt war. Diese Gestaltung des Mietvertrages ändert nichts daran, dass beide Parteien wussten und wollten, dass die Anmietung der Wohnungen durch den Beklagten zum Zwecke der Weitervermietung an Seniorenwohngemeinschaften erfolgte.
Aus der Entscheidung des BGH vom 15.11.1978 – VIII ZR 14/78 – ergibt sich nichts anderes. Die Ausführungen des BGH in dieser Entscheidung sind nicht dahin zu verstehen, dass Wohnraummiete immer dann anzunehmen sei, „wenn zum privaten Aufenthalt von Menschen geeignete Räume gerade für diesen Zweck … durch die Mieter selbst weiter vermietet werden“ (so aber der Beklagte - Bl. 184 d.A.). Der BGH legt vielmehr (auch) in dieser Entscheidung dar, dass ein Mietvertrag über Wohnraum nicht vorliegt, wenn die vermieteten Räume zwar zum Wohnen geeignet sind, aber nach dem Vertragszweck zur gewerblichen Zimmervermietung gebraucht werden sollen (BGH a.a.O. Rn. 12). Im Übrigen verhält sich die Entscheidung dazu, nach welchen Kriterien bei einem Mischmietverhältnis (dort Nutzung von 7 ½ Zimmer als Hotelpension, ein Zimmer und eine Kammer als Wohnraum) die für das Eingreifen der Regeln zum Kündigungsschutz für Wohnraummieter entscheidende überwiegende Nutzungsart zu bestimmen ist.
Ebenso wenig lässt sich das Urteil des BGH vom 08.12.2010 – VIII ZR 93/10 – für den Beklagten fruchtbar machen. In dieser Entscheidung ging es um den Anspruch einer Vermieterin auf Unterlassung der Nutzung einer zu Wohnzwecken (des Mieters) gemieteten, vom Mieter tatsächlich aber nicht bewohnten, Wohnung zum Verkauf dort gelagerter Hausratsgegenstände. In diesem Zusammenhang hat der BGH ausgeführt, dass der Nutzung zu Wohnzwecken nicht entgegenstehe, dass der Mieter in der Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt begründet habe, da ihn keine Gebrauchspflicht treffe und sich der Verkauf in der Wohnung befindlicher eigener Hausratsgegenstände oder solcher von Familienangehörigen noch innerhalb des vereinbarten Zwecks der Nutzung zu Wohnzwecken halte. Dies bedeutet lediglich, dass ein Mietverhältnis, das zu Wohnzwecken geschlossen worden ist, seinen Charakter als Mietverhältnis über Wohnraum nicht dadurch verliert, dass der Mieter die Wohnung tatsächlich nicht oder nicht zu dem vertraglich vereinbarten Zweck nutzt, ändert jedoch nichts daran, dass ein Mietverhältnis, das von vornherein nicht zu Wohnzwecken, sondern zum Zweck der Weitervermietung geschlossen worden ist, nicht dadurch zu einem Mietverhältnis über Wohnraum wird, dass der Mieter die gemieteten Räume seinerseits zu Wohnzwecken weitervermietet.
Schließlich kann der Beklagte sich nicht mit Erfolg auf die Entscheidung des OLG Köln vom 18.02.2003 – 22 O 138/02 – berufen. In dieser Entscheidung hat das OLG Köln (in einem obiter dictum) die Anwendbarkeit der Kündigungsschutzregelungen für ein Mietverhältnis über Wohnraum in einer Konstellation positiv beurteilt, in der ein Träger öffentlicher Aufgaben ein mit einem Wohngebäude bebautes Grundstück an einen Verein vermietet hatte, der die Räumlichkeiten seinerseits Vereinsmitgliedern zu Wohnzwecken überlassen hatte. Dabei hat das OLG Köln allerdings keine anderen als die oben referierten Kriterien angelegt, sondern die Auffassung vertreten, es sei auch dann von einem Mietvertrag zu eigenen Wohnzwecken des Vereins auszugehen, wenn der Vertragszweck auf eine unmittelbare Nutzung des Objekts zu Wohnzwecken durch die Mitglieder des Vereins gerichtet sei (OLG Köln a.a.O. Rn. 32). Unabhängig davon, ob der Auffassung des OLG Köln zu folgen wäre oder nicht, ist die dortige Konstellation mit der vorliegenden nicht vergleichbar.
b) Dem Beklagten ist auch nicht dahin zu folgen, dass die gesellschaftliche Situation, in der ein steigendes Interesse an der Gründung von Seniorenwohngemeinschaften bestehe, eine Neubewertung der Abgrenzungskriterien zwischen Wohnraummiete und der Miete sonstiger Räume erfordere.
Die besonderen gesetzlichen Regelungen für Mietverhältnisse über Wohnraum in §§ 549 ff. BGB, insbesondere des Kündigungsschutzes gemäß §§ 573 ff. BGB, tragen in Ausfüllung der Sozialbindung des Eigentums gemäß Art. 14 GG der Tatsache Rechnung, dass große Teile der Bevölkerung auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen sind und die Wohnung Lebensmittelpunkt des Mieters ist, so dass ein Wohnungswechsel für ihn in der Regel, neben nicht unerheblichen Kosten, Beeinträchtigungen im persönlichen, familiären und sozialen Bereich mit sich bringt (BVerfG, Beschluss vom 11.06.1991 - 1 BvR 538/90 – Rn. 9). Dieses Schutzes bedarf derjenige, der – wie der Beklagte – eine Wohnung nur zum Zwecke der Weitervermietung gemietet hat, in eigener Person nicht. Angesichts dieses Schutzzwecks lässt sich – entgegen der vom Beklagten insbesondere in der mündlichen Verhandlung vom 10.02.2016 vertretenen Auffassung - allein damit, dass der Wortlaut „Mietverhältnis über Wohnraum“ des 2. Untertitels zum Titel 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs eine Abgrenzung zu Mietverhältnissen über andere Räume zulassen würde, die auch im Falle der Weitervermietung allein auf die Art der Nutzung durch den Endnutzer abstellt, nicht begründen, dass eine andere Abgrenzung als nach den in der bisherigen Rechtsprechung und Literatur entwickelten Kriterien geboten sei.
Das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und dem Beklagten ist auch nicht deshalb als solches über Wohnraum zu qualifizieren, weil anderenfalls die Senioren, die aufgrund der mit dem Beklagten geschlossenen Untermietverträge die Wohnungen tatsächlich zu Wohnzwecken gemietet haben und deshalb im Verhältnis zum Beklagten den Kündigungsschutz für Wohnraummietverhältnisse genießen, im Falle einer Kündigung des Klägers gegenüber dem Beklagten nicht hinreichend geschützt wären.
Dies gilt selbst dann, wenn die Untermieter des Beklagten nicht durch die Regelung in § 565 BGB in der Weise geschützt wären, dass der Kläger als Eigentümer/Hauptvermieter mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses in die Untermietverträge eintreten würde (davon geht wohl der 11. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts in seinem Beschluss vom 16.09.2015 – 11 U 78/15 aus).
Ob die Regelung des § 565 BGB im vorliegenden Fall eingreift, könnte angesichts der Entscheidung des BGH vom 20.01.2016 – VIII ZR 311/14 - zumindest fraglich sein. In dieser Entscheidung hat der BGH dargelegt, der Regelungszweck des § 565 BGB ziele nicht darauf ab, den Schutz des (Unter-)Mieters generell auf Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmieter auszudehnen, sondern nur auf bestimmte Sachverhalte, die dadurch gekennzeichnet sind, dass der Eigentümer im eigenen Interesse und zum Zwecke des Anbietens der Wohnung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt zu üblichen Bedingungen einen Zwischenmieter einschaltet, der mit der Weitervermietung wiederum eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt (BGH, a.a.O. Rn. 24).
Diese Entscheidung des BGH, bei der es um Mietverträge ging, mit denen Mitglieder einer Selbsthilfegenossenschaft von der Genossenschaft zu günstigen Konditionen Wohnungen in einem von dieser über einen Zeitraum von 20 Jahren gemieteten und sanierten Mehrfamilienhauses gemietet hatten, steht durchaus im Einklang mit vorherigen Entscheidungen in der Rechtsprechung. So hat der BGH die Anwendung des (damaligen) § 549 a BGB (heute § 565 BGB) bei Zwischenvermietung an einen gemeinnützigen Verein verneint, dessen satzungsmäßige Aufgabe darin bestand, Jugendliche und Heranwachsende aus zerrütteten Elternhäusern zu beraten und sie bei gleichzeitiger Betreuung durch einen Sozialarbeiter mit eigenem Wohnraum zu versorgen (Urteil vom 03.07.1996 – VIII ZR 278/95; ebenso KG Urteil vom 06.01.2014 – 8 U 83/13). In einer weiteren Entscheidung hat der BGH die Anwendung des § 565 BGB (vormals § 549 a BGB) bei Zwischenvermietung an einen gemeinnützigen Verein zur Förderung von künstlerischen, gestaltenden Berufen verneint (BGH Urteil vom 30.04.2003 – VIII ZR 162/02), in dem dortigen Fall jedoch angenommen, der (Unter-)Mieter könne sich (wohl gemäß § 242 BGB i.V.m. Art. 3 GG) gegenüber dem Eigentümer auf die Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts berufen.
Unabhängig davon, ob auf der Grundlage der vorgenannten Entscheidungen in der Rechtsprechung im vorliegenden Fall die Untermieter des Beklagten durch die Anwendbarkeit des § 565 BGB oder in anderer Weise geschützt sind, kann jedoch der Rechtsprechung des BVerfG zur Problematik der gewerblichen Zwischenvermietung (BVerfG Beschluss vom 11.06.1991 – 1 BvR 538/90; BVerfG Beschluss vom 06.08.1993 – 1 BvR 596/93), der gesetzgeberischen Entscheidung zur Einführung des § 549 a BGB (heute § 565 BGB) und den Entscheidungen der Zivilgerichte gleichermaßen entnommen werden, dass eine Lösung der Problematik des Schutzes eines Untermieters von Wohnraum bei Anmietung von einem nicht durch die Vorschriften des Wohnraummietrechts geschützten Hauptmieter nur darin bestehen kann, den Untermieter im Verhältnis zum Eigentümer/Hauptvermieter zu schützen, nicht dagegen darin, dem Hauptmieter den Schutz für Wohnraummietverhältnisse zu gewähren.
Etwas anderes gilt auch nicht für die Vermietung an Seniorenwohngemeinschaften. Es mag – für den Eigentümer/Hauptvermieter ebenso wie für die Senioren, die eine Wohngemeinschaft gründen wollen, um „Synergieeffekte“ im Hinblick auf die Inanspruchnahme von ambulanten Pflegediensten zu nutzen und sich trotz Pflegebedarfs möglichst lange eine möglichst weitgehende Selbstbestimmung in eigenen Wohnräumen zu erhalten - im Hinblick auf einen zu erwartenden Wechsel der Wohngemeinschaftsmitglieder praktikabel sein, einen Zwischenmieter einzuschalten. Der Umstand, dass der Zwischenmieter nicht den gesetzlichen Schutz für Wohnraummietverhältnisse genießt, führt jedoch nicht dazu, dass das Bedürfnis nach Seniorenwohngemeinschaften nicht umsetzbar wäre. Insbesondere hat der Zwischenmieter, gerade wenn er diese Funktion im Interesse der Senioren übernimmt, die Möglichkeit, die Interessen der Endmieter bereits bei der Gestaltung des Hauptmietverhältnisses (etwa durch Abschluss eines langjährigen Mietvertrages oder durch eine ausdrückliche Vereinbarung des Kündigungsschutzes für Wohnraummietverhältnisse auch in Bezug auf das Hauptmietverhältnis) im Wege der Verhandlung mit dem Eigentümer/Hauptvermieter wahrzunehmen (zu diesem Gesichtspunkt vgl. nur: BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 311/14 – Rn. 37).
c) Die streitgegenständlichen Mietverträge sind allerdings – entgegen der Auffassung des Beklagten - nicht dahin auszulegen, dass die Parteien ihr Mietverhältnis ungeachtet des Zwecks der Nutzung des Beklagten zur Weitervermietung den Regelungen für Mietverhältnisse über Wohnraum unterstellen wollten.
Dem Landgericht ist zuzustimmen, dass allein die Bezeichnung der Verträge als „Wohnungs-Mietverträge“, die Regelung in § 1 Ziff. 1.1 über die Vermietung „zur Benutzung als Wohnräume“, die Untersagung der gewerblichen Nutzung in § 11 Abs. 2 und die Inbezugnahme des § 569 BGB, d.h. einer für Mietverhältnisse über Wohnraum geltenden gesetzlichen Regelung betreffend die außerordentliche Kündigung, in § 16 Ziff. 16.1 nicht für die Annahme ausreichen, dass die Parteien insgesamt, d.h. insbesondere auch in Bezug auf die Einschränkung des Rechts des Klägers zur ordentlichen Kündigung, die Anwendbarkeit der gesetzlichen Regelungen über Mietverhältnisse über Wohnraum vereinbaren wollten.
Zwar lassen sich in der obergerichtlichen Rechtsprechung durchaus Entscheidungen finden, in denen Mietverträge, die nach den gesetzlichen Regeln als solche über Geschäftsräume oder sonstige Räume zu qualifizieren gewesen wären, dahin ausgelegt worden sind, dass die Kündigungsschutzvorschriften für Mietverhältnisse anwendbar sein sollten. Es trifft auch zu, dass in diesen Entscheidungen u.a. daran angeknüpft worden ist, dass der jeweilige Mietvertrag mit „Wohnungs-Mietvertrag“ überschrieben worden und/oder ein für Wohnraummiete entwickeltes Formular verwandt worden ist (OLG Naumburg, Beschluss vom 22.07.1993 – 2 RE-Miet 1/92; OLG Hamburg, Urteil vom 29.10.1997 – 4 U 61/97 – NJW-RR 1998, 1382/1383). Die Bezeichnung des Vertrages oder Verwendung eines Formulars für Wohnraummiete war jedoch auch in den vorgenannten Entscheidungen jeweils nicht der einzige Anknüpfungspunkt für eine entsprechende Auslegung. Als entscheidend haben die Gerichte vielmehr erachtet, dass über die Bezeichnung des Mietverhältnisses als Wohnraummietverhältnis hinaus inhaltliche Regelungen getroffen worden sind, die den maßgeblichen Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts entsprachen. War dies nicht der Fall, oder waren nur einzelne Regelungen des Wohnraummietrechts in Bezug genommen, ist eine Auslegung als Vereinbarung über die Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht dagegen abgelehnt worden (so etwa: LG Berlin Urteil vom 09.09.2011 – 63 S 605/10 – Rn. 12).
Im vorliegenden Fall ist nach dem Vortrag der Parteien darüber hinaus anzunehmen, dass sie mit der Bezeichnung der Verträge als „Wohnungs-Mietverträge“, der Vermietung zur „Benutzung als Wohnraum“ ebenso wie mit der ausdrücklichen Untersagung einer „gewerblichen“ Nutzung der Wohnungen in erster Linie dem Umstand Rechnung tragen wollten, dass der Kläger im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft nur zu einer Nutzung der Wohnungen zu Wohnzwecken berechtigt war.
Eine Regelung, die die streitgegenständlichen Mietverhältnisse insgesamt oder jedenfalls in Bezug auf die Kündigungsschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB den gesetzlichen Regelungen über Mietverhältnisses über Wohnraum unterstellt, findet sich in den Mietverträgen vom 06.02. und 05.05.2006 nicht, obwohl dies aus Sicht des Beklagten nahegelegen hätte, wenn er sich und/oder seine Untermieter vor einer Kündigung des zwischen ihm und dem Kläger geschlossenen Mietverhältnisses hätte schützen wollen.
Eine Auslegung der Mietverträge dahin, dass im Verhältnis zwischen dem Kläger und dem Beklagten die Kündigungsschutzvorschriften für Mietverhältnisse über Wohnraum Anwendung finden sollten, ist auch nicht unter teleologischen Gesichtspunkten geboten. Zwar mag auf Seiten des Beklagten ein für den Kläger erkennbares Interesse daran bestehen und auch bereits bei Abschluss der Mietverträge bestanden haben, seine Untermieter, die sich ihm (dem Beklagten) gegenüber auf die Kündigungsschutzrechte für Mietverhältnisse über Wohnraum berufen können, auch davor zu schützen, die Wohnungen wegen einer ihm gegenüber durch den Kläger ausgesprochenen Kündigung räumen zu müssen. Dem stand jedoch ein dem Beklagten ebenso erkennbares gegenläufiges Interesse des Klägers gegenüber stehen, nicht über die gesetzlichen Regelungen hinaus infolge der Einschränkungen des Kündigungsschutzes für Wohnraummieter an den Beklagten gebunden zu sein. Bestanden danach bei Abschluss der Verträge in Bezug auf die Gewährung des für Wohnraummietverhältnisse geltenden Kündigungsschutzes gegenläufige Interessen des Klägers und des Beklagten, hätte es deshalb für die Annahme, dass der Beklagte sich mit seinen Interessen gegenüber dem Kläger durchgesetzt hat, einer eindeutigeren Bestimmung in dem Text der Mietverträge bedurft.
Die Revision wird nicht zugelassen, da die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO). Aus den oben ausgeführten Gründen gibt die vorliegende Fallkonstellation insbesondere keine Veranlassung, die in Rechtsprechung und Literatur entwickelten Kriterien zur Abgrenzung zwischen allgemeiner Raummiete und Wohnraummiete neu zu definieren.